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《船舶海事纠纷仲裁诉讼实务》是2003年大连海事出版社出版的图书,作者是戴耀南。

船舶海事纠纷仲裁诉讼实务

拍卖发展史

经历了2009年宏观经济的触底回升和2010年的稳健回归,2011年以来,我国政府已推出一系列政策推动消费增长,高储蓄、低消费模式正迎来改变。而在世界经济复苏乏力、货币政策转向稳健、消费刺激政策逐步淡出等综合因素影响下,2011年我国国民经济增长速度将有所放缓,GDP全年增长速度为9.2%,增速比2010年回落1.2个百分点。

2011年,中国拍卖行业经营呈现“稳中趋缓”的特点,全年成交总额为6260.7亿元,与2010年的6648.2亿元基本持平,同比小幅下降5.8%。在完全同步于当期GDP增长的同时,拍卖行业也呈现出增长率明显放大GDP变化的特点,拍卖业已经进入业务规模及结构的同步调整阶段。

2011年拍卖行业平均佣金率为1.88%,文物艺术品拍卖业务全年成交576.2亿,仅占总成交额的9.2%,但佣金总额为67.8亿元,占全行业佣金收入的57.5%,以11.8%的佣金率高居行业之首。而土地使用权拍卖业务成交2844.8亿元,佣金仅为11.1亿元,佣金率不足0.4%。“赚数字,不赚佣金”的现象已非常明显。

数据监测显示,受中央和各级地方政府相关政策的影响,拍卖行业细分领域成交规模也在较大程度上受到影响:

2011年房地产调控力度的持续加强,土地使用权和房地产拍卖业务的下滑带动全行业成交总额下行。2011年土地使用权拍卖成交2844.8亿元,较2010年的历史最高点减少100亿;而以商业房产为主的房地产拍卖所受的影响尤为强烈,较2010年劲减513.7亿,成交额为1811.9亿元,降幅达22.1%。两项成交额所占比重从2010年80.3%下降到74.4%,减少5.9个百分点。

法院委托拍卖业务则相应受到政策环境的影响。多年来成交额一直稳定占据行业成交额15%左右的法院委托拍卖业务在2011年所占比重下降为13.2%,成交额较2010年下降41亿。以司法委托拍卖为主要业务来源的部分拍卖企业面临严峻的生存考验。

较为乐观的是2011年全国文物艺术品拍卖市场在调整中保持稳步增长。全年成交576.2亿,较2010年的397亿元增长45.2%,成交额在业内的比重首次从历年来5%左右的水平上升到9.2%,创文物艺术品拍卖板块在业内比重的历史新高,但45.2%的增幅较之于2010年的74%已出现了明显回落。

拍卖简介

拍卖含义

拍卖也称竞买,“资本主义制度一种买卖方式”,这是79年版本辞海中的解释,相隔十年以后出了第二版,上面是这样说的:“拍卖也称竞买,商业中的一种买卖方式,卖方把商品卖给出价最高的人”,应该说这是一大进步,是改革开放的结果。拍卖品不是都是处理商品,外面很多拆房子,换季拍卖等,实质上是一种大甩卖、贱卖,我们所说的拍卖是一种高档次的行为,不是削价处理,价格是不固定的,必须要有二个以上的买主,要有竞争,价高者得,没有这三个条件的不能称为拍卖。

《中华人民共和国拍卖法》定义:“以公开竞价的方式,将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。

美国经济学家麦卡菲认为:“拍卖是一种市场状态,此市场状态在市场参入者标价基础上具有决定资源配置和资源价格的明确规则”。

经济学界认为:“拍卖是一个集体(拍卖群体)决定价格及其分配的过程”。

拍卖原则

我国拍卖法中已确认公开、公平、公正及诚实信用为拍卖活动必须遵守的基本原则。

拍卖拍卖特点

拍卖的三个基本特点(或基本条件):

拍卖必须有两个以上的买主:即凡拍卖表现为只有一个卖主(通常由拍卖机构充任)而有许多可能的买主,从而得以具备使后者相互之间能就其欲购的拍卖物品展开价格竞争的条件。

拍卖必须有不断变动的价格:即凡拍卖皆非卖主对拍卖物品固定标价待售或买卖双方就拍卖物品讨价还价成交,而是由买主以卖主当场公布的起始价为基准另行应报价,直至最后确定最高价金为止。

拍卖必须有公开竞争的行为:即凡拍卖都是不同的买主在公开场合针对同一拍卖物品竞相出价,争购以图,而倘若所有买主对任何拍卖物品均无意思表示,没有任何竞争行为发生,拍卖就将失去任何意义。

拍卖拍卖方式

拍卖方式有英格兰式拍卖(English Auction)、荷兰式拍卖(Dutch Auction)、英格兰式与荷兰式相结合的拍卖方式,此外还有,美式拍卖,密封递价最高价拍卖,密封递价次高价拍卖,开放出价双重拍卖,密封出价双从拍卖等拍卖方式。

竞拍

拍卖英格兰式

也称“增价拍卖”或“低估价拍卖”。是指在拍卖过程中,拍卖人宣布拍卖标的的起叫价及最低增幅,竞买人以起叫价为起点,由低至高竞相应价,最后以最高竞价者以三次报价无人应价后,响槌成交。但成交价不得低于保留价。

拍卖荷兰式

也称“降价拍卖”或“高估价拍卖”。是指在拍卖过程中,拍卖人宣布拍卖标的的起拍价及降幅,并依次叫价,第一位应价人响槌成交。但成交价不得低于保留价。

英格兰式与荷兰式相结合的拍卖方式。是指在拍卖过程中,拍卖人宣布起拍价后及最低增幅,由竞买人竞相应价,拍卖人依次升高叫价,以最高应价者竞得。若无人应价则转为拍卖人依次降低叫价及降幅,并依次叫价,以第一位应价者竞得。但成交价不得低于保留价。

拍卖密封递价式

又称招标式拍卖。由买主在规定的时间内将密封的报价单(也称标书)递交拍卖人,由拍卖人选择买主。这种拍卖方式,和上述两种方式相比较,有以下两个特点:一是除价格条件外,还可能有其他交易条件需要考虑:二是可以采取公开开标方式,也可以采取不公开开标方式。拍卖大型设施或数量较大的库存物资或政府罚没物资时,可能采用这种方式。

拍卖标准增量式

这是一种拍卖标的数量远大于单个竞买人的需求量而采取的一种拍卖方式(此拍卖方式非常适合大宗积压物资的拍卖活动)。卖方为拍卖标的设计一个需求量与成交价格的关系曲线。竞买人提交所需标的的数量之后,如果接受卖方根据他的数量而报出的成交价即可成为买受人。

拍卖维克瑞式

维克瑞拍卖,也称为第二价格密封拍卖。这种拍卖方式与首价密封拍卖基本相同,区别仅在于胜出者需要支付的价格是第二高的报价,而不是他自己的报价。这与易趣网所使用的代理人竞价系统相似,在这个系统中,胜出者需要支付第二高的报价,再加上一个报价的增额(如10%)。

拍卖速胜式

这是增价式拍卖的一种变体。拍卖标的物的竞价也是按照竞价阶梯由低到高、依次递增,不同的是,当某个竞买人的出价达到(大于或等于)保留价时,拍卖结束,此竞买人成为买受人。

拍卖反向拍卖

反向拍卖也叫拍买,常用于政府采购、工程采购等。由采购方提供希望得到的产品的信息、需要服务的要求和可以承受的价格定位,由卖家之间以竞争方式决定最终产品提供商和服务供应商,从而使采购方以最优的性能价格比实现购买。

拍卖定向拍卖

这是一种为特定的拍卖标的物而设计的拍卖方式,有意竞买者必须符合卖家所提出的相关条件,才可成为竞买人参与竞价。

拍卖苏富比拍卖

苏富比是世界上最古老的拍卖行,它首次以拍卖者作为中介、拍卖公司作为一种职业而出现,它作为全球历史最悠久、规模最大的国际知名艺术拍卖行,业务包括了艺术拍卖、私人艺术买卖及艺术贷款。

它于1744年3月诞生在英国伦敦一处叫“科芬园”的地方。起源是一位叫山米尔·贝克的书商在“科芬园”一处果菜花卉市场举办了一场持续十天的书籍拍卖会。

约翰·苏富比从1778年就与苏富比拍卖的创始人山米尔·贝克的合伙拍卖书籍、印刷品和手稿。

山姆·李·苏富比是约翰·苏富比的儿子,苏富比拍卖行的名字应该是来自“山姆·李·苏富比”,原因在于他本人纯熟的拍卖技巧,使得拍卖行的声誉日隆。虽然苏富比家族与拍卖行的关系止于1863年,但其名称却保留至今,成为公司资产的一部分。

苏富比办事处遍及全球40个国家,包括美国,欧洲,韩国,新加坡,中国台湾,中国大陆,莫斯科及多哈等新兴市场;主要拍卖中心设在美国纽约约克大道、英国伦敦新邦德街、巴黎圣多诺黑区街及香港,并定期在另外6个拍卖中心举行拍卖。

苏富比曾经拍卖过第一本活版印刷圣经,美国独立宣言印刷首版,温莎王室财产,肯尼迪总统夫人的财产,圆明园12生肖兽头铜像等著名艺术品。

拍卖拍卖流程

拍卖业务的一般程序可分为三个阶段:

拍卖准备阶段

货主把货物运到拍卖地点→委托拍卖行进行挑选和分批→拍卖行编印目录并招揽买主。参加拍卖的买主可以在规定的时间内到仓库查看货物→了解商品品质→拟定自己的出价标准,做好拍卖前的准备工作。拍卖行一般还提供各种书面资料,进行宣传以扩大影响。

拍卖正式拍卖

正式拍卖是在规定的时间和地点,按照拍卖目录规定的次序逐笔喊价成交。拍卖过程中,买主在正式拍卖的每一次叫价,都相当于一项发盘,当另一竞买者报出更高价格时,该发盘即行失效。拍卖主持人以击槌的方式代表卖主表示接受后,交易即告达成.

拍卖成交交货

拍卖成交后,买主即在成交确认书上签字,拍卖行分别向委托人和买主收取一定比例的佣金,佣金一般不超过成交价的5%。买主通常以现汇支付货款,并在规定的期限内按仓库交货条件到指定仓库提货。由于拍卖前买主可事先看货,所以,事后的索赔现象较少。但如果货物确有瑕疵,或拍卖人、委托人不能保证其真伪的,必须事先声明,否则,拍卖人要负担保责任。

拍卖在日常生活中非常常见,在金融类使用较多,在公共场所从.......元起价,价高者得.

拍卖,也是指国家行政机关在处置国有资产时,按照《拍卖法》对国有资产以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权转让给最高应价者的买卖方式。

拍卖业务流程图

拍卖程序流程图:委托拍卖程序

竞买程序

拍卖出处

“扑卖”指的是宋代一种全民热衷的博彩行为,小到衣物玩偶,大到车马宅院,出售时都搞“扑卖”,这个词经过演变,在今天的陕北话里保留了部分词义,叫作“扑面”。

而“扑买”一词指的是投标夺买,是政府向商人、民户出卖某种征税权或其他权力的制度。在一系列的语音演变之后,它或许与我们今天常用的“拍卖”颇有关联。

陕北有一个专用词,用于赌博时或玩儿色子赌酒时,在赌注上加倍,它的读音是“扑面”。在玩耍兴奋的酒桌上,常听见决心加倍的大声叫喊:“扑面!”

这个词源自宋元时期的“扑买”、“扑卖”。

扑买就是投标夺买,是宋元政府向商人、民户出卖某种征税权或其他权力的制度。也叫买扑、承买。

南北朝已见包办租税。五代十国时,吴越国的龙泉县县民张延熙用1009贯819文钱扑买了县内三个酒坊,获利丰厚。杨亿《武夷新集》十五《论龙泉县三处酒坊乞减额状》里说:“县民张延熙贪婪无识,遂入状,添起虚额,扑买勾当。”这是史书最早记载的扑买实践。宋朝时为稳定酒业税源,实行包税。南宋建炎以后,为扩大税收,任人加价扑买,承办包税。元代,包税范围则不限于酒醋。

《宋史·赵开传》:“浚锐意兴复,委任不疑,于是大变酒法,自成都始。先罢公使卖供给酒,即旧扑买坊场所置隔槽,设官主之,曲与酿具官悉自买,听酿户各以米赴官场自酿,凡一石米输三千,并头子杂用等二十二。其酿之多寡,惟钱是视,不限数也。”

《续资治通鉴》卷一百二十七金皇统七年:“帝谕宰执曰:临安居民皆汲西湖,近来为人扑买伦(作)田,种菱藕之类,沃以粪秽,岂得为便?况诸库引以造酒,用于祭祀,尤非所宜,可禁止之。”

《元史·耶律楚材传》:“富人刘忽笃马、涉猎发丁、刘廷玉等以银一百四十万两扑买天下课税,楚材曰:‘此贪利之徒,罔上虐下,为害甚大。’奏罢之……自庚寅定课税格,至甲午平河南,岁有增羡,至戊戌,课银增至一百一十万两。译史安天合者,谄事镇海,首引奥都剌合蛮扑买课税,又增至二百二十万两。楚材极力辩谏,至声色俱厉,言与涕俱。帝曰:‘尔欲搏斗耶?’又曰:‘尔欲为百姓哭耶?姑令试行之。’楚材力不能止,乃叹息曰:‘民之困穷,将自此始矣!’”朝廷税收一百一十万两,他有钱人一扑买就给二百二十万两,加倍,皇上能不动心吗?这是给他们家挣钱呀。

扑卖,也写作“博卖”,也叫“卖扑”,是商贩以赌博招揽生意。多以掷钱为之,视钱正反面的多少定输赢。赢者得物,输者失钱。宋时,中央地方,干部百姓,全民热衷扑卖。

宋·孟元老等《东京梦华录》卷三:“每日入宅舍宫院前,则有就门……博卖冠梳领抹、头面衣着、动使铜铁器皿、衣箱、瓷器之类。”卷十:“御街游人嬉集,观者如织。卖扑土木粉捏小象儿,并纸画,看人携归,以为献遗。”卷七:“池苑内除酒家艺人占外,多以彩幕缴络,铺设珍玉、奇玩、匹帛、动使茶酒器物关扑。有以一笏扑三十笏者。以至车马、地宅、歌姬、舞女,皆约以价而扑之。”赌注竟然能下到三十倍之多。

由此,“扑买”、“扑卖”的词语流传了下来。到今天,陕北使用的“扑面”,似更接近古代的“扑卖”。在民间,它们的词义只剩下了“加倍”,它们的读音也走了样儿了。

但是,在当代普通话里,有一个已经走入大雅之堂,进入市场经济的词,却很像“扑买”。它就是今天的“拍卖”。虽然中国古代寺院等已有拍卖估衣之类的行为,但由于现代拍卖制度是从西方引进的,于是就有说“拍卖”一词来自外语。其实,拉丁语说拍卖的“Auctio”、“Autuc”和后来英文的拍卖“Auction”,都不会翻译成“拍卖”这个汉语音。古时,“扑”有音与“博”音近,所以“扑卖”可以写作“博卖”。而今天拍卖的“拍”,又曾有与“博”一样的音。《康熙字典》释“拍”:“《集韵》、《韵会》、《正韵》并伯各切,音博。”宋代《夷坚志》里也把酒税承包者叫作“酒拍户”,实际上应该是“酒扑户”,是扑买的意思(杨联升《国史探微》)。我想,会不会是这个词的“博”音,渐渐演变为“拍”音后,正好赶上商业行为的拍卖被引进来。于是,“扑买”这个自古以来用于具有税权拍卖特征的政府行为的词,便被拿过来继承使用了,也被普通话认可了———成了“拍卖”。

拍卖历史

人类历史上最早的拍卖行为,见诸于文字记载的是古希腊历史学家希罗多德在其所著的《历史》一书中对古巴比伦(公元前1894--前709年)拍卖新娘的一段描述。所谓“拍卖新娘”,是以适婚女子为拍卖标的的一种拍卖活动,将女子按美丽、健康程度顺序先后拍卖,让出价最高的男子中标,成为新郎。

古巴比伦、古希腊、古埃及的拍卖是世界拍卖史上的第一个里程碑。其特点:历史悠久,时间跨度长,首尾延续了大约千年左右。

罗马共和时期(公元前510-前27年)的拍卖已经得到空前发展,在保留奴隶拍卖的基础上,出现了战利品拍卖和商品拍卖。

罗马时期的拍卖是世界拍卖史上的第二个里程碑,首尾也延续了约千年左右的时间。这时,拍卖内容丰富,拍卖标的广泛。罗马时期的拍卖是人类历史上拍卖业发展过程中的第一个高峰,为近现代拍奠定了基础,确立了模式,堪称近现代拍卖的源泉和鼻祖。

拍卖业萌芽于古代罗马,但正式形成却是在17、18世纪的近代欧洲。1660年11月,英国出现旧船、废船拍卖;1689年2月又有绘画及手稿拍卖;1739年首次拍卖房地产等。近代欧洲拍卖是世界拍卖史上的第三个里程碑,并因此出现了人类历史上拍卖业发展过程的又一高峰。其主要表现为:

拍卖机构大量出现。1744年和1766年,当今世界上两大拍卖行------苏富比和佳士得,分别在伦敦成立。当时伦敦已有60多家大大小小的拍卖行,拍卖业十分红火。1744年3月,苏富比举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留的数百本书籍,拍卖成交额826英镑.1766年12月,佳士得举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留物89件,拍卖成效额176英镑.在两大拍卖行成立前后,一些日前在世界上享有盛名的拍卖行相继问世。

拍卖市场初步形成。欧美国家的拍卖业开始兴旺起来。从英国伦敦到德国汉堡,从奥地利维也纳到美国费城,功能齐全的新型拍卖行大量露面。荷兰以拍卖农副产品见长,英国以拍卖艺术品、马匹、羊毛、茶叶见长;美国则主要拍卖欧洲的生产资料等。

拍卖法规逐渐完善。1677年,英国《禁止欺诈法》中已含有拍卖条款:“拍卖商可代表卖方和买方签署经双方要求或为顾及双方利益而设立的任何合同,以便合同之履行。这类合同涉及土地或商品拍卖标的之价值,当在10英镑以上。”1845年,英国出台《货物买卖法》;1867年实施《土地拍卖法》;1893年又在《货物买卖法》中设立拍卖条款。1901年美国在《统一商法》中明确设立拍卖条款。

拍卖拍卖技巧

主要有以下三个方面:

拍卖现场举牌

1.仔细看样,定好心理价位。

看样是竞买活动顺利进行的的第一个步骤,顾客在观看拍卖样品过程中,应对物品的真伪、成色、规格等细细观察。如果发现与拍品目录不符或有未注明的瑕疵,可即时向拍卖行提出询问,然后决定是否参与竞买。拍品上标有参考价,顾客如果不懂行,可到相关商店或市场去了解一下同类档次的价格,将几个价格相比较后,确定自己竞买的最高出价、即“心理价格”。心理价格是根据顾客对某件物品的喜好程度、该物品的市场价格和增值潜力等几方面组成的,这些因素和心理价格成正比关系。

2.熟悉拍卖规则。

拍卖有许多基本规则,不同的拍卖会又有一些特殊的规定,竞买人参加拍卖会,应仔细阅读拍卖的规则规定。竞价时,应按照拍卖师宣布的竞价方式出价;每次加价不得低于加价幅度,否则叫价无效;每件拍品成交后,买主应当场签署《拍卖成交确认书》,并在限定的时间内付清价款和取回拍品等待。

3.运用竞价技巧。

拍卖场上,竞买者应冷静观察场上的竞价情况,稳定自己的竞价心态,守住心理价格。竞价时,一般可按加价幅度轮番出价,但价格接近心理价位时应谨慎,避免受拍卖场上竞价气氛的影响,盲目超出心理价位的界限。如果拍卖场上气氛平淡,竞买人可不急于出价,稍后,可出其不意地跳过加价幅度,一下子提高出价,摆出一幅志在必得的架势。几轮出价后,常会吓退一些经验不足的竞买人,使竞价获得成功。还有一种比较省力的竞价方式是,在竞价低潮时,竞买人直接报出心理价格数,使他人一下子被出价气势所迷惑,在犹豫不决时成交。

拍卖拍卖术语

拍卖当事人包括:拍卖人、委托人、竞买人、买受人。房产拍卖标的

拍卖人依照《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。

委托人委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织。

竞买人参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。

买受人以最高应价购得拍卖标的竞买人。“竞买人”、“买受人”有时亦统称买家。

拍卖标的委托人委托本公司以拍卖方式出售的其所有或依法可以处分的物品或者财产权利。

应计费用本公司对保险、图录刊登、包装运输、文物火漆、鉴定估价等酌情向委托人和买受人双方收取的相应费用。

成交价又称“落槌价”,指拍卖会上拍卖师落槌决定拍卖标的售予某一买受人的价格。

参考价又称“估价”,指本公司印制的拍卖图录上对每件拍卖标的的明示价格。该价格由本公司决定,不属最后确定之售价。

拍卖底价又称“保留价”,指本公司与委托人对其委托的拍卖标的的共同商定,并在委托书上标明的最低出售价格。

拍定物,指已拍卖成交的拍卖标的。

佣金又称“代理费”,指本公司根据有关法律法规的规定,在成交后向委托人、买受人收取的服务费用。

拍卖收益指本公司在拍卖成交后支付给委托人的出售拍卖标的的款项净额,即成交价扣除佣金及委托人应付应计费用后的余额。

拍卖的功能:它通过一个卖方(拍卖机构)与多个买方(竞买人)进行现场交易,使不同的买方围绕同一物品或财产权利竞相出高价从而在拍卖竞价中去发现其真实价格和稀缺程度,避免交易的主观随意性,更直接地反映市场需求,最终实现商品的最大价值。

拍卖中华人民共和国拍卖法

(1996年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国拍卖法〉的决定》修正)

目 录

第一章 总则

第二章 拍卖标的

第三章 拍卖当事人

第一节 拍卖人

第二节 委托人

第三节 竞买人

第四节 买受人

第四章 拍卖程序

第一节 拍卖委托

第二节 拍卖公告与展示

第三节 拍卖的实施

第四节 佣金

第五章 法律责任

第六章 附则

第一章 总则

第一条为了规范拍卖行为,维护拍卖秩序,保护拍卖活动各方当事人的合法权益,制定本法。

第二条本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。

第三条拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

第四条拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

第五条国务院负责管理拍卖业的部门对全国拍卖业实施监督管理。

省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府负责管理拍卖业的部门对本行政区域内的拍卖业实施监督管理。

第二章 拍卖标的

第六条拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。

第七条法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的。

第八条依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利,在拍卖前,应当依法办理审批手续。

委托拍卖的文物,在拍卖前,应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。

第九条国家行政机关依法没收的物品,充抵税款、罚款的物品和其他物品,按照国务院规定应当委托拍卖的,由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。

拍卖由人民法院依法没收的物品,充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品,适用前款规定。

第三章 拍卖当事人

第一节 拍卖人

第十条拍卖人是指依照本法和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。

第十一条拍卖企业可以在设区的市设立。设立拍卖企业必须经所在地的省、自治区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核许可,并向工商行政管理部门申请登记,领取营业执照。

第十二条设立拍卖企业,应当具备下列条件:

(一)有一百万元人民币以上的注册资本;

(二)有自己的名称、组织机构、住所和章程;

(三)有与从事拍卖业务相适应的拍卖师和其他工作人员;

(四)有符合本法和其他有关法律规定的拍卖业务规则;

(五)符合国务院有关拍卖业发展的规定;

(六)法律、行政法规规定的其他条件。

第十三条拍卖企业经营文物拍卖的,应当有一千万元人民币以上的注册资本,有具有文物拍卖专业知识的人员。

第十四条拍卖活动应当由拍卖师主持。

第十五条拍卖师应当具备下列条件:

(一)具有高等院校专科以上学历和拍卖专业知识;

(二)在拍卖企业工作两年以上;

(三)品行良好。

被开除公职或者吊销拍卖师资格证书未满五年的,或者因故意犯罪受过刑事处罚的,不得担任拍卖师。

第十六条拍卖师资格考核,由拍卖行业协会统一组织。经考核合格的,由拍卖行业协会发给拍卖师资格证书。

第十七条拍卖行业协会是依法成立的社会团体法人,是拍卖业的自律性组织。拍卖行业协会依照本法并根据章程,对拍卖企业和拍卖师进行监督。

第十八条拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。

拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。

第十九条拍卖人对委托人交付拍卖的物品负有保管义务。

第二十条拍卖人接受委托后,未经委托人同意,不得委托其他拍卖人拍卖。

第二十一条委托人、买受人要求对其身份保密的,拍卖人应当为其保密。

第二十二条拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动,并不得委托他人代为竞买。

第二十三条拍卖人不得在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利。

第二十四条拍卖成交后,拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款,并按照约定将拍卖标的移交给买受人。

第二节 委托人

第二十五条委托人是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。

第二十六条委托人可以自行办理委托拍卖手续,也可以由其代理人代为办理委托拍卖手续。

第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。

第二十八条委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。

拍卖国有资产,依照法律或者按照国务院规定需要评估的,应当经依法设立的评估机构评估,并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。

第二十九条委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的。委托人撤回拍卖标的的,应当向拍卖人支付约定的费用;未作约定的,应当向拍卖人支付为拍卖支出的合理费用。

第三十条委托人不得参与竞买,也不得委托他人代为竞买。

第三十一条按照约定由委托人移交拍卖标的的,拍卖成交后,委托人应当将拍卖标的移交给买受人。

第三节 竞买人

第三十二条竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。

第三十三条法律、行政法规对拍卖标的的买卖条件有规定的,竞买人应当具备规定的条件。

第三十四条竞买人可以自行参加竞买,也可以委托其代理人参加竞买。

第三十五条竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵,有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。

第三十六条竞买人一经应价,不得撤回,当其他竞买人有更高应价时,其应价即丧失约束力。

第三十七条竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通,损害他人利益。

第四节 买受人

第三十八条买受人是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。

第三十九条买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款,未按照约定支付价款的,应当承担违约责任,或者由拍卖人征得委托人的同意,将拍卖标的再行拍卖。

拍卖标的再行拍卖的,原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的,原买受人应当补足差额。

第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的,有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。

买受人未按照约定受领拍卖标的的,应当支付由此产生的保管费用。

第四章 拍卖程序

第一节 拍卖委托

第四十一条委托人委托拍卖物品或者财产权利,应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。

第四十二条拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的,应当与委托人签订书面委托拍卖合同。

第四十三条拍卖人认为需要对拍卖标的进行鉴定的,可以进行鉴定。

鉴定结论与委托拍卖合同载明的拍卖标的状况不相符的,拍卖人有权要求变更或者解除合同。

第四十四条委托拍卖合同应当载明以下事项:

(一)委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所;

(二)拍卖标的的名称、规格、数量、质量;

(三)委托人提出的保留价;

(四)拍卖的时间、地点;

(五)拍卖标的交付或者转移的时间、方式;

(六)佣金及其支付的方式、期限;

(七)价款的支付方式、期限;

(八)违约责任;

(九)双方约定的其他事项。

第二节 拍卖公告与展示

第四十五条拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。

第四十六条拍卖公告应当载明下列事项:

(一)拍卖的时间、地点;

(二)拍卖标的;

(三)拍卖标的展示时间、地点;

(四)参与竞买应当办理的手续;

(五)需要公告的其他事项。

第四十七条拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。

第四十八条拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。

拍卖标的的展示时间不得少于两日。

第三节 拍卖的实施

第四十九条拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。

第五十条拍卖标的无保留价的,拍卖师应当在拍卖前予以说明。

拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。

第五十一条竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后,拍卖成交。

第五十二条拍卖成交后,买受人和拍卖人应当签署成交确认书。

第五十三条拍卖人进行拍卖时,应当制作拍卖笔录。拍卖笔录应当由拍卖师、记录人签名;拍卖成交的,还应当由买受人签名。

第五十四条拍卖人应当妥善保管有关业务经营活动的完整账簿、拍卖笔录和其他有关资料。

前款规定的账簿、拍卖笔录和其他有关资料的保管期限,自委托拍卖合同终止之日起计算,不得少于五年。

第五十五条拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的,委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料,向有关行政管理机关办理手续。

第四节 佣金

第五十六条委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。

委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

拍卖未成交的,拍卖人可以向委托人收取约定的费用;未作约定的,可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

第五十七条拍卖本法第九条规定的物品成交的,拍卖人可以向买受人收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

拍卖未成交的,适用本法第五十六条第三款的规定。

第五章 法律责任

第五十八条委托人违反本法第六条的规定,委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的,应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的,应当承担连带责任。

第五十九条国家机关违反本法第九条的规定,将应当委托财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府或者设区的市的人民政府指定的拍卖人拍卖的物品擅自处理的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分,给国家造成损失的,还应当承担赔偿责任。

第六十条违反本法第十一条的规定,未经许可登记设立拍卖企业的,由工商行政管理部门予以取缔,没收违法所得,并可以处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。

第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定,未说明拍卖标的的瑕疵,给买受人造成损害的,买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的,拍卖人有权向委托人追偿。

拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任。

因拍卖标的存在瑕疵未声明的,请求赔偿的诉讼时效期间为一年,自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。

因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间,适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。

第六十二条拍卖人及其工作人员违反本法第二十二条的规定,参与竞买或者委托他人代为竞买的,由工商行政管理部门对拍卖人给予警告,可以处拍卖佣金一倍以上五倍以下的罚款;情节严重的,吊销营业执照。

第六十三条违反本法第二十三条的规定,拍卖人在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利的,由工商行政管理部门没收拍卖所得。

第六十四条违反本法第三十条的规定,委托人参与竞买或者委托他人代为竞买的,工商行政管理部门可以对委托人处拍卖成交价百分之三十以下的罚款。

第六十五条违反本法第三十七条的规定,竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通,给他人造成损害的,拍卖无效,应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款;对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。

第六十六条违反本法第四章第四节关于佣金比例的规定收取佣金的,拍卖人应当将超收部分返还委托人、买受人。物价管理部门可以对拍卖人处拍卖佣金一倍以上五倍以下的罚款。

第六章 附则

第六十七条外国人、外国企业和组织在中华人民共和国境内委托拍卖或者参加竞买的,适用本法。

第六十八条本法施行前设立的拍卖企业,不具备本法规定的条件的,应当在规定的期限内达到本法规定的条件;逾期未达到本法规定的条件的,由工商行政管理部门注销登记,收缴营业执照。具体实施办法由国务院另行规定。

第六十九条本法自1997年1月1日起施行。

拍卖会一般定义

中华人民共和国拍卖法给出的定义为:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品拍卖会

或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。但他不一定准确,还有一些不足,如密封式拍卖缺乏公开性;网上拍卖的公开性也与传统拍卖存在着差距。

拍卖会各种涵义

在经济学中,拍卖则有着更深层次的意义,其理论基础来源于信息经济学和博弈论的核心思想,即认为拍卖本身是一个博弈的过程,因而可以通过现代经济学的方法对传统的拍卖方法的

拍卖会

效率作出评估,同时也可以设计出新的拍卖方法。

在1979年出版的《辞海》中给"拍卖"下的定义是"拍卖也称竞买,资本主义制度的一种买卖方式"。在1989年出版的《辞海》中给"拍卖"的定义是:"拍卖也称竞买,商业中的一种方式,卖方把商品卖给出价最高的人"。

由此可以看出"拍卖"是商品让渡的一种特殊方式。其特殊性在于"拍卖"必须具备一定的条件:

1、价格不固定,最终商品由出价最高的人获得;

2、必须有两个以上的买主,只有这样才能有竞争。因此,"拍卖"也称"竞买";

3、必须遵守公开、公平、公正的原则。

拍卖会起源于公元前五世纪

拍卖是财产权利转让的最古老方式之一,起源于人类有了剩余产品之后,为了转让自己的剩余物品而产生的公开竞买行为,人们起初是为了转让或出售自己的产品,而非可以专事拍卖活动,只是这种竞价买卖方式方便而且成功,才引起人们的兴趣和更多的关注。

据有关史料文字记载的拍卖活动产生于公元前五世纪。古希腊历史学家希罗多德的《历史》一书中就记载了古巴比伦城每年举行的拍卖已婚妇女的情况。公元二世纪末古罗马出现了拍卖行。

现代文明的拍卖模式始于十八世纪的英国。1744年和1766年,伦敦先后成立的两家拍卖行"苏富比"和"佳士得"。对以后全球二百五十多年的拍卖业产生了巨大的影响。1874年英国最大的拍卖行在上海开设了一家子公司----鲁意斯摩拍卖公司。

中国的拍卖行业出现于清朝末年,当时的拍卖行多是拍卖自己收购来的旧货和典当物品,从此自营就一直伴随着拍卖行业的生存发展。

拍卖会流程与拍卖原则

为了切实遵循“公开、公平、公正、价高者得”的拍卖原则,保障各方当事人的合法权益,保证拍卖会顺利进行,依照《拍卖法》制定本规则。

第一条:凡参加竞买活动者,必须在取得竞买资格以后才能参加竞买,未取得竞买资格的,不能参加竞买。

第二条:拍卖标的以现状拍卖,在拍卖前进行拍卖标的展示,竞买人在竞买前要仔细看拍卖品(包括聘请专业人士协助鉴定),一旦竞买人进入竞买席,则视为已了解并接受拍卖标的现状(包括瑕疵),竞标成功后不得以任何理由提出退货或拒付成交价款。

第三条:竞买人应持号应价,未持号牌者其竞买行为无效。竞买人之间不得恶意串通损害他人利益,否则拍卖无效,并将依法承担赔偿责任。

第四条:拍卖主持人对报出拍卖标的物的起价后,竞买人举牌应价。同时,拍卖主持人对竞买人的加价应当即告之于众,竞买人举牌应价,并报出加价后的最新价格。

第五条:拍卖主持人连续三次询问再无人应价时,以击槌予以确认,一经拍定不得反悔,最后一次应价者为买受人,应当即签定成交确认书。

第六条:拍卖主持人击槌后再有竞买人报出新的应价,一律无效。

第七条:拍卖会竞买人每次举牌应价的加价幅度,拍卖师根据标的物的情况现场宣布。

拍卖会拍卖业术语

1、"当事人"一词是对拍卖人、委托人、竞买人和买受人的统称。

2、"委托人"是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织,"委托人"有时亦称卖家。

3、"竞买人"是指参加竞购拍卖标的公民、法人或者其他组织。

4、"买受人"是指以最高应价得到拍卖标的竞买人。

5、"竞买人"、"买受人"有时亦统称买家。

拍卖会

6、"拍卖标的"应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。

7、"成交价"又称"落槌价",指拍卖会上拍卖师落槌决定将拍卖标的售予买受人的价格。

8、"参考价"又称"估价",指本公司印刷的拍卖图录上对每件拍卖标的的明示价格。该价格由本公司决定,不属最后确定之售价。

9、"拍卖底价"指本公司与委托人对其委托的拍卖标的共同商定,并在委托书标明的最低出售价格。

10、"拍定物"指已拍卖成交的拍卖标的。

11、"佣金"又称"代理费",指本公司根据有关法律条例在成交后向委托人、买受人收取的服务费用。

12、"拍卖收益"指本公司在拍卖成交后支付给委托人的出售拍卖标的的款项净额,即成交价扣除佣金及委托人应付应计费用后的余额。

拍卖会功能

多人把拍卖看成是一种古老的商品交易行为。但是,直到今日,拍卖在现代经济生活中仍占有重要地位,在美国,某一星期内,就可能有1000次以上的艺术品和古玩拍卖。英国人喝的茶叶50%是通过拍卖购得的。在国际贸易中,毛货、羊毛、烟草、粮食等大宗交易也是以拍卖为主,并且拍卖的成交价格对同类商品的国际市场价格的确定具有重要参考价值。拍卖在世界上这样流行和发展,足以说它在现代社会中具有特殊的功能。

1、价格现场发现功能;

2、保值、增值功能;

3、搞活商品流通功能;

4、社会服务功能。

拍卖会拍卖人或拍卖企业法人

是指依照拍卖法和设立的从事拍卖活动的企业法人。依照规定,拍卖人应当具备以下条件:

(1)拍卖人应当是依照拍卖法规定设立的企业法人,即应当具有一定的注册资金、有自己的名称、组织机构、住所和章程;

(2)拍卖人是接受他人委托进行买卖活动的中介组织。拍卖法禁止拍卖人拍卖自营的物品,只能接受公民、法人和其他组织的委托,依照拍卖程序拍卖委托的物品或者财产权利,并从中收取佣金,而不是商品的差价。此外,拍卖企业还需经当地主管部门审核许可后,才能向工商行政管理部门申请登记,领取营业执照;

(3)拍卖企业应当是依照公司法规定设立的企业法人。拍卖企业除了应当符合本法规定的条件外,还应当符合公司法有关规定。

拍卖会拍卖师定义

指具备拍卖师资格证书、主持拍卖活动的人。

拍卖会拍卖师具备条件

(1)具有高等院校专科以上学历和拍卖专业知识;

(2)在拍卖行业工作两年以上;

(3)品行良好。被开除公职或者吊销拍卖师资格证书未满五年的,或者因故意犯罪受过刑事处罚的,不得担任拍卖师。

拍卖会法人股拍卖

法人股拍卖大约出现在20世纪90年代中后期。当时一些公司涉及债务纠纷,法院在强制执行时,因这些公司并无实物资产或查扣的实物资产不足以偿还债务,法院将其持有的其他公司的股权作为财产查封冻结,然后委托拍卖公司拍卖变现,以偿还债务。

直到2000年8月18日,上海东方国际拍卖公司举行的一场法人股拍卖会突然改变了命拍卖会

运。此次拍卖仍由法院委托,但场面却令人吃惊:参与竞买的单位和个人达到100多个。东方明珠等四个品种的法人股均拍出法人股拍卖以来的最高价。这种火爆不但立即吸引了不少投资者的目光,也给拍卖公司带来了丰厚的佣金收入,使他们兴趣大增。

进入2001年,法人股先是不温不火,到2月底开始走强。热烈的场面一直延续到5月底,且场次密度急增,仅在4月上海就举行了19场法人股拍卖会。

2000年12月2日,中国证监会主席周小川在上海举行的一次研讨会上强调:上市公司的股票要有流通的权利,法人股流通也同样是一种权利;法人股不能流通的问题肯定要采取积极措施加以解决。由此,市场中又一次燃起法人股面临上市流通的希望。

2001年2月19日,B股对内地自然人解禁。3月6日,周小川在参加九届人大四次会议香港代表的一次座谈会时指出,中国证监会及很多业内人士都对法人股流通问题提出过建议,法人股不能流通是历史原因形成的,如今情况发生了变化,到一定阶段解决问题的时机成熟了,证监会希望从法律、市场、规章及市场承受力等方面做好准备。此次发言同样被理解为某种"信号",极大地强化了市场对法人股流通的预期。

拍卖程序内容

我国拍卖活动的主要程序包括:

(1)委托拍卖。当事人双方签定合同,规范双方责任、利益和义务;

(2)发出拍卖公告。向公众发出拍卖相关事宜的公告,扩大拍卖活动的宣传影响;

(3)拍卖交易。通过竞买,采取竞价的方式寻找竞得人;

(4)拍卖成交。拍卖物交付买受人,买受人向拍卖人交付价款,委托人与拍卖人结算拍卖费用及价款。

拍卖程序全流程

拍卖程序委托阶段

委托拍卖阶段需确定委托人身份,主要指身份证明、及证明委托人身份的文件。如果委托人是自然人的,应当提供身份证;如果委托人是法人或者其他组织的,应当提供企业法人营业执照、社团法人登记证明等。

委托阶段需确定委托人的权利。拍卖标的物所有权证明或依法可以处分拍卖标的的证明,及能够证明委托人对即将拍卖的物品或财产权力享有所有权和处分权的证明材料。

拍卖人必须了解委托人委托的拍卖标的物的性质。委托人必须提供拍卖标的物的详细资料,包括拍卖标的的名称、数量、质量、新旧程度及存放地点。由于拍卖标的物具有广泛性的特点,对于不同标的物,拍卖人应争取获得尽可能详细的资料。经与委托人协商,确定拍卖标的物的保留价,佣金收取的比例及拍卖方式等。然后签订《委托拍卖协议书》,也可称为委托拍卖合同(以下简称协议书),“协议书”应包括以下内容:

(一)委托人、拍卖人的名称、住所、法定代表人、代理人;

(二)拍卖标的物的名称、数量、住所(存放地)、状况;

(三)拍卖标的物的保留价;

(四)拍卖的费用收取条款;

(五)拍卖的时间、地点、拍卖价款的结算期限、标的物的交付方式及期限;

(六)拍卖的方式及有关再拍卖的条款;

(七)拍卖程序的中止和终止的条件;

(八)拍卖当事人的违约责任;

(九)签约时间和合同的有效期限;

(十)其它需约定的条款;

拍卖程序公告与展示

拍卖的公告过程包括:拍卖的公告、对拍卖标的的宣传、与竞买人的联络与咨询以及拍卖标的物的展示。

拍卖的公告即为拍卖人将拍卖的大概情况告知于社会公众,告知的时间《中华人民共和国拍卖法》中已有明确的规定,即必须于拍卖日7日前发布,告知的常用方式为在媒介上刊登广告等,公告本身并不是合同意义上的要约,而只是邀请谈判(实为要约邀请、要约引诱)。拍卖公告一般应载明下列事项:

(一)拍卖的委托人(除委托人要求保密外);

(二)拍卖的性质;

(三)拍卖标的物的名称、种类、数量、品质;

(四)拍卖标的物展示的时间、地点;

(五)拍卖咨询的时间、地点;

(六)拍卖的时间、地点;

(七)联系人及联系方式;

(八)竞买人的资格和条件及拍卖保证金的金额及交付方式;

(九)其它应告知竞买人的事项。

对拍卖标的物的宣传,告知虽说必须满7日,但为了使拍卖标的物有更多买主,公告、展示的时间可以更长一些,也就是购买标的物的竞买人越多越好,对拍卖标的物的情况了解得越详细越好。一般的讲,拍卖人并不承担对拍卖标的物的担保责任,尤其是公物拍卖。但拍卖人应当告知竞买人标的物的瑕疵,这对于体现拍卖的公正及拍卖人树立良好的企业形象都是十分重要的。在拍卖物的展示期间,拍卖人必须提供拍卖标的物的详细资料,如《拍卖须知》、《拍卖特别规定》、《拍品目录》,这些拍卖资料一般应包括下列内容:

(一)拍卖标的物的名称、数量、质量等;

(二)拍卖标的物价款的支付方式及期限;

(三)佣金和其他相关费用;

(四)拍卖方式和成交方式;

(五)拍卖标的物的转让应交的税费;

(六)其他应告知的事项。

由于拍卖标的物的范围相当广泛,因此在制定《特别规定》和编制《拍品目录》中对于一些须经权属变更登记的费用都应尽可能的详细说明。

拍卖程序操作过程

竞买人经过咨询和看样的过程后,为明确表示其参加竞买的意愿,就必须进行竞买登记,这样才能成为真正意义上的竞买人。经交付保证金和领取竞价号牌后,按照公告规定的时间和地点参加拍卖会参与竞买,当拍卖师落槌表示成交后,在众多竞买人中就会产生出买受人。

(一)竞买登记是竞买人表明身份,提供证件并表示竞买意愿的行为。拍卖人有权审核竞买人的资格,并且有权决定是否接受其竞买意愿,竞买登记一般应包括:

1、竞买人的名称、住所、证件号码;

2、竞买人简要情况(如经营范围等);

3、联系人、地址、电话;

4、对哪类标的物有兴趣;

5、保证金交付情况;

6、开户银行、财产或资信情况等;

7、提供证件正本或复印件(存档)。

一些拍品应限定竞买人是否具有经营资质,如烟草、酒类等,因此竞买人证明材料上的经营范围显得十分重要。

(二)拍卖人向竞买人收取一定数量的竞买保证金,是为了保证拍卖的成功,防止竞买人不负责任的出价,维护委托人的利益。竞买人必须按照拍卖公告中规定的期限和数额支付拍卖保证金,逾期或未付足额保证金的竞买人都将被视为放弃竞买。拍卖结束后,买受人的保证金可转做部分价款,未成交的竞买人的保证金则如数退还给竞买人。只有一种情况保证金才能转作违约金,即竞买人经拍定已经成为买受人后而不愿支付价款时,其预付的保证金则转为违约金,违约金一部分用于支付拍卖的费用,另一部分作为委托人的赔偿金。

(三)拍卖时拍卖人按拍卖公告规定的时间、地点组织拍卖会,具体步骤包括:登记接待、拍卖主持、拍卖师主拍、签单、财务结算等。

(四)当竞买人成为买受人后,应与拍卖人签署《拍卖成交确认书》(以下简称“确认书”),“确认书”是买受人与拍卖人之间约定的再确认。“确认书”也是确定拍卖人和买受人权利、义务的一种买卖合同,具有法律约束力。“确认书”内容包括:

1、买受人的号牌编号;

2、买受标的的编号、名称、数量、成交价格;

3、成交手续费比例、金额及全部应付价款数额;

4、拍卖人和买受人的签名。“确认书”必须经拍卖人和买受人签署后方能生效。

拍卖程序结算和交付

这一阶段为拍卖的结算阶段。拍卖的结算阶段应包括:买受人的结算,除买受人外其他竞买人的结算,拍卖标的物的转移,委托人的结算,拍卖人的核算以及拍卖资料的整理归档。

(一)买受人在拍卖人规定的时间内支付全部的价款和拍卖手续费后,拍卖人才可将拍卖的标的物交给买受人,同时拍卖人亦提供票据给买受人;依标的物的情况不同拍卖人还应协助买受人办理某些权属变更的手续,为买受人提供良好的售后服务。

(二)拍卖人收到买受人的价款后,应及时与委托人进行结算,在扣除了委托手续费后将剩余价款交付委托人。一般与委托人结算,使用结算凭证应包括以下内容:

1、委托合同、合同编号及日期;

2、成交标的物的名称、数量及成交价格;

3、成交标的物在拍卖操作过程中支出的费用;

4、拍卖佣金;

5、拍卖人必须给付的价款。

对于有些标的物,拍卖人还应该要求委托人提供相关文件手续等,以利于买受人办理权属变更。

(三)拍卖的结算除了买受人和委托人的结算外,拍卖人自身的结算(核算),也是极为重要的,拍卖人对于本次拍卖活动支出的费用,包括支出的税金,收入的手续费、佣金等,都应做好核算。

(四)总结每次拍卖的经验,整理拍卖笔录,按规定保存委托拍卖合同、拍卖公告、拍卖须知、特别规定、拍品目录、成交确认书、拍卖笔录等拍卖资料,保存期限不得少于5年,同时将竞买人的资料存档,积累可成为今后拍卖活动的客户来源。

拍卖程序拍卖委托

一、 委托拍卖物品申请

二、 正式签定委托合同

三、 刊登拍卖公告

四、 展示拍卖标的

五、 拍卖会

六、 佣金的支付与收取

七、 成交的售后服务

拍卖程序工作程序

为了规范企业行为,依法经营、规范运作,拍卖活动必须做到主体、程序、拍卖会三个合法,即拍卖主体必须是依法成立的拍卖企业,拍卖程序必须符合《拍卖法》的规定,拍卖会必须由国家注册拍卖师主持。

开展拍卖活动,应当遵守有关法律、行政法规,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则,认真做好中介服务,重合同(承诺)、守信用,维护拍卖各方当事人的合法权益,树立企业的良好形象,特制定本拍卖工作程序:

拍卖程序接受拍卖委托

· 委托人委托拍卖物品或者财产权利,应当提供身份证明和本公司要求提供拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。

· 本公司有权对委托人提供的证明等有关文件、资料进行核实,经核实无误,本公司既可与委托人签订书面“委托拍卖合同”。

· 本公司认为需要对拍卖标的进行鉴定的,应进行鉴定。鉴定结论与“委托拍卖合同”载明的拍卖标的状况不相符的,本公司有权要求变更或解除合同。

拍卖程序拍卖公告与展示

· 本公司接受委托后,于拍卖日七日前在报纸或其他媒体上发布“拍卖公告”。拍卖公告主要载明下列事项:

· 拍卖时间、地点;

· 拍卖标的;

· 拍卖标的展示的时间、地点;

· 参与竞买应当办理的手续;

· 需要公告的其他事项。

· 本公司在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看标的的条件及有关资料。拍卖标的展示时间一般不少于两日。

拍卖程序拍卖的实施

· 拍卖师在拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。

· 拍卖师现场宣布拍卖标的有无保留价。拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师有权停止该拍卖标的的拍卖。

· 竞买人的最高应价经拍卖师落槌表示买定的方式确认后,拍卖成交。

· 拍卖成交后,买受人和本公司当场签署“成交确认书”。

· 本公司进行拍卖时,现场制作拍卖笔录,拍卖笔录由拍卖师、记录人签名;拍卖成交的还应由买受人签名。

· 拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的,委托人、买受人应当持本公司出具的成交证明和有关材料,向有关行政管理机关办理手续。

拍卖程序佣金收取

· 按照《拍卖法》的有关规定,本公司可以向委托人和买受人各收取不超过 5% 的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的,本公司向委托人收取约定的费用;未做约定的,向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

· 拍卖国家行政机关依法没收的物品,充抵税款、罚款的物品,人民法院依法没收的物品,充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品,拍卖成交的,向买受人收取不超过成交价 5% 的佣金,收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

拍卖未成交的,可向上述委托机关收取为拍卖支出的合理费用。

拍卖程序拍卖标的结算

· 拍卖成交后,买受人应当场付清买受标的价款,如数额较大,一次付清确有困难,买受人应在约定的期限内付款提货。买受人向本公司付清全部价款后,本公司在价款到帐起三个工作日内,扣除应扣费用,以人民币形式将拍卖收益支付委托人。

· 拍卖成交价款结清后,按照约定由本公司向买受人移交、转让拍卖标的的,本公司负责办理移交转让给买受人。

拍卖程序建立健全档案管理

· 建立健全拍卖档案管理,每次拍卖活动所形成的资料,包括委托拍卖合同及标的权证材料,拍卖公告,竞投人材料及竞投登记单,拍卖会须知,拍卖会记录,拍卖成交确认书,已经公证的公证书,拍卖当事人的其他协议等资料,及时整理、装订成册,编号建档保管。

· 积极开发利用档案信息资源,及时为拍卖活动提供服务。

· 本公司对有关业务经营活动的完整资料建档保管,自委托合同终止日起,保管期限不少于五年。

股权拍卖定义

股权拍卖是股权转让的一种形式。它是指公司股东依法将自己的股东权益通过拍卖方式有偿转让给受让人,受让人取得股权的民事法律行为。

房地产拍卖简介

英文翻译: real estate auction

房地产拍卖中的房地产来源主要有:

(1)因仲裁、司法行为需要变卖的财产

(2)因信贷纠纷需要

(3)因社会个人委托

通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票,通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。

房地产拍卖流程

产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金,取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款——办理产权证——交房

房地产拍卖原则

房地产拍卖是一种特殊的交易方式,有其自身的规律性,因此拍卖中必须遵循以下原则:

(1)合法原则。合法原则体现在,一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。

(2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。

(3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买,也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。

房地产拍卖特征

与其他房地产经纪活动相比,房地产拍卖具有以下几个特征:

1.房地产拍卖实行“价高者得”的原则

2.房地产拍卖法律性、政策性强

3.房地产拍卖的过程繁琐

房地产拍卖具体条件

(一)房地产拍卖标的应具备的条件

1.法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖:

(1)未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书);

(2)共有房地产,未经其他共有人书面同意的

(3)权属有争议,尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

(4)权利人对房地产的处分权受到限制的;

(5)以出让方式取得土地使用权,但不符合政府相关转让条件的;

(6)司法和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的:

(7)国家依法收回土地使用权的;

(8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

2.以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设,其土地使用权需要拍卖的,应当符合国家法律、法规规定的可转让条件:

(1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;

(2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;

(3)对于成片开发地块,需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件;

(4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;

(5)出让合同约定的其他条件;

(6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外,还需报人民政府主管部门批准,补办出让手续。

3.以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准,办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的,应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

4.集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的,应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括:

(1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书;

(2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请,获批准后方可进行拍卖。

5.下列划拨用地不可以拍卖:

(1)国家机关用地和军事用地;

(2)城市基础设施用地和公益事业用地;

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(4)法律、行政法规规定的其他用地。

6.抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的,需承担相应的民事责任。

(二)房地产拍卖竞买人条件

(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。

(2)在国家允许的范围内,房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人,但需遵循有关规定办理。

(3)对于集体土地上建成的房屋,居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的,应当依法办理集体所有土地的征用手续。

房地产拍卖程序

一 接受拍卖委托

如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行,拍卖行也有意承接该拍卖业务,在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后,双方签定委托协议书。

房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件:

1.房地产拍卖标的的产权证;

2.产权人身份证明或企业法人营业执照;

3.法定代表人证明书和法人授权委托书;

4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;

5.产权证上标明是共有的,需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;

6.拍卖房地产的详细资料,包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;

7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;

8.至于私产,如果拍卖委托人是受托人,要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件

二 拍卖房地产标的确认和调查

拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证,并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括:

1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致,产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;

2. 产权来源是否清楚,如新建、翻建,是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件,是否领有新证;

3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;

4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;

5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;

6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;

7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证,还是新证;是否登报声明;

8.是否有关于产权纠纷的记录,处理情况如何;

9.是否在拆迁范围,在被冻结和禁止买卖的范围内;

10.土地来源和变更情况,包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

三 接受委托、签定委托拍卖合同

具备接受拍卖委托条件后,应按照<拍卖法>的要求,结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同,对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容:

1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;

2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;

3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;

4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式;

5.拍卖方式和期限;

6.拍卖程序中止和终止的条件;

7.违约责任;

8.签约日期和合同的有效期限;

9. 拍卖底价;

10. 其他需要约定的条款。

四 房地产估价及底价确定

1:房地产估价

具体工作如下:

(1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;

(2)提出估价目的;

(3)与评估机构签定委托评估协议,提供评估所需的资料;

(4)与评估师一道现场看房,获取评估所需的现场资料;

(5)评估师出具评估报告。

2:拍卖底价和起拍价确定

拍卖底价确定的主要依据是:

(1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;

(2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;

(3)拍卖行的经验

(4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析,并在取得一致意见的基础上,确定拍卖底价和起拍价

五 发布拍卖公告,组织接待竞买人

公告信息内容应包括:

(1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;

(2)拍卖的时间、地点;

(3)拍卖房地产的基本情况:1: 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2:拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3:产权性质

(4)拍卖房地产转让后应交纳的税费;

(5)竞买人的条件;

(6)竞买保证金;

(7)拍卖方式;

(8)其他需要公告的事项。

六 现场拍卖阶段

拍卖行、竞买人按公告的时间、地点,以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人;反之,拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。

七 产权过户

现场竞买成功后,一般情况下,买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金,并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作,以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。

房地产拍卖税费

房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费:

1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交,具体标准按拍卖标的情况协商)。

2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税;再按营业税的9%缴纳附加税)。

3、合同和权证印花税:(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)。

4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳)。

5、交易手续费。

6、评估费。

7、登记费。

8、合同公证费。

债权拍卖债权拍卖的实质

根据《拍卖法》的解释,拍卖是指以公开竞价形式,将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。《民法》将债权定义为:是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。在经济理论上,债权属于产权或财产权,也可以称为财产所有权,在一定条件下,债权可以转变为企业的所有权。金融资产:管理公司管理、处置的绝大部分是不良资产,其拍卖的债权,实质是对企业的所有权实施拍卖。

债权拍卖债权拍卖的特点

作为我国拍卖业的一项新的业务,债权拍卖有以下特点:

(一)实现程度具有不确定性

物权对应特定的财产或物品,拍卖中获得物的所有权是所有买受人的最终目标。债权并不对应特定物,债权的买受人获得的只是取得物权的手段,有待于通过向债务人主张权利来实现。债权的实现程度首先取决于债务人的财产状况和履行能力;其次受权利时效等因素制约,例如超过诉讼时效期间的债权即演变为自然债务,即债权人可以接受债务人的自动履行,但是丧失了诉讼胜诉权;再次,取决于主张权利的时机,债权人之间是平等的,在债务人财务状况不断恶化的情况下,先行主张权利的债权人往往能够以优良资产获得清偿,而后主张权利的债权人一般只能获得不易变现的财产或者不能得到全部清偿。

(二)买受人高收益性与高风险性并存

债权实现程度的不确定性也就决定了买受人既有通过债权获得超额利润的可能,又有债权无法实现的巨大风险,机遇和风险共存,如影随形,因此,对某些投资人是商机,对某些投资人却是不适合的。为了规避风险,应在参与竞买前尽可能的了解风险所在。债权买受人的风险主要有:

1.资产调查失误。主要是财产权属问题:不动产在债务人账目中有记载,而权属并未登记在其名下;财产被设定抵押登记等;

2.主张权利滞后,主要资产抵偿其他债权人,或者已经被查封、冻结,或者裁定给其他债权人。

3.债务人破产。根据《破产法》规定,进入破产程序后,所有未完的诉讼程序均中止,已经查封资产的情况下面临与全部债权人平等受偿的风险,而且是在职工工资、税款先进行清偿的前提下,债权往往难以得到全额受偿。

4.资产难以执行或无法变现。法院执行工作受一定客观条件限制,有时存在执行难的情况,资产的变现往往是实现债权的最后一步,由于市场因素制约,有些财产短期内无法变现,会造成债权人财务上的困难。

(三)交接方式特殊性

债权拍卖成交后,交接的结果是债权转让行为的完成,债权交接与物权交接的最大区别在于债权交接只涉及到凭证交接和法律文书的签订,移交包括两方面内容:

1.从权利转移角度,债权拍卖要有债权转让协议书、债权转让通知书。债权转让协议是委托人与买受人之间进行债权转让的基本文件,要使债权转让行为对债务人发生法律效力,还必须对债务人发出债权转让通知书。

2.权利完整角度,要移交债权文件的原件。债权拍卖移交的并不是特定的物,而是主张债权的依据,包括合同、债权人一方履行合同的证明文件、诉讼时效中断的证据等,材料的缺乏或债务人的不配合均会给买受人带来损失。

债权拍卖债权拍卖的可行性

债权在性质上届于财产权范畴,是财产权利的一种高度抽象和概括,符合《拍卖渤对拍卖标的的界定。关于债权转让,《合同法》规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”。另外,《金融资产管理公司条例》明确要求“金融资产管理公司转让资产,主要采取招标、拍卖等方式”。因此,金融资产管理公司采用债权拍卖方式处置不良资产有较为充分的法律和政策依据。

债权拍卖债权拍卖的意义

(一)吸引民间资本,调动社会力量

债权拍卖为民间资本提供了新的投资渠道,由于买受人从自身利益的角度出发必然要对债权人的;隋况做深入细致的了解,倾注更多的精力,从而增加了实现债权的可能性。例如,金融资产管理公司在性质上是经国务院决定设立的国有独资非银行金融机构,主要经营目标是最大限度保全资产、减少损失。而金融资产管理公司的人员和财力是有限的,与其管理的数额十分巨大的资产有不对称性,不可能同时对所有企业采取有力措施,因此近年来,金融资产管理公司采用拍卖形式转让债权,吸引了大量的民间资本,也使本身卸掉了包袱,回笼了资金。

(二)实现债权资产的价值最大化

债权通过公开竞价的方式转让,可以吸引能够最大限度发挥债务人资产效益的竞买人参加拍卖,符合市场经济资源优化配置的要求。资金有优势,管理有经验的竞买人,可以通过竞买债权的方式,实现对债务人的并购或资产整合,变不良资产为有效资产。同时债权拍卖可从根本上解决企业发展存留下来的诸多历史问题,为企业发展创造新的机会。

(三)维护社会信誉,树立法治权威

在债权资产中有一部分并非呆滞死账,而是由于社会经济环境等诸多复杂原因形成了债权清欠的“死角”,出现了法院执行难、政府管不了的不正常局面,这对市场经济的诚信原则及至整个国民信誉形成了巨大的挑战。债权资产拍卖以其社会影响面广,其交易行为的公平、公开、公正,对有钱不还或能拖就拖的企业无疑具有强烈的警示和威慑作用。

债权拍卖债权拍卖的实施

所有物权资产的拍卖,包括无形资产的拍卖,买受人最终获得的利益是可以预见的。债权拍卖与其他拍卖不同,买受人既有获得高收益的机会,也有债权无法实现的风险,一旦买受人无法实现债权而拍卖人处理拍卖业务过程中又存在疏漏,很容易形成拍卖纠纷,所以,在债权拍卖过程中拍卖人既要谨慎处理,按程序操作,又要针对债权拍卖本身的独特性,采取针对性的措施,既保护好自己,又使委托人、买受人满意。

值得注意的是,债权移交是以签订协议和移交凭证的方式进行的,如果《债权转让协议》的内容、移交凭证的多少和范围都由委托人和买受人在拍卖成交后协商确定,就存在双方各执一词,协商不成的风险,拍卖人必然会卷入纠纷。所以,拍卖人在拍卖过程中发挥积极作用,通过协调促使双方意思表示一致。并在债权拍品定价、策划、推荐等环节中应注意拍品的特性,精心组织实施,确保拍卖成功。

(一)鉴别核实债权

《拍卖法》第四十一条规定:“委托人委托拍卖物品或者财产权利,应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。”第四十二条规定:“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的,应当与委托人签订书面委托拍卖合同。”

并非所有债权都属于可转让的范围内,所以,接受委托前,拍卖人必须对委托人提供的债权进行核实,核实的主要内容如下:

1.鉴别债权是否属于可转让债权,不可转让的债权不能作为拍卖标的。首先要确认债权是否在性质上有不可转让的问题,是否有人身性质,如扶养请求权、抚恤金债权;其次,要确定债权人与债务人有无“不得转让债权”的特别约定;最后,该债权转让在法律上有无特别的禁止性规定。

2.鉴别债权是否有效,无效合同产生的债权不应作为拍卖标的。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”

3.调查债权人是否有主张权利的依据。债权人至少应当提供:与债务人的合同,债权人已履行合同的证明文件(例如借款借据、货物发运单等)。债权人主张权利没有依据的,拍卖人不应接受委托。

4.调查委托人是否有债权人资格。首先,要核实债权人是否是依法成立并存续的主体,需要查看营业执照或身份证明;其次,要核实委托人是否是债权人。取得债权可以是原始取得,也可以是继受取得,包括基于债权转让、企业合并、继承等原因取得债权,例如金融资产管理公司是通过债权转让取得国有商业银行的贷款债权。在继受取得的情况下,要核实委托人取得债权的依据是否真实。

5.调查债权的瑕疵情况。了解了债权瑕疵,应及时告知竞买人,如果不知则应及时声明,拍卖人才能免除瑕疵担保责任。

(二)签订委托拍卖协议

委托拍卖协议不仅是确定委托人和拍卖人权利义务关系的重要文件,而且在一定程度上是拍卖实施过程的蓝图,决定着拍卖能否顺利完成。在拍卖前明确双方的权利和义务,签订一份详细的委托拍卖合同是十分必要的。与一般的拍卖不同,债权拍卖应签署《债权转让协议书》、《债权转让通知书》。

(三)债权估价及底价确定

现阶段,债权价值的估价没有公认的方法,决定债权实现程度的因素是多方面的,在估价过程中必须综合考虑。影响债权价值的因素包括:

1.债务人的资产状况,包括资产价值、变现能力、资产是否被查封扣押等;

2.债务人对外负债的情况,对外负债越多,主张权利的风险越大;

3.债务人的商业信誉和还款意愿;

4.债务担保情况,如果有抵押、质押担保且担保有效,抵押物、质押物价值对债权实现程度有较大影响,如果有保证担保,应综合考虑保证人的履行能力;

5.委托人主张债权的进展程度。如委托人已判决胜诉将节省主张权利的时间和支出,已经查封资产也能增加债权实现的可能;

6.买方市场情况,对潜在竞买人进行询价。应当注意不能以单一因素来确定债权价值,例如,以资产估价代理债权估价。

需要注意的是,《拍卖法》第二十八条二款规定“拍卖国有资产,依照法律或者按照国务院规定需要评估的,应当经依法设立的评估机构评估,并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”如果委托人是金融资产管理公司、国有独资企业、国有控股公司等主体性质表现为国有的,其债权需要由评估机构进行评估,并以评估结果确定保留价。

(四)拍卖推介

债权推介的成效直接决定债权拍卖的效果。债权推介应针对拍卖债权债务人的资产特点,进行市场细分,并以此为基础灵活选择拍卖推介的渠道和方式。在债务人拥有土地使用权、房产及其他受众广泛的资产时,应通过社会覆盖面广的媒介传播,广泛披露信息;在债务人主要资产属于专业性强的资产的情况下,应通过行业性或专业性报刊、网站等传播工具,向业内人士和专业投资者充分披露信息。在公众对债权拍卖尚不十分了解的情况下,可以采用新闻宣传、召开发布会等形式,吸引社会关注,普及债权拍卖知识,从而达到充分挖掘潜在竞买人,实现债权变现的目的。

由债权拍卖的特点决定,相对于物权拍卖来说,竞买人需要了解的情况更多,需要更多的时间做竞买决定。所以,债权拍卖的宣传时间包括公告和展示都应当比法定最短时间适当延长,以吸引更多的潜在竞买人,同时应尽可能披露与债权相关的情况,如有无抵押、查封等情况等。

债权拍卖债权拍卖应注意的法律问题

债权拍卖,其实质在法律意义上是一种债权的转让行为。而其转让方式是以拍卖的形式来完成的。正是由于债权拍卖涉及法律问题,我们有必要在拍卖债权时注意以下几方面问题:

一、注意债权转让的法律效力

《中华人民共和国合同法》第八十条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”即债权转让发生法律效力的要件是通知债务人,但债务人的同意与不同意并不影响债权转让的法律效力。这里对债权人的限制是权力转让的前提,必须尽通知义务。这种通知可以是口头的也可以是书面的。据此,我们应当在拍卖前,一是尽可能地了解债权人是否尽了通知义务;二是要及时通过委托方提醒债权人在拍卖前应尽通知义务。另外,还要注意了解相关的特殊规定,如对于金融资产管理公司的债权转让可以采取公告通知的方式。《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》中第六条规定:“金融资产管理公司受让国有银行债权后,原债权银行在全国或省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的,人民法院可以认定债权人履行了《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的通知义务。”作为拍卖人只有全面了解、及时掌握债权转让相关的法律、法规,才会使拍卖工作少走弯路,提高工作质量和效率。

二、对于一个债权拍品要特别注意是否过了诉讼时效

这是债权拍卖活动中一个十分重要的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为二年。法律另有规定的除外。”债权的拍卖或转让以及实现都是一种普通的民事行为。有的债权是通过诉讼途径实现的,这时债权的诉讼时效就显得十分重要。因为债权一旦过了诉讼时效,债权人虽然在程序上可以起诉债务人,但是实际上已丧失了胜诉权,也就无从谈及债权的诉讼实现。如果买受人的债权不能实现,出现了权利瑕疵,必然会出现不必要的拍卖纠纷,可能还会导致拍卖不成功。因此,我们在债权拍卖前,一定要了解清楚所拍卖债权诉讼时效,准确把握诉讼时效的起算时间。如果拍卖的债权已过了诉讼时效,要在拍卖前向竟买人详细告知说明:即使竞买成功取得了该债权,再想通过诉讼方式实现债权已不可能。这样就会变被动为主动,减少不必要的拍卖风险。

三、要注意了解所拍卖债权的诉讼时效是否发生了中断

《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定:“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时期,诉讼时效期间重新计算。”法律明确规定诉讼时效中断的几种情况和计算期间,我们在拍卖债权时,要及时了解拍卖的债权有无诉讼时效中断以及中断的是何种情况,从何时计算诉讼时效。另外,对于资产公司处置的不良债权的诉讼时效中断也有特别规定,应引起拍卖人的特别注意。即《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条规定:“债务人在债权转让协议,债权转让通知上签章或者签收债务催收通知的,诉讼时效中断。原债权银行在全国或者省级有影响的报纸发布的债权转让公告或通知中,有催收债务内容的,该公告或通知可以作为诉讼时效中断证据。”同时最高人民法院还以法函[2002]3号文发函,进一步明确对资产管理公司发布的有催收内容的债权转让公告效力予以认定。内容为:“依据我院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条规定,为了最大限度保全国有资产,金融资产管理公司在全国或省级有影响的报纸上发布的有催收内容的债权转让公告或通知所构成的诉讼时效中断,可以溯及至金融资产管理公司受让原债权银行债权之日;金融资产管理公司对已承接的债权,可以在上述报纸上以发布催收公告的方式取得诉讼时效中断(主张权利)的证据。”由此可知,在拍卖金融资产管理公司债权时,只要知道其最后一次在规定的报纸上发布催收公告或确权通知的时间,就能准确地计算出诉讼时效的中/断时间。

四、要往意了解债权在形成当时是担保抵押贷款还是信用贷款

这对于实现债权有着不同的法律意义。如果是抵押贷款,作为债权人在实现债权时则享有法律为其设定的优先受偿权。《中华人民共和国担保法》第三十三条第二款规定:“债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”这就是抵押担保的法定优先受偿权。而信用贷款在实现债权时则不享有优先受偿权,这是二者在实现债权时最大的区别所在。对于抵押担保贷款要注意了解债务人当时所抵押的财产是全部抵押还是部分抵押,这是直接涉及到买受人在实现债权时享有多少优先受偿权的问题。另外,还要清楚债务人的抵押物是否为法律规定的范围,因为《中华人民共和国担保法》第三十条明确规定了抵押物的范围:“下列财产可以抵押:①抵押人所有的房屋和其他地上定着物;②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;③抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;④抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;⑥依法可以抵押的其他财产。”同时对于债务人的抵押是否办理抵押登记、是否超过抵押期限等情况都要予以充分地注意,所有这些都直接涉及到作为从合同的抵押担保合同是否真正具备了法律规定的要件,缺少了要件必然造成债权的重要瑕疵,及时有效的掌握这些瑕疵的原由,在拍卖时可如实告知竞买人,能正面规避因买受人对有瑕疵的债权无法实现而造成的拍卖风险。

五、要注意所拍卖的债权是否为最高额抵押贷款

最高额抵押贷款,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定时期内连续发生的债权作担保。一般情况下,按照《中华人民共和国担保法》第六十一条的规定:“最高额抵押的主合同债权不得转让。”因此,作为一般最高额抵押贷款的债权是不能拍卖转让的。否则将违反《中华人民共和国拍卖法》第七条的规定:“法律行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的。”但是对于最高额抵押贷款法律又规定了在特殊情况下可以拍卖转让,《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第八条规定:“人民法院对最高额抵押担保的不特定债权特定后,原债权银行转让主债权的可以认定转让债权的行为有效。”这是仅对涉及金融资产管理公司的最高额抵押担保债权转让前必须对债权特定化后的特殊规定。对此不能将其与一般的最高额抵押担保债权的转让混为一谈来理解和处理。

六、要注意债权拍卖后交割的有关法律问题

债权拍卖交割与实物拍卖交割的最大区别在于债权拍卖交割仅是证明债权存续期间的各种法律文书、权利凭证的交付。从表面看只是单据和文书的交付,但却是较为复杂、重要的工作。要按委托方的要求由买受人与其直接交割,也有拍卖人参与交割的情况。对相关的法律文书要认真审阅,原件要核对真伪,核对债务人的名称,逐笔核对债务及应对的合同,列出交接清单由交接几方现场签字确认。对于一些重要日期的文书可实行当场标注,以免丢失。

七、要注意打包债权包裹问题

打包债权,是指委托人将若干个债权,合成为一个拍卖标的,即所说的打包债权。实践中,一般单个债权拍卖时隋况比较简单,但委托方为了实现资产的价值最大化,往往将资产情况较好的债权与一定量的资产情况较差的债权包裹在一起处置。因此,我们在拍卖时不能只被好的债权内容所迷惑,一定要充分了解打包债权的全面情况,特别注意差的债权的诸方面瑕疵,及时告知竞买人,尽到拍卖人的法定义务。

八、注意在拍卖前引导竞买人充分理解债权与实物标的的区别

债权拍卖的是一种权利,是无形的,而实物拍卖则是一种物权,是有形的。对于债权拍卖的竞买人他们虽然竞买热情很高,但是并不等于人人都了解债权拍卖的真正含义。在实际拍卖活动中,有的竞买人就曾认为,买了债权就是买了债权名下的实物,因而竞买带有很大的盲目性。为了避免这种盲目性的出现,我们要反复、详细地向竞买人说明与解释二者在法律上实质的不同所在以及债权实现的途径等,通过耐心引导性的工作来达到拍卖债权的目的。

拍卖机制设计理论:理论、模型及应用图书信息

出版社: 江西出版集团,江西人民出版社; 第1版 (2008年12月1日)

丛书名: 当代学术文丛

平装: 206页

正文语种: 简体中文

开本: 32

ISBN: 9787210040057, 7210040056

条形码: 9787210040057

尺寸: 20.6 x 14.6 x 1 cm

重量: 222 g

拍卖机制设计理论:理论、模型及应用内容简介

《拍卖机制设计理论:理论、模型及应用》对拍卖的标准模型进行了几个方面的拓展,应用拍卖理论和机制设计理论,研究了最优拍卖的机制设计问题。将机制设计理论应用于IPO抑价、不完全信息条件下合作伙伴分拆和国债拍卖等的研究。

拍卖会一般定义

中华人民共和国拍卖法给出的定义为:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品拍卖会

或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。但他不一定准确,还有一些不足,如密封式拍卖缺乏公开性;网上拍卖的公开性也与传统拍卖存在着差距。

拍卖会各种涵义

在经济学中,拍卖则有着更深层次的意义,其理论基础来源于信息经济学和博弈论的核心思想,即认为拍卖本身是一个博弈的过程,因而可以通过现代经济学的方法对传统的拍卖方法的

拍卖会

效率作出评估,同时也可以设计出新的拍卖方法。

在1979年出版的《辞海》中给"拍卖"下的定义是"拍卖也称竞买,资本主义制度的一种买卖方式"。在1989年出版的《辞海》中给"拍卖"的定义是:"拍卖也称竞买,商业中的一种方式,卖方把商品卖给出价最高的人"。

由此可以看出"拍卖"是商品让渡的一种特殊方式。其特殊性在于"拍卖"必须具备一定的条件:

1、价格不固定,最终商品由出价最高的人获得;

2、必须有两个以上的买主,只有这样才能有竞争。因此,"拍卖"也称"竞买";

3、必须遵守公开、公平、公正的原则。

拍卖会起源于公元前五世纪

拍卖是财产权利转让的最古老方式之一,起源于人类有了剩余产品之后,为了转让自己的剩余物品而产生的公开竞买行为,人们起初是为了转让或出售自己的产品,而非可以专事拍卖活动,只是这种竞价买卖方式方便而且成功,才引起人们的兴趣和更多的关注。

据有关史料文字记载的拍卖活动产生于公元前五世纪。古希腊历史学家希罗多德的《历史》一书中就记载了古巴比伦城每年举行的拍卖已婚妇女的情况。公元二世纪末古罗马出现了拍卖行。

现代文明的拍卖模式始于十八世纪的英国。1744年和1766年,伦敦先后成立的两家拍卖行"苏富比"和"佳士得"。对以后全球二百五十多年的拍卖业产生了巨大的影响。1874年英国最大的拍卖行在上海开设了一家子公司----鲁意斯摩拍卖公司。

中国的拍卖行业出现于清朝末年,当时的拍卖行多是拍卖自己收购来的旧货和典当物品,从此自营就一直伴随着拍卖行业的生存发展。

拍卖会流程与拍卖原则

为了切实遵循“公开、公平、公正、价高者得”的拍卖原则,保障各方当事人的合法权益,保证拍卖会顺利进行,依照《拍卖法》制定本规则。

第一条:凡参加竞买活动者,必须在取得竞买资格以后才能参加竞买,未取得竞买资格的,不能参加竞买。

第二条:拍卖标的以现状拍卖,在拍卖前进行拍卖标的展示,竞买人在竞买前要仔细看拍卖品(包括聘请专业人士协助鉴定),一旦竞买人进入竞买席,则视为已了解并接受拍卖标的现状(包括瑕疵),竞标成功后不得以任何理由提出退货或拒付成交价款。

第三条:竞买人应持号应价,未持号牌者其竞买行为无效。竞买人之间不得恶意串通损害他人利益,否则拍卖无效,并将依法承担赔偿责任。

第四条:拍卖主持人对报出拍卖标的物的起价后,竞买人举牌应价。同时,拍卖主持人对竞买人的加价应当即告之于众,竞买人举牌应价,并报出加价后的最新价格。

第五条:拍卖主持人连续三次询问再无人应价时,以击槌予以确认,一经拍定不得反悔,最后一次应价者为买受人,应当即签定成交确认书。

第六条:拍卖主持人击槌后再有竞买人报出新的应价,一律无效。

第七条:拍卖会竞买人每次举牌应价的加价幅度,拍卖师根据标的物的情况现场宣布。

拍卖会拍卖业术语

1、"当事人"一词是对拍卖人、委托人、竞买人和买受人的统称。

2、"委托人"是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织,"委托人"有时亦称卖家。

3、"竞买人"是指参加竞购拍卖标的公民、法人或者其他组织。

4、"买受人"是指以最高应价得到拍卖标的竞买人。

5、"竞买人"、"买受人"有时亦统称买家。

拍卖会

6、"拍卖标的"应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。

7、"成交价"又称"落槌价",指拍卖会上拍卖师落槌决定将拍卖标的售予买受人的价格。

8、"参考价"又称"估价",指本公司印刷的拍卖图录上对每件拍卖标的的明示价格。该价格由本公司决定,不属最后确定之售价。

9、"拍卖底价"指本公司与委托人对其委托的拍卖标的共同商定,并在委托书标明的最低出售价格。

10、"拍定物"指已拍卖成交的拍卖标的。

11、"佣金"又称"代理费",指本公司根据有关法律条例在成交后向委托人、买受人收取的服务费用。

12、"拍卖收益"指本公司在拍卖成交后支付给委托人的出售拍卖标的的款项净额,即成交价扣除佣金及委托人应付应计费用后的余额。

拍卖会功能

多人把拍卖看成是一种古老的商品交易行为。但是,直到今日,拍卖在现代经济生活中仍占有重要地位,在美国,某一星期内,就可能有1000次以上的艺术品和古玩拍卖。英国人喝的茶叶50%是通过拍卖购得的。在国际贸易中,毛货、羊毛、烟草、粮食等大宗交易也是以拍卖为主,并且拍卖的成交价格对同类商品的国际市场价格的确定具有重要参考价值。拍卖在世界上这样流行和发展,足以说它在现代社会中具有特殊的功能。

1、价格现场发现功能;

2、保值、增值功能;

3、搞活商品流通功能;

4、社会服务功能。

拍卖会拍卖人或拍卖企业法人

是指依照拍卖法和设立的从事拍卖活动的企业法人。依照规定,拍卖人应当具备以下条件:

(1)拍卖人应当是依照拍卖法规定设立的企业法人,即应当具有一定的注册资金、有自己的名称、组织机构、住所和章程;

(2)拍卖人是接受他人委托进行买卖活动的中介组织。拍卖法禁止拍卖人拍卖自营的物品,只能接受公民、法人和其他组织的委托,依照拍卖程序拍卖委托的物品或者财产权利,并从中收取佣金,而不是商品的差价。此外,拍卖企业还需经当地主管部门审核许可后,才能向工商行政管理部门申请登记,领取营业执照;

(3)拍卖企业应当是依照公司法规定设立的企业法人。拍卖企业除了应当符合本法规定的条件外,还应当符合公司法有关规定。

拍卖会拍卖师定义

指具备拍卖师资格证书、主持拍卖活动的人。

拍卖会拍卖师具备条件

(1)具有高等院校专科以上学历和拍卖专业知识;

(2)在拍卖行业工作两年以上;

(3)品行良好。被开除公职或者吊销拍卖师资格证书未满五年的,或者因故意犯罪受过刑事处罚的,不得担任拍卖师。

拍卖会法人股拍卖

法人股拍卖大约出现在20世纪90年代中后期。当时一些公司涉及债务纠纷,法院在强制执行时,因这些公司并无实物资产或查扣的实物资产不足以偿还债务,法院将其持有的其他公司的股权作为财产查封冻结,然后委托拍卖公司拍卖变现,以偿还债务。

直到2000年8月18日,上海东方国际拍卖公司举行的一场法人股拍卖会突然改变了命拍卖会

运。此次拍卖仍由法院委托,但场面却令人吃惊:参与竞买的单位和个人达到100多个。东方明珠等四个品种的法人股均拍出法人股拍卖以来的最高价。这种火爆不但立即吸引了不少投资者的目光,也给拍卖公司带来了丰厚的佣金收入,使他们兴趣大增。

进入2001年,法人股先是不温不火,到2月底开始走强。热烈的场面一直延续到5月底,且场次密度急增,仅在4月上海就举行了19场法人股拍卖会。

2000年12月2日,中国证监会主席周小川在上海举行的一次研讨会上强调:上市公司的股票要有流通的权利,法人股流通也同样是一种权利;法人股不能流通的问题肯定要采取积极措施加以解决。由此,市场中又一次燃起法人股面临上市流通的希望。

2001年2月19日,B股对内地自然人解禁。3月6日,周小川在参加九届人大四次会议香港代表的一次座谈会时指出,中国证监会及很多业内人士都对法人股流通问题提出过建议,法人股不能流通是历史原因形成的,如今情况发生了变化,到一定阶段解决问题的时机成熟了,证监会希望从法律、市场、规章及市场承受力等方面做好准备。此次发言同样被理解为某种"信号",极大地强化了市场对法人股流通的预期。

艺术品拍卖基本信息

艺术品拍卖艺术品概述

艺术品(artw陶瓷艺术品

ork),一般指造型艺术的作品。一般的艺术品可视为含有两个成分:一是作品上的线、形、色、光、音、调的配合,寻常称为‘形式的成分’或‘直接的成分’;一是题材……寻常称为‘表现的成分’或‘联想的成分’。

艺术品拍卖艺术品分类

艺术品分为很多类,陶艺、国画、抽象画、乐器、雕刻、文物雕塑、砂岩、仿砂岩、琉璃摆件、铁艺、铜艺、不锈钢雕塑、不锈钢、石雕、铜雕、玻璃钢、树脂、玻璃、透明树脂、树脂、玻璃制品、陶瓷、瓷、黑陶、陶、红陶、白陶、吹瓶、脱蜡琉璃、水晶、黑水晶、木雕、花艺、花插、浮雕……朱宣咸中国画《百花齐放》

艺术品拍卖相关报道

媒体的天价报道,井喷的成交率,拍卖业表面上风光显耀,但其实是有苦说不出,比祥林嫂还苦,根本处于一个恶性循环的困境里。这困境归根结底就是假的干扰与诚信的缺失。其实,光怪拍卖行是不公平的,近几年,买方的行径已造成了行业的隐忧。


  困境一:买方延迟付款。
  

这几年,拍卖公司收款的压力很大。中低价拍品付款情况还好,但高价拍品拖延的情况很严重。以往一两个月就收完了,但现在收款在两个月以上。买方款项收不到,但委托方却频频催款,拍卖行都叫苦连天。有的春拍的款项,到秋拍甚至隔年都还没收到。


  困境二:买方拒不付款。
  

只是迟延付款还好,更怕的是买方搞失踪或恶性不付款。许多买家在举牌后就反悔不付钱,让拍卖的运营成本与压力急剧增加。如果买家不付款,仅没收保证金的处罚,完全没有约束力。而且面对一些收藏大户,拍卖行为表示礼遇, 通常不收保证金,更助长了不付款的恶习。拍卖在西方已经上百年,诚信从来就不是问题。但,目前中国买家不付款的恶名已扬名全球。中国人以为举了高价是面子,其实不付款才是没面子。


  困境三:三角债危机
  

如果买方付不出款项,会出现一些连锁动作:在A公司不付钱,之后再到B公司送件成交后,让B公司将成交款项直接给A公司。但可能在B公司又遇到买方拖欠的问题,从而形成连环的债务关系,也就是三角债。如果上述几个连锁问题不解决,会造成拍卖公司集体的运营压力,拖垮整个行业。


  困境四:流拍与假成交。
  

因为担心成交率低的面子问题,或为了制造竞价的气氛,拍卖公司会请人轮番举牌,抬高价格,造成已成交的假象。有的拍卖公司会与客户说这是为了保护他这张画不要有流拍记录,所以委托方为避免有流拍纪录后不好脱手,也会欣然合作。


  困境五:赝品的干扰
  

中国艺术市场赝品雄冠全球,仿造与技术魔高一丈。姑不论有些刻意卖假的公司,正规拍卖公司目前鉴别的压力越来越大。稍一走眼,就落个卖假画或不开眼的恶名,难以洗刷。


  困境六:征集难
  

行情好,藏家惜售,行情不好,藏家也惜售。精品越来越少,再加上拍卖行与场次又越来越多,征集工作越来越难了。征集现在已变成要全年无休远渡重洋的超级苦差事。


  困境七:审美疲劳
  

拍卖公司越来越多,拍品量太大,拍卖季一到如砖头般的图录砸进家里,对于藏家反成了灾难,大量的预展也造成藏家们的审美“疲劳”。春天一轮的轰炸刚过,秋天又来了。


  困境八:数字竞争迷思
  

目前各公司沉迷于各种数字的盲目竞争,就因为这成交量成交率与创天价的数字迷思,造就许多不必要的泡沫。拍卖公司比的不应是数字,而要看能否推出精品,做好服务。


  

脱离这困境的唯一办法只有行业团结自清自律,重定规矩驱逐恶劣买家;不求假大,不求虚高,只求把事情做实做好。

艺术品拍卖拍卖形式


  1.通过大型拍卖公司
  中国艺术品拍卖主要成交额是通过大型的拍卖公司进行交易的。因为大型拍卖公司信誉好、高端艺术品比较多,升值价格空间大。
  2.专场艺术品拍卖
  拍卖公司每年都举行几场艺术品专场拍卖会。是针对各个艺术品行业的收藏爱好者的。艺术品一共翡翠、瓷器、玉器、书法、国画、雕塑、油画、水晶、蜜蜡、手串等现在艺术品。针对不同爱好的收藏者专门举办专场拍卖,这样比较有针对性,而且某一类艺术品的可选择性大,所以这种艺术品拍卖方式很受欢迎。
  3.网络艺术品拍卖
  更改内容 通过网站在线拍卖艺术品、线上线下结合拍卖艺术品的方式也风生水起现在随着互联网的空前发展。慢慢的渗透到线下艺术品拍卖。

艺术品拍卖艺术品用途

艺术品用途的范围很广,罕见的艺术品多用来收藏,随着室内对陈设配饰这一块的要求,用艺术品作为软装饰越来越流行。无论是家居或者酒店,都很重视装饰这个意义。

艺术品拍卖艺术品特性

艺术品

艺术品拍卖是整个拍卖事业的重要组成部分,其原因主要是因为艺术品具有四个属性所决定,即:艺术品的特性:

(1)非统一性

(2)非实用性:强调艺术品的非实用性,只是说明这种商品的奇特之处

(3)非再生性:非再生性带来了艺术品尤其是文物类艺术品的稀缺性特点,可统计的有限的数量使人们的收藏、投资和交易有了保值、升值的可靠保证。

(4)非确定性;

艺术品的价值往往是不确定的,艺术品在拍卖时几倍、几十倍地超出预先的估价,但也有的却最后流标,这有力地证明艺术品是一种有价值但价值难以揭示的商品,因人而异难以达成共识,因情感及财力、眼力、胆量的不同,往往造成人们对同一件艺术品看法的差别。人们对艺术品看法不同,造成了价值的不确定性,而不确定性又造成人们出价时的差异,这就给拍卖时竞价以存在的空间。

艺术品拍卖艺术品信托

艺术品信托是指委托人将其持有的资金委托给受托人,由受托人以自己的名义,按照委托人的意愿将该资金投资于艺术品市场,并由受托人具体负责艺术品投资事务,通过艺术品投资组合,在尽可能地控制风险的前提下,为投资者提供分享艺术品价值增长的收益。

艺术品拍卖管理条例起草

2013年3月15日 文化部已经启动了《美术品经营管理办法》的起草工作,2013年将进行艺术品鉴定试点。此项工作已列入2013文化部的重点工作。据悉,《艺术品市场管理条例》现已明确画廊经纪、拍卖交易、展览展销、艺术品进出口等管理制度框架,但鉴定问题尚存在争议。据了解,规范鉴定方面,除对鉴定人员和鉴定机构实行准入制度外,还要规范鉴定程序,公示鉴定的机构、人员、时间、环境、方法、步骤等信息;还要规范艺术品鉴定收费制度,割断鉴定收费与艺术品估价之间正相关的关系;并积极推动科技鉴定,从单纯依靠专家学者的学识眼光和经验等方式转向更加倚重客观的技术鉴定方案上来。

人生拍卖会图书信息

书名:《人生拍卖会》

作者:深雪

出版社: 中信出版社

ISBN:9787508628288

人生拍卖会内容简介

这是一个人生拍卖会,可以竞投别人的人生。拍卖会上的竞投项目有贫困的人生、荣华富足的人生,甚至功成名就的人生。只要在拍卖会上成功竞投,从此就可以改写命运,过自己理想的人生。

标下艺术家人生的女子,继承了艺术家的风光,却也承袭了他的宿疾……因无法爱人而不想独活的女子,就在人生即将被拍卖之际,却与命中注定的恋人相遇……为了心爱的女孩,平凡男子标下摇滚偶像的人生……

拼命想死的人们,人生成了拍卖品;而想要重生的人们接收了美好,却连伴随而来的缺陷也得照单全收,快乐并痛苦地活着。在这个绝望与欲望交织的世界,究竟有没有十全十美的人生?来“人生拍卖会”走一趟,你就知道了!

人生拍卖会

推荐

《人生拍卖会》推荐:深雪对内地的读者来说,还是个相对陌生的名字,但她在港台地区,却是继张小娴之后目前最具实力的女作家之一。她的言情小说以悬疑诡谲、虚无飘渺见长,常常带有都会很多作家所缺乏的魔幻感与想象力。在《人生拍卖会》这部作品中,深雪讲了三个在“人生拍卖会”中卖走他人的人生的故事。主人公们在享受新人生带来的幸福感时,也要承担为此所付出的代价。深雪在轻松讲述故事的同时,也引起了人对生命的反思:是不是别人的命总是比自己的好?接下来,在买下新的人生后,主人公们的人生是否就会完美?敬请关注续集《人生拍卖会2之褫魂夺爱》。

人生拍卖会目录摘要

人生拍卖会第1部分 Life Auction

有意竞投的人约一百人,他们都已经就座了,大会给他们派发了一个有号码的圆牌,以及一本目录。这批竞投者有的低头阅读目录,也有的好奇地观看四周环境,亦有的抬头注视台上的情况。他们就是甚少与邻座交谈,他们各怀心事,却无意与其他人分享。

人生拍卖会第2部分 The Points

他望了孪生姐妹一眼,便请她们就座,孪生姐妹以四手相牵的姿态坐到一张沙发上。拍卖官木伦古说:“我看到当中一份分数表居然达三千分以上,这样好条件的人,也有意竞投其他人的人生。”

人生拍卖会第3部分 Auctioneer

他的居所就在拍卖行附近,当他踏出办公室后,就是一道银灰色的金属长廊,长廊无天花板无四壁,就只是一条伸往无尽远的通道。拍卖官木伦古可以随意向前走,有时候,他喜欢在下班后走一段较长的路才回家,有时候,他喜欢走一段非常短的路。无论他想走多长或多短的路程,都是同一条银灰色金属长廊。每一次,当他走够了,家门便在眼前。

人生拍卖会第4部分 Consignor

他的名字叫帕拉斯,现年三十二岁,金发绿眼,是英俊、精致却脆弱那一类的美男子。这几年他生活得很好,他在银行有一笔巨额存款,怎样花也花不完,平日他住在一艘豪华的游艇上,优哉游哉享受人生。睡得好吃得好,无病无痛,不用工作也无忧愁。

人生拍卖会第5部分 Bidder

十三岁之前,她与父母一同居住,母亲由内地嫁到香港之时才二十二岁,父亲已是六十五岁了。母亲貌美但不识字,在家乡以务农为生,嫁到香港来,总算脱离日晒雨淋的劳动生涯。父亲是低职位的退休公务员,母亲嫁过来后其实不愁生活,父亲的退休金和长俸足以养活妻子和女儿。只是,母亲个性活泼,她就是喜欢拥有自己的社交圈子,诞下魏龄后自觉为丈夫完成责任,便在外面交了男朋友,置丈夫与女儿不顾。

人生拍卖会作者简介

深雪,新世代爱情魔女。香港大学历史系毕业的高材生。她的文字精练、轻快、准确有力;题材则独特而另类,情节总出人意料之外。看待感情、事物的透彻程度,令人咋舌。她写爱与性,那种手起刀落的畅快,看似残酷,却又有着令人心碎的感动。作品颇丰。短篇小说有《绝对讨厌的女孩》、《夜霜艳》、《树熊症病患者》、《我的左眼爱上你的右眼》、《恋爱动物不吃素》等,长篇小说有《第8号当铺》、《猫的眼睛是红色》、《蓝色心形会所》、《樱桃街的礼物》等,散文有《眼睛,不要爱上我的长发》、《我的私密CATALOG》、《问题男女》系列等。

中国拍卖行业协会文化艺术品拍卖专业委员会简介

艺委会由行业内操作规范、信誉良好、有一定经营规模、具有理论研究能力、在行业内有一定影响力的文物艺术品拍卖企业作为成员单位组成。艺委会办公室设于中拍协秘书处,负责处理艺委会日常工作。

艺委会的宗旨是协助行业协会贯彻落实政府有关文物艺术品拍卖方面的政策,承担国家有关课题研究,探讨行业有关事项,为行业协会正确决策提供议事职能;同时团结业内同仁,自强自律,维护行业合法权益,为建设规范繁荣的中国文物艺术品拍卖市场和把我国建设成为世界文物艺术品交易中心做出贡献。

中拍协艺委会的专业任务主要有:调查研究文物艺术品拍卖中相关政策和法律问题,并积极向政府主管部门提出合理意见和建议,维护行业合法权益;行业自律和维权;协助解决委员单位的诉求;分析形势,交流经验,提出指导全行业发展的措施或年度市场分析报告,预测中国文物艺术品拍卖的前景和趋势;加强艺委会委员之间及新闻媒体之间信息沟通与交流;开展文物艺术品专业人员培训工作;组织行业内专业人员开展与海外同仁的业务交流和学术理论研讨工作。

北京传是国际拍卖有限责任公司公司简介

北京传是国际拍卖有限责任公司每年举行春秋两季大型古董文化艺术品拍卖会,常年面向海内外征集各类历代艺术品。中国文化艺术品是当今最具潜力的投资方式之一,而拍卖是市场上唯一公开、公平、公正的交易方式。北京传是国际拍卖有限责任公司即以此为经营原则,集合了优秀的经营管理和评估鉴定人才,在管理和服务上进一步完善,为海内外朋友提供热情、专业、全面、周密的服务。我们的资深专家来自海内外著名机构,我们的朋友和客户也来自世界各地,所以无论您是私人收藏或是企业投资,我们都愿意竭诚为您带来满意的全方位服务,依靠我们诚实的办事作风,在您的关心爱护下,努力共创辉煌。

北京传是国际拍卖有限责任公司业务范围

免费艺术品鉴定和评估

私人及企业艺术品收藏策划与顾问

收藏及学术交流展览策划主题或专场拍卖

北京传是国际拍卖有限责任公司大型拍卖会业绩

拍卖会名称

专场名称

拍卖日期

总成交额(万元)

传是2012春季拍卖会

文心雕龙 乾坤清气

2012-05-16

RMB 2300.115

传是2010秋季拍卖会

中国书画

2010-11-25

RMB 50289.000

传是2010春季拍卖会

嘉和居藏近代名贤画迹

2010-06-18

RMB 5040.738

传是2010春季拍卖会

中国书画

2010-06-18

RMB 29114.458

传是2009秋季拍卖会

中国书画

2009-12-16

RMB 11583.588

香港国际马匹拍卖会历史

1995年首次在香港会议展览中心举行,名为香港国际精进拍卖会,取代曾一度取消的配售新马制度,然后每年都是会展举行。

2004年随沙田马场新的马匹亮相圈落成,成为了新的拍卖场地,并公开给公众参观,拍卖举行日期为香港国际赛事举行前的星期六。

2007年因应澳大利亚在8月爆发的马匹流感,首次将拍卖会分为两次进行,第二次在2008年3月举行。

香港国际马匹拍卖会条件及限制

拍卖马是来自世界各地,包括澳大利亚、新西兰、英国、法国、意大利、美国等。

香港赛马会在世界各地周岁马拍卖会竞投马匹,拍卖后通常留在当地训练,在两岁时会运到香港,竞投前一星期在马场作出走势示范,竞投的马匹可在该季的新马赛出战。

如果期间马会出现瑕疵,马会将马匹取消拍卖。但如果马匹的风险是可以符合购买“丧失竞赛能力保险的资格”,马匹仍可继续竞投,如12个月内相关部份出现毛病被迫退役的话,将赔偿给买家成交价的百分之七十五。另外如果未能参与竞投的马匹如状况有改善的话可竞行投标方式的竞投。

香港国际马匹拍卖会挑战赛

2006-07年马季增设的赛事,只限该年度的香港国际马匹拍卖会马匹参与,总共举行四场比赛,并跨马季进行,奖金等同第一班比赛,全部在沙田马场举行。四场赛事分别为拍卖马六月挑战赛(2007年举行称为香港国际马匹拍卖会挑战赛、草地1200米)、拍卖马十一月挑战赛(草地1200米)、拍卖马十二月挑战赛(草地1400米)及拍卖马三月挑战赛(草地1600米)。必全胜(董事杯等)

好友(主席锦标)

星运爵士(香港一哩锦标)

灿惑(百周年纪念短途杯、香港经典一哩赛等)

好爸爸(香港一哩锦标、冠军一哩赛、董事杯、女皇银禧纪念杯)

香港国际马匹拍卖会优点与缺点

香港国际马匹拍卖会好处马主不需要亲自到外地或透过中间人亦可以购买马匹,此外马匹由于在香港作进一步检查,确保马匹可以在香港作赛,减少马匹毛病。由于底价价会较周岁马拍卖会时底价为高,因此成本较为昂贵,马匹的表现很可能未符合身价。另外亦有马主在同一个拍卖会投标9匹马都未能买下心头好。

人类拍卖会场简介

位于香波地诸岛GR 1,从事奴隶买卖/拍卖的集中地,贩卖对象为罪犯和未加盟世界政府的国家之国民。虽然全世界也禁止人口贩卖的活动,但人类拍卖会场似乎得到海军的默许,海军并称为“职业转介所”。

幕后经营者为“王下七武海”之一的堂吉诃德·多佛朗明哥,但在发生路飞袭击天龙人的事件后,多弗拉门戈就把店送给迪斯可,并谓贩卖人口已经落伍,再不容于新时代了。“大事件”结束后,人类拍卖场正式关门大吉,更因为被长时间弃置的缘故,成了一栋废墟。

拍卖保留价作用

制定的保留价过高,会给拍卖带来困难,甚至导致拍卖失败,保留价过低,又会给委托人带来经济损失。在一般情况下,保留价的制定, 一般以委托人的意见为主要依据。委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。在实践中,预定保留价一般是在拍卖标的价格不好确定或价格较高的情况下进行的,只要委托人提出预定保留价的申请,拍卖人一般应作出准许的决定。但是,依法拍卖公物的保留价,一般由有关部门指定的评估鉴定机构制定。

拍卖公告拍卖公告的法律规定

《拍卖法》第四十五至四十八条对于拍卖公告的发布作了具体规定,内容包括以下几个方面:

拍卖公告拍卖公告的发布时间

拍卖公告是拍卖人在拍卖开始前的一段时间向社会公众发布的,告知拍卖举行的时间、地点、规则与拍卖物品,召集竞买人前来竞拍的法定文件。目前,世界大多数国家的拍卖法律都规定,拍实行在拍卖物品时都要提前发布拍卖公告,以便人们能及时了解和选择所要拍卖的物品。拍卖公告的提前时间一般为一周左右,也有的只有两天,时间的长短取决于一个国家拍卖业的发达程度等因素。我国《拍卖法》规定的提前时间为7天,即“拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告”。

拍卖公告拍卖公告应载明的事项

《拍卖法》第四十六条作了如下规定:“拍实公告应当载明下列事项:①拍卖的时间、地点;②拍卖标的;③拍卖标的展示时间、地点;④参与竞买应当办理的手续;⑤需要公告的其他事项”。其中拍卖的时间、地点要使人们知道在什么地方、什么时候拍卖某种物品,以引起人们的注意,确定是否参与竞卖;拍卖标的要说明委托人与拍卖物品的关系及相关权利;拍卖标的的展示时间和地点要使竞买者能及参观拍卖物品,以使其最后决定是否参与竞买和拟出的价格;参与竞买应办理的手续提示参与竞买者应提交身份证明或法律资格证明等,以便其合法地参与竞拍,避免因手续不全丧失竞拍的机会或拍定后拖延成交时间;需要公告的其他事项,包括拍卖人认为需要竞买人知道的其他各种内容。

拍卖公告拍卖公告的发布渠道

《拍卖法》第四十六条规定:“拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布”。这就是说,拍卖公告应当在新闻媒介发布,以使更多的人知道拍卖信息,如果拍卖公告不通过新闻媒介公布,人们不知道公告信息,无人或很少人参加竞拍,就不能收到好的效果。对于拍卖公告应当通过报纸或其他新闻媒介发布的要求,在西方国家表现的更为充分,由于这些国家实行办报及新闻“自由”制度,拍卖公告可以在任何一个报纸和电台、电视台发布消息。我国的拍卖公告主要限在国家批准出版的报纸及电台、电视台等新闻媒介发布,这样做是为了保证拍卖公告的真实性和权威性,避免出现虚假公告。发布拍卖公告的同时,拍卖行还应以书面形式通知当事人及有关系的其他人在拍卖时到现场,以使有关人行使竞买的优先权,这也是拍卖公告的一项重要内容。

拍卖公告拍卖标的的展示

《拍卖法》第四十八条规定:“拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。”这一规定要求,拍卖人必须在拍卖公告中对拍卖标的的展示作出说明,并且提供查看展示拍卖标的的条件及有关资料。而且展示拍卖标的的时间不得少于两日,特别是不动产标的物品的拍卖展示时间需要更长的时间。

拍卖公告拍卖的历史发展

人类历史上最早的拍卖行为,见诸于文字记载的是古希腊历史学家希罗多德在其所著的《历史》一书中对古巴比伦(公元前1894--前709年)拍卖新娘的一段描述。所谓“拍卖新娘”,是以适婚女子为拍卖标的的一种拍卖活动,将女子按美丽、健康程度顺序先后拍卖,让出价最高的男子中标,成为新郎。 古巴比伦、古希腊、古埃及的拍卖是世界拍卖史上的第一个里程碑。其特点:历史悠久,时间跨度长,首尾延续了大约千年左右。 罗马共和时期(公元前510-前27年)的拍卖已经得到空前发展,在保留奴隶拍卖的基础上,出现了战利品拍卖和商品拍卖。 罗马时期的拍卖是世界拍卖史上的第二个里程碑,首尾也延续了约千年左右的时间。这时,拍卖内容丰富,拍卖标的广泛。罗马时期的拍卖是人类历史上拍卖业发展过程中的第一个高峰,为近现代拍奠定了基础,确立了模式,堪称近现代拍卖的源泉和鼻祖。 拍卖业萌芽于古代罗马,但正式形成却是在17、18世纪的近代欧洲。1660年11月,英国出现旧船、废船拍卖;1689年2月又有绘画及手稿拍卖;1739年首次拍卖房地产等。近代欧洲拍卖是世界拍卖史上的第三个里程碑,并因此出现了人类历史上拍卖业发展过程的又一高峰。其主要表现为:

1、拍卖机构大量出现。1744年和1766年,当今世界上两大拍卖行------苏富比和佳士得,分别在伦敦成立。当时伦敦已有60多家大大小小的拍卖行,拍卖业十分红火。1744年3月,苏富比举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留的数百本书籍,拍卖成交额826英镑.1766年12月,佳士得举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留物89件,拍卖成效额176英镑.在两大拍卖行成立前后,一些目前在世界上享有盛名的拍卖行相继问世。

2、拍卖市场初步形成。欧美国家的拍卖业开始兴旺起来。从英国伦敦到德国汉堡,从奥地利维也纳到美国费城,功能齐全的新型拍卖行大量露面。荷兰以拍卖农副产品见长,英国以拍卖艺术品、马匹、羊毛、茶叶见长;美国则主要拍卖欧洲的生产资料等。

3、拍卖法规逐渐完善。1677年,英国《禁止欺诈法》中已含有拍卖条款:“拍卖商可代表卖方和买方签署经双方要求或为顾及双方利益而设立的任何合同,以便合同之履行。这类合同涉及土地或商品拍卖标的之价值,当在10英镑以上。”1845年,英国出台《货物买卖法》;1867年实施《土地拍卖法》;1893年又在《货物买卖法》中设立拍卖条款。1901年美国在《统一商法》中明确设立拍卖条款。

司法拍卖操作方法

司法拍卖的部分信息在网上已经公开,如北京法院网、重庆市产权交易所网站司法拍卖版块、淘资产网等。司法拍卖也是新兴的投资渠道,特别是在不良资产处置领域有较好的获利空间。

司法拍卖种类

具体而言司法拍卖包括法院司法拍卖

强制拍卖,和法院委托清算管理人再进行程序上的破产企业拍卖两种。法院强制拍卖指的是法院根据已经生效的法律文书强制执行债务人的财产,并将债务人的财产通过拍卖变现后将价款交付债权人。而破产企业拍卖是企业资不抵债或其他经营方式不当等原因造成的企业撤销、倒闭的,由法院制定清算管理人成立专门的破产企业清算组织来委托有资质的拍卖企业或其他机构拍卖该标的的。

司法拍卖流拍原因

受宏观经济大环境影响。国司法拍卖

家宏观经济调控动作频出,力度空前,尤其是司法拍卖的标的大户——房地产是调控的主要对象,无论是企业还是个人对当下及可以预期的将来房地产业的回暖普遍不持乐观态度,在没有银行贷款的条件下,企业和个人只能是望房兴叹;拍卖公告范围狭窄。一般拍卖案件只在所在地区的报纸上发拍卖公告,而且只有一次,好多人并不能及时看到,对于第一次拍卖的案件,拍卖行也不在标的物上贴公告,对于人民法院诉讼资产网,即使法院干警也知道的不多,且资产网的公示期较短,有的明明还没有拍卖,但上面显示公示已过期,不利于有潜在意向的竞买人了解标的物信息;受拍卖标的物限制。因查封的被执行人标的物种类、流通情况以及市场条件均有所不同,标的物瑕疵较多,甚至瑕疵不明,意向竞买人不敢轻易竞买;评估的方法不妥。评估机构对资产评估方法有收益法、清算法、市场比较法、重置法,但评估机构为了追求利益最大化,一般都采取市场比较法,而对生产设备,则采用重置法评估价值,买受人没有17%税收的抵扣,没有安装和维修的保障,导致潜在竞买人望而却步;不动产标的的过户费用完全由买受人承担的“惯例”抬高了成本。如个人住房5年以内的买方要承担3%的契税,5年以上的买方要承担3%的契税,有第二套的和门面房契税更高,因而降低了竞买人的竞购欲望。

司法拍卖对策建议

一是加强对标的物信息的司法拍卖

公布。要充分利用好人民法院诉讼资产网这个平台,加大对人民法院诉讼资产网的宣传,让更多的人知道这个平台。

二是加强标的物瑕疵信息的收集,使竞买人全面了解拍卖标的物。

三是对于不动产的拍卖参照上海等地的做法,拍卖成交后,过户税费按国家相关规定办理,即税费各自承担,这样更加彰显拍卖公平。

四是对不同的资产采取不同的评估方法。一些数额较大的资产,一般人买不起,有资金实力的不愿花精力、金钱在闲置资产上,资产不能变现只会越来越贬值。

因此,如果是生产资料,应采取清算法进行评估,以合理的低价吸引人眼球,让有资金和实力的竞买人参与竞争,促使资产变现。

司法拍卖网拍流程

拍卖流程包括项目公告、付保司法拍卖

证金报名、参与竞拍、支付余款、结算交付五个环节。比普通网络竞拍门槛更高的是,竞买人的支付宝必须通过实名认证,否则就无法参与竞拍。在标的物公告期间,竞买人可以充分了解标的物情况。此外,竞买人的保证金必须通过支付宝支付,若竞拍成功,余款可以通过支付宝和线下支付两种方式实现。

中华人民共和国拍卖法法律修订

1996年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议审议通过 ,自1997年1月1日起实施。

2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议审议通过,修改如下:一、删去第五条第三项, 二、删去第十二条第五项,本次修订自发布之日起实施。

2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过对《中华人民共和国拍卖法》作出修改

(一)将第十一条修改为:“企业取得从事拍卖业务的许可必须经所在地的省、自治区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核批准。拍卖企业可以在设区的市设立。”

(二)将第十二条中的“设立拍卖企业”修改为“企业申请取得从事拍卖业务的许可”。

(三)将第六十条中的“未经许可登记设立拍卖企业的”修改为“未经许可从事拍卖业务的”。

(四)删去第六十八条。

无底价拍卖什么是无底价拍卖

无底价拍卖又称无估价拍卖,即拍卖标的不设定底价,由竞买人自相报价,由报价最高者购得拍卖标的.无底价拍卖并非不对拍卖标的预先进行估价而任意拍卖。通常多出现在动产拍卖的场合。

无底价拍卖无底价拍卖适用的范围

无底价拍卖主要用于二手工业设备的拍卖中,在国际上以加拿大利氏兄弟拍卖行(R1THIE BROS.AUCTIONEERS)和美国的曼海姆拍卖行最具特色。利氏是世界领先的工业设备拍卖行,在全世界20多个国家有31处拍卖场。通过无底价拍卖方式销售范围广泛的工业设备,用于建筑、交通、船用设备、采矿、林业、石油工业和农业等,年销售额在13亿7千万美元。

无底价拍卖的每一项产品都不设最低的竞买价或底价,而是在当天的拍卖中将拍品卖给出价最高的竞买人。设备的卖主被禁止在拍卖中回购自己的设备,避免哄抬价格。无底价意味着购买者为他们购买设备所支付的价款是公平的市场价值。利氏拍品的委托人包括制造商、代理商、租赁公司和最终用户,在未拍卖前,所有者对它们进行保养和维护。传统上,工业设备采用直接销售和通过代理商和经纪人来销售。国际建筑业中,建筑公司往往不会购买并长期拥有同样的设备,仅仅是为一个特定的项目购买或租赁所需设备,一旦项目完成,就将设备卖掉,而拍卖方式是将资产转化为资本的途径之一。

因此,拍卖的设备大多不是处于折旧期末梢的产品,而是保养良好,还有很好的利用率的拍品。拍卖前,所有拍品有序地停放在拍卖场地中,随时向前来检视和参观设备的买主开放,拍卖前竞买人需要支付一定数量的保证金。如果在竞买中未成功,没有买到自己的拍品,那么定金被退还。竞买结束后,只有付清全部款项(规定期限可由拍卖行自行设定),才能将购买的设备从拍卖品停放场中运走。利氏不负责设备的运输事宜。

无底价拍卖无底价拍卖与有底价拍卖的区别

按照国际惯例,在拍卖操作中,按是否设定底价可以分为有底价拍卖和无底价拍卖。拍卖底价是指拍品在拍卖时应达到的最低价格基数,也即最低认可转让的价格,是委托方要求的最低利益保留价。按拍卖规则,竞买人所出的价格未能超过底价时,拍卖不能成交。在强制拍卖中,底价是由法院征得债权人和债务人的意见后,对拍品进行估价而确定最低价格;在任意拍卖中,价格必须征得售卖人同意。底价往往是保密的,以防竞买人串通出价,即便竞买人所出的价格高于保留价,但是拍卖师认为过低(因为有各种费用或者成本)可以决定撤回拍品,留待下一次拍卖。

无底价也被称为零底价,对拍品不设底价,由竞买人自由报价,最终由出价最高者获得拍品,无底价拍卖事先需要估价,但是不确定精确的底价,拍卖师心中有数,价格过低可以不予成交。保留价与起拍价不同,起拍价也叫拍卖开价,它具有应时性或者即景性,是拍卖师根据拍卖现场情况,如竞买人数量的多寡和现场气氛的热烈程度以及事先制定的保留价的高低来综合决定起拍价,起拍价的制定决定拍卖的各方利益,有可能使预期的期望未能达到,或者干脆流标。因此,需要拍卖师的经验和直觉。起拍价是拍卖中的一种技术价位,科学设定起拍价是为了更能达到预期拍卖效果。它可以是底价,也可以低于底价或高于底价,这要根据拍卖的具体情况确定,其中该标的物市场供求因素及参拍人数多少是确定科学起拍价的主要依据。

竞买人竞买人

是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织(亦称买家)。

竞买人竞买人的资格

竞买人的资格一般是没有限制的。《拍卖法》第32条规定,竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织;第67条规定,外国人、外国企业和组织在中华人民共和国境内委托拍卖或者参加竞买的,适用本法。相比较而言,我国《拍卖法》规定的拍卖人的范围比较小,只能是依法成立的从事拍卖活动的企业,而不能是个人。竞买人的范围却非常广泛,可以是公民、法人,也可以是其他组织;可以是中国国籍,还可以是外国国籍。

竞买人在有些特殊情况下也存在着资格问题。《拍卖法》第33条的规定,法律、行政法规对拍卖标的的买卖条件有规定的,竞买人应当具备规定的条件。《拍卖管理办法》和最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中也有明确规定。《拍卖管理办法》第38条规定,法律、行政法规和规章对拍卖标的受让人有特别规定的,拍卖企业应当将标的拍卖给符合法律、行政法规和规章要求的竞买人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第15条规定,法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的,竞买人应当具备规定的资格或者条件。

除了法律和行政法规的规定以外,还有其他情况也可能导致产生竞买人资格问题:

竞买人1.定向拍卖引 起的竞买人资格的问题。

拍卖实践中经常会遇到所谓“定向”拍卖问题。定向拍卖是指将竞买人限定在特定范围内的拍卖。定向拍卖可以分为两种情况:一种是法定 的定向拍卖,主要指依法限制流通的物品或者财产权利的拍卖,法律对买受人的条件有一定的限制,竞买人必须具备法定的条件,才能参加竞买。在这种定向拍卖 中,依标的的不同,竞买人的资格条件会受到身份、国籍、经营主体性质等方面的限制。另一种是由委托人设 定竞买人条件的定向拍卖,比如破产企业将企业设备定向拍卖给本企业的职工,某学校进行房改时,将一些房产定向拍卖给本校教职工等。对于委托人是否有权自行 限定竞买人的范围问题,存在着不同的看法。一种观点认为,委托人自行设定竞买条件,事实上剥夺了一些人的竞买权,这种限制违背了《拍卖法》规定的公平原 则。另一种观点则认为,委托人是拍卖标的真正的所有权人或处分权人,作为卖方,有权确定买方的条件和选择交易的对象。笔者认为,民事活动应当遵循自愿的原 则,委托人作为财产的所有权人或处分权人,有权选择交易的条件和对象,只要委托人确定的竞买人的条件不损害第三人利益、公共利益或国家利益,其选择行为就是合法的。限定竞买人的条件,一般来讲会影响委托人的权益, 所以在没有征得委托人同意的情况下,拍卖人不应自行限定竞买人的条件。在法定的定向拍卖中,除了法定的条件外,除非为了合法的目的,委托人设定附加条件的 权利应当受到限制,因为在法定的定向拍卖中,拍卖标的一般都是公物,在符合法定条件的情况下,参加拍卖的竞买人越多,拍卖结果就越能反映出拍卖标的真实的价值。如果允许委托人再进一步缩小竞买人的范围,很容易滋生利用拍卖这一合法手段损害国家利益或他人利益的违法行为,导致国有财产的流失。

竞买人2.竞买保证金引起的竞买人资格问题。

《拍卖法》对竞买保证金没有规定,但收取竞买保证金是我国拍卖实践中的一个较为普遍的现象。拍卖人收取保证金事实上是对竞买人资格的一种限制,附加了竞买条件。

竞买人3.禁止性规定导致的竞买人资格问题。

《拍卖法》规定,拍卖人及其工作人员不得参加自己举办的拍卖会,也不得委托他人代为竞买;委托人不得参加竞买,也不能委托他人代为竞买。这些规定事实上将拍卖人、拍卖人的工作人员以及委托人及其代理人排除在竞买人的范围之外。拍卖人、拍卖人的工作人员以及委托人及其代理人不具备竞买人资格。

竞拍词语释义

【词语】:竞拍

【注音】:jìng pāi【释义】:1、指拍卖:竞拍活动。有具体的竞拍,也有当下流行网上的竞拍购物。

竞拍业务流程

竞拍业务的一般程序可分为三个阶段:

竞拍准备阶段

货主把货物运到拍卖地点→委托拍卖行进行挑选和分批→拍卖行编印目录并招揽买主。参加拍卖的买主可以在规定的时间内到仓库查看货物→了解商品品质→拟定自己的出价标准,做好拍卖前的准备工作。拍卖行一般还提供各种书面资料,进行宣传以扩大影响。

竞拍正式竞拍

正式拍卖是在规定的时间和地点,按照拍卖目录规定的次序逐笔喊价成交。拍卖过程中,买主在正式拍卖的每一次叫价,都相当于一项发盘,当另一竞买者报出更高价格时,该发盘即行失效。拍卖主持人以击槌的方式代表卖主表示接受后,交易即告达成.

竞拍成交与交货

拍卖成交后,买主即在成交确认书上签字,拍卖行分别向委托人和买主收取一定比例的佣金,佣金一般不超过成交价的5%。买主通常以现汇支付货款,并在规定的期限内按仓库交货条件到指定仓库提货。由于拍卖前买主可事先看货,所以,事后的索赔现象较少。但如果货物确有瑕疵,或拍卖人、委托人不能保证其真伪的,必须事先声明,否则,拍卖人要负担保责任。

拍卖在日常生活中非常常见,在金融类使用较多,在公共场所从.......元起价,价高者得.

拍卖,也是指国家行政机关在处置国有资产时,按照《拍卖法》对国有资产以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权转让给最高应价者的买卖方式。

竞拍发展历程

人类历史上最早的拍卖行为,见诸于文字记载的是古希腊历史学家希罗多德在其所著的《历史》一书中对古巴比伦(公元前1894--前709年)拍卖新娘的一段描述。所谓“拍卖新娘”,是以适婚女子为拍卖标的的一种拍卖活动,将女子按美丽、健康程度顺序先后拍卖,让出价最高的男子中标,成为新郎。

古巴比伦、古希腊、古埃及的拍卖是世界拍卖史上的第一个里程碑。其特点:历史悠久,时间跨度长,首尾延续了大约千年左右。

罗马共和时期(公元前510-前27年)的拍卖已经得到空前发展,在保留奴隶拍卖的基础上,出现了战利品拍卖和商品拍卖。

罗马时期的拍卖是世界拍卖史上的第二个里程碑,首尾也延续了约千年左右的时间。这时,拍卖内容丰富,拍卖标的广泛。罗马时期的拍卖是人类历史上拍卖业发展过程中的第一个高峰,为近现代拍奠定了基础,确立了模式,堪称近现代拍卖的源泉和鼻祖。

拍卖业萌芽于古代罗马,但正式形成却是在17、18世纪的近代欧洲。1660年11月,英国出现旧船、废船拍卖;1689年2月又有绘画及手稿拍卖;1739年首次拍卖房地产等。近代欧洲拍卖是世界拍卖史上的第三个里程碑,并因此出现了人类历史上拍卖业发展过程的又一高峰。其主要表现为:

1、拍卖机构大量出现。1744年和1766年,当今世界上两大拍卖行------苏富比和佳士得,分别在伦敦成立。当时伦敦已有60多家大大小小的拍卖行,拍卖业十分红火。1744年3月,苏富比举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留的数百本书籍,拍卖成交额826英镑.1766年12月,佳士得举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留物89件,拍卖成效额176英镑.在两大拍卖行成立前后,一些目前在世界上享有盛名的拍卖行相继问世。

2、拍卖市场初步形成。欧美国家的拍卖业开始兴旺起来。从英国伦敦到德国汉堡,从奥地利维也纳到美国费城,功能齐全的新型拍卖行大量露面。荷兰以拍卖农副产品见长,英国以拍卖艺术品、马匹、羊毛、茶叶见长;美国则主要拍卖欧洲的生产资料等。

3、拍卖法规逐渐完善。1677年,英国《禁止欺诈法》中已含有拍卖条款:“拍卖商可代表卖方和买方签署经双方要求或为顾及双方利益而设立的任何合同,以便合同之履行。这类合同涉及土地或商品拍卖标的之价值,当在10英镑以上。”1845年,英国出台《货物买卖法》;1867年实施《土地拍卖法》;1893年又在《货物买卖法》中设立拍卖条款。1901年美国在《统一商法》中明确设立拍卖条款。

竞拍常用术语

拍卖当事人拍卖当事人包括:拍卖人、委托人、竞买人、买受人。

拍卖人依照《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。

委托人委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织。

竞买人参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。

买受人以最高应价购得拍卖标的的竞买人。“竞买人”、“买受人”有时亦统称买家。

拍卖标的委托人委托拍卖人以拍卖方式出售的其所有或依法可以处分的物品或者财产权利。

应计费用拍卖人对保险、图录刊登、包装运输、文物火漆、鉴定估价等酌情向委托人和买受人双方收取的相应费用。

成交价又称“落槌价”,指拍卖会上拍卖师落槌决定拍卖标的售予某一买受人的价格。

参考价又称“估价”,指拍卖人印制的拍卖图录上对每件拍卖标的的明示价格。该价格由拍卖人决定,不属最后确定之售价。

拍卖底价又称“保留价”,指拍卖人与委托人对其委托的拍卖标的的共同商定,并在委托书上标明的最低出售价格。 “拍定物”指已拍卖成交的拍卖标的。

佣金又称“代理费”,指拍卖人根据有关法律法规的规定,在成交后向委托人、买受人收取的服务费用。

拍卖收益指拍卖人在拍卖成交后支付给委托人的出售拍卖标的的款项净额,即成交价扣除佣金及委托人应付应计费用后的余额。

拍卖的好处它通过一个卖方(拍卖机构)与多个买方(竞买人)进行现场交易,使不同的买方围绕同一物品或财产权利竞相出高价从而在拍卖竞价中去发现其真实价格和稀缺程度,避免交易的主观随意性,更直接地反映市场需求,最终实现商品的最大价值。

竞拍网购用语

简介

网上竞拍的一种新方式。

竞拍,对广大网友来说即陌生又熟悉。她是一种新奇的网购新模式,与传统购物网站不同的是,所有商品0元起出售竞拍,想要参与竞拍,消费者需要购买出价拍币,每一次喊价都需要约1-100点约1元,商品售价增加约1分钱,如果10秒或者一定的时间内没有再加价者,那么商品就将出售给最后一位出价的竞拍者。之后,中国电商们又做了诸多改进和根据国情的完善。比如京拍没拍到产品,之前消耗的点数可以不浪费,补完剩余差价即可直接保价购买,最大程度的避免了用户的损失。拍豆币除了可以购买外,也有很多免费赠送获取渠道和免费竞拍区供网友参与选择等等。

拍到了可以低价获得,拍不到那就保价购买,因为没有什么风险,这样的模式对广大网友具备很大的诱惑性。因此国内的竞拍网站获得了长足发展。

竞拍竞拍技巧

竞拍硬件好,才是硬道理

首先,确保你的电脑配置和网速在众多买家中处于先进水平,没法达到顶级,至少也得中上。如果你的电脑指标不合格,赶紧先奔电脑城升个级吧。同时,尽量使用更快速的浏览器,如火狐,Maxthon等等,尽管不同浏览器带来的速度差别如刘翔、罗伯斯之间0.01秒的差距一样微乎其微,但这0.01秒就是胜负的分界,一点都不能含糊!

竞拍争分夺秒

做为一个合格的秒抢达人,时间都是以秒为单位的,不要忽略鼠标滑轮转动的一瞬间,说不定就是这一瞬间,一眨眼的时间里,你就会与宝贝失之交臂哦。

竞拍准备充分

一个秒杀达人的时间观,绝非是以秒为最小计时单位的。一次鼠标滑轮的转动、一次眨眼,0.1秒,0.01秒的微妙差距,都可能与产品失之交臂。 充分的准备工作是防止临阵掉链子的有效方法。

首先,看准想要得到的宝贝,记下确切的开始时间,怕忘记的话可以校好你的闹钟提醒,最好早于半个小时登入淘宝网。

开拍前确认自己处于登陆状态,有充裕的余额,可别忘了每件宝贝除了产品价格之外,可能还要另加运费

竞拍秒杀之前的练习秒杀之前的练习

如果你是第一次网购,或者对于网购不是很熟悉的话,建议你在秒杀之前,先进行模拟演习,练习的过程中,你会发现自己哪个环节比较欠缺,从而不断的协调手指和眼睛的协调性,这样,练习熟练之后,在秒杀的时候就得心应手啦。

传说中手起刀落的功夫是怎么来的?当然练出来的! 建议不太熟练的买家可以进行完整程序和分段式的模拟演习。分段式练习可以包括某个薄弱环节的加速训练,以及手指、眼睛的协调能力等等基本功。有条件者还可以用秒表计时,这样可以对各方面的缺陷有一个精准的估量,对于提高速度大有帮助。

竞拍探寻秒杀终极乐趣,调动最大潜能

什么是杀手的最高境界?庖丁解牛里说的是:全以神运,刀入牛身若“无厚入有间”而游刃有余。 秒杀的终极乐趣何在?据某位成功7次的“连环杀手”介绍,秒杀的快感在于过程,而非收获的结果,她已将秒杀看成是一种由刺激带来的精神快感和成就感。看来凡事都需要激情的支配,方能调动起最大的潜能,这话一点都没错。

竞拍其它注意事项

千万在秒抢之前,多看看网站的要求,有部分网站对参与者有资格要求。

最好在秒抢前,将正在下载的文件关闭,保证网络畅通,在秒杀,秒抢前5秒就进行点击,一般情况下计算机服务器和我们本地传输都有时间差,多数网络技术员会提前几秒就开始。

如正在秒杀的商品自己很喜欢,可将秒杀栏目发给多个好友一起参与,这样秒抢到的机会就大一些啦。

在秒杀前,调整好心态,免得没有秒抢到,砸坏本本电脑,更多的时候应将它视为一种购物游戏。

相信掌握了以上技巧之后,秒抢的时候一定会马到成功的。

拍卖程序内容

我国拍卖活动的主要程序包括:

(1)委托拍卖。当事人双方签定合同,规范双方责任、利益和义务;

(2)发出拍卖公告。向公众发出拍卖相关事宜的公告,扩大拍卖活动的宣传影响;

(3)拍卖交易。通过竞买,采取竞价的方式寻找竞得人;

(4)拍卖成交。拍卖物交付买受人,买受人向拍卖人交付价款,委托人与拍卖人结算拍卖费用及价款。

拍卖程序全流程

拍卖程序委托阶段

委托拍卖阶段需确定委托人身份,主要指身份证明、及证明委托人身份的文件。如果委托人是自然人的,应当提供身份证;如果委托人是法人或者其他组织的,应当提供企业法人营业执照、社团法人登记证明等。

委托阶段需确定委托人的权利。拍卖标的物所有权证明或依法可以处分拍卖标的的证明,及能够证明委托人对即将拍卖的物品或财产权力享有所有权和处分权的证明材料。

拍卖人必须了解委托人委托的拍卖标的物的性质。委托人必须提供拍卖标的物的详细资料,包括拍卖标的的名称、数量、质量、新旧程度及存放地点。由于拍卖标的物具有广泛性的特点,对于不同标的物,拍卖人应争取获得尽可能详细的资料。经与委托人协商,确定拍卖标的物的保留价,佣金收取的比例及拍卖方式等。然后签订《委托拍卖协议书》,也可称为委托拍卖合同(以下简称协议书),“协议书”应包括以下内容:

(一)委托人、拍卖人的名称、住所、法定代表人、代理人;

(二)拍卖标的物的名称、数量、住所(存放地)、状况;

(三)拍卖标的物的保留价;

(四)拍卖的费用收取条款;

(五)拍卖的时间、地点、拍卖价款的结算期限、标的物的交付方式及期限;

(六)拍卖的方式及有关再拍卖的条款;

(七)拍卖程序的中止和终止的条件;

(八)拍卖当事人的违约责任;

(九)签约时间和合同的有效期限;

(十)其它需约定的条款;

拍卖程序公告与展示

拍卖的公告过程包括:拍卖的公告、对拍卖标的的宣传、与竞买人的联络与咨询以及拍卖标的物的展示。

拍卖的公告即为拍卖人将拍卖的大概情况告知于社会公众,告知的时间《中华人民共和国拍卖法》中已有明确的规定,即必须于拍卖日7日前发布,告知的常用方式为在媒介上刊登广告等,公告本身并不是合同意义上的要约,而只是邀请谈判(实为要约邀请、要约引诱)。拍卖公告一般应载明下列事项:

(一)拍卖的委托人(除委托人要求保密外);

(二)拍卖的性质;

(三)拍卖标的物的名称、种类、数量、品质;

(四)拍卖标的物展示的时间、地点;

(五)拍卖咨询的时间、地点;

(六)拍卖的时间、地点;

(七)联系人及联系方式;

(八)竞买人的资格和条件及拍卖保证金的金额及交付方式;

(九)其它应告知竞买人的事项。

对拍卖标的物的宣传,告知虽说必须满7日,但为了使拍卖标的物有更多买主,公告、展示的时间可以更长一些,也就是购买标的物的竞买人越多越好,对拍卖标的物的情况了解得越详细越好。一般的讲,拍卖人并不承担对拍卖标的物的担保责任,尤其是公物拍卖。但拍卖人应当告知竞买人标的物的瑕疵,这对于体现拍卖的公正及拍卖人树立良好的企业形象都是十分重要的。在拍卖物的展示期间,拍卖人必须提供拍卖标的物的详细资料,如《拍卖须知》、《拍卖特别规定》、《拍品目录》,这些拍卖资料一般应包括下列内容:

(一)拍卖标的物的名称、数量、质量等;

(二)拍卖标的物价款的支付方式及期限;

(三)佣金和其他相关费用;

(四)拍卖方式和成交方式;

(五)拍卖标的物的转让应交的税费;

(六)其他应告知的事项。

由于拍卖标的物的范围相当广泛,因此在制定《特别规定》和编制《拍品目录》中对于一些须经权属变更登记的费用都应尽可能的详细说明。

拍卖程序操作过程

竞买人经过咨询和看样的过程后,为明确表示其参加竞买的意愿,就必须进行竞买登记,这样才能成为真正意义上的竞买人。经交付保证金和领取竞价号牌后,按照公告规定的时间和地点参加拍卖会参与竞买,当拍卖师落槌表示成交后,在众多竞买人中就会产生出买受人。

(一)竞买登记是竞买人表明身份,提供证件并表示竞买意愿的行为。拍卖人有权审核竞买人的资格,并且有权决定是否接受其竞买意愿,竞买登记一般应包括:

1、竞买人的名称、住所、证件号码;

2、竞买人简要情况(如经营范围等);

3、联系人、地址、电话;

4、对哪类标的物有兴趣;

5、保证金交付情况;

6、开户银行、财产或资信情况等;

7、提供证件正本或复印件(存档)。

一些拍品应限定竞买人是否具有经营资质,如烟草、酒类等,因此竞买人证明材料上的经营范围显得十分重要。

(二)拍卖人向竞买人收取一定数量的竞买保证金,是为了保证拍卖的成功,防止竞买人不负责任的出价,维护委托人的利益。竞买人必须按照拍卖公告中规定的期限和数额支付拍卖保证金,逾期或未付足额保证金的竞买人都将被视为放弃竞买。拍卖结束后,买受人的保证金可转做部分价款,未成交的竞买人的保证金则如数退还给竞买人。只有一种情况保证金才能转作违约金,即竞买人经拍定已经成为买受人后而不愿支付价款时,其预付的保证金则转为违约金,违约金一部分用于支付拍卖的费用,另一部分作为委托人的赔偿金。

(三)拍卖时拍卖人按拍卖公告规定的时间、地点组织拍卖会,具体步骤包括:登记接待、拍卖主持、拍卖师主拍、签单、财务结算等。

(四)当竞买人成为买受人后,应与拍卖人签署《拍卖成交确认书》(以下简称“确认书”),“确认书”是买受人与拍卖人之间约定的再确认。“确认书”也是确定拍卖人和买受人权利、义务的一种买卖合同,具有法律约束力。“确认书”内容包括:

1、买受人的号牌编号;

2、买受标的的编号、名称、数量、成交价格;

3、成交手续费比例、金额及全部应付价款数额;

4、拍卖人和买受人的签名。“确认书”必须经拍卖人和买受人签署后方能生效。

拍卖程序结算和交付

这一阶段为拍卖的结算阶段。拍卖的结算阶段应包括:买受人的结算,除买受人外其他竞买人的结算,拍卖标的物的转移,委托人的结算,拍卖人的核算以及拍卖资料的整理归档。

(一)买受人在拍卖人规定的时间内支付全部的价款和拍卖手续费后,拍卖人才可将拍卖的标的物交给买受人,同时拍卖人亦提供票据给买受人;依标的物的情况不同拍卖人还应协助买受人办理某些权属变更的手续,为买受人提供良好的售后服务。

(二)拍卖人收到买受人的价款后,应及时与委托人进行结算,在扣除了委托手续费后将剩余价款交付委托人。一般与委托人结算,使用结算凭证应包括以下内容:

1、委托合同、合同编号及日期;

2、成交标的物的名称、数量及成交价格;

3、成交标的物在拍卖操作过程中支出的费用;

4、拍卖佣金;

5、拍卖人必须给付的价款。

对于有些标的物,拍卖人还应该要求委托人提供相关文件手续等,以利于买受人办理权属变更。

(三)拍卖的结算除了买受人和委托人的结算外,拍卖人自身的结算(核算),也是极为重要的,拍卖人对于本次拍卖活动支出的费用,包括支出的税金,收入的手续费、佣金等,都应做好核算。

(四)总结每次拍卖的经验,整理拍卖笔录,按规定保存委托拍卖合同、拍卖公告、拍卖须知、特别规定、拍品目录、成交确认书、拍卖笔录等拍卖资料,保存期限不得少于5年,同时将竞买人的资料存档,积累可成为今后拍卖活动的客户来源。

拍卖程序拍卖委托

一、 委托拍卖物品申请

二、 正式签定委托合同

三、 刊登拍卖公告

四、 展示拍卖标的

五、 拍卖会

六、 佣金的支付与收取

七、 成交的售后服务

拍卖程序工作程序

为了规范企业行为,依法经营、规范运作,拍卖活动必须做到主体、程序、拍卖会三个合法,即拍卖主体必须是依法成立的拍卖企业,拍卖程序必须符合《拍卖法》的规定,拍卖会必须由国家注册拍卖师主持。

开展拍卖活动,应当遵守有关法律、行政法规,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则,认真做好中介服务,重合同(承诺)、守信用,维护拍卖各方当事人的合法权益,树立企业的良好形象,特制定本拍卖工作程序:

拍卖程序接受拍卖委托

· 委托人委托拍卖物品或者财产权利,应当提供身份证明和本公司要求提供拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。

· 本公司有权对委托人提供的证明等有关文件、资料进行核实,经核实无误,本公司既可与委托人签订书面“委托拍卖合同”。

· 本公司认为需要对拍卖标的进行鉴定的,应进行鉴定。鉴定结论与“委托拍卖合同”载明的拍卖标的状况不相符的,本公司有权要求变更或解除合同。

拍卖程序拍卖公告与展示

· 本公司接受委托后,于拍卖日七日前在报纸或其他媒体上发布“拍卖公告”。拍卖公告主要载明下列事项:

· 拍卖时间、地点;

· 拍卖标的;

· 拍卖标的展示的时间、地点;

· 参与竞买应当办理的手续;

· 需要公告的其他事项。

· 本公司在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看标的的条件及有关资料。拍卖标的展示时间一般不少于两日。

拍卖程序拍卖的实施

· 拍卖师在拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。

· 拍卖师现场宣布拍卖标的有无保留价。拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师有权停止该拍卖标的的拍卖。

· 竞买人的最高应价经拍卖师落槌表示买定的方式确认后,拍卖成交。

· 拍卖成交后,买受人和本公司当场签署“成交确认书”。

· 本公司进行拍卖时,现场制作拍卖笔录,拍卖笔录由拍卖师、记录人签名;拍卖成交的还应由买受人签名。

· 拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的,委托人、买受人应当持本公司出具的成交证明和有关材料,向有关行政管理机关办理手续。

拍卖程序佣金收取

· 按照《拍卖法》的有关规定,本公司可以向委托人和买受人各收取不超过 5% 的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的,本公司向委托人收取约定的费用;未做约定的,向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

· 拍卖国家行政机关依法没收的物品,充抵税款、罚款的物品,人民法院依法没收的物品,充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品,拍卖成交的,向买受人收取不超过成交价 5% 的佣金,收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

拍卖未成交的,可向上述委托机关收取为拍卖支出的合理费用。

拍卖程序拍卖标的结算

· 拍卖成交后,买受人应当场付清买受标的价款,如数额较大,一次付清确有困难,买受人应在约定的期限内付款提货。买受人向本公司付清全部价款后,本公司在价款到帐起三个工作日内,扣除应扣费用,以人民币形式将拍卖收益支付委托人。

· 拍卖成交价款结清后,按照约定由本公司向买受人移交、转让拍卖标的的,本公司负责办理移交转让给买受人。

拍卖程序建立健全档案管理

· 建立健全拍卖档案管理,每次拍卖活动所形成的资料,包括委托拍卖合同及标的权证材料,拍卖公告,竞投人材料及竞投登记单,拍卖会须知,拍卖会记录,拍卖成交确认书,已经公证的公证书,拍卖当事人的其他协议等资料,及时整理、装订成册,编号建档保管。

· 积极开发利用档案信息资源,及时为拍卖活动提供服务。

· 本公司对有关业务经营活动的完整资料建档保管,自委托合同终止日起,保管期限不少于五年。

网上拍卖简介

它通过Internet将过去少数人才能参与的贵族式的物品交换形式,变成每一位网民都可以加入其中的平民化交易方式。网上拍卖不仅是网络消费者定价原则的体现,更重要的是拍卖网站营造了一个供需有效集结的市场,成为消费者和生产商各取所需的场所,因此是一种典型的中介型电子商务形式。相对于传统拍卖,网上拍卖的特点在于每个商家都可以制定一套适合自己的拍卖规则,并且通过网上拍卖还可以使定价达到更准确的水平,同时能够参与拍卖的人的范围也大大增加了。

最早的拍卖网站是由欧米达在1995年建立的,他最初建立这个小网站是为了向人们提供变种的埃博拉病毒代码。他在网站上加了一个小的拍卖程序,帮助人们交换各自的收藏品。后来他辞掉工作,全心全意投入到网上拍卖业务中去,于是现在网上拍卖老大——eBay诞生了。较早开展网上拍卖还有Onsale(创建于1995年5月),它和eBay首开利用网站提供的技术进行拍卖的先河,并创立了电子形式的自动化投标代理、搜索引擎和分类目录等网上拍卖技术。随着电子商务的发展,网上拍卖已经成为一种日渐流行的电子交易方式。

网上拍卖优势

通过网络平台跨越了地域局限,虚拟集成了商家和消费者,大大降低了集体竞价的成本;网上拍卖可以由消费者出价,买方对价格的影响力大大增加;买卖各方在竞价过程中可自由交流;不必事先缴付保证金,凭借网站自建的信用评价系统,借助所有用户的监督力量来营造一个相对安全的交易环境,买卖双方都能找到可信赖的交易伙伴。

网上拍卖运营模式

1. 公司不参加拍卖过程,仅只提供交易平台。

如:雅宝公司是1999年成立的成长最快的网络拍卖公司。雅宝竞价交易网与1999年6月16日开通,率先在国内开创了竞价交易平台的互联网商务模式。雅宝竞价交易网以消费者为核心,

目标是建立国内最大、最高效的c2x(消费者对消费者或企业)的电子商务平台。在雅宝竞价交易网,消费者处于核心地位。

2.公司自己经营网上拍卖业务

如:Ebay 的业务是一个永不停息的虚拟的跳蚤市场,具有宅前销售市场的特征,拥有低廉的商品,也有真正的古董。任何一个ebay的访问者都可以浏览200万以上的待售商品,其中许多都是独一无二的或者在别的地方很难找到的,他们被划分为1600个产品类别。出售者们登记他们的商品是要交纳从25美分到50美元的费用,这取决于商品将要出现的位置。然后网站以一个由销售者指定的最低起价开始邀请对一件商品进行竞价。当拍卖结束时——这一般需要一个星期——Ebay通过电子邮件通知最高出价者和销售者,买卖双方就可以自己完成交易了。当交易完成时,ebay要向出售者收取成交价的1.25%~5%的佣金。

3.综合型

如:大中华拍卖是由深圳市易威电子商务实业有限公司与广东省拍卖业事务公司联合推出的,是中国第一家专业拍卖网,实现了b2b b2c c2c全部流程。它的业务不仅包括提供网上拍卖活动,同时还为企业或个人拍卖和竞买业务提供了全套电子商务解决方案。

网上拍卖拍卖类型

1、增价拍卖和减价拍卖:

“增价拍卖”又称“英格兰拍卖”也称“低估价拍卖”。是指在拍卖过程中,拍卖人宣布拍卖标的的起叫价及最低增幅,竞买人以起叫价为起点,由低至高竞相应价,最后以最高竞价者以三次报价无人应价后,响槌成交。但成交价不得低于保留价。

“减价拍卖”又称“荷兰式拍卖“也称“高估价拍卖”。是指在拍卖过程中,拍卖人宣布拍卖标的的起叫价及降幅,并依次叫价,第一位应价人响槌成交。但成交价不得低于保留价。

2、强制拍卖和任意拍卖:

“强制拍卖”是指国家机关依照法律规定,将其查封、扣押的标的进行的拍卖。

“任意拍卖”是指民事法律关系当事人根据本身意愿将其所有或者具有处分权的特定标的进行的拍卖。

3、动产拍卖和不动产拍卖:

“动产拍卖”是指以动产为拍卖标的的拍卖。

“不动产拍卖”是指以不动产为拍卖标的的拍卖。

4、有底价拍卖和无底价拍卖:

“有底价拍卖”是指拍卖前设定最低售价或者保留价的拍卖。

“无底价拍卖”是指拍卖前不设立最低售价或保留价的拍卖。

5、投标式拍卖和非投标式拍卖:

“投标式拍卖”又称“密封递价拍卖”,是反映拍卖人事先公布拍卖标的相关情况以及拍卖条件,其中又有公开底价和不公开底价两种形式,但竞买人均在规定时间内将其竞价载入密封标单交拍卖人,再由拍卖人在规定时间内统一开标,择优选取中标者。

“非投标式拍卖”是指普通拍卖,即公开形式的拍卖。

6、一次性拍卖和再拍卖:

“一次性拍卖”是指只经过一次拍卖程序就拍定的拍卖。

“再拍卖”是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。

7、密封递价拍卖:

指出价人各自递交自己的出价,通常不允许互相协商。

网上拍卖交易方式

竞价拍卖:最大量的是C TO C的交易,包括二手货、收藏品,也可以使普通商品以拍卖方式进行出售。如:HP公司也将一些库存积压产品放到网上拍卖。

竞价拍买:是竞价拍卖的反向过程。消费者提出一个价格范围,求购某一商品,由商家出价,出价可以是公开的或隐藏的,消费者将与出价最低或最接近的商家成交。例如,想要乘飞机的乘客们在Priceline网站上出价购买机票,由航空公司自己决定是否接受乘客的出价。

集体议价:在互联网出现以前,这种方式在国外主要是多个零售商结合起来,向批发商(或生产商)以数量还价格的方式进行。互联网出现后,普通的消费者使用这种方式集合竞价来购买商品。提出这一模式的是Price line公司,在国内,雅宝率先将这种模式引入自己的网站。1999年12月23日,在雅宝的拍卖竞价交易网站上,500多个网民联合起来集体竞价,《没完没了》电影票价由原来的30元变为5元。

网上拍卖竞价模式

正向竞价、逆向竞价、浮动价格(包括竞价拍卖、竞价拍买和集体竞价等竞价模式)、固定价格(一口价)。

网上拍卖交易模式

在拍卖关系中,根据交易双方关系,可以将交易关系抽象化为交易模式x:y,它的含义为达成交易时供需者数量的对比。根据数量对比关系,有以下四种模式

1:1的交易模式:

大部分的个人交易(c2c),企业以拍卖方式出售商品,传统拍卖企业进行的对单个购买者的拍卖交易都是这种模式。1999年9月13日,一辆二手丰田家美轿车在雅宝竞价交易网以35.5万元的价格成交。这是c2c的电子商务、1:1的交易模式中以浮动价格方式成交的例子。

1:n的交易模式:

多数企业对个人的交易(b2c)是这种模式。这一模式中价格的形成,既有供方主导的正向定价法,也有通过集体议价由需方主导的逆向定价法。

m:1的交易模式:

当任何一个供应方无法满足需求方批量要求时,将有多个商家提供商品或服务,这将导致m:1的交易模式的使用。

m:n的交易模式:

当集体议价模式盛行,同时参与集体议价的需方数量又超过了单一供应方的供给能力时,m:n交易模式将会出现。1999年12月12日,600台TCL精彩电脑在雅宝竞价交易网开始进行集体议价(分组分地区进行)。这是雅宝竞价交易网在B2C的电子商务中,采取1:n的交易模式(交易供应方只有一家,卖方多于600人),以浮动价格方式来促成交易的第一次尝试。

网上拍卖拍卖程序

第一步:发布商品信息。需输入拍卖品的名称、细节描述、拍卖价、拍卖的天数或拍卖商品的图片。

第二步:标记商品为可卖。在拍卖过程中,买家可以随时检查投标情况,买家根据卖家的email地址,有可能询问卖家拍卖品的情况;在拍卖结束时,网站将自动用email通知卖家。卖家在收到网站的通知后,卖家应该在3天内和中标人联系。

第三步:提供结算和货运方式。

拍卖发展史

经历了2009年宏观经济的触底回升和2010年的稳健回归,2011年以来,我国政府已推出一系列政策推动消费增长,高储蓄、低消费模式正迎来改变。而在世界经济复苏乏力、货币政策转向稳健、消费刺激政策逐步淡出等综合因素影响下,2011年我国国民经济增长速度将有所放缓,GDP全年增长速度为9.2%,增速比2010年回落1.2个百分点。

2011年,中国拍卖行业经营呈现“稳中趋缓”的特点,全年成交总额为6260.7亿元,与2010年的6648.2亿元基本持平,同比小幅下降5.8%。在完全同步于当期GDP增长的同时,拍卖行业也呈现出增长率明显放大GDP变化的特点,拍卖业已经进入业务规模及结构的同步调整阶段。

2011年拍卖行业平均佣金率为1.88%,文物艺术品拍卖业务全年成交576.2亿,仅占总成交额的9.2%,但佣金总额为67.8亿元,占全行业佣金收入的57.5%,以11.8%的佣金率高居行业之首。而土地使用权拍卖业务成交2844.8亿元,佣金仅为11.1亿元,佣金率不足0.4%。“赚数字,不赚佣金”的现象已非常明显。

数据监测显示,受中央和各级地方政府相关政策的影响,拍卖行业细分领域成交规模也在较大程度上受到影响:

2011年房地产调控力度的持续加强,土地使用权和房地产拍卖业务的下滑带动全行业成交总额下行。2011年土地使用权拍卖成交2844.8亿元,较2010年的历史最高点减少100亿;而以商业房产为主的房地产拍卖所受的影响尤为强烈,较2010年劲减513.7亿,成交额为1811.9亿元,降幅达22.1%。两项成交额所占比重从2010年80.3%下降到74.4%,减少5.9个百分点。

法院委托拍卖业务则相应受到政策环境的影响。多年来成交额一直稳定占据行业成交额15%左右的法院委托拍卖业务在2011年所占比重下降为13.2%,成交额较2010年下降41亿。以司法委托拍卖为主要业务来源的部分拍卖企业面临严峻的生存考验。

较为乐观的是2011年全国文物艺术品拍卖市场在调整中保持稳步增长。全年成交576.2亿,较2010年的397亿元增长45.2%,成交额在业内的比重首次从历年来5%左右的水平上升到9.2%,创文物艺术品拍卖板块在业内比重的历史新高,但45.2%的增幅较之于2010年的74%已出现了明显回落。

拍卖简介

拍卖含义

拍卖也称竞买,“资本主义制度一种买卖方式”,这是79年版本辞海中的解释,相隔十年以后出了第二版,上面是这样说的:“拍卖也称竞买,商业中的一种买卖方式,卖方把商品卖给出价最高的人”,应该说这是一大进步,是改革开放的结果。拍卖品不是都是处理商品,外面很多拆房子,换季拍卖等,实质上是一种大甩卖、贱卖,我们所说的拍卖是一种高档次的行为,不是削价处理,价格是不固定的,必须要有二个以上的买主,要有竞争,价高者得,没有这三个条件的不能称为拍卖。

《中华人民共和国拍卖法》定义:“以公开竞价的方式,将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。

美国经济学家麦卡菲认为:“拍卖是一种市场状态,此市场状态在市场参入者标价基础上具有决定资源配置和资源价格的明确规则”。

经济学界认为:“拍卖是一个集体(拍卖群体)决定价格及其分配的过程”。

拍卖原则

我国拍卖法中已确认公开、公平、公正及诚实信用为拍卖活动必须遵守的基本原则。

拍卖拍卖特点

拍卖的三个基本特点(或基本条件):

拍卖必须有两个以上的买主:即凡拍卖表现为只有一个卖主(通常由拍卖机构充任)而有许多可能的买主,从而得以具备使后者相互之间能就其欲购的拍卖物品展开价格竞争的条件。

拍卖必须有不断变动的价格:即凡拍卖皆非卖主对拍卖物品固定标价待售或买卖双方就拍卖物品讨价还价成交,而是由买主以卖主当场公布的起始价为基准另行应报价,直至最后确定最高价金为止。

拍卖必须有公开竞争的行为:即凡拍卖都是不同的买主在公开场合针对同一拍卖物品竞相出价,争购以图,而倘若所有买主对任何拍卖物品均无意思表示,没有任何竞争行为发生,拍卖就将失去任何意义。

拍卖拍卖方式

拍卖方式有英格兰式拍卖(English Auction)、荷兰式拍卖(Dutch Auction)、英格兰式与荷兰式相结合的拍卖方式,此外还有,美式拍卖,密封递价最高价拍卖,密封递价次高价拍卖,开放出价双重拍卖,密封出价双从拍卖等拍卖方式。

竞拍

拍卖英格兰式

也称“增价拍卖”或“低估价拍卖”。是指在拍卖过程中,拍卖人宣布拍卖标的的起叫价及最低增幅,竞买人以起叫价为起点,由低至高竞相应价,最后以最高竞价者以三次报价无人应价后,响槌成交。但成交价不得低于保留价。

拍卖荷兰式

也称“降价拍卖”或“高估价拍卖”。是指在拍卖过程中,拍卖人宣布拍卖标的的起拍价及降幅,并依次叫价,第一位应价人响槌成交。但成交价不得低于保留价。

英格兰式与荷兰式相结合的拍卖方式。是指在拍卖过程中,拍卖人宣布起拍价后及最低增幅,由竞买人竞相应价,拍卖人依次升高叫价,以最高应价者竞得。若无人应价则转为拍卖人依次降低叫价及降幅,并依次叫价,以第一位应价者竞得。但成交价不得低于保留价。

拍卖密封递价式

又称招标式拍卖。由买主在规定的时间内将密封的报价单(也称标书)递交拍卖人,由拍卖人选择买主。这种拍卖方式,和上述两种方式相比较,有以下两个特点:一是除价格条件外,还可能有其他交易条件需要考虑:二是可以采取公开开标方式,也可以采取不公开开标方式。拍卖大型设施或数量较大的库存物资或政府罚没物资时,可能采用这种方式。

拍卖标准增量式

这是一种拍卖标的数量远大于单个竞买人的需求量而采取的一种拍卖方式(此拍卖方式非常适合大宗积压物资的拍卖活动)。卖方为拍卖标的设计一个需求量与成交价格的关系曲线。竞买人提交所需标的的数量之后,如果接受卖方根据他的数量而报出的成交价即可成为买受人。

拍卖维克瑞式

维克瑞拍卖,也称为第二价格密封拍卖。这种拍卖方式与首价密封拍卖基本相同,区别仅在于胜出者需要支付的价格是第二高的报价,而不是他自己的报价。这与易趣网所使用的代理人竞价系统相似,在这个系统中,胜出者需要支付第二高的报价,再加上一个报价的增额(如10%)。

拍卖速胜式

这是增价式拍卖的一种变体。拍卖标的物的竞价也是按照竞价阶梯由低到高、依次递增,不同的是,当某个竞买人的出价达到(大于或等于)保留价时,拍卖结束,此竞买人成为买受人。

拍卖反向拍卖

反向拍卖也叫拍买,常用于政府采购、工程采购等。由采购方提供希望得到的产品的信息、需要服务的要求和可以承受的价格定位,由卖家之间以竞争方式决定最终产品提供商和服务供应商,从而使采购方以最优的性能价格比实现购买。

拍卖定向拍卖

这是一种为特定的拍卖标的物而设计的拍卖方式,有意竞买者必须符合卖家所提出的相关条件,才可成为竞买人参与竞价。

拍卖苏富比拍卖

苏富比是世界上最古老的拍卖行,它首次以拍卖者作为中介、拍卖公司作为一种职业而出现,它作为全球历史最悠久、规模最大的国际知名艺术拍卖行,业务包括了艺术拍卖、私人艺术买卖及艺术贷款。

它于1744年3月诞生在英国伦敦一处叫“科芬园”的地方。起源是一位叫山米尔·贝克的书商在“科芬园”一处果菜花卉市场举办了一场持续十天的书籍拍卖会。

约翰·苏富比从1778年就与苏富比拍卖的创始人山米尔·贝克的合伙拍卖书籍、印刷品和手稿。

山姆·李·苏富比是约翰·苏富比的儿子,苏富比拍卖行的名字应该是来自“山姆·李·苏富比”,原因在于他本人纯熟的拍卖技巧,使得拍卖行的声誉日隆。虽然苏富比家族与拍卖行的关系止于1863年,但其名称却保留至今,成为公司资产的一部分。

苏富比办事处遍及全球40个国家,包括美国,欧洲,韩国,新加坡,中国台湾,中国大陆,莫斯科及多哈等新兴市场;主要拍卖中心设在美国纽约约克大道、英国伦敦新邦德街、巴黎圣多诺黑区街及香港,并定期在另外6个拍卖中心举行拍卖。

苏富比曾经拍卖过第一本活版印刷圣经,美国独立宣言印刷首版,温莎王室财产,肯尼迪总统夫人的财产,圆明园12生肖兽头铜像等著名艺术品。

拍卖拍卖流程

拍卖业务的一般程序可分为三个阶段:

拍卖准备阶段

货主把货物运到拍卖地点→委托拍卖行进行挑选和分批→拍卖行编印目录并招揽买主。参加拍卖的买主可以在规定的时间内到仓库查看货物→了解商品品质→拟定自己的出价标准,做好拍卖前的准备工作。拍卖行一般还提供各种书面资料,进行宣传以扩大影响。

拍卖正式拍卖

正式拍卖是在规定的时间和地点,按照拍卖目录规定的次序逐笔喊价成交。拍卖过程中,买主在正式拍卖的每一次叫价,都相当于一项发盘,当另一竞买者报出更高价格时,该发盘即行失效。拍卖主持人以击槌的方式代表卖主表示接受后,交易即告达成.

拍卖成交交货

拍卖成交后,买主即在成交确认书上签字,拍卖行分别向委托人和买主收取一定比例的佣金,佣金一般不超过成交价的5%。买主通常以现汇支付货款,并在规定的期限内按仓库交货条件到指定仓库提货。由于拍卖前买主可事先看货,所以,事后的索赔现象较少。但如果货物确有瑕疵,或拍卖人、委托人不能保证其真伪的,必须事先声明,否则,拍卖人要负担保责任。

拍卖在日常生活中非常常见,在金融类使用较多,在公共场所从.......元起价,价高者得.

拍卖,也是指国家行政机关在处置国有资产时,按照《拍卖法》对国有资产以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权转让给最高应价者的买卖方式。

拍卖业务流程图

拍卖程序流程图:委托拍卖程序

竞买程序

拍卖出处

“扑卖”指的是宋代一种全民热衷的博彩行为,小到衣物玩偶,大到车马宅院,出售时都搞“扑卖”,这个词经过演变,在今天的陕北话里保留了部分词义,叫作“扑面”。

而“扑买”一词指的是投标夺买,是政府向商人、民户出卖某种征税权或其他权力的制度。在一系列的语音演变之后,它或许与我们今天常用的“拍卖”颇有关联。

陕北有一个专用词,用于赌博时或玩儿色子赌酒时,在赌注上加倍,它的读音是“扑面”。在玩耍兴奋的酒桌上,常听见决心加倍的大声叫喊:“扑面!”

这个词源自宋元时期的“扑买”、“扑卖”。

扑买就是投标夺买,是宋元政府向商人、民户出卖某种征税权或其他权力的制度。也叫买扑、承买。

南北朝已见包办租税。五代十国时,吴越国的龙泉县县民张延熙用1009贯819文钱扑买了县内三个酒坊,获利丰厚。杨亿《武夷新集》十五《论龙泉县三处酒坊乞减额状》里说:“县民张延熙贪婪无识,遂入状,添起虚额,扑买勾当。”这是史书最早记载的扑买实践。宋朝时为稳定酒业税源,实行包税。南宋建炎以后,为扩大税收,任人加价扑买,承办包税。元代,包税范围则不限于酒醋。

《宋史·赵开传》:“浚锐意兴复,委任不疑,于是大变酒法,自成都始。先罢公使卖供给酒,即旧扑买坊场所置隔槽,设官主之,曲与酿具官悉自买,听酿户各以米赴官场自酿,凡一石米输三千,并头子杂用等二十二。其酿之多寡,惟钱是视,不限数也。”

《续资治通鉴》卷一百二十七金皇统七年:“帝谕宰执曰:临安居民皆汲西湖,近来为人扑买伦(作)田,种菱藕之类,沃以粪秽,岂得为便?况诸库引以造酒,用于祭祀,尤非所宜,可禁止之。”

《元史·耶律楚材传》:“富人刘忽笃马、涉猎发丁、刘廷玉等以银一百四十万两扑买天下课税,楚材曰:‘此贪利之徒,罔上虐下,为害甚大。’奏罢之……自庚寅定课税格,至甲午平河南,岁有增羡,至戊戌,课银增至一百一十万两。译史安天合者,谄事镇海,首引奥都剌合蛮扑买课税,又增至二百二十万两。楚材极力辩谏,至声色俱厉,言与涕俱。帝曰:‘尔欲搏斗耶?’又曰:‘尔欲为百姓哭耶?姑令试行之。’楚材力不能止,乃叹息曰:‘民之困穷,将自此始矣!’”朝廷税收一百一十万两,他有钱人一扑买就给二百二十万两,加倍,皇上能不动心吗?这是给他们家挣钱呀。

扑卖,也写作“博卖”,也叫“卖扑”,是商贩以赌博招揽生意。多以掷钱为之,视钱正反面的多少定输赢。赢者得物,输者失钱。宋时,中央地方,干部百姓,全民热衷扑卖。

宋·孟元老等《东京梦华录》卷三:“每日入宅舍宫院前,则有就门……博卖冠梳领抹、头面衣着、动使铜铁器皿、衣箱、瓷器之类。”卷十:“御街游人嬉集,观者如织。卖扑土木粉捏小象儿,并纸画,看人携归,以为献遗。”卷七:“池苑内除酒家艺人占外,多以彩幕缴络,铺设珍玉、奇玩、匹帛、动使茶酒器物关扑。有以一笏扑三十笏者。以至车马、地宅、歌姬、舞女,皆约以价而扑之。”赌注竟然能下到三十倍之多。

由此,“扑买”、“扑卖”的词语流传了下来。到今天,陕北使用的“扑面”,似更接近古代的“扑卖”。在民间,它们的词义只剩下了“加倍”,它们的读音也走了样儿了。

但是,在当代普通话里,有一个已经走入大雅之堂,进入市场经济的词,却很像“扑买”。它就是今天的“拍卖”。虽然中国古代寺院等已有拍卖估衣之类的行为,但由于现代拍卖制度是从西方引进的,于是就有说“拍卖”一词来自外语。其实,拉丁语说拍卖的“Auctio”、“Autuc”和后来英文的拍卖“Auction”,都不会翻译成“拍卖”这个汉语音。古时,“扑”有音与“博”音近,所以“扑卖”可以写作“博卖”。而今天拍卖的“拍”,又曾有与“博”一样的音。《康熙字典》释“拍”:“《集韵》、《韵会》、《正韵》并伯各切,音博。”宋代《夷坚志》里也把酒税承包者叫作“酒拍户”,实际上应该是“酒扑户”,是扑买的意思(杨联升《国史探微》)。我想,会不会是这个词的“博”音,渐渐演变为“拍”音后,正好赶上商业行为的拍卖被引进来。于是,“扑买”这个自古以来用于具有税权拍卖特征的政府行为的词,便被拿过来继承使用了,也被普通话认可了———成了“拍卖”。

拍卖历史

人类历史上最早的拍卖行为,见诸于文字记载的是古希腊历史学家希罗多德在其所著的《历史》一书中对古巴比伦(公元前1894--前709年)拍卖新娘的一段描述。所谓“拍卖新娘”,是以适婚女子为拍卖标的的一种拍卖活动,将女子按美丽、健康程度顺序先后拍卖,让出价最高的男子中标,成为新郎。

古巴比伦、古希腊、古埃及的拍卖是世界拍卖史上的第一个里程碑。其特点:历史悠久,时间跨度长,首尾延续了大约千年左右。

罗马共和时期(公元前510-前27年)的拍卖已经得到空前发展,在保留奴隶拍卖的基础上,出现了战利品拍卖和商品拍卖。

罗马时期的拍卖是世界拍卖史上的第二个里程碑,首尾也延续了约千年左右的时间。这时,拍卖内容丰富,拍卖标的广泛。罗马时期的拍卖是人类历史上拍卖业发展过程中的第一个高峰,为近现代拍奠定了基础,确立了模式,堪称近现代拍卖的源泉和鼻祖。

拍卖业萌芽于古代罗马,但正式形成却是在17、18世纪的近代欧洲。1660年11月,英国出现旧船、废船拍卖;1689年2月又有绘画及手稿拍卖;1739年首次拍卖房地产等。近代欧洲拍卖是世界拍卖史上的第三个里程碑,并因此出现了人类历史上拍卖业发展过程的又一高峰。其主要表现为:

拍卖机构大量出现。1744年和1766年,当今世界上两大拍卖行------苏富比和佳士得,分别在伦敦成立。当时伦敦已有60多家大大小小的拍卖行,拍卖业十分红火。1744年3月,苏富比举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留的数百本书籍,拍卖成交额826英镑.1766年12月,佳士得举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留物89件,拍卖成效额176英镑.在两大拍卖行成立前后,一些日前在世界上享有盛名的拍卖行相继问世。

拍卖市场初步形成。欧美国家的拍卖业开始兴旺起来。从英国伦敦到德国汉堡,从奥地利维也纳到美国费城,功能齐全的新型拍卖行大量露面。荷兰以拍卖农副产品见长,英国以拍卖艺术品、马匹、羊毛、茶叶见长;美国则主要拍卖欧洲的生产资料等。

拍卖法规逐渐完善。1677年,英国《禁止欺诈法》中已含有拍卖条款:“拍卖商可代表卖方和买方签署经双方要求或为顾及双方利益而设立的任何合同,以便合同之履行。这类合同涉及土地或商品拍卖标的之价值,当在10英镑以上。”1845年,英国出台《货物买卖法》;1867年实施《土地拍卖法》;1893年又在《货物买卖法》中设立拍卖条款。1901年美国在《统一商法》中明确设立拍卖条款。

拍卖拍卖技巧

主要有以下三个方面:

拍卖现场举牌

1.仔细看样,定好心理价位。

看样是竞买活动顺利进行的的第一个步骤,顾客在观看拍卖样品过程中,应对物品的真伪、成色、规格等细细观察。如果发现与拍品目录不符或有未注明的瑕疵,可即时向拍卖行提出询问,然后决定是否参与竞买。拍品上标有参考价,顾客如果不懂行,可到相关商店或市场去了解一下同类档次的价格,将几个价格相比较后,确定自己竞买的最高出价、即“心理价格”。心理价格是根据顾客对某件物品的喜好程度、该物品的市场价格和增值潜力等几方面组成的,这些因素和心理价格成正比关系。

2.熟悉拍卖规则。

拍卖有许多基本规则,不同的拍卖会又有一些特殊的规定,竞买人参加拍卖会,应仔细阅读拍卖的规则规定。竞价时,应按照拍卖师宣布的竞价方式出价;每次加价不得低于加价幅度,否则叫价无效;每件拍品成交后,买主应当场签署《拍卖成交确认书》,并在限定的时间内付清价款和取回拍品等待。

3.运用竞价技巧。

拍卖场上,竞买者应冷静观察场上的竞价情况,稳定自己的竞价心态,守住心理价格。竞价时,一般可按加价幅度轮番出价,但价格接近心理价位时应谨慎,避免受拍卖场上竞价气氛的影响,盲目超出心理价位的界限。如果拍卖场上气氛平淡,竞买人可不急于出价,稍后,可出其不意地跳过加价幅度,一下子提高出价,摆出一幅志在必得的架势。几轮出价后,常会吓退一些经验不足的竞买人,使竞价获得成功。还有一种比较省力的竞价方式是,在竞价低潮时,竞买人直接报出心理价格数,使他人一下子被出价气势所迷惑,在犹豫不决时成交。

拍卖拍卖术语

拍卖当事人包括:拍卖人、委托人、竞买人、买受人。房产拍卖标的

拍卖人依照《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。

委托人委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织。

竞买人参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。

买受人以最高应价购得拍卖标的竞买人。“竞买人”、“买受人”有时亦统称买家。

拍卖标的委托人委托本公司以拍卖方式出售的其所有或依法可以处分的物品或者财产权利。

应计费用本公司对保险、图录刊登、包装运输、文物火漆、鉴定估价等酌情向委托人和买受人双方收取的相应费用。

成交价又称“落槌价”,指拍卖会上拍卖师落槌决定拍卖标的售予某一买受人的价格。

参考价又称“估价”,指本公司印制的拍卖图录上对每件拍卖标的的明示价格。该价格由本公司决定,不属最后确定之售价。

拍卖底价又称“保留价”,指本公司与委托人对其委托的拍卖标的的共同商定,并在委托书上标明的最低出售价格。

拍定物,指已拍卖成交的拍卖标的。

佣金又称“代理费”,指本公司根据有关法律法规的规定,在成交后向委托人、买受人收取的服务费用。

拍卖收益指本公司在拍卖成交后支付给委托人的出售拍卖标的的款项净额,即成交价扣除佣金及委托人应付应计费用后的余额。

拍卖的功能:它通过一个卖方(拍卖机构)与多个买方(竞买人)进行现场交易,使不同的买方围绕同一物品或财产权利竞相出高价从而在拍卖竞价中去发现其真实价格和稀缺程度,避免交易的主观随意性,更直接地反映市场需求,最终实现商品的最大价值。

拍卖中华人民共和国拍卖法

(1996年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国拍卖法〉的决定》修正)

目 录

第一章 总则

第二章 拍卖标的

第三章 拍卖当事人

第一节 拍卖人

第二节 委托人

第三节 竞买人

第四节 买受人

第四章 拍卖程序

第一节 拍卖委托

第二节 拍卖公告与展示

第三节 拍卖的实施

第四节 佣金

第五章 法律责任

第六章 附则

第一章 总则

第一条为了规范拍卖行为,维护拍卖秩序,保护拍卖活动各方当事人的合法权益,制定本法。

第二条本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。

第三条拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

第四条拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

第五条国务院负责管理拍卖业的部门对全国拍卖业实施监督管理。

省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府负责管理拍卖业的部门对本行政区域内的拍卖业实施监督管理。

第二章 拍卖标的

第六条拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。

第七条法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的。

第八条依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利,在拍卖前,应当依法办理审批手续。

委托拍卖的文物,在拍卖前,应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。

第九条国家行政机关依法没收的物品,充抵税款、罚款的物品和其他物品,按照国务院规定应当委托拍卖的,由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。

拍卖由人民法院依法没收的物品,充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品,适用前款规定。

第三章 拍卖当事人

第一节 拍卖人

第十条拍卖人是指依照本法和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。

第十一条拍卖企业可以在设区的市设立。设立拍卖企业必须经所在地的省、自治区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核许可,并向工商行政管理部门申请登记,领取营业执照。

第十二条设立拍卖企业,应当具备下列条件:

(一)有一百万元人民币以上的注册资本;

(二)有自己的名称、组织机构、住所和章程;

(三)有与从事拍卖业务相适应的拍卖师和其他工作人员;

(四)有符合本法和其他有关法律规定的拍卖业务规则;

(五)符合国务院有关拍卖业发展的规定;

(六)法律、行政法规规定的其他条件。

第十三条拍卖企业经营文物拍卖的,应当有一千万元人民币以上的注册资本,有具有文物拍卖专业知识的人员。

第十四条拍卖活动应当由拍卖师主持。

第十五条拍卖师应当具备下列条件:

(一)具有高等院校专科以上学历和拍卖专业知识;

(二)在拍卖企业工作两年以上;

(三)品行良好。

被开除公职或者吊销拍卖师资格证书未满五年的,或者因故意犯罪受过刑事处罚的,不得担任拍卖师。

第十六条拍卖师资格考核,由拍卖行业协会统一组织。经考核合格的,由拍卖行业协会发给拍卖师资格证书。

第十七条拍卖行业协会是依法成立的社会团体法人,是拍卖业的自律性组织。拍卖行业协会依照本法并根据章程,对拍卖企业和拍卖师进行监督。

第十八条拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。

拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。

第十九条拍卖人对委托人交付拍卖的物品负有保管义务。

第二十条拍卖人接受委托后,未经委托人同意,不得委托其他拍卖人拍卖。

第二十一条委托人、买受人要求对其身份保密的,拍卖人应当为其保密。

第二十二条拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动,并不得委托他人代为竞买。

第二十三条拍卖人不得在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利。

第二十四条拍卖成交后,拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款,并按照约定将拍卖标的移交给买受人。

第二节 委托人

第二十五条委托人是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。

第二十六条委托人可以自行办理委托拍卖手续,也可以由其代理人代为办理委托拍卖手续。

第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。

第二十八条委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。

拍卖国有资产,依照法律或者按照国务院规定需要评估的,应当经依法设立的评估机构评估,并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。

第二十九条委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的。委托人撤回拍卖标的的,应当向拍卖人支付约定的费用;未作约定的,应当向拍卖人支付为拍卖支出的合理费用。

第三十条委托人不得参与竞买,也不得委托他人代为竞买。

第三十一条按照约定由委托人移交拍卖标的的,拍卖成交后,委托人应当将拍卖标的移交给买受人。

第三节 竞买人

第三十二条竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。

第三十三条法律、行政法规对拍卖标的的买卖条件有规定的,竞买人应当具备规定的条件。

第三十四条竞买人可以自行参加竞买,也可以委托其代理人参加竞买。

第三十五条竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵,有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。

第三十六条竞买人一经应价,不得撤回,当其他竞买人有更高应价时,其应价即丧失约束力。

第三十七条竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通,损害他人利益。

第四节 买受人

第三十八条买受人是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。

第三十九条买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款,未按照约定支付价款的,应当承担违约责任,或者由拍卖人征得委托人的同意,将拍卖标的再行拍卖。

拍卖标的再行拍卖的,原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的,原买受人应当补足差额。

第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的,有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。

买受人未按照约定受领拍卖标的的,应当支付由此产生的保管费用。

第四章 拍卖程序

第一节 拍卖委托

第四十一条委托人委托拍卖物品或者财产权利,应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。

第四十二条拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的,应当与委托人签订书面委托拍卖合同。

第四十三条拍卖人认为需要对拍卖标的进行鉴定的,可以进行鉴定。

鉴定结论与委托拍卖合同载明的拍卖标的状况不相符的,拍卖人有权要求变更或者解除合同。

第四十四条委托拍卖合同应当载明以下事项:

(一)委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所;

(二)拍卖标的的名称、规格、数量、质量;

(三)委托人提出的保留价;

(四)拍卖的时间、地点;

(五)拍卖标的交付或者转移的时间、方式;

(六)佣金及其支付的方式、期限;

(七)价款的支付方式、期限;

(八)违约责任;

(九)双方约定的其他事项。

第二节 拍卖公告与展示

第四十五条拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。

第四十六条拍卖公告应当载明下列事项:

(一)拍卖的时间、地点;

(二)拍卖标的;

(三)拍卖标的展示时间、地点;

(四)参与竞买应当办理的手续;

(五)需要公告的其他事项。

第四十七条拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。

第四十八条拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。

拍卖标的的展示时间不得少于两日。

第三节 拍卖的实施

第四十九条拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。

第五十条拍卖标的无保留价的,拍卖师应当在拍卖前予以说明。

拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。

第五十一条竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后,拍卖成交。

第五十二条拍卖成交后,买受人和拍卖人应当签署成交确认书。

第五十三条拍卖人进行拍卖时,应当制作拍卖笔录。拍卖笔录应当由拍卖师、记录人签名;拍卖成交的,还应当由买受人签名。

第五十四条拍卖人应当妥善保管有关业务经营活动的完整账簿、拍卖笔录和其他有关资料。

前款规定的账簿、拍卖笔录和其他有关资料的保管期限,自委托拍卖合同终止之日起计算,不得少于五年。

第五十五条拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的,委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料,向有关行政管理机关办理手续。

第四节 佣金

第五十六条委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。

委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

拍卖未成交的,拍卖人可以向委托人收取约定的费用;未作约定的,可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

第五十七条拍卖本法第九条规定的物品成交的,拍卖人可以向买受人收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

拍卖未成交的,适用本法第五十六条第三款的规定。

第五章 法律责任

第五十八条委托人违反本法第六条的规定,委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的,应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的,应当承担连带责任。

第五十九条国家机关违反本法第九条的规定,将应当委托财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府或者设区的市的人民政府指定的拍卖人拍卖的物品擅自处理的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分,给国家造成损失的,还应当承担赔偿责任。

第六十条违反本法第十一条的规定,未经许可登记设立拍卖企业的,由工商行政管理部门予以取缔,没收违法所得,并可以处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。

第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定,未说明拍卖标的的瑕疵,给买受人造成损害的,买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的,拍卖人有权向委托人追偿。

拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任。

因拍卖标的存在瑕疵未声明的,请求赔偿的诉讼时效期间为一年,自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。

因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间,适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。

第六十二条拍卖人及其工作人员违反本法第二十二条的规定,参与竞买或者委托他人代为竞买的,由工商行政管理部门对拍卖人给予警告,可以处拍卖佣金一倍以上五倍以下的罚款;情节严重的,吊销营业执照。

第六十三条违反本法第二十三条的规定,拍卖人在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利的,由工商行政管理部门没收拍卖所得。

第六十四条违反本法第三十条的规定,委托人参与竞买或者委托他人代为竞买的,工商行政管理部门可以对委托人处拍卖成交价百分之三十以下的罚款。

第六十五条违反本法第三十七条的规定,竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通,给他人造成损害的,拍卖无效,应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款;对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。

第六十六条违反本法第四章第四节关于佣金比例的规定收取佣金的,拍卖人应当将超收部分返还委托人、买受人。物价管理部门可以对拍卖人处拍卖佣金一倍以上五倍以下的罚款。

第六章 附则

第六十七条外国人、外国企业和组织在中华人民共和国境内委托拍卖或者参加竞买的,适用本法。

第六十八条本法施行前设立的拍卖企业,不具备本法规定的条件的,应当在规定的期限内达到本法规定的条件;逾期未达到本法规定的条件的,由工商行政管理部门注销登记,收缴营业执照。具体实施办法由国务院另行规定。

第六十九条本法自1997年1月1日起施行。

国有资产产权拍卖国有资产产权拍卖是的形式

1.国有小型企业的整体性拍卖

国有小型企业的整体性拍卖,是指国家根据经济发展和重新配置国有资产存量的要求,在产权交易市场中,由受国家委托的拍卖机构向非国有企业或个人出售甲有小型企业的整体产权的行为。它矗典型的特征是国有小型企业的最终所有权会改变,拍卖的主体是国家。在等价有偿拍卖交易规则得到遵守时,国有小型企业的拍卖不会减少整个国有资产的价值规模,但国有资产存量的使用价值规模会发生短期缩减,在拍卖收人用于国有资产再投资之前,其使用价值规模会减小。其作用则是把国有资金从不适宜实行国有的产业和企业中退出来,更好地发挥国有资产的作用。

2.国有企业闲置设备等的拍卖

国有企业闲置没备拍卖,是指国有企业拍卖长期闲置的国有设备、仪器等产权的行为,其根本特征是有偿转让闲置设备的所有权。闲置设备拍卖的作用是将围有资产存量最大限度地动员起来投入到社会再生产中去。充分利用好国有企业闲置设备拍卖这一存量转让方式能够加快企业资金周转,减少国有企业的资金占用,挖掘社会的生产能力,增加供给,提高经济效益。

3.国有企业破产拍卖

国有企业破产是指按照《破产法》规定的破产制度,取消资不抵债且无力偿债的企业继续经营的资格和法人地位。破产是进行产权转让的重要方式,也是商品经济中优胜劣汰的必然结果。国有企业破产拍卖中,如果债权人有非国有企业和个人,则国有资产将会在价值和使用价值两个方面减少。而且,破产企业以资产拍卖清偿债务,其整体生产能力也将被分解,所以说破产制度是一种不可缺少的、但又要慎重执行的产权转让形式。

国有资产产权拍卖国有资产产权拍卖的对象和范围

国有资产产权的拍卖,应当符合国家的经济结构调整和国家产业政策,按照充分合理使用国有资产的要求,确定国有资产产权拍卖对象。国有资产产权拍卖,拍卖的既可以是国有企业的全部国有资产,也可以是属于国有的单项资产。国有资产产权除国家另有规定外,都可以进行产权拍卖。

根据我国的实际情况,国有资产产权拍卖的重点范围和对象是:①资不抵债和接近破产的小型国有企业;②长期经营不善,连续多年亏损或微利的企业;③为了优化结构,政府认为需要出售产权的企业;④企业多余或长期闲置的财产;⑤企业财产利用率极低,国有资产管理部门认为需要出售产权的财产;⑥不符合国家经济发展要求或股份企业效益差的国家持股的股票;⑦属于国家所有的房产;⑧国家所有土地使用权、矿藏开采权等。

国有资产产权拍卖国有资产产权拍卖的程序

目前,我国国有资产拍卖业务刚刚开始,拍卖市场建立的也不多,还没有形成网络,整个市场机制还有待于进一步建立和完善。尽管这样,拍卖程序已经形成,主要是:

(1)凡需拍卖国有资产的单位,首先,向国有资产管理部门提出拍卖申请,经批准或确定后,到拍卖市场进行登记。

(2)整体拍卖国有资产,应由资产拍卖单位,对各项资产负债进行全面清理,编制清册,及本年度开始到拍卖时的会计报表,分别报企业主管部门、财政部门和国有资产管理部门。

(3)主管部门认真审核企业资产负债清册和会计报表后,提出审核意见,报同级国有资产管理部门。

(4)拍卖资产的所有者委托经国有资产管理部门批准的资产评估机构,如会计师事务所、评估中心等中介机构,对被拍卖的资产进行全面清理核实和评估。

(5)国有资产管理部门或受其委托的组织机构,对资产的评估价值进行确认,提出拍卖底价。

(6)进入拍卖市场,由拍卖市场和组织者,对拍卖资产在公开场合进行拍卖。拍卖收入由国有资产管理部门负责收取和管理。

(7)资产拍卖成交后,买卖双方签订契约,并进行公证,办理产权转移手续。整体资产产权拍卖,购买方应向工商行政管理部门申报换发执照和向财政、计划、物资、劳动等部门办理相关手续。

土地拍卖土地使用权拍卖出让办事程序

土地拍卖适用范围

1、政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地;

2、原经批准划拨或出让,因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地;

3、土地使用权转让申请以拍卖方式进行的用地;

4、经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。

土地拍卖所需资料

l、土地拍卖的申请报告(1份);

2、建设用地规划许可文件(1份);

3、原土地使用证正本(1份);

4、原建设用地批准文件复印件(1份);

5、土地利用现状图(划出用地范围红线)(1份);

6、1:1万地理位置图 (1份);

7、法院判决执行通知书(1份);

8、地籍图(5份)。

土地拍卖办理程序及流程图

(一)一级土地市场的土地使用权拍卖出让

这里所指的一级土地市场与土地使用权招标所指相同,均指政府出让经营性房地产项目用地批租市场。

1、土地使用权拍卖的前期工作

① 按照市和各镇区土地利用总体规划和年度用地计划,由市局规划科完成编写全市土地使用权拍卖的详细年度计划,计划中列明每宗用地的具体位置、面积、用途、规划要求等,并提前向社会公布;

② 根据土地使用权拍卖年度计划,各镇区国土所负责组织拍卖土地报批具体资料;

③ 根据土地使用权拍卖年度计划,由市局规划科负责完成办理拍卖土地的农地转用手续;

④ 由市局用地科和各镇区国土所完成征地手续;

⑤ 由市局用地科完成供地报批手续,编写土地使用权出让合同文本;

⑥ 由市地产交易中心负责完成拍卖土地的拆迁及“三通一平”工作;(或由原土地使用者完成)

⑦ 市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作;

⑧ 市招标拍卖领导小组确定拍卖地块的出让底价。

2、土地使用权拍卖操作程序

市国土资源局委托市地产交易中心组织土地使用权拍卖工作。市地产交易中心根据拍卖年度计划确定的时间,授权拍卖主持人在交易中心拍卖大厅主持拍卖。具体操作程序为:

①市地产交易中心在举行拍卖会前30日向社会发出拍卖公告,拍卖公告在市报上发布或在交易大厅挂牌公告;

②竞买者领取有关拍卖文件;

③竞买者参加拍卖竞投,应向市地产交易中心提出申请并缴交一定数额的保证金,认可资格;

④符合资格的竞买者于拍卖前到市地产交易中心领取竞价标志牌,进场就座;

⑤ 拍卖主持人按公告规定的时间、地点主持拍卖活动。拍卖活动遵循“公开、公平、公正”的原则,自由竞价,价高者得;

⑥ 竞买者最后应价低于底价(保留价)时,主持人有权终止拍卖;

⑦ 竞得人即时与市地产交易中心签订《拍卖成交确认书》。于拍卖日起3个工作日内向没有竞得人退还所收保证金本金;

3、使用权拍卖的后期工作

① 土地使用权拍卖举行后3个工作日内,市地产交易中心将《拍卖成交确认书》附本及有资料,移交给市局用地科;

② 竞得人持《拍卖成交确认书》,于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权出让合同,并由市国土资源局颁发《建设用地批准书》;

③ 竞得人按出让合同付清地价款及有关税费后,凭批准文件到市国土资源局地籍科办理土地登记手续。

(二)二级土地市场的土地使用权拍卖出让

这里所指是原划拨和出让土地改用途和使用条件等用于经营性房地产项目、土地使用权转让申请以拍卖方式进行和经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。

1、土地使用权拍卖的前期工作

① 符合城市规划,并经市规划部门同意后,原土地使用者向市国土资源局申请将原经批准划拨或出让土地改变土地用途和使用条件等用于经营性房地产项目用地;

② 市地产交易中心窗口受理申请后,进行初审;

③ 报市国土资源局审批;

④ 完成拟拍卖地块的拆迁及“三通一平”工作。(由原土地使用者完成或由市土地开发中心完成);

⑤ 市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作;

⑥ 市地产交易中心会同委托人确定拍卖低价。

2、土地使用权拍卖操作程序

具体操作程序与一级土地市场的土地使用权拍卖程序相同(略)。

3、后期工作

① 土地使用权拍卖举行后3个工作日内,市地产交易中心主持双方签订《出让合同》,将《拍卖成交确认书》附本及有关资料,移交给市局用地科,由用地科完善划拨用地的补办出让手续和已出让土地改变用途的变更手续;

② 竞得人持《拍卖成交确认书》于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权补办手续出让合同和改变用途的出让合同,由市国土资源局颁发《建设用地批准书》;

③ 竞得人按出让合同或转让合同付清地价款及有关税费后,凭批准文件和收费清单到市国土资源局地籍科办理土地变更登记手续。

土地拍卖批复文件、附件

1、建设用地批准书;

2、出让合同;

3、转让合同;

4、土地使用证。

土地拍卖收费项目

1、土地增值收益;

2、出让金(转让除外);

3、转让税费(出让除外);

4、契税;

5、管理费;中

6、土地交易服务费;

7、土地评估费。

上述程序因不同地区而有不同,仅供您参考!

抵押物拍卖抵押物拍卖的程序

抵押物拍卖的一般程序为:

(1)抵押权人向拍卖机构提出拍卖申请及有关证明文件。

(2)拍卖机构清查核实抵押物,厘定拍卖底价。

(3)拍卖机构在报纸上发表拍卖公告。公告期间为15日。

(4)公告期满,对拍卖物所有权没有争议的,拍卖机构进行公开拍卖。

(5)拍卖成交后办理纳税和拍卖物权属转移手续。

抵押物拍卖抵押物拍卖的终止

有下列情况发生,拍卖程序中止:

(1)人民法院受第三人就拍卖物所有权提起诉讼,并裁定中止拍卖的。

(2)抵押权人申请中止拍卖的。

(3)抵押人已具有偿还贷款本息的能力,向拍卖机构申请中止拍卖的。

委托拍卖拍卖委托主体

拍卖委托主体是指拍卖委托阶段参与洽谈的双方当事人,即委托人和拍卖人。所谓委托人,是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。在通常情况下,委托人一般处于主动的地位,无论是法定拍卖还是任意拍卖,委托人均具有选择拍卖人的自主权。

(一)委托人

依据委托人的定义,委托人主要有三种:

1.公民。一般指具有一国国籍,并依宪法和法律规定享有一定权利,承担一定义务的自然人。在拍卖委托中,只有具备民事行为能力的自然人,才能成为委托人。

2.法人。指具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

3.其他组织。指不具有法人资质,但又能独立作为民事权利主体进行民事活动的组织,主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组等。

拍卖企业在接受委托时,应该对委托人的资格进行审查,以防止由于审查不严而带来拍卖风险。

(二)委托人的权利、责任和义务

依据《拍卖法》,委托人的权利、责任和义务主要有:

1.委托人可以自行办理委托拍卖手续,也可以由其代理人代为办理委托拍卖手续。委托拍卖手续包括的主要内容有:

(1)委托人向拍卖人提供自己的身份证明。自然人应提交身份证件原件,并留存其复印件;法人应提交营业执照、法人代码证书及法人代表的证件原件,并留存复印件。

(2)提供委托拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他材料。

(3)拍卖人对上述资料审查核实,拟接受委托的,可以和委托人签订书面“委托拍卖合同”,从而完成委托拍卖手续。在审查了委托人的资质之后,委托人是否拥有对委托拍卖标的的所有权和处分权是最为重要的问题,拍卖人切不要因为急于取得拍卖委托而疏忽这一点。

2.委托人应当向拍卖人说明拍卖标的来源和瑕疵。拍卖标的的来源和瑕疵,决定着拍卖人能否接受拍卖委托及确定接受委托的价位。拍品的瑕疵应是广义的,并不专指拍卖标的事先存在的毛病和质量问题等。说明标的来源,提供有关的所有权证明及资料,是委托人的义务,也是拍卖人接受委托的基本要求。为了保护竞买人的利益,拍卖人对标的瑕疵必须予以说明,因此在接受委托时,应要求委托人对标的瑕疵予以说明。委托人对标的情况最了解,事实上委托人对瑕疵的说明和承诺反而能够增强拍卖人接受委托及竞买人参加竞买的信心。

3.委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。

4.委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的。

5.委托人不得参加自己所委托拍卖标的物的竟买,也不得委托他人代自己参加本人委托拍卖标的物的竞买。

6.按照约定由委托人移交拍卖标的的,拍卖成交后,委托人应当将拍卖标的移交给买受人。

委托拍卖委托拍卖方式及程序

在拍卖实践中由于委托人的不同而形成不同的委托方式和程序,具体表现在使用最多的任意拍卖和法定拍卖上其委托方式和程序如下:

(一)任意拍卖委托方式及程序

1.任意拍卖的委托方式。这是一种委托人依据自己的意愿提起的拍卖,一般情况下,只要是不属于国家法律和政策法规限制交易的物品或财产权利,都可以由财产的所有权人和有处分权的委托人任意委托拍卖。这种委托拍卖程序简单,委托人(包括自然人和法人)若有意向通过拍卖的形式处置财产或财产权利,通过与拍卖人签署《委托拍卖合同书》的方式,确立双方在拍卖活动中的责任、权利和义务,拍卖委托即告成立。

2.任意委托拍卖的程序。任意委托拍卖的程序,一般包括委托人的拍卖意向、寻找拍卖人、当事人双方洽谈、签订委托拍卖合同等四个步骤。

(1)委托人拍卖意向。即委托人在选择物品交易方式时,有意向通过拍卖实现交易,而委托人以潜在的形式存在。因此拍卖人应主动出击、掌握信息,充分发挥主观能动作用,以寻找更多的拍卖委托。

(2)寻找拍卖人。当有了委托拍卖的意向后,委托人要考察拍卖企业成立的背景、运作的规范性、信誉度、公司实力、运作能力及拍卖企业法人代表的人格等因素。这是委托人为了保护自己的利益,确保自己委托拍卖的标的高质量成交、减少委托风险的重要环节。

(3)当事人双方洽谈。即委托人和拍卖人就委托拍卖过程中的有关权利、义务、责任甚至运作方式等进行商谈,达到一致即可签署委托拍卖协议,否则洽谈终止。谈判是一门艺术,拍卖人应审时度势,正确把握时机,既不可为了争取委托而盲目接受委托,又不能因为有风险存在而将人拒之门外,以致丧失商机。

(4)签订委托拍卖合同。双方围绕委托拍卖事项进行协商,意见一致,即可签署委托拍卖合同,进入拍卖程序。

(二)法定拍卖委托方式及程序

法定拍卖是指依据国家法律和政策规定而提起的拍卖。在法定拍卖中,除按照一般拍卖惯例操作外,还必须和国家相关的法律、政策法规相适应。

1.法定拍卖可分为公物拍卖和强制拍卖两类。

2.法定委托拍卖程序。这一类标的在拍卖委托过程中均需按照法定程序进行,拍卖委托程序固定,洽谈余地较小,从一定意义上讲,拍卖人所具有的协助服务的职能显得十分重要。法定拍卖的程序主要有委托拍卖函、拍卖人接受委托、签订委托拍卖合同等三个步骤。

(1)委托拍卖函。指国家行政机关和执法部门向拍卖人发出的委托拍卖要约,执法部门发出的《协助执行通知书》实质上也是一种委托拍卖的要约。在发出委托拍卖函件时,另附保留价协议书、抵押财产清单、贷款合同、抵押合同及抵押双方同意委托拍卖的证明文件等。

(2)拍卖人接受委托。一般情况下,法定拍卖委托中,拍卖人选择余地较小。但是,如果有的委托其要求或保留价与拍卖人掌握和实际能达到的目标相差太远,拍卖人也有权拒绝委托。勉强接受,可能出现既不能拍卖成交又耽误时间,拍卖人无劳而返的现象。

(3)签订委托拍卖合同。现实中,我国人民法院在实施司法强制拍卖委托时一般在法院人围在册拍卖企业中寻找拍卖人并与之办理委托拍卖事宜。

股权拍卖定义

股权拍卖是股权转让的一种形式。它是指公司股东依法将自己的股东权益通过拍卖方式有偿转让给受让人,受让人取得股权的民事法律行为。

李泽源人物履历

具有高中文化程度的55岁(2013年)的李泽源,曾任深航高级顾问,是深圳市汇润投资有限公司股东、实际控制人。

成立于1992年11月的深航原是国企,2005年5月改制转让股份,李泽源

由汇润公司和亿阳集团两家民营企业以27.2亿元的价格通过竞拍击败国航等大型国企,获得深航65%的控股权,深航由此成为国内最大的民营航空公司。

深圳航空公司最大的老板李泽源于2009年11月13日乘坐本公司的9595航班从南宁飞往深圳。奇怪的是,他没有购买机票,而是以“加机组”的方式登上飞机。

“加机组”是民航业内术语,它指的是飞行员、空管员或签派员经过办理手续后,可以以机组成员的身份乘坐飞机,不用购买机票。

问题在于,作为年总收入达到64.48亿元的航空公司的老板,以“加机组”的方式乘机,实在令人匪夷所思,如果航班客满他连座位都没有!

一种原因是为了省钱,好像说不过去。另一种可能的原因是不愿在电脑系统中留下记录。

只在关国亮的角色厘清之后,2005年5月那场创下国

有产权拍卖最高金额纪录的深航出售案,才获得了完整的解读。

创下国有产权拍卖最高金额记录的深圳航空有限责任公司股权拍卖,句号画得并不圆满。

来自股权转让方广东发展银行的最新消息称,拍卖夺标者深圳汇润投资有限公司至今尚有20%的股权款未能付清,总计5.44亿元。此时,距拍卖落槌已整整两年。

李泽源拍卖事件

李泽源综述介绍

依据国有产权拍卖规定,汇润与亿阳须在2005年8月15日前支付80%的股权款,方能完成股权过户;在过户后45天,必须支付20%的余款。但付款并未如期进行。外界对于两家民营股东竞标资质和筹款能力的质疑,也贯穿深航拍卖事件始终。

如今,随着关国亮违规拆借新华人寿资金的内幕曝光,两年前那场深航股权交易的幕后关联也渐次浮现。

尽管收购资金来源非法,交易程序违规,股权款至今未清,新股东汇润入主深航已是既成事实。这家中国第六大航空公司已在今年初完成了增资——5亿元增资款同样来自关国亮的拆借。汇润背后形形色色的实际出资人,在耗费巨资获得深航控制权后,也正在谋求套现和退出。

这一曲折而生动的中国式资本故事已经上演两年,如今仍未落幕。

李泽源曲折入股

2005年深航拍卖交易的两名重要幕后人物,是李宜时和关国亮。“汇润拿下深航,靠的是李宜时的关系、关国亮的钱。”接近关国亮的知情人有此一说。

现年54岁的李宜时是辽宁兴城人,曾在军队生产经营部门工作,位至高管,亦曾因经济刑事问题先后获罪入狱三次。当2004年广发行意欲出售所持深航股权时,李宜时走向了前台,此时他身份证上的名字已改为李泽源。

虽然李宜时自恃有关系网,但并无身份和资本,须借助他人来收购深航的股权。2004年末,他推动北京民营企业当代集团出面竞购深航股权。此时,深航股权竞购者众多,包括外资美国国际集团(AIG)、新桥资本;国内金融巨头中信集团、平安保险,更包括持股深航25%的第二大股东国航、持股10%的深圳市属企业全程物流。

脱胎于军企的当代集团报价15.73亿元,竞购广发行旗下资产经营公司广控集团持有的深航65%股权。2005年1月,广控集团向广东省作汇报,准备接受当代集团报价。但在最后关头,国航和全程物流极力反对,主张老股东有优先购买权。各方僵持不下,广东省最终决定公开拍卖。

就在5月23日拍卖前夕,当代集团突然退出竞标阵营,取而代之的是此前从未出现的汇润和亿阳。

汇润是专为竞拍而成立的项目公司,2005年3月才在深圳设立,注册资本1000万元,由李宜时、赵丽、秦畹江、宋祖玉四名自然人股东发起,李宜时个人持股89%。亿阳是小有名气的哈尔滨民营企业,以通信产业起家,旗下拥有上市公司亿阳信通(上海交易所代码:600289)。老板邓伟是全国政协委员。

外界事后方知,当代集团在最后一刻退出竞标,主要是因为担心拍卖将导致一个无法承受的高价。而亿阳进入,一来是在于区区1000万元注册资本的汇润本身不具竞拍资质,二来则因为李宜时志在必得的承诺。

同样因为竞争对手国航的压力,李宜时在拍卖前不久,将所持汇润股份全部转给一个名叫赵祥的人。国航的理由,是指李宜时当时仍是保释在外(牛啊——天空注)的身份。现年67岁的赵祥同样来自东北,曾任辽宁葫芦岛市市长,退休后往来于辽宁和深圳之间,多有人脉,在深圳本地有着自己的生意。

最终,汇润和亿阳以27.2亿元的出价,打败了国航和深圳市的竞标联合体。

李泽源股权款来源

在赢得拍卖后,汇润甚至还未筹措到第一笔30%的股权款8.16亿元。李宜时等人为此四处奔走,“我和关国亮是他们找到的第五或第六个资金方。”西部信用担保有限公司董事长刘文彪说。

西部担保与新华人寿素有渊源。2003年西部担保与隆鑫集团一道入股新华人寿,半年后,西部担保将所持股份转让“隆鑫系”的海南格林岛投资公司,后者最终为关国亮所控制。

刘文彪与隆鑫集团老板涂建华亦有渊源,当西部担保于2003年1月在西安注册成立时,涂建华曾任西部担保执行董事。

或许是凭借刘文彪的牵线搭桥,急需大笔资金支付首付款的李宜时等人与关国亮取得了联系,而后者手中此时正有大笔“闲钱”。

2005年的关国亮正在筹建新华控股——一家旨在最终绝对控股新华人寿的集团母公司。关氏决定把在新华人寿股东中最亲密的盟友拉入新华控股,并指令新华人寿资金运营部门,将数亿元资金打入隆鑫集团等公司账户,作为后者入股新华控股的资本金。

于是,来自新华人寿的4.3亿元经由隆鑫分批打入汇润账户,另一笔3.86亿元新华资金则借由其他渠道辗转注入汇润。汇润由此向广控集团付清首笔股权款。

通过这笔高达8.16亿元的巨额拆借,关国亮在汇润获得了很大的话语权。当然汇润只是中介,关国亮的最终目标是深航——一家大名鼎鼎、拥有充沛现金流因而也富有资本运作空间的航空公司。

在达到这一目标前,汇润必须先在法律程序上完成深航股权的过户。依据拍卖程序,它必须在2005年8月15日前支付第二笔50%的股权款,高达13.6亿元。

李泽源担保和抵押

期限很快来到,但汇润的第二笔股权款一拖再拖。广控集团甚至为此向广东省打报告请示,倘若汇润无力支付股权款,这笔交易将如何善后?

汇润开始分批付款。至2005年9月30日,国庆长假前的最后一天,第二笔股权款10亿元的最后一笔最终打入广控账户,据闻这笔10亿元股权款来自其他渠道的高息拆借。尽管距离交易约定的13.6亿元仍有3.6亿元差距,但汇润已自感水到渠成。国庆长假刚过,汇润便提出股权过户要求。

国航再次力争,指出所付股权款仍未达到预定的80%数额,即总计21.76亿元,股权过户即属非法。但此时,早前与其保持一致立场的深航第三大股东全程物流已倒向汇润一边。汇润与全程物流合计持股深航达75%,股东投票权重高于三分之二。因而在2005年11月16日举行的深航股权拍卖后的第一次临时股东大会上,最终通过了股权过户的决定。

如何确保汇润继续支付高达9.04亿元的余款?

广控集团总经理邹小平在当天的股东大会上介绍,汇润已将所持深航20%股权抵押给广控,同时再由西部担保公司提供担保。此次股东会后,汇润和亿阳迅速完成股权过户,分别在深航持股55%和10%。半年后,亿阳又将股份悉数转让汇润。知情人表示,这再次证明亿阳加入深航股权拍卖实为过渡性安排。

伴随股权过户,新股东的代表大举进入深航董事会。汇润董事长赵祥出任董事长,汇润股东宋祖玉、汇润方的拍卖代理人徐海伟律师出任董事;作为资金牵线人和股权担保人的西部担保董事长刘文彪、作为资金拆借中介的隆鑫总裁肖强也都出任董事。虽然国航、全程物流仍在董事会中占据若干席位,但已明显势单力薄。

李宜时、关国亮二人不便进入深航董事会,但仍是深航的实际控制人之一。人们很快看到,李宜时以深航第一号人物的身份频频出现在各种公开场合。

李泽源控制权

见诸报端的李宜时(李泽源)的首次公开活动,是在2005年10月21日。李宜时和时任深航总经理的刘剑平会晤了广西壮族自治区领导。李宜时以“李泽源”之名出现,被冠以“深圳航空公司高层领导”的头衔,排名在刘剑平之前。

即使在前葫芦岛市市长赵祥正式出任深航董事长后,深航的一系列对外活动仍显示出李宜时在事实上的第一号人物的地位。2006年1月,河南省领导会见李宜时、赵祥等人,《河南日报》在报道中,将头衔为“深圳航空公司高级顾问”的李宜时(李泽源)排名于董事长赵祥之前。

深居幕后的关国亮则利用深航实现自己的诸多利益。就在汇润方代表全面进入深航董事会后不久,关氏便以深航的资产作为他向东方集团董事长张宏伟清偿12.8亿元个人债务的担保。

在深航董事会中,国航与汇润剑拔弩张的态势从未休止。2006年年中,汇润向国航提出,双方按相同价格增资扩股深航。但国航认为自己身为多年的老股东,理应在增资扩股的成本上得到一定补偿。同时,作为小股东的国航长期被排除在深航经营决策权之外,对深航的资产状况所知不多,也成为其不愿冒然增资的原因。

于是,汇润决定先单方面增资。2006年年末,汇润增资深航5亿元,在扩大后总计8亿元的股本中,汇润持股骤升至86.875%。国航、全程物流的股份被摊薄至9.375%和3.75%。这次增资资金由关国亮拆借,来源是其出售其在北京的华平大厦所得5亿元定金。

在股权上被排挤到边缘的国航,最终决定参与增资。双方在2007年1月签署正式协议,汇润将所持15.625%的股份转让国航,后者持股恢复至25%的传统水平。全程物流则接受了股权被摊薄的事实。

有消息称,在关国亮被调查后,经由隆鑫集团等转至汇润的8.16亿元新华保险资金已被部分追回;但关国亮通过处置华平大厦所得对深航的5亿元增资,目前仍无下落。在新华人寿“倒关”阵营的股东看来,关国亮在拖欠新华人寿巨资而被保监会追讨的情况下,仍能向汇润作巨额拆借用于增资深航,正是其有能力还钱而拒不还钱的表现。

这还不是故事的全部,在2006年新华人寿股东内部矛盾激化、“关阵营”势力日趋削弱时,关国亮还在利用他对汇润的影响力,安排由深航出资收购新华人寿的股份。

李泽源负债和投资

深圳航空一份内部报表显示,2006年,公司曾计划安排约6.46亿元用于收购某项“酒店资产”。有知情人透露,所谓收购“酒店资产”实为收购新华人寿的股权,这部分股权正是“东方系”两家公司东方集团股份有限公司、东方集团实业股份有限公司合共持有的新华人寿13.04%的股份。

以新华人寿总计12亿股股份计,13.04%的股权约合1.565亿股。深航拟以6.46亿元收购,每股作价约4.13元。在知情人看来,关国亮安排由深航出面收购“东方系”持股,或有增强自身在新华人寿控制权的考虑。而“东方系”老板张宏伟愿意向关出售所持新华人寿股份,也或有退出套现之想。但该交易最终未能达成。部分原因是因为保监会如今已决定动用保险保障基金,以每股5.99元的价格,收购东方集团实业股份有限公司持有的5.02%的新华人寿股份。

深航2006年年报显示,深航集团(主要为深圳航空公司,兼含少量辅业类资产)总资产为141.59亿元,较新股东汇润进入前的2004年增加97.45亿元,增幅达221%;集团总负债为125.11亿元,比2004年增长88.16亿元,增幅达238.6%。新增资产几乎全部来自银行贷款,这既显示出新股东入主后深航获得高速发展,也反映出支撑高增长的主要动力来自银行贷款。

虽然前述交易没有完成,向来处于高负债率状态的深航,决定斥资6.46亿元用于对外股权收购,其实质不过是以大额银行贷款去作长期股权投资,且是项投资目标为金融类资产,与深航的主业并无关联。而深航历来亦无投资金融机构先例,巨额投资显然存在风险,这一风险也将最终波及作为主要资金供给方的银行。

上述收购计划表明,以幕后资金拆借人身份参与深航股权交易及后续增资的关国亮,其影响力已足以左右深航的发展方向。而在关国亮面临“清算”的今天,其对汇润的巨额拆借如何善后,当是各方关注焦点。

房地产拍卖简介

英文翻译: real estate auction

房地产拍卖中的房地产来源主要有:

(1)因仲裁、司法行为需要变卖的财产

(2)因信贷纠纷需要

(3)因社会个人委托

通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票,通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。

房地产拍卖流程

产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金,取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款——办理产权证——交房

房地产拍卖原则

房地产拍卖是一种特殊的交易方式,有其自身的规律性,因此拍卖中必须遵循以下原则:

(1)合法原则。合法原则体现在,一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。

(2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。

(3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买,也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。

房地产拍卖特征

与其他房地产经纪活动相比,房地产拍卖具有以下几个特征:

1.房地产拍卖实行“价高者得”的原则

2.房地产拍卖法律性、政策性强

3.房地产拍卖的过程繁琐

房地产拍卖具体条件

(一)房地产拍卖标的应具备的条件

1.法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖:

(1)未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书);

(2)共有房地产,未经其他共有人书面同意的

(3)权属有争议,尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

(4)权利人对房地产的处分权受到限制的;

(5)以出让方式取得土地使用权,但不符合政府相关转让条件的;

(6)司法和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的:

(7)国家依法收回土地使用权的;

(8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

2.以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设,其土地使用权需要拍卖的,应当符合国家法律、法规规定的可转让条件:

(1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;

(2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;

(3)对于成片开发地块,需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件;

(4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;

(5)出让合同约定的其他条件;

(6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外,还需报人民政府主管部门批准,补办出让手续。

3.以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准,办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的,应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

4.集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的,应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括:

(1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书;

(2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请,获批准后方可进行拍卖。

5.下列划拨用地不可以拍卖:

(1)国家机关用地和军事用地;

(2)城市基础设施用地和公益事业用地;

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(4)法律、行政法规规定的其他用地。

6.抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的,需承担相应的民事责任。

(二)房地产拍卖竞买人条件

(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。

(2)在国家允许的范围内,房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人,但需遵循有关规定办理。

(3)对于集体土地上建成的房屋,居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的,应当依法办理集体所有土地的征用手续。

房地产拍卖程序

一 接受拍卖委托

如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行,拍卖行也有意承接该拍卖业务,在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后,双方签定委托协议书。

房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件:

1.房地产拍卖标的的产权证;

2.产权人身份证明或企业法人营业执照;

3.法定代表人证明书和法人授权委托书;

4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;

5.产权证上标明是共有的,需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;

6.拍卖房地产的详细资料,包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;

7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;

8.至于私产,如果拍卖委托人是受托人,要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件

二 拍卖房地产标的确认和调查

拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证,并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括:

1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致,产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;

2. 产权来源是否清楚,如新建、翻建,是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件,是否领有新证;

3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;

4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;

5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;

6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;

7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证,还是新证;是否登报声明;

8.是否有关于产权纠纷的记录,处理情况如何;

9.是否在拆迁范围,在被冻结和禁止买卖的范围内;

10.土地来源和变更情况,包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

三 接受委托、签定委托拍卖合同

具备接受拍卖委托条件后,应按照<拍卖法>的要求,结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同,对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容:

1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;

2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;

3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;

4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式;

5.拍卖方式和期限;

6.拍卖程序中止和终止的条件;

7.违约责任;

8.签约日期和合同的有效期限;

9. 拍卖底价;

10. 其他需要约定的条款。

四 房地产估价及底价确定

1:房地产估价

具体工作如下:

(1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;

(2)提出估价目的;

(3)与评估机构签定委托评估协议,提供评估所需的资料;

(4)与评估师一道现场看房,获取评估所需的现场资料;

(5)评估师出具评估报告。

2:拍卖底价和起拍价确定

拍卖底价确定的主要依据是:

(1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;

(2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;

(3)拍卖行的经验

(4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析,并在取得一致意见的基础上,确定拍卖底价和起拍价

五 发布拍卖公告,组织接待竞买人

公告信息内容应包括:

(1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;

(2)拍卖的时间、地点;

(3)拍卖房地产的基本情况:1: 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2:拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3:产权性质

(4)拍卖房地产转让后应交纳的税费;

(5)竞买人的条件;

(6)竞买保证金;

(7)拍卖方式;

(8)其他需要公告的事项。

六 现场拍卖阶段

拍卖行、竞买人按公告的时间、地点,以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人;反之,拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。

七 产权过户

现场竞买成功后,一般情况下,买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金,并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作,以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。

房地产拍卖税费

房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费:

1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交,具体标准按拍卖标的情况协商)。

2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税;再按营业税的9%缴纳附加税)。

3、合同和权证印花税:(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)。

4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳)。

5、交易手续费。

6、评估费。

7、登记费。

8、合同公证费。

房地产发展数据

从2013年1-3月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房

地产资金来源的19%,利用外资占比低于1%,自筹资金占38%,其他资金占43%。从3月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%,利用外资占比不到1%,自筹资金占35%,其他资金占49%。

相比2013年1-2月数据,其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点。

2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点,一季度,全国土地市场量跌价涨,后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落,新开工面积再次负增长,商品房销售增幅出现下滑,价格增幅放缓。总体而言,部分地区潜在供应偏紧,详见前瞻《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

2013年一季度多项指标回落,主要是前两月突增因素明显,从整体看,一季度市场依旧保持平稳走势,预计随着调控政策细则在各地的逐步落实,房地产行业将出现调整,市场销售在二季度会继续回落。

房地产最新市场现状

继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后,中国官方预计2015年国有土地使用权出让收入也将接近4万亿元。受国务院委托,财政部2015年3月5日提请十二届全国人大三次会议审查《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》。新华社2015年3月5日授权发布了“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告(摘要)”。在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有表述为:地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%。其中,国有土地使用权出让收入39452亿元,下降4.7%。

需要注意的是,这里的“国有土地使用权出让收入39452亿元”是预计数据,而非实际情况。

随着中国房地产业的发展,国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加。

财政部2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示,2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元,比2013年增加1966亿元,增长4.1%。其中,受房地产市场调整影响,国有土地使用权出让收入42606亿元,同比增加1340亿元,增长3.2%。

而2013年中国国有土地使用权出让收入则是首次突破4万亿元,达到41250亿元,比2012年增加12732亿元,增长44.6%。

对照2013年和2014年数据来看,虽然国有土地使用权出让收入维持在4万亿元的高位,但增幅已经大幅缩小。

国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成,除土地出让金收入外,还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。

此前,地方政府国有土地使用权出让收入在2011年达到3.1万亿元,2012年一度降至2.8万亿元。

房地产项目内容

(一)房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

(二) 房地产业主要包括以下一些内容:

1、 国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

2、 房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;

3、 房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理、二手房买卖。

4、 房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。

外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。

房地产(Real estate)

房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资,这种投资要投入一定量的物化劳动和活劳动,其本身必然具有商品属性。

房地产房产概述

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

人们从已经出台的房地产调控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略,说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。

从一定意义上讲,银行收紧房贷对抑制房价过快上涨会起到积极作用,进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费,抑制投资、投机性购房需求。购买房地产是一种重要的投资方式。

房地产投资有以下几个特点:

(一)位置的固定性和不可移动性;

(二)使用的长期性;

(三)影响因素多样性;

(四)价值盈利性;

(五)保值增值性;

(六)行业相关性,

(七)易受政策影响性。

房地产调控影响

2013年2月经济继续回暖,但部分数据低于预期,引发市场对经济增速能否持稳的讨论。当前经济仍在温和复苏,但受房地产调控等因素影响,在一季度之后的未来一段时间里,经济复苏步伐或趋缓。

2月CPI同比上涨3.2%主要受春节因素影响,反映当前经济回升对其形成支撑。2月CPI环比上涨1.1%。其中,食品价格环比涨幅与季节性因素持平,而非食品价格环比回升幅度强于季节性因素。尤其是消费品与服务项目价格的双双走高,反映出当前经济仍处于增长回暖的短周期阶段。

房地产经济权属

1、自物权:所有权

包括占有权、使用权、收益权、处分权

2、他物权

包括地役权、抵押权、租赁权、典权

房地产类别划分

按土地用途分类

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:

1、居住用地;

2、公用设施用地(含商业用地等);

3、工业用地;

4、仓储用地;

5、对外交通用地;

6、 道路广场用地;

7、 市政公用设施用地;

8、绿化用地;

9、 特殊用地。

按房屋用途分类

按照房屋的使用功能可以分成下列几类:

1、 居住用途的房屋;

2、工业用途的房屋;

3、 商业用途的房屋;

4、 文体娱乐设施;

5、政府和公用设施;

6、多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。

房地产相关条例

保证房地产开发的质量,途径很多,但认真贯彻ISO9000标准,推行质量认证,的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。

一、在立项过程中,要服从城市的整体规划和区域规划,充分尊重规划部门的意见,对标书和合同要严格评审。

二、认真做好每一个项目的策划工作,从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工,直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划,做到运筹帷幄,决胜千里;要按照策划的结果,编制质量计划,用以指导项目开发建设的实施,确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定,做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

1、委托规划设计时,在审查资质的基础上,一般项目可采用议标的方法,重大项目可采用招标,甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外,一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑,还是联片开发,都应和周围的建筑及环境相协调,并体现出设计大师们高超的建筑艺术,美化城市,给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益,不顾社会效益。

2、委托施工时,可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上,优先选用通过ISO9000认证的施工企业。

3、要对供货企业进行评价和选择,以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。

四、按ISO9001的要求,搞好施工过程的质量控制,保证工程质量。

开发企业在工程招标后,不能放任不管,而要严格监控。在做好施工前期准备后,应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证,都应该按ISO9000标准来要求他们。

1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包;

2、对每一个工程项目都必须编制质量计划,明确对施工过程控制的要求;

3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书,严格按规程操作;

4、使用合格的施工设备和检测器具,并保证施工安全;

5、对特殊过程必须严格控制,消除日后的事故隐患;

6、遵守法律、法规,不能给周边环境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求,对建材质量和工程质量进行严格控制。

1、对于该委托监理的工程,开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择,再委托监理;

2、在进货检验中,不允许紧急放行(来不及检验而先投入使用),最起码是钢材和水泥禁止紧急放行;

3、在过程检验中,不允许例外转序(来不及检验而进行下道工序施工)或必须经过严格审批 ;

4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时,不得进行最终检验(竣工验收)。

当然,房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做,本文不拟一一叙述。

对于房地产开发企业来说,除了贯彻ISO9001以外,还要贯彻执行ISO14001(环境管理国际标准)和OHSAS18001(职业安全卫生国际标准),这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能;才能使城市的立体环境(水、土壤、大气等)得到控制和改善,才能使人与自然和谐;也只有这样,才能赢得现代城市居民青睐,拓宽销路,为房地产开发企业带来效益,促进该领域的发展。

房地产相关法规

1、中华人民共和国建筑法

2、中华人民共和国城市房地产管理法

3、物业管理条例

4、房屋登记办法

5、商品房销售管理办法

6、土地登记办法

7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订)

8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知

9、最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

10、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权国际研讨会”上的讲话——物权法担保物权编实施中的几个重要问题

11、国有土地上房屋征收与补偿条例

12、城市房地产开发经营管理条例

13、城市商品房预售管理办法

14、城市房地产抵押管理办法

15、商品房销售明码标价规定

16、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

17、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释

18、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

19、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释

20、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

房地产交易模式

地产交易形式

(1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。

(2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

外资进入房地产市场的主要渠道,包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

房产交易形式

(1)房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

(2)房屋租赁。

(3)房产互换。

(4)房产抵押。

楼市信息

房地产房产动态

房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨,不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示,各大城市楼市成交量普遍上升,这无疑为房地产股的上涨增添了底气。

消息称,房地产可能搭上振兴规划末班车,其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”。

如果这个政策取消,对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。有业内人士表示,在国家大力刺激内需下,第二套房政策取消应该是水到渠成的事,不过应该不会助涨房价,房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。昨天收市后,有报道又称,政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中,原因是该行业的特殊性和敏感性”。

不过楼市的回暖无疑利好地产股。机构披露的上周房地产周报表明,除昆明和成都外,各主要城市成交环比上涨。其中,北京一手住宅成交量维持前周的升幅,保障性住房成交上涨趋势放缓;天津一手住宅成交增长26.74%;青岛成交量环比增长151.41%;上海住宅成交环比上升25.54%,南京商品住宅周成交环比上涨47.54%;杭州商品房预售环比上涨74.99%,深圳一手房成交环比上升32.65%;广州住宅成交环比上升34.86%;东莞住宅成交环比上涨19.01%。

另外,武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势。天津、厦门和南京三地,周成交量还创下2008年以来新高。

华泰证券认为,经过年初至今的上涨,地产股估值水平迅速上升,重点上市公司动态估值水平已经走出低点,回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。

本行业仍处于有利政策环境中,成交有望进一步回暖,并且重点公司销售业绩出色,2009年实现市场份额上升也比较可能,因此维持行业“增持”评级。有专家指出,上周房地产成为资金撤出最多的行业,表明市场对这个行业的看法仍有分歧,而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。

房地产产权登记

房地产权属登记是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录,并颁发权利证书的法律制度。由于房地产具有不可移动性的特征,所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示,由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行,以保障交易安全、促进房地产市场有序发展。

房地产房产广告

2016年2月1日,由国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施。

工商总局明确规定,在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准,经验收不合格的等情况的房地产,不得发布广告。

对于发布房地产项目预售、出售广告,应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明;对于中介机构发布所代理的房地产项目广告,该规定要求应当提供业主委托证明,以及确认广告内容真实性的其他证明文件。

此外,新规还明确要求,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。房地产广告中有“买房可上名校”、“保证高投资回报率”等诱导性语言,或有“为入住者办理户口、升学”等事项,以及承诺“10分钟到火车站”、“3分钟到达地铁口”等表述都将被视为违规。

房地产各国税种

发达国家在交易环节征收的税种往往较少,且税率也较中国低,这样有利于增加房地产的交易和流动。

发达国家交易环节征税情况

国家

税种设臵

课税对象和范围

计税依据

税率

美国

房地产交易税

卖方

房地产交易价格

地方税,0.01%(科罗拉多州)~

2%(特拉华州)的比例税率

英国

印花税

房屋和土地的转让或租赁书据;买方

转让或租赁金额

0~4%的四级超额累进税率

加拿大

房地产转让税

房地产总价值

地方政府自行确定,一般是0.5%~2%的

累进税率,阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省不征

商品和服务税(GST)

新建房屋;新斯科舍省对农村不征税;买方

购买价格

6%

法国

登记税及附加税

市场价值

4.99%~5.09%综合比例税率

德国

房地产交易税

买方

买卖时所支付的购买价格

3.5%

房地产需求

从微观经济的角度看,房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者),在特定的时期内、一定的价格水平上,愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要,而是指有支付能力的需求,即有效需求。 从宏观经济的角度看,房地产需求是指社会对房地产市场的总需求,而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量,包括实物总量和价值总量。

不管房地产巨头承认与否,房地产是个暴利行业是不争的事实。那么,房地产的暴利来自于哪里呢?笔者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段。

所谓两条渠道。

其一炒地皮,住房不能建在空中,必须要土地,而土地是有限资源,因此,谁拿到了有限的土地资源,就意味着谁掌控了房地产开发的主动权,更重要的是,土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间。笔者认为,这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的:炒地皮,等待升值,从中赚取暴利。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为,开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,楼面价可能涨到了5000元,每平方米净增3000元利润。算出的这笔账很直观,既解释了开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道。

其二炒房价,房价高,则利润高,房价低,则利润低,立竿见影,吹糠见米,因此,炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价,他们无所不用其极。

新开发的待售楼盘,一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”,给潜在的购房者心里造成紧迫感,从而激发他们的购房欲望;开发商自导自演,雇请人连夜排队购房,造成房源紧张的虚假形势迷惑人;抛弃道德、良知和社会责任,赤膊上阵,鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱国、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”,等等,不一而足,大肆炒作,百般为高房价鼓与呼,从而赚取暴利。

所谓两大手段,其一,空手套白狼。从每年的胡闰财富榜来看,近些年来,房地产行业产生的暴发户是最多的。笔者认为,房地产行业内之所以多产暴发户,其一个很重要的原因是,从房地产行业可以通过“空手套白狼”的手段“白手起家”。

一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子,再从政府拿地,转手出去就能大赚一笔,或直接开发住房,则赚得更多。还有的人借老百姓保命钱——社会基金等拿地和开发房地产,用公共资金赚取暴利,把公共资金置于房地产的开发风浪中。

伴随随着房地产的兴起,与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。前不久,行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震,牵连出一系列贪腐官员,包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤,市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭,市房产局书记陶兴文等。房地产商为何要行贿地方官员?因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利。

比如让官员帮忙低价拿地,或通过改变土地性质拿低价地;其次是免交城市建设配套费;再次是缓征土地出让金等等;官员大笔一挥,就能赚个盆满钵盈,房地产哪有不乐意“出血”的?苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官?就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地,转手净赚一点九亿元!姜则一次受贿8250万元!

近些年,房地产开发商及其“砖家”为何如此牛?房价为何如此疯狂的飙车?因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道。因此,无论是房地产的暴利渠道,还是暴利手段,根本原因是法制不健全,权力没有受到很好的约束,腐败扰乱了房地产开发市场,所以,要想降房价,不把可怕的权力关进笼子里,无异于白日做梦。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。

作用:

土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

房地产的发展趋势观察,房地产企业的经营方式将呈现更加规模化、专业化、多样化。根据产品的细分市场、企业的自有资源、外部的政策环境等,各个企业会选择自己合适的经营方式。

一、从区域布局上来看,一线品牌房企加速进军二级城市。随着交通枢纽、产业规划的全新布局,中国二级城市将迎来新一轮发展计划,在这样的背景下,二级城市消费力将得到提升。

二、从品牌规模来看:过去十年,万科、保利等房地产企业把握住了市场机遇实现了高速发展,企业规模迅速扩大,成为行业巨头。随着调控政策的继续和行业增速的放缓以及土地成本的飙高,这些大型企业的领先优势会更加明显,市场份额逐步上升,一些中小规模的企业受到政策和市场的冲击影响会较大,会逐渐边缘化。

三、从开发模式上来看:现在中国房企发展的最大瓶颈依然是金融,资金链成为房企开发项目的最大风险所在。过去十年房企的开发模式以快速周转模式为主,也就是买地、卖房、再买地、再卖房。短期来看,快速周转模式可以加快资金周转,有助于缓解资金链紧张状况,但一旦市场发生重大波动,反而会加剧资金链紧张状况。以万达为代表的现金流滚资产模式,更为稳妥,在持有资产的同时销售部分增值能力较小的物业,实现现金回笼支持下个项目启动。部分物业出售,以作现金流为主,部分物业长期持有,以作利润为主。通过现金流

房地产房产市场

房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。因此,房地产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。

房地产中国市场

房地产企业1-5月销售的绝对量并不算很低,大部分重点房企销售数据同比仍有增加即可说明这一点,但放在2014年全年目标看,完成比例却很低,可见开发商年初过于乐观地预估了2014年的整体市场。

截至昨日,共有万科、恒大、绿地、碧桂园、保利等13家A股及H股上市房企公布5月销售业绩。由于加大促销力度,以及地方救市政策效果渐显,重点房企5月销售有所起色,但1-5月整体销售目标完成率普遍下滑。预计下半年房企出货和去化压力将陡增,随行就市、加快去化的销售策略将成为房企应对市场的主流。

5月业绩大多止跌回升

业绩数据显示,13家重点房企5月销售普遍止跌回升。从销售金额同比情况来看,只有世茂和富力出现下滑,降幅分别为14%和5%,其他房企都有不同程度的上涨,但分化明显。其中,万科同比增3%,增幅与上月持平;绿地同比增37%,增幅较上月扩大17个百分点;保利地产同比增幅由负转正,由上月的-12%上升到5月的10%;恒大地产和融创中国同比分别增加28%和23%,但增幅较上月有所收窄。

从销售金额环比情况看,13家重点房企环比金额涨跌各半。其中,恒大、首创、富力、世茂、旭辉等环比有所下滑,降幅分别为9%、28%、27%、3%和6%;其他房企则出现不同程度的上涨,保利、绿地、万科分别上升47%、25%和14%,而其4月的环比降幅分别为31%、20%和11%。

5月重点房企业绩回升企稳,究其原因,主要是由于房企随行就市加大了促销力度,这方面龙头房企表现特别明显。其中,万科方面,北京住总万科橙3月降价后,项目持续热销,5月销售427套,成交7.33亿元;绿地集团5月147亿元销售中,上海绿地中心二期贡献了近30%;保利地产则发挥多盘联动营销优势,加大节日促销和折扣营销力度,以佛山的保利紫山花园和保利公馆两个项目为例,5月分别销售4.0亿元和2.7亿元,环比分别上升54.7倍和81%,促销效果显著。此外,地方救市力度加大,特别是首套银行信贷有所放松,也推动房企销售出现回升。

全年目标完成率惨淡

虽然5月销售情况略有好转,但由于前5月总体市场萎靡、销售不畅,重点房企2014年销售目标的完成情况截至目前并不尽如人意。从1-5月累计目标完成率看,13家企业中恒大完成比例最高,达51%;其次是万科,完成41%;其后的碧桂园、旭辉、保利、富力、世茂、融创完成度均在30%-40%之间;绿地、中国奥园、金地分别为25%、23%和21%;首创置业只有18%;而花样年更是完成率只有10%,均低于40%的时间进度线。

一般来说,受春节因素的影响,上半年房企完成度都会较慢,但2014年与2013年同期相比,大部分房企的业绩完成度也出现不同程度的下滑。像世茂、保利,降幅分别高达16个百分点和11个百分点;绿地、富力也下滑了6个百分点;首创置业下降了4个百分点;中国奥园和融创基本与2013年持平。

有分析人士认为,从房企销售数据上看,开发商年初制定目标时似乎出现了行业判断集体失误的现象。

由于目标完成率普遍下降,下半年房企将面临推案和去化的双向压力。一方面,由于业绩完成度低,房企需要加大推案量以加快销售,确保能完成全年目标;另一方面,如果行业持续不景气,房企加大推量也会增加积货风险。可以明确的是,万科、绿地、保利等龙头房企随行就市、加快去化的销售策略将成为下半年房企应对市场的主流。

市场泡沫

上世纪80年代至九十年代中后期,中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度,开始推行住房分配货币化制度,这种制度自1986年开始在烟台进行试点,以提租发券、空转起步为特征。不久,唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。

然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀(1988年通货膨胀率已达到18.5%),宏观经济全面调整导致银根紧缩,大量房地产企业失去了资金来源,产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。在这种情况下,住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。

上世纪90年代1992年邓小平南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放,南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨,这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀,并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省,广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。

1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施,住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。

到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后,新建住房原则上只售不租,同时全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。

2000年以来进入本世纪,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元,占全社会总投资36898亿元的16.9%,到2004年房地产投资升高到14480.75亿元,占社会总投资58620.28亿元的24.7%(2005年上半年房地产业投资6193亿元,总投资32895亿元,占比18。8%)。与此同时,政府也出台多项优惠政策,以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括,退还个人所得税,降低交易契税,放宽银行贷款条件,加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下,房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。

2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元,到2004年时均价已上升至6385元,涨幅达到92%。2001年,上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米,2003年这一数字达到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。

而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上:杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势,但也比上海更早遭遇到市场的反击;北京的房价涨幅也相当惊人,其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市,同时也蔓延到了一些二级城市。

国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产。但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的,这只是长期计划体制以后的正常的上涨。但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后,国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进,直到2005年年初达到顶峰。

2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定,“对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查”,“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”,“加强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显,大量消费者持币待购,对市场有很强的下降期望。截至条目编制时,上海的房价已经回稳,上涨趋势不再明显,成交亦开始萎缩。

市场问题

1.房地产资金来源结构单一,开发商自有资金比重低,房地产市场资金依赖度比较高。

2.圈地的可能性依然存在。

3.房价增长快,对民众的心理预期比较大,住房比重偏小,结构性矛盾依然突出。

4.住房社会保障的配套政策不健全,可操作性较差,门槛高、受益面窄。

5.房地产企业数量多、负债率高。

6.二手房房源没有释放,供给不足,市场需要规范。

7.房地产中介诚信缺失。

8.拆迁安置补偿不合理,城市房屋拆迁纠纷不断。

9.观念有待于改变,发达地区租价比例为40%,法国为37%,英国为34%,新加坡为30%,美国28%,这种状况有利于人口的流动,对此适度的投资性购房具有积极的意义。

所有这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”,即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入。开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价,高利润(有传言说有普遍的贪污腐败成本)就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续。

房地产动态

国家三令五申,不会改变房价调控主基调,但排队看房的人似乎越来越多,成交量也在逐渐攀升,不仅是消费者、连一些开发商都开始对楼市预期发生变化。在这种背景下, 6月份中国非制造业商务活动指数昨天出炉,达到56.7%,其中,房地产业商务活动指数尤为引人关注,因为它创出了2010年12月以来的新高。

2012年6月以来中国经济趋稳迹象明显 一段时间以来,各种经济数据都不太乐观,但6月官方非制造业商务活动指数却走出一枝独秀的姿态,不仅仍然处于扩张区间,甚至还比上个月回升了1.5个百分点,而其中新订单指数达到53.7%,创整年以来新高,中国物流与采购联合会副会长蔡进分析,这表明非制造业经济保持稳健增长势头:

结合制造业PMI数据来看,6月以来,中国经济趋稳的迹象较为明显。从非制造业的行业来看,有这样几个还是较为突出——一个是房地产商务活动指数,另外一个是电信业和物流业,和生产性服务业密切相关的商务活动指数明显回升。

房地产业商务活动指数创19个月新高

值得关注的是,房地产业商务活动指数达到58.2%,创19个月以来新高,同时房地产业的新订单指数结束近一年半的下降趋势,回升至55.7%。

反映出房地产领域经过大半年需求的积蓄,一些刚性需求有所释放。

根据官方数据计算粗略估计,政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元,占全年房地产业销售额6 .4万亿元的75%.虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点,但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。

房地产美国房市

房市现状

根据美国网上房地产公司的数据,美国房价出现了微弱地上扬,这是自2007年以来的首次上升。美国各大主流网站根据此报告认为全国房价已“探底”。虽然此次的增长仅有0.2%,但在经历了长达5年的持续下跌的情况,这样微软的增长也足够说明了下跌趋势已在改变了。

Zillow调查的167个市场几乎都出现了价格增长。

Zillow的高级经济专家Stan Humphries称:“过去四个月以来,房价和预计数据都呈现增长趋势,看来美国的房价已经探底了。 虽然就业市场恢复没有预期快,但房市回暖正在成形。这说明,房市拥有自我修复能力。”

Zillow的报告对比了在同一地区出售的住宅价格, 显示以季度为单位的增长更强劲——达2.1%, 这是自2005年以来最大的增长。 房价增幅最大的市场正是在房地产崩溃时期降幅最大的市场。譬如,凤凰城的房价一年的增长为12%。

其他专家则认为,美国房价全国范围内的总体上升是由某些市场的价格泡沫造成的。

“强大的需求,尤其是在加利福尼亚、亚利桑那和内华达州的房价短期内增幅相当快。 由于这些州许多房屋买卖都是现金交易, 美国现存的估价系统使得他们比其他州的房价上涨更快,”Cambell Surveys的研究主管、Housing Pulse分析师 Thomas Popik说道:“但是这种趋势增加了这些热门房产市场出现房价泡沫的可能性。”

随着房产抵押债主转向购买那些法拍房(foreclosure)的替代品,比如亏本销售房(short sale),法拍房的供应量已经稳步下降。 投资者们希望充分利用热门的租赁市场,因此必须分散到其他市场中去寻找更有利的交易。

投资公司Landsmith的CEO说: “我们进入凤凰城市场的速度太快了, 这些市场将会被炒热,我们转而看好东部市场,如密歇根州和佛罗里达州。”

Zillow指数在那些先前低迷的市场增幅最大,比如迈阿密、奥兰多和大部分加利福尼亚州地区,其他那些并未陷入低迷的市场的指数却还在下降,如圣路易斯州(一年下降4%)、芝加哥(一年下降5.8%)和费城(一年下降3.5%)。

房地产数据分析公司Radar Logic的CEO Michael Feder说:“那些通过分析现有结果而认为房价触底的人错的离谱。不仅不能根据现在即时的迹象妄下结论,普遍的的房产现状更是不容乐观。房地产仍然是个短板。”

Radar Logic也注意到了房价上涨,但是认为只是冬天温和的天气暂时增加了购房需求。这就意味着下半年的房价将会回落。就算没有天气的假说,他们也看到许多其他麻烦。

Radar Logic的报告指出:“在供应一方,高价会吸引金融机构出售更多法拍房,使得那些先前由于负资产无法出售住宅的家庭能够进入房产交易的市场。于是,可售房产的供应就会增加,从而将房价压低。而在需求一方,上升的房价可能会降低投资量。”

今天,美国的房地产市场大部分是由投资者驱动的,比例是1/4 到1/3。因为全国的房价是基于二手房有限供应的基础上,这供应又依赖于国家的大银行,这些都使得全国的房价上涨比以往更加不稳定。一手房的购买者理应占市场的40%,但是却只占了1/3。而成千上万可能搬家的购买者因为负资产或准负资产被困住宅中。

房产投资

全世界最聪明投资者,包括巴菲特一直关注房价,他们预期美国住宅市场将出现持续复苏。其他类型的房地产投资──包括拥有大型购物中心、公寓大楼,酒店,和医院产权的房地产投资信托基金(REITs)──也成为表现最好的投资品种。

对普通投资者而言,这一轮的反弹为其提供了一个机会,需要重新思考投资组合中应该有多少比重放在房地产投资品种上──抓住一个他们曾完全放弃的板块重获新生的契机,及时参与进去。

达夫菲尔普斯投资管理公司(Duff & Phelps Investment Management)的投资经理弗兰克·海格迪(Frank Haggerty)说,“经过近期我们看到的回暖后,人们很自然地会问,‘我是不是已经错过了跟进的机会,还是将来会有更大的复苏空间?’在我们看来,未来的空间还很大。”海格迪联合管理一个13亿美元的共同基金,投资于商业地产公司。

持这种乐观态度的人很普遍。美国独栋住宅的价格正在稳步回升,哈佛大学住房研究联合中心6月份的一份报告显示,2012年3月份独栋住宅的新增库存处于49年以来的最低水平。住房研究联合中心的董事总经理艾瑞克·贝尔斯基(Eric Belsky)说,低库存的好处在于:只要花不到六个月就能把现有库存全部卖光,而六个月的库存是衡量市场强劲还是疲软的传统意义上的分水岭。

当然,美国房价在此次经济衰退期间曾出现过的一些短期的复苏迹象。2009年中,标普-凯斯希勒20城市房价指数曾出现过为期一年的上涨,但随后又再度下跌。21世纪之初美国股市大跌以及房地产泡沫破裂的耶鲁大学教授罗伯特·希勒(Robert Shiller)说,还不能肯定美国的房价是否已经触底。

房地产相关新闻

国家统计局发布的数据显示,全国房地产开发投资同比增长34%,但增幅比1-2月下降1.1个百分点。由此可见开发商对后市谨慎,已经开始减少房地产投资规模。此外,开放商自筹资金的比重持续上升,截至一季度已达36.98%,这表明信贷环境依然不乐观。

房地产房地产投资增速下降

数据显示,1-3月,全国房地产开发投资8846亿元,同比增长34.1%,比1-2月份降低1.1个百分点,比同期降低1个百分点。预计,接下来数月,开发商的投资热情将会继续逐步降温。国家统计局新闻发言人盛来运指出,从一季度的情况来看,房地产调控的效果在继续显现,一是房地产的投资性需求得到了明显遏制,二是部分城市房地产价格过快上涨的势头得到了遏制,监测的70个大中城市房价数据显示,2月份这些城市中有7个城市的房地产价格数据环比是下降的,有35个城市的房价涨幅是回落的。

在投资规模下降的同时,3月份,全国房地产开发景气指数为102.98,比同期回落2.91个百分点。在严厉的调控之下,国房景气指标依然没有走出下行通道,预期下半年会触底,谷值将高于上一轮的谷值,才很有可能会步入上升通道。

房地产商品房销售面积回升

1-3月,全国房地产开发企业房屋新开工面积2.08亿平方米,同比增长23.4%,增幅较1-2月份下降4.5个百分点,较去年同期下降37.4个百分点。从月度情况来看,3月份全国房屋新开工面积为2.08亿平方米,同比上涨19.3%,环比1-2月份上涨8.8%。预计未来几个月,主要受1000万套保障房推动,房屋新开工面积将持续上涨;另外,开发企业购置土地规模较大,也会增加新开工量,当然受市场低迷的影响,也会出现部分企业缓开工的现象。

3月份,全国商品房销售面积9500万平方米,较1-2月份增长16.7%,比同期增长15.8%。预计二季度随着开发商推盘量的增加、促销范围的扩大,成交量将有所增长,三季度有可能会继续增长。

房地产房企资金状况仍然紧张

1-3月,房地产开发企业资金来源19268亿元,同比增长18.6%,增幅比1-2月份提高2.3个百分点,这是在同比增幅连续下降一年后的首次回升,但是增幅较去年同期仍大幅下降42.8个百分点,依然明显低于近十年历史均值。

开发企业资金来源的构成方面,三个月以来国内贷款3837亿元,增长4.4%;利用外资144亿元,增长45.2%;自筹资金7126亿元,增长27.2%;其他资金8186亿元,增长18.7%。在其他资金中,定金及预收款4825亿元,增长28.7%;个人按揭贷款2076亿元,下降5.3%。

由此可见,外资正在快速进入中国的房地产开发业,最惨淡的属个人房贷业务,在商业银行放贷指标较少的情况下,出现了负增长。此外,企业,由1-2月份的34.37%上升为36.98%。这说明,信贷环境继续紧缩,开发商被迫更多的利用自有资金。

房地产房地产行业信任缺失

中国社会科学院今日发布的《社会心态蓝皮书》指出,2010年,对北京、上海、广州调查结果显示,三市市民总体社会信任属低度信任水平。其中,三地市民认为广告、房地产行业信任缺失,食品、药品行业信任危机严重。居民对政府机构的信任程度最高,对商业行业信任程度最低;上海和广州两市的社会信任状况略高于北京。

调查显示,虚假广告欺骗现象的严重程度得分为78.3分,属于“非常严重”范围;房地产开发和中介、食品行业、药品行业的严重程度得分分别为71.0分、65.4分、64.0分,均属“严重”范围。

三城市中,上海的社会总信任得分为65.7分,位居三城市之首;广州的社会信任得分为63.7分,居第2位;北京在本次调查中社会信任程度最低,得分为59.3分。

政府机构、公共媒体、公共事业单位或部门等有政府背景的行业/部门受信任程度较高,接近“中度信任”水平,商业行业最低,属“基本不信任”范围。

人际关系越亲密信任程度越高。其中,对家庭成员“高度信任”,对亲戚朋友接近“高度信任”,而对陌生人和网友则“高度不信任”。

上海、北京市民对社会欺骗现象严重程度的判断高于广州。调查显示,上海和北京市民认为社会欺骗行为较多,两地严重程度得分分别为67.5分和60.8分,属“严重”范围;广州市民认为社会欺骗现象的严重程度相对较低,其得分为51.0分。

房地产房市焦点

由于一二线城市严厉的限购和产能过剩,大量开发商向三四线城市进军和转移,房地产

但是在转移过程中却遭遇市场需求有限的桎梏,这也为大家敲响了城镇化泡沫的警钟。而现今回归一二线城市,可能遇到相同的问题,就是土地的供应是有限的。在这种时候,这种回归会让竞争变得更加激烈,可能到最后会推动土地价格的上涨,开发的专 业度竞争也会更加激烈。

一线城市遭遇的严厉调控政策以及高企的地价、资本市场的导向,使得主流房企一度大规模布局二三四线城市,但在布局之后,很多三四线城市带来的效益并不高, 而此时,通过一段时间以来的调控和市场需求的长久压抑,一线城市重新出现一些缺口和机会,土地市场也进入供应高峰,这成为房企重新回归一线城市的主要原 因。不过,从长期来看,未来楼市的主战场还将是二三四线城市,随着新型城镇化带来的机遇、人口大规模进入,这些城市发展潜力仍待挖掘,而企业也必须通过转 型与当地市场完全契合,才能实现真正的盈利。

房地产房产活跃

中国大多数城市的房地产市场7月份均持续保持活跃。据国家统计局的数据,2013年7月份中国出现房价同比上涨的城市为69个,同比上涨城市数量连续第三个月保持在69个。北京、广州、深圳、上海等一线城市继续领涨全国房价。

数据显示,7月份中国房屋销售面积同比增长12.0%,增速比6月份上涨了0.4个百分点;房屋销售额同比增长13.7%,增速低于6月份;新屋开工总面积同比增长40.7%,则大大高于6月份同比10.9%的涨幅。

中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长樊纲日前在上海出席论坛时公开表示,房地产是中国经济的支柱产业之一,中国整体房地产市场的泡沫并不大,且泡沫刚出现政府就及时采取了调控措施,未来中国房地产市场将进入平稳增长的阶段。

该报告称,在当前的经济复苏时期,料中国仍会确保其所采取的任何措施不会损害作为经济增长引擎的房地产市场。但2012年的紧缩措施仍将继续对房地产市场产生实质影响。

房地产房地产拖累上半年财收“雪上加霜”

数据显示,2014年1至6月,扣除营改增因素国内增值税增长仅1.4%,6月份的数据更不乐观。6月国内增值税2924亿元,同比下降0.5%,扣除营改增转移收入后下降4.5%。习惯了增值税两位数增长,扣除营改增因素下降4.5%的增值税很难不引发关注。

如果说整体的经济形势已然难言乐观,那么2014年以来房地产市场的波动,价格、销量的回调,对我国财政收入来说无疑是“雪上加霜”。

数据显示,1至6月,房地产营业税3041亿元,增长6 .6%,其中一季度增长10 .3%,而二季度仅增长3.1%,比一季度大幅回落7.2个百分点。

房地产销售面积下降6% 销售额下降6.7%

2014年7月16日 国家统计局发布数据显示,1—6月份房地产的销售面积下降6%,销售额下降6.7%,不同地区房地产的价格也出现了分化,二三线城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。

针对房地产市场出现的分化调整态势,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运认为有两个原因:一是2013年同比基数比较高。2014年的1—6月份房地产销售面积为4.8万亿平方米,2013年同期基数5.1万亿,而且2013年上半年增长速度将近30%,在这样高基数的情况下出现回落也是很正常的。二是市场自身的内生调整需要,上半年房地产市场出现回落也是一种向理性回归的正常反应。

房地产房地产暴利时代结束

临近年末,一线城市土地市场再度升温。然而,楼市持续调整的影响不断显现,如何消化庞大的库存依然是当前楼市面临的最大问题。同时,与房地产行业密切相关的一些下游产业也日益感受到阵阵寒意。专家指出,长期来看,楼市调整有助于结束房地产暴利时代。

中国社科院2015年发布的房地产绿皮书指出,2014年中国住房投资投机全面退潮,大中城市房价由全线上涨到普遍下跌,商品住宅进入相对过剩,成交量萎缩,库存水平攀升,预计2015年住房市场将整体衰退。

房地产加强房地产中介管理

房地产中介行业是房地产业的重要组成部分。近年来,房地产中介行业发展较快,在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题。

为加强房地产中介管理,2016年7月29日,住房和城乡建设部等部门下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,旨在保护群众合法权益,促进行业健康发展。

房地产建立全国房地产库存和交易监测平台

2016年9月6日,住建部发布《法治政府建设实施纲要(2015~2020年)》的实施方案指出,将完善房地产宏观调控,坚持分类调控,因城施策,并建立全国房地产库存和交易监测平台。同时,推行权力清单、责任清单、负面清单制度。

实施方案表示,将根据房地产市场分化的实际,完善宏观调控政策。并建立全国房地产库存和交易监测平台,实施住宅用地分类供应管理,完善和落实差别化税收、信贷政策。建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制,支持居民合理住房消费。

方案还表示,加大对建筑、房地产等企业和人员的监管,依法查处和曝光违法违规行为。健全新建商品房预售许可管理和现售备案制度、商品房买卖合同网签制度、商品房交易资金监管制度。加强信用体系建设,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒制度。

房地产相关词语

1、新国八条

2、限购令

3、房产税

4、曲线购房

5、假离婚

6、加息

7、禁止群租

8.公租房

9.保障元年

10.保证性住房

11.商品房

12.住宅

11. 环首都经济圈

12.房产税

13.楼市调控

房地产链接之一

房地产开发五证一书办理流程

原则上是:建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)——商品房预售许可证

详细查看下面:

一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证

1.选址意见书(审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划)(30个工作日)

程序:

(1)企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书,报规划局用地处

(2)用地处转总工室审查

(3)报局业务会批准

(4)领取选址意见书

2.规划院实地测量,并处定位图,收取测量费

3.建设用地规划许可证(30个工作日)

(1)企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查

(2)主管局长、主管局市长批准

(3)打交费单,领取用地规划许可证

4.国有土地使用证(60个工作日)

(1)建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处

(2)土地评估

(3)土地局测量对现场测量,出定界图

(4)缴纳土地出让金和契税,领取国有土地使用证

二、建设工程规划许可证

1. 市消防支队盖章(15个工作日)

(1) 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批

(2) 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章

2.人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续

3.房地产开发建设规模(30个工作日)

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

4.建设工程规划许可证(30个工作日)

(1)建设单位持申请报告、建设工程规划申请表(消防盖章)、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

(2)以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字

(3)打交费单交费,领取建设规划许可证、放验线通知单

5.放线报告(15个工作日)

持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

三、建设工程施工许可证(建委)

1. 报建(1个工作日)

提供资料:建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图

2. 现场勘察(3个工作日)

3. 组织招标

4. 抗震审查

5. 施工合同审查

6. 交费,办理建设工程施工许可证(建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票

四、商品房预售许可证(15个工作日)

申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科,十五日内核发

五、配套工程

建设管线工程规划许可证(15个工作日):建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处

土地使用权出让词目释义

出让土地使用权必须服从国家主权。国家保留对出让土地的司法管辖权、行政管理权和为公共利益征用出让土地的权力等主权范围内的全部权力。

出让土地使用权是一种较为完整的物权。土地使用权出让的实质是国家按照土地所有权与使用权分离的原则,把国有土地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件,让与土地使用者占有、使用、经营和管理。由于出让土地使用权具备了物权所包含的基本权利,即占有的权利,一般意义上使用的权利,收益的权利和一定程度的处分权利,所以它是除土地所有权之外的较为完整的物权。

出让土地使用权的主体是政府。其他任何单位和个人不能充当出让人。各级人民政府的土地行政主管部门代表政府主管国有土地使用权的行政工作,负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的具体落实,负责土地使用权转让、出租、抵押等交易活动的审核与权属管理。

出让土地使用权的客体是国有土地使用权。农村集体土地和国有土地的所有权不能出让,出让土地的地下资源、埋藏物和市政公共设施也不能出让。

土地使用权出让国有土地使用权出让规范

目 次

前  言

1 适用范围

2 引用的标准和文件

3 依据

4 总则

5 供地环节的协议出让

6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

7 划拨土地使用权转让中的协议出让

8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理

附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式

附录 B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式

前  言

为完善国有土地使用权出让制度,规范国有土地使用权协议出让行为,统一程序和标准,加强国有土地资产管理,推进土地市场建设,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定,制定本规范。

本规范的附录 A 、附录 B 为协议出让活动中所需文本示范格式。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位:国土资源部土地利用管理司,国土资源部土地整理中心,辽宁省国土资源厅,黑龙江省国土资源厅,江苏省国土资源厅。

本规范主要起草人员:廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松忆、林立森、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张防。本规范参加起草人员(以姓氏笔画为序):于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显棋、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闻洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉华

本规范由国土资源部负责解释。

1 适用范围

在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权,适用本规范;以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利,参照本规范执行。

2 引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文,通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时,所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。

GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》

国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示范文本》

国土资发〔2001〕255号《全国土地分类 》

国土资发〔2004〕 232 号《工业建设项目用地控制指标》

3 依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(3)《中华人民共和国城市规划法》

(4)《中华人民共和国行政许可法》

(5)《中华人民共和国合同法》

(6)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

(7)《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》(中发〔2005〕3号)

(8)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)

(9)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发 〔2004〕28号

(10)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21 号)

4 总则

4.1 协议出让国有土地使用权内涵

本规范所称协议出让国有土地使用权,是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

4.2 协议出让国有土地使用权原则

(1)公开、公平、公正;

(2)诚实信用。

4.3 协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式,主要包括以下情况:

(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;

(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;

(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;

(4)出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式;

(5)法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

4.4 协议出让国有土地使用权组织管理

国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构,负责协调解决出让中的相关问题,集体确定有关事项。

4.5 协议出让价格争议裁决

对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地,应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中,意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致,意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的,可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。

4.6 地方补充规定

地方可对本规范做出补充规定或实施细则,并报上一级国土资源管理部门备案。

5 供地环节的协议出让

5.1 供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序

(1)公开出让信息,接受用地申请,确定供地方式;

(2)编制协议出让方案;

(3)地价评估,确定底价;

(4)协议出让方案、底价报批;

(5)协商,签订意向书;

(6)公示;

(7)签订出让合同,公布出让结果;

(8)核发《建设用地批准书》,交付土地;

(9)办理土地登记;

(10)资料归档。

土地使用权出让法律特征

法律关系的主体身份具有特定性

土地使用权出让的主体,一方为出让方,一方为受让方。由于国家是国有土地的所有权人,因此出让一方只能是国家。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第15条第2 款的规定,土地使用权出让合同由由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。这意味着市、县人民政府有权作为国有土地所有者的代表出让土地使用权。

土地使用权出让中的受让方是指土地使用者。中华人民共和国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定:“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营”,由此规定可见,受让方一般不受限制,除非法律另有规定。

土地使用权出让双方的基本权利与义务明确

《中华人民共和国城市房地产管理法》第15条和第16条分别规定了土地使用权出让双方的基本权利与义务。第15条规定:“土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。”第16条规定:“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。”

土地使用权出让客体是一定年限的国有土地使用权

土地使用权出让的客体是国有土地使用权,而不是国有土地所有权。根据《中华人民共和国宪法》第10条的规定,我国实行土地公有制,只有两种土地所有权形式;国有土地所有权、农村集体土地所有权,任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依照法律的规定转让。需要说明的是,出让土地使用权的范围不包括该幅出让土地的地下资源、埋藏物和市政公用设施。此外,规定出让土地使用权的期限,是土地使用权出让的重要内容。

土地使用权出让土地使用权出让是要式法律行为

土地使用权出让,应当签订书面出让合同,同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果不签订书面出让合同并办理土地使用权登记,则土地使用权出让行为无效。

土地使用权出让出让年限

出让土地使用权的最高使用年限,就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时,土地使用者可以申请续期,具体由出让方和受让方在签订合同时确定,但不能高于法律规定的最高年限。考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素,《城市房地产管理法》对土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定:“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。

据此,《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限:

(1)居住用地70 年;

(2)工业用地50年;

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

(5)综合或者其他用地50年。

土地使用权出让出让方式

土地使用权的出让方式是指国有土地的代表(地方人民政府)将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序,它表明以什么形式取得土地使用权。关于土地使用权的出让方式,《城市房地产管理法》第12条规定:“土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”国土资源部2002年7月7日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》有明确了一种新的出让方式——挂牌出让。因此,我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种:拍卖、招标、挂牌和协议出让。

土地使用权出让拍卖出让国有土地使用权

拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让方式引进了竞争机制,排除了人为干扰,政府也可获得最高收益,较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地,特别是大中城市的黄金地段。

土地使用权出让招标出让国有土地使用权

招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人(受让方)根据出让方提出的条件,以密封书面投标形式竞报某地块的使用权,由招标小组经过开标、评标,最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定,可仅规定出标价,也可既规定出标价,又提出一个规划设计方案,开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。

土地使用权出让挂牌出让

挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

土地使用权出让协议出让

协议出让,是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋,协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目,采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权,没有引入竞争机制,不具有公开性,人为因素较多,因此对这种方式要加以必要限制,以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。

协议、招标、拍卖、挂牌是法定的四种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时,由国有土地代表根据法律规定,并根据实际情况决定采用哪种方式,一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块,应当采用招标或拍卖方式;反之,可适当采用协议方式。

土地使用权出让适用范围

招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

出让计划和方案

国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动,应当有计划地进行。

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报经同级人民政府批准后,及时向社会公开发布。

市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划,会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案,报经市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

房地产抵押房地产简介

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。香港房地产最为重视地产风水,天师后裔、风水大师张金华表示:福地福人居,天人合一,人地相融,适配者即福。

房地产抵押简介

房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对房地产的房地产抵押

占有作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿。房地产抵押是伴随着中国土地使用权制度改革和房地产业的发展,而产生的一种房地产利用方式,也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大,由其作为债权担保之标的物,对于债权的实现甚为有利。

房地产抵押性质

房地产抵押综述

随着中国各项经济建设的发展,尤其是房地产业的发展,房地产抵押已为越来越多的债权人(主要是银行等金融机构)所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。

房地产抵押物权性

(一)房地产抵押权的物权性

关于抵押权的性质,在学理上有不同的观点,有主张抵押权为物权者,有主张抵押权为债权者,有主张抵押权为物上债务者。从立法上来看,对于抵押权制度的立法,主要有三种立法例:第一,将抵押权放在民法典的物权法中,视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及中国台湾为例;第二,将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。中国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节;第三,制定专门的法律对抵押权进行规定。如中国《担保法》。

房地产抵押权为担保物权,其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性,从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。

房地产抵押价值权性

(二)房地产抵押权的价值权性

房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权,其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性,也是所有物的担保的共同属性。房地产抵押

房地产抵押权的价值权性,是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权,其所支配的对象不是房地产实体,而是其价值。

房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权,其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配,通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权,权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。

房地产抵押权既不需要所有权的转移,也不需要对抵押物实体的支配,而是在于对抵押物价值的把握,能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说,相对于质权和留置权,房地产抵押权是一种纯粹的价值权。

房地产抵押设定条件

房地产抵押综述

根据物权法定主义及物权公示、公信主义,除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外,房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于中国现行立法没有规定法定房地产抵押权,所以在中国,房地产抵押权的设定条件有二:房地产抵押合同和房地产抵押权登记。

房地产抵押合同

(一)房地产抵押合同

房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有,将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议,依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权,债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时,债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。

房地产抵押合同为要式合同,抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同,应当采用书面形式并记载法律规定的内容,主要包括:⑴债权人、债务人、抵押人的姓名(名称)、住址;⑵被担保主债权种类、数额;⑶债务人履行债务的期限;⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;⑸抵押担保的范围;⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的,当事人应当予以补正。

房地产抵押权力登记

(二)房地产抵押权登记

房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。担保物权

房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。中国立法将登记作为抵押合同的生效要件,混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同,依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为,是房地产抵押权成立的要件。

房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请,填写并递交房地产抵押登记表,同时提交法律规定的应当提交的登记文件,主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查,审查合格者,予以核准登记并公告。

房地产抵押效力影响

房地产抵押综述

房地产抵押一经设定,即产生相应的法律效力,不仅在当事人之间设定了相应的权利义务,且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象,可将其划分为对内效力和对外效力。

房地产抵押对内效力

(一)房地产抵押权的对内效力

1、先受偿效力

房地产抵押权的对内效力,简而言之,即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时,无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分,并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。

2、房地产抵押权担保的债权范围效力

房地产抵押权担保的债权范围包括:⑴主债权;⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息,亦属于房地产抵押权的担保范围;⑶违约金;⑷损害赔偿金;⑸实现房地产抵押权的费用。

当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的,从其约定。

3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力

⑴房地产自身。房地产抵押,根据其标的物可以大致划分为两种:土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的,其地上建筑物、其它附着物随之抵押;以房屋所有权抵押的,其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押,当事人办理了抵押物登记的,则为房地产抵押权的效力所及。

⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物,并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权,基于主物之处分及于从物的原则,实行房地产抵押权拍卖房地产时,其效力自应及于房地产的从物。

⑶房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系,一如主物与从物的关系,以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时,房地产抵押权之效力得及于从权利。

⑷孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。中国《担保法》第47条规定:债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,否则,抵押权的效力不及于该孳息。

4、抵押物价值保持的效力

抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的,房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时,房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的,房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。

房地产抵押对外效力

(二)房地产抵押权的对外效力

房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响,具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。

1、房地产抵押权对用益物权的影响

房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保,抵押物的使用价值对其没有影响,因此无论是在抵押权设定前或设定后,抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。

2、房地产抵押权对其它抵押权的影响

房地产价值巨大,足以担保数个债权,同时,抵押不移转房地产的占有,因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时,其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿,顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定,应采抵押登记申请日标准,凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权,经登记后,其顺位先于后提出申请的房地产抵押权,而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。

3、房地产抵押权对房屋租赁的影响

与设定用益物权一样,抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权,也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的,房地产抵押权的效力不及于该租赁关系,抵押的房地产拍卖后,原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的,则房地产抵押权的效力及于该租赁关系,房地产抵押权实现,租赁关系解除。

房地产抵押实现

房地产抵押综述

房地产抵押权的实现,又称房地产抵押权的实行,即当债务人不履行债务时,房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式,是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。

房地产抵押条件

(一)房地产抵押权实现的条件

房地产抵押权是为将来行使而设定的权利,非即时行使的权利,只有符合一定的条件,抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三:

1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权,并且,此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在,则不能实现抵押权。

2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时,抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期,应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿,若债权仅获部分清偿,抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。

3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系,严格遵循抵押权的附从性,故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行,系房地产抵押权人的原因所致,则抵押权人不能以债权已经到期为由,实行房地产抵押权。

房地产抵押方式

(二)房地产抵押权实现的方式

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

实现程序

(三)房地产抵押权实现的程序

债务履行期届满债权未获清偿的,抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿,协议不成的,抵押权人可以向人民法院起诉,在人民法院的主持下,实现抵押权。

在划拨的国有土地使用权上设定抵押,实现抵押权时,必须经过两个特殊程序:一是拍卖该土地使用权时,必须经有批准权的人民政府审批;二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金,然后抵押权人才能优先受偿。

房地产抵押消灭

(一)因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭

房地产抵押权乃物权,作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等原因而灭失时,房地产抵押权自无法继续存在而消灭。

房地产抵押权具有物上代位性,因此,当房地产灭失时,如果有赔偿金、保险金或补偿金,则房地产抵押权及于该赔偿金、保险金或补偿金,房地产抵押权并不消灭。

(二)因被担保的债权消灭而消灭

依中国立法,抵押权相对于主债权,具有绝对的附从性。房地产抵押权与被担保债权同时存在,债权消灭,房地产抵押权也消灭。

被担保债权可因如下原因而消灭:⑴债务人或第三人为全部之清偿;⑵债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合抵销条件时,其债权相互抵销;⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同,房地产抵押权人与债务人成为一人;⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。

(三)因房地产抵押权实现而消灭

如前所述,房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。房地产抵押权实现,房地产抵押担保法律关系消灭,房地产抵押权自然消灭。

(四)因除斥期间届满而消灭

房地产抵押权为物权,故原则上既不得因所担保之债权罹于消灭时效而消灭,同时也不得因除斥期间之经过而消灭。但近现代民法从尽迅确定各种复杂法律关系的实际需要出发,也例外的规定抵押权得因一定期间之经过而消灭。如中国台湾地区民法典第880条规定:抵押权担保的债权,其请求权已因时效而消灭,如抵押权人于消灭时效完成后五年间不行使其抵押权的,该抵押权消灭。在中国,此除斥期间为二年。

房地产抵押注意事项

物权法》及《房屋登记办法》实施以来,对房地产登记实务具有非常强的指导作用。在办理房地产抵押登记实践中产生了许多新问题。

一、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记

抵押作为担保的一种方式,由于具有诸多的优点而被广泛采用,成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分?我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。

抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请,登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。

抵押权的变更登记,是指房地产抵押权主体(抵押人、抵押权人、抵押物)不发生改变,只是抵押权的客体和内容发生变化(例如抵押权人的名称、地址,抵押物的地址、面积发生改变等),将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。

在登记实践中,需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况:抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更,例如抵押权人公司改制、更名等情形;抵押物的地址、面积发生改变;抵押权内容发生改变,包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。

根据法律法规规定,房屋所有权、用益物权、担保物权均存在设立、变更、转移、注销(撤销)情形。抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件,未经登记的抵押权不发生效力。所以抵押权的设立登记和抵押权的变更登记,简单地理解,两者间关系类似于所有权初始登记与所有权变更登记,是一种先后关系、从属关系,只有先办理了抵押权的设立登记,才有条件发生抵押权的变更登记。

二、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权,在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记,变更登记时间晚于在后的抵押权,是否意味着其为后顺位

优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时,一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权,经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款,首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿,后顺位的抵押权人依次受偿。这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后,后一顺位抵押权人将无法实现抵押权,遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。

《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的,在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序:1.抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。2.抵押权已登记的先于未登记的受偿。3.抵押权未登记的,按照债权比例清偿。根据这一规定,已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿,而在同样已登记的抵押权中,决定受偿顺序的是登记时间。登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。

要解决因登记在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记,变更登记时间晚于在后的抵押权,受偿顺序是否因此改变的问题,首先我们要确定的是,办理债权数额减少的变更登记是否影响到抵押权的顺位,登记时间是看抵押权设立的登记时间还是抵押权变更的登记时间。

债权数额减少的变更登记属于抵押权变更登记的内容之一。根据前述对抵押权变更登记的理解,它并不对抵押权的主体产生改变,只是抵押的客体和内容的变化,并不影响到抵押当事人的民事法律关系。同时,抵押权设立登记与抵押权变更登记又是一种先后的、从属的关系。笔者认为抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时便产生的,而抵押权变更登记并没有改变抵押权的效力。所以因债权数额减少的抵押权变更登记不对抵押权的顺位产生影响,抵押权顺位的登记时间应以抵押权设立登记的时间为准。

但需注意的是,《物权法》第一百九十四条也规定了抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。所以,因抵押权人放弃抵押权的顺位所办理的抵押权变更登记当然对抵押权的顺位产生了改变。

三、私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押登记

关于房地产抵押的范围,我国《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》均做出了禁止性规定。其中,对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施做出了禁止抵押的规定。如何正确理解这一规定并应用于房地产抵押登记实务中非常重要。

首先我们对《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》的这一规定要理解透彻。笔者认为,要满足这一规定需要同时具备三个条件:一是房产必须是以公益性为目的;二是房产属教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;三是这些房产必须是为事业单位、社会团体所有。满足了这些条件,则符合上述法律法规明确规定的禁止抵押范围。

所以,公办学校、幼儿园、医院,显然是属于法律法规规定禁止抵押的范围。但是随着我国教育体制和医疗体制的改革,出现了越来越多的民办学校和医院,这种新型的教育、医疗单位由于自身的特点经常会出现融资需求,而以自身的资产进行抵押贷款无疑是一种重要的融资方式。那么在登记实践中遇到这类抵押需求,登记机构能否为其办理抵押登记?笔者认为,应当从下面几个方面来认识。

首先,我们应当认清民办学校、私立医院的本质。根据《中华人民共和国民办教育促进法》规定,国家机构以外的社会组织或者个人,利用非国家财政性经费,面向社会举办的学校及其他教育机构属于民办教育事业。民办教育事业属于公益性事业,是社会主义教育事业的组成部分。民办学校与公办学校具有同等的法律地位。

由此可以看出,以个人、社会组织名义开办的学校、幼儿园等,同样需要按照《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》、《幼儿园管理条例》等法律法规及相关规定设立,同样属于公益性事业,他们所有的教育设施(例如教学楼、实验楼等) 是实现办学目的的根本保障。同样,根据国务院《医疗机构管理条例》规定,医疗机构应当以救死扶伤、防病治病,为公民的健康服务为宗旨。因此,私立医院同样是以社会公益为目的。因此,学校和医院无论是公立还是私立,均属于法律法规禁止抵押的范围。同样属于禁止抵押的范围还包括其他社会公益设施,例如公共图书馆、科学技术馆、工人文化宫、敬老院等用于社会公益目的的设施。

其次,我们还需注意的是,根据《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国担保法 > 若干问题的解释》第五十三条规定:“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的,人民法院可以认定抵押有效。”这解释了例外的允许抵押情形需要满足两个条件:一是满足抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产;二是满足抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务设定抵押。

拍卖策划内容简介

房地产商品的差异化特征——个性化:增值性商品属性。中国的房地产市场还只是一个刚刚发育尚不成熟市场,既不规范,更没有完整的成功经验。房地产市场发展的一般规律——房地产商品的原生资源性与资源有限性:使得房地产成熟性,在很大程度是社会进步与社会民主发达程序的一种表述。:“理论体系篇”主要介绍了拍卖全程策划概论、标的营销策划、竞买投资咨询、拍卖动态策划;“实战案例篇”通过虞景文华、华莎广场、华东食品城、八达鞋城四个案例研究了拍卖策划的方案、可行性、市场定位综合分析等;“名家观点篇”主要介绍了策划界和拍卖界的各名家观点。 {zzjj}

广州市房地产交易管理办法第一章 总则

第一条 为加强房地产交易管理,保障房地产权人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称房地产交易是指以出售、预售、拍卖等形式转让与受让房地产的行为。

第三条 凡在本市市辖区范围内从事房地产交易的单位和个人,应当遵守本办法。

第四条 广州市国土局、房地产管理局是本市房地产交易的行政主管机关(以下简称市房地产主管机关),负责本办法的组织实施。

广州市房地产交易所(以下简称市交易所)在本办法的授权范围内,负责房地产交易管理工作。

第五条 房地产交易应遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。

房地产交易实行价格评估,具体办法按《广东省房地产评估条例》和国家有关规定办理。

第六条 房地产交易,房屋所有权与其合法占用的国有土地使用权应同时转移,办理权属变更登记。

广州市房地产交易管理办法第二章 房地产出售

第七条 房地产出售,交易双方必须到市交易所办理交易登记手续。不能亲自办理的,应出具委托书,由代理人办理。

第八条 房地产出售,交易双方应向市交易所如实申报成交价格,不得瞒报或作不实的申报。

交易双方申报的价格,低于评估价格的,以评估价格计算税费;高于评估价格的,以申报价格计算税费。

第九条 按份共有的房地产,共有人有权将自己的份额部分出售,但在交易前应提前90日书面通知其他共有人。在同等条件下,其他共有人具有优先购买权。

共同共有的房地产,权利人出售自有的部分房地产时,须出具其他共有人同意出售的证明书。能分割的应允许分割出售;不能分割的,须经协商共同出售。

第十条 出售租赁的房地产,产权人应提前书面通知承租人,告知其在同等条件下具有的优先购买权。承租人应自接到书面通知之日起30日内予以书面答复,逾期不答复的,视为放弃优先购买权。

第十一条 在同等条件下,按共有人、抵押权人、承租人、其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权。国家另有规定的从其规定。

第十二条 下列房地产不得出售:

(一)依法限制产权转移的;

(二)权属不清的;

(三)国有土地使用权被依法收回的;

(四)经行政主管机关公告拆迁的房屋;

(五)国家规定的其他房地产。

第十三条 具有下列情形之一的房地产,必须按规定办理有关手续后,方可出售:

(一)未经产权登记的;

(二)经改建、扩建的房屋,未办理产权变更登记的;

(三)产权人死亡,继承人未办理产权变更登记的;

(四)房地产设定的他项权利未注销的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第十四条 具有下列情形之一的房地产视为出售,必须办理房地产交易登记手续:

(一)以房地产出资,并已转为合资企业拥有的;

(二)以土地使用权与他人合作开发房地产,并以产权分成的;

(三)以房地产作价入股的;

(四)以房地产抵债的;

(五)收购、合并或分立企业时,房地产转移给新的权利人的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第十五条 行政、事业单位出售房地产的,应出具县级以上人民政府授权的主管部门的审批文件。

属于政府直管的公房,应由市房地产主管机关审批;属于系统自管公房的,由国有资产主管部门审批。

第十六条 房地产出售,交易双方应当签订书面合同。合同的条款,以及变更与解除等,依照《广东省城镇房地产转让条例》第十四条、第十五条的规定办理。

第十七条 以行政划拨方式取得国有土地使用权的,出售房地产时,出售人应补交土地使用权出让金。补交土地使用权出让金的标准,依照本市人民政府的规定执行。但国家另有规定的除外。

第十八条 房地产出售,交易双方应按下列规定缴纳税费:

(一)契税,由购买人(包括外国人和外国企业购买房地产的)按交易总额的6%缴纳。

华侨和港、澳、台同胞以侨汇、外汇购买房地产,及其在境内的投资企业(包括独资、合资、合作企业)以侨汇、外汇购买房地产的,减半征收契税。

(二)印花税,由交易双方各按交易总额的万分之五缴纳。

(三)交易管理费,交易双方各按交易总额的千分之五缴纳。

交换房地产的,根据交换差价按前款规定缴纳税费。

第十九条 出售的房地产发生增值的,应依照国家的税法规定,由出售人缴纳增值税。

第二十条 享受国家、企事业单位补贴购买的房屋,需要出售的,应按国家和省、市的有关规定办理。

广州市房地产交易管理办法第三章 商品房预售

第二十一条 商品房预售,是指具有法人资格的房地产开发公司(以下简称开发企业),依法取得国有土地使用权经过开发,将正在建设的各类房屋预先出售的行为。

第二十二条 开发企业预售商品房前,应持下列证件,向市房地产主管机关申领预售商品房许可证:

(一)开发企业资质证书、营业执照;

(二)预售商品房的建设工程规划许可证、建筑施工合同、建设用地平面设计图;

(三)国有土地使用权出让合同、建设用地批准文书;

(四)投入开发建设资金达到预售商品房工程总投资的25%(不含土地使用权出让金和前期开发费),或者预售商品房的基础工程已完成,并已确定施工进度和竣工、交付使用日期的证明;

(五)在本市商业银行开立代收商品房预售款的帐户;

(六)向境外预售的,还应提交市外经贸主管部门的批准文书。

第二十三条 市房地产主管机关自受理开发企业申请预售商品房之日起10日内进行实地勘查,经审查符合条件的,核发预售商品房许可证。

开发企业领取预售商品房许可证后,方可预售商品房。进行预售广告宣传的,应载明预售商品房许可证号码,并应执行国家有关法律、法规的规定。

第二十四条 开发企业预售商品房,必须与预购人签订预售预购合同。

合同内容包括:预售人、预购人名称或姓名,预售商品房的地点、位置、建筑结构、楼层面积、单元号码、配套设施、装修标准、售价、交付使用时间、保修措施、违约责任、纠纷解决办法以及其他需约定的条款。

第二十五条 交易双方签订预售预购合同后,开发企业应在30日内持合同文书向市交易所办理审核、登记手续。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。

开发企业不得为商品房预购人非法办理转让更名手续。

第二十六条 开发企业在商品房竣工验收后30日内,应向市房地产主管机关申请确认产权。

未售出的商品房可领取房地产权属证明书;已售出的商品房,由开发企业统一为预购人领取房地产权属证。

第二十七条 预售、预购商品房应按规定预征税费。

广州市房地产交易管理办法第四章 房地产拍卖

第二十八条 从事房地产拍卖活动的机构必须取得市房地产主管机关核发的房地产拍卖资格证书,可向工商行政管理部门申领营业执照。

第二十九条 下列房地产可以委托拍卖机构拍卖:

(一)依法没收或强制收购需拍卖的房地产;

(二)人民法院裁定、判决需拍卖的房地产;

(三)因抵押处分需拍卖的房地产;

(四)因清偿债务需拍卖抵债的房地产;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第三十条 委托拍卖房地产,委托人应事先持拍卖委托书、房地产权属证书和其他有效证明文件,向市房地产主管机关提出申请,经审查批准后,拍卖机构方可接受委托,组织拍卖。

拍卖本办法第二十九条第(一)、(二)项规定的房地产,委托人申请拍卖时,还应提交行政决定书或司法协助通知书。

第三十一条 委托拍卖房地产,拍卖机构可以收取手续费,具体收费标准按《广东省拍卖业管理暂行规定》办理。

第三十二条 委托拍卖房地产,委托人应与拍卖机构签订委托拍卖合同。

合同内容包括:拍卖人、委托人名称或姓名、地址;拍卖标的物的名称、地点、位置、面积、使用年限及用途;拍卖标的物交付时间、方式、拍卖手续费、价款的支付方式;拍卖时间、程序、中止和终止的条件;合同有效期限、违约责任以及其他需要约定的条款。

第三十三条 房地产拍卖,由拍卖机构在拍卖30日前发布公告。

公告的内容应包括:拍卖标的物的产权性质、拍卖标的物的基本情况、拍卖时间和地点、竞买人的条件、应付的保证金,市房地产主管机关批准拍卖的文件名称、文号,以及其他需要公告的事项。

第三十四条 竞买人须在拍卖7日前,向房地产拍卖机构提交下列证明文件:

(一)个人身份证明;

(二)企事业单位的营业执照或政府批文;

(三)法定代表人证明书和法人授权委托书;

(四)资信证明;

(五)其他有关证明文件。

房地产拍卖机构对竞买人进行资格审查后,合格者发给竞买证书,并收取保证金。

第三十五条 竞买人交纳的保证金可以抵交所竞得拍卖房地产的部分价款;未竞得拍卖标的物的,保证金由拍卖机构于拍卖结束后7日内返还未竞得者。

第三十六条 房地产拍卖机构应在公告确定的时间、地点依照法定程序进行拍卖。在拍卖成交后的5日内,竞得人应与委托人签订房地产拍卖转让合同,并应按规定将成交价款汇入房地产拍卖机构的银行帐户。竞得人不能即时清结的,应交付成交额20%的定金,并自拍卖成交之日起60日内付清成交价款。

第三十七条 竞得人付足全部成交价款,方可领取所竞得标的物的房地产权属证书。

第三十八条 在房地产拍卖中,凡出现竞买报价低于标的物的保留价(评估底价)时,房地产拍卖机构有权宣布其报价无效,或中止拍卖竞价,但委托人无保留价格的除外。

第三十九条 房地产拍卖机构依法收取的拍卖成交价款,除按规定代扣缴有关税费外,剩余的价款应全额交还委托人。

第四十条 委托拍卖人、竞得人与房地产拍卖机构之间产生纠纷的,由当事人协商解决,协商不成的,可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

广州市房地产交易管理办法第五章 罚则

第四十一条 违反本办法第十二条规定出售房地产的,买卖行为无效;有非法所得的,没收非法所得;并处以非法交易总额10%以下罚款。

第四十二条 违反本办法第十三条规定出售房地产的,责令其补办有关手续、补缴应纳税费,并处以交易评估价总额5%以下罚款。

第四十三条 违反本办法的规定,未办理交易登记擅自出售房地产的,应责令补办登记手续,补缴应纳税费,并处以交易评估价总额5%以下罚款。

第四十四条 有下列行为之一的,由市房地产主管机关责令停止预售,有非法所得的没收非法所得,并按商品房销售总额5%以上,10%以下处以罚款;情节严重的,吊销《商品房预售许可证》。

(一)未领取预售商品房许可证而预售商品房的;

(二)擅自涂改预售商品房许可证的;

(三)为商品房预购人非法办理转让更名手续的;

(四)其他违反商品房预售管理法律、法规规定的。

第四十五条 未取得房地产拍卖资格证从事房地产拍卖活动的,其拍卖行为无效;有非法所得的,没收非法所得;并由市房地产主管机关处以非法拍卖价总额10%以下的罚款。

第四十六条 除本章规定由市房地产主管机关处罚的以外,其余处罚由市交易所决定和执行。

第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定书之日起15日内,向作出行政处罚决定机关的上一级机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉。期满不申请复议、不提起诉讼又不执行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第四十八条 房地产交易管理工作人员或拍卖机构工作人员以权谋私、贪污受贿的,由其上级主管机关予以行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

房地产经纪人项目背景

房地

产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。

自20世纪80年代后期以来,随着房地产交易量日益扩大,房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军,在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中,以第三者的独立身份,从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作,而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展,从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划,全方位地融入房地产经营开发的全过程,对促进房地产业的正常发展,日益发挥着不可替代的巨大作用。

房地产经纪人工作内容

1、 负责客户的接待、咨询工作,为客户提供专业的房地产置业咨询服务;

2、 陪同客户看房,促成二手房买卖或租赁业务;

3、 负责公司房源开发与积累,并与客户建立良好的业务协作关系。

⑴采集、核实和分析客户与房源等信息,设计与管理房号体系,填报和分析业务报表等;

⑵陪伴客户查看房屋,测算购房费用等;

⑶代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理,咨询与代理各类房贷事宜,协理房屋验收与移交等;

⑷申办租售许可证,调研房地产市场,核算与评估房价,设计价格体系,编制宣传展示与管理用图表文件,设计平面安排和处理面积误差。

房地产经纪人开发客户

1、发布广告:进行网络广告或站台子、贴广告等形式的广告宣传,以期买方(求租方)或者卖方(出租方)与自己联系。

2、接洽客户:当买方(求租方)或者卖方(出租方)与自己联系时,了解客户需求,并记录下来。

3、信息登记:将房屋供求信息登入公司管理系统,与其他经纪人共享,但客户联系方式只有自己可以看到,或者干脆不登记,从而保证信息独有性。

房地产经纪人信息维护

1、拓展信息:拓展盘源、客源信息,充实自己的信息库

2、信息匹配:针对已有的盘源、客源信息进行匹配

房地产经纪人验房看房

1、对已有的盘源进行实地勘测

2、邀约客源实地看房

房地产经纪人签约售后

1、对已看房的客源进行合约签订

2、回顾老客户

房地产经纪人评价

经纪人是市场经济的产物。在发展经济,促进流通,繁荣市场等方面发挥着明显的积极作用。经纪人有别于其他商家的生存方式,以及信息来源的多样性,使经纪人在解决商品供求矛盾具有独特的功能。具体的讲:

⑴社会关系多,市场信息灵,办事效率高,帮助企业解决供求矛盾,打开市场销路。

⑵市场体系包括生产资料市场、生活资料市场、科技、人才、劳务、资金、房地产等市场,都需要一大批经纪人员,从中居间,提供信息,介绍客户,撮合成交。

⑶帮助企业引进国外先进技术、资金和管理经验,扩大出口贸易。

⑷促进文化体育事业的繁荣,培育文化市场,丰富人民的生活。相关内容

房地产经纪人贴士

若想做一名合格的房地产经纪人,不仅要通晓房地产专业知识,而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧,才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁,才能在中介行业中使自己立于不败之地。

房地产经纪人如果想做好,起码应该具有以下特性:

⑴对行业的热爱;

⑵强烈的企图心;

⑶能够承受进入本职业初期承受较大压力与快节奏工作的能力;

⑷钻研精神;

⑸为客户理财(房产理财、投资指南、信贷理财)的能力;

⑹对资源(房源、客源)的累积以及对老客户资源的二次发掘与转介绍。

房地产经营开发、市场营销房地产方向或房地产相关专业大专以上学历。人事部、建设部颁发中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书:2002年12月开始,难度大 ,含金量高。

对市场营销工作有较深刻认知;有较强的房地产市场感知能力;优秀的表达能力。

当面对自己客户的时候,不再单纯地进行常规的推销工作,而是更多地提供咨询和建议,告诉客户实际状况,帮助客户作出正确而恰当的决定。他们明白,急功近利地撮合每一笔成交是可以为他们增加短期的利润,但从长期来看,这却会阻碍他们事业的发展壮大。而正是这样拥有长远眼光的房地产经纪人,才是你需要找的合适人选。

(一)收集信息的技能

信息是房地产经纪人开展经纪业务的重要资源,房地产经纪人只有具备良好的信息收集技能,才能源源不断地掌握大量真实、准确和系统的房地产经纪信息,

首先,收集信息的技能包括:对日常得到的信息进行鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力。

其次,收集信息的技能还包括:根据特定业务需要,准确把握信息收集的内容、重点、渠道,并灵活运用各种信息收集方法和渠道,快速有效地收集到针对性信息。

(二)市场分析的技能

市场分析技能是指经纪人根据所掌握的信息,采用一定的方法对其进行分析,进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括:数学处理分析、比较分析、因果关系分析等。

(三)人际沟通的技能

包括了解对方心理活动和基本想法的技能、适当运用向对方传达自我意思方式(如语言、表情、身体动作等)的技能、把握向对方传达关键思想的时机的技能等。

(四)供求搭配的技能

房地产经纪人是以促成交易为已任的,因此不论是居间经纪人,还是代理经纪人,都需要一手牵两家,其实质也就是要使供求双方在某一宗(或数宗)房源上达成一致。在实际工作中,供求搭配技能较高的房地产经纪人,成交量高,每笔业务的进展速度也快,工作效率高,而供求搭配技能较差的房地产经纪人则常常劳而无功,工作效率低。

(五)把握成交时机的技能

房地产经纪人应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟,如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑,从而使交易达成。

房地产经纪人执业规则

第一条为了规范房地产经纪行为,提高房地产经纪服务质量,保障房地产交易者的合法权益,维护房地产市场秩序,制定本规则。

第二条本规则是指导房地产经纪行业组织对房地产经纪人员进行自律管理的重要依据,是指导房地 产经纪行为的基本准则。

第三条本规则有关用语定义如下:

(一)房地产经纪,是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。

(二)房地产代理,是指以委托人的名义,在委托协议约定的范围内,为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务,并向委托人收取佣金的行为。

(三)房地产居间,是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的行为。

(四)房地产经纪机构,是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案,从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

(五)房地产经纪人员,是指房地产经纪人或者房地产经纪人协理。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务;房地产经纪人协理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。

(六)房地产经纪人,是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认,取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格,并按照有关规定注册,取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书,从事房地产经纪活动的专业人员。

(七)房地产经纪人协理,是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认,取得中华人民共 和国房地产经纪人协理从业资格,并按照有关规定注册,取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书,在房地产经纪人的指导和监督下,从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。

(八)委托协议,是指委托人和房地产经纪机构约定,由房地产经纪机构提供专业服务,为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同。

(九)独家代理,是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。

(十)佣金,是指房地产经纪机构完成受委托事项后,由委托人向其支付的报酬。

(十一)差价,是指通过房地产经纪促成的交易中,房屋出售人(出租人)得到的价格(租金)低于房屋承购人(承租人)支付的价格(租金)的部分。

第四条房地产经纪人员应当充分认识房地产经纪存在的社会意义和价值,懂得房地产经纪在增进交易安全、保障交易公平、缩短交易时间、降低交易成本、优化资源配置、促进人民群众居住水平化等方面的重要作用,树立崇高的职业荣誉感和强烈的职业责任感。

第五条 房地产经纪机构、房地产经纪人员从事房地产经纪活动,应当遵守法律法规,遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

第六条 房地产经纪机构、房地产经纪人员应当勤勉尽责,以向委托人提供规范、优质、高效的专业服务为宗旨,以促成合法、安全、公平的房地产交易为使命。

第七条房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行代理业务时,在合法、诚信的前提下,应当维护委托人的最大权益;在执行居间业务时,应当公平正直,不偏袒任何一方。

第八条房地产经纪机构以及房地产经纪人员之间,应当相互尊重,公平竞争,共同营造良好的市场环境,建立优势互补、信息资源共享的和谐发展关系。

第九条房地产经纪机构、房地产经纪人员应当保守委托人的商业秘密或者个人隐私,不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄漏给他人。

第十条房地产经纪机构应当建立和健全各项内部管理制度,加强内部管理,规范自身执业行为,指导、监督房地产经纪人员及相关辅助人员认真遵守本规则,对房地产经纪人员的违法违规行为进行干预并采取必要的补救措施,依法对房地产经纪人员的业务行为承担责任。

第十一条房地产经纪机构应当加强对房地产经纪人员的职业道德教育和业务培训,鼓励和支持房地产经纪人员参加行业组织举办的继续教育等活动,促使其不断增长专业知识,提高专业能力,维护良好的专业形象。

第十二条房地产经纪机构与委托人签订委托协议后,方可对外发布相应的房源、客源信息;发布的信息应当与事实相符。

第十三条房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示下列事项:

(一)营业执照;

(二)房地产管理部门备案证明;

(三)房地产经纪行业组织会员证书;

(四)房地产经纪机构品牌标识;

(五)所聘用的房地产经纪人员的姓名、照片、职业资格、联系电话等;

(六)服务内容、服务标准及业务流程;

(七)服务收费标准及收取方式;

(八)遵守的房地产经纪执业规划;

(九)使用的房地产经纪业务合同文本;

(十)信用档案上网公示证明;

(十一)投诉方式和渠道;

(十二)法律法规规定应当明示的事项。

第十四条房地产经纪机构应当贪污承接房地产经纪业务,并指派或者由委托人选定注册在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人,执行经纪业务,并在委托协议中载明。

承办人可以选派注册在本机构的房地产经纪人协理为经纪业务的协办人,协助承办人执行经纪业务。承办人选派协办人的,应当在委托协议中载明,对协办人执行经纪业务进行指导和监督,并对其工作结果负责。

第十五条 房地产经纪机构、房地产经纪人员不得采取引诱、欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通、恶意降低佣金标准或者诋毁其他房地产经纪机构、房地产经纪人员等不正当手段承揽房地产经纪业务。

第十六条房地产经纪机构、房地产经纪人员不得招揽已由另一房地产经纪机构独家代理的经纪业务;不得承接、承办自己不能胜任的经纪业务;应当拒绝接受违法违规或者违背社会公德、损害社会公共利益的房地产经纪业务。

第十七条房地产经纪机构承接经纪业务,应当与当事人签订委托协议,并尊重委托人的选择,优先使用行政主管部门制定的房地产经纪合同示范文本或者房地产经纪行业组织推荐的房地产经纪合同文本。

在房地产经纪合同中应当有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名及注册号。

第十八条房地产经纪机构不得转让或者变相转让受托的经纪业务。

经委托人书面同意,两个或者两个以上的房地产经纪机构可以合作完成委托人委托的房地产经纪业务。参与合作的机构应当合理分工、明确职责、密切协作,意见不一致时应当及时通报委托人协商决定。房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担连带责任。合作完成经纪业务根据合作协议分配佣金。

第十九条房地产经纪售货员在执行业务时,应当注重仪表、礼貌待人,维护良好的职业形象。

第二十条 房地产经纪人员在执行业务时,应当向当事人出示自己的注册证书,不得将注册证书借给他人使用或者允许他人以自己的名义执业。

第二十一条 房地产经纪人员应当要求委托人提供其身份证件,凭借自己的专业知识和经验做好下列工作:

(一)对于房屋出售人(出租人)委托的,应当向其全面、详细询问为促成委托人与第三人进行委托出售(出租)房屋交易必必须的房屋的坐落、实物状况、权益状况、周围环境等情况,要求委托人如实提供相应的房屋权属证明等资料(核实后留下复印件,退还原件),并到委托出售(出租)房屋现场及有关部门进行必要的调查、核实,向委托人说明其中的有利和不利因素及对交易可能产生的影响。

(二)对于房屋承购人(承租人)委托的,应当向其详细询问意愿购买(租赁)房屋的用途、区位、价位(租金水平)、面积、户型、建成年份新旧程度等要求。

第二十二条房地产经纪人员采取假赠与、瞒报或者不实申报成交价、借公证委托售房等手段规避国家相关规定。

第二十三条房地产经纪人员应当及时、如实地向委托人报告业务进行过程中的订约机会、市场行情变化及其他有关情况,不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项;应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况,不得在脱离、隐瞒、欺骗房地产经纪机构的情况下开展经纪业务。

第二十四条房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验,向承购人(承租人)提供经过调查、核实的标的房屋信息,如实地向其告知标的房屋的有关情况,协助其对标的房屋进行查验。

第二十五条房地产经纪机构、房地产经纪人员应当严格遵守房地产交易资金监管规定,保障房地产交易资金安全,不得挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金。

第二十六条 房地产经纪机构、经纪人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况,向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。

第二十七条 房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得谋取委托协议约定以外的非法收益,不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价,不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。

房地产经纪机构未完成协议约定的事项,或者服务未达到委托协议约定的标准的,不应收取佣金,但可以依据委托协议的约定,要求委托人支付从事经纪服务已支出的必要费用。房地产经纪机构事先未与委托人就经纪服务费用达成约定的,不得要求委托人承担经纪服务费用。

第二十八条 房地产经纪机构应当建立和健全业务记录制度。执行业务的房地产经纪人员应当如实全程记录业务执行情况及发生的费用等,形成业务记录。

第二十九条房地产经纪机构应当妥善保管委托人提供的资料、委托协议、买卖合同或租赁合同、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与经纪业务有关的资料、文件和物品,严禁伪造、涂改交易文件和凭证。

第三十条本规则将根据需要及时修订、完善,为房地产经纪机构和房地产经纪人员提供良好执业的指引。

第三十一条本规则由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

第三十二条本规则自2007年1月1日起施行

房地产经纪人组织机构

根据人力资源社会保障部 住房城乡建设部关于印发《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法》的通知(人社部发〔2015〕47号),人力资源社会保障部、住房城乡建设部共同负责房地产经纪专业人员职业资格制度的政策制定,并按职责分工对房地产经纪专业人员职业资格制度的实施进行指导、监督和检查。中国房地产估价师与房地产经纪人学会具体承担房地产经纪专业人员职业资格的评价与管理工作。

房地产经纪人标准条件

房地产经纪人执业资格考试科目为《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪相关知识》、《房地产经纪概论》和《房地产经纪实务》4个科目。考试分四个半天进行,每个科目的考试时间为两个半小时。60分及格,考试成绩实行滚动管理。参加全部四个科目考试的人员须在连续两个考试年度内通过全部科目;免试部分科目的人员须在当年通过应试科目。

土地招拍挂制度优点

一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式,进入了一个土地供应公开交易的新时代。正因此,有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。

该制度的优点是:

一、土地使用权实行招标拍卖挂牌,防止和避免了腐败行为的产生。土地使用不公开,难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益,往往会借机敛财,肥了个人,害了国家,直接导致国有资产流失。

二、土地使用权实行招标拍卖挂牌,有利于房地产市场的健康发展。土地实行公开招标拍卖挂牌,减少了诸多的中间环节,使倒买倒卖土地的空间大为减小。

三、土地使用权实行招标拍卖挂牌,有利于土地使用权“招拍挂”出让,有利于房地产分离,提高土地开发效率。“招拍挂”的土地供应方式,有利于土地的合理利用和整体规划。由于实施了土地的储备制度,政府将逐步把生地转化为熟地后再进行“招拍挂”,动拆迁问题已妥善得到解决,土地的开发工作也已经基本完成,周边的市政建设将逐步完善,水、电、煤等市政都有计划地分配到位,开发商只要按规划要求作好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了,可以专心提高建筑品质和服务,大大缩短了房地产开发周期,有效地控制了开发成本。因此房地产开发土地利用的高效率也成为必然。

四、土地使用权实行招标拍卖挂牌,是有利于土地市场公平竞争。土地既然可以公开拍卖,所有房地产商都可以通过竟买的方式取得土地使用权,不分内资企业还是外资企业,一律通过竞拍的方式,大家站在同一起跑线上,进一步体现了优胜劣汰的市场法则。

五、土地使用权实行招标拍卖挂牌,有利于开发商综合实力提高。公开“招拍挂”意味着房地产开发商机会均等,只要有足够的资金和雄厚的经济实力,就能在竞争中取胜。中小开发商必需适应新的规划,将投标要求研究透彻,根据自己实际情况量力而行,这样才有希望在市场上占据一席之地,提升开发能力。综合实力较强的开发商会获得获取较大的机会而得到逐步发展,没有实力的开发商在一次次竞争中落败,将逐渐淡出市场,这会导致房地产市场的重新洗牌。

六、土地使用权实行招标拍卖挂牌,能够更加合理的体现土地使用价值。政府必须对土地进行正确的评估,采用合理的招标办法,公正的评出中标单位,开发出符合市场要求的优秀建筑,更好的体现土地使用价值。

招拍挂制度的以上优点,是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则,并有良好的政治、法律环境和人文基础。反之,在政府职能、社会道德、法律制度和监督制度等、社会政治制度和市场经济制度不配套的情况下,孤军推进市场体制和产权制度改革,不但不能从根本上解决传统体制或制度的效率问题,而且会带来新的更为严重的社会正义问题。

土地招拍挂制度缺陷

当全国各地一次次阳光下的黑幕交易被暴光后,人们更增加了对招标拍卖挂牌制度实现其制度预期的担忧。于是各界对在现行中国土地市场的政府垄断市场机制、社会诚信道德水准、法制环境和监督体制等基础性制度和完全市场经济制度不配套的条件下,推行招标拍卖挂牌制度能够体现程序和结果公正的理论开始深入思考,并发表连篇累牍的驳论文章,

2003年8月26日,《中国经营报》以《上海地产商触碰土地交易制度敏感神经》指出:多位房地产巨头认为土地公开招标拍卖导致地价因“公开竞争”而高升,从而把房地产价格逼上了悬崖边缘,如果说房价高,其实是地价高;如果说房价存在泡沫,其实地价也存在泡沫,上海地产界准备联合上书有关部门,就现行土地招标拍卖制度提出意见。《中国建设报》则在《交锋土地新政策》指出北京的国企地产公司、部分上市公司也和上海一样,对国土资源部颁布的国有土地使用权招标拍卖挂牌的制度,持反对态度。2002年11月25日,《中国经济时报》以《土地拍卖:泡沫溢出亟待立法》,指出招标拍卖挂牌制度可能引发经济泡沫,需要规范。2004年11月25日,《中国经济时报》以《协议批租十大渠道开发商自述土地交易内幕》,指出当前炒卖土地、牟取暴利的现象非常普遍。按规定,房地产开发商具有相应的资质就可以申请地皮,但实际操作却是另外一回事。2004年6月7日和11月8日,《经济参考报》则以《“中国第一拍”陈少湘谈土地拍卖槌起槌落“戏”份多》和《拍卖业“潜规则”游戏损他利己》,以及2004年5月29日,人民网以《由“一槌拍飞两亿”谈土地拍卖中的“程序正义”》,从理论上和实践上揭示拍卖业“导演”拍卖中的种种黑幕和手法以及原因。

房地产业作为特殊的行业,任何一项制度的出台,都会引起社会的普遍关注。客观上,任何事物都有两面性,尤其是一个新政策,在与市场的磨合中会出现这样那样的不足。作为正在摸索的中国来说,自然可以理解。

一、评价标准过于单一。美国的招拍挂,价格因素是最后一个,而我们唯一以价格去进行招拍挂,把别人最坏的东西吸收过来,如此处理,大家所看到预期变化的时候,既是房地产价格暴涨的时候,这样的直接受害者既不会是政府,亦不会是土地的竞得人---开发商,而是最终的消费者。

二、评价过程和标准模糊,致使招投标流程不动。因缺乏严格的评标程序和标准,招标出让工作在一些地方很不规范,遭到过多的人为因素干扰。前些日子,笔者在网上竟然看到河南某地的一块国有土地开价低于协议时的意向价。当然,我不是说拍卖价一定要高于意向价才能说明该制度的公正,关键是中标企业就是原来信誓旦旦要求协议出让的企业,其内幕自然只有当地的政府再清楚不过了。

三、为了使土地供应过程更为公开、公正、公平,政府还需要进一步完善和优化土地招投标流程,指定严格的评标程序和标准,防止人为因素干扰;招标拍卖挂牌后仍然存在政府暗箱操作,市场房地产不公平交易问题没有解决。首先是由于土地供给双轨制陷阱的存在,仍然在引致权势阶层利用权利在市场低价获取划拨和协议用地后然后倒卖,从而获取巨额土地利润。其次是由于招标拍卖挂牌仍然可以被暗箱操作,从而引致政府利用阳光制度将不公正的交易“导演”为公正的交易。

四、市场的政策透明度不够。在中国香港地区,政府对土地的供应计划每半年公布两次,有时也会一次性将计划全部公布,香港回归后,为了增加土地售卖的供应量,用以平衡楼价,曾一次性公布过几年的卖地计划,这样做一方面可以保证让更多的人了解土地供应情况,另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。当守法开发商亟需要用地时,“垄断腐败者”就是不供地;而当与“垄断腐败者”有勾结的“不法商人”需要用地时,则是有求必应。一旦出现这种腐败,就不仅仅只是涉及到国有土地资产的流失,甚至已直接伤害到守法的开发商和普通购房者的利益了,其代价是人们对宣扬所谓公平、公正制度的质疑和政府信用深层次的危机。

五、信息宣传不够。由于土地规划的透明度不够,从而宣传力度也不够。在香港地区,买地会受到港人的普遍关注。在拍地前,代理会通过传媒预测买地结果,例如土地成交价、建筑成本及利息等,再将周边同类物业的成交价作为参考,根据市场走势,从而预测出多种成交价,在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确,只能从项目的售价来判断。比如土地价是3000元/平方米,建成后的总成本在6000元/平方米以上。但是周围的项目售价仅在5000元/平方米左右,市场价格透明度不高。

六、银行金融支持力度存在不足。在香港买地,一般要求投地方在一个月内全数支付所有地价款,开发商在投地前也已安排好土地使用权及建筑等项贷款。在内地,由于金融机构的风险防范能力较差,开发商在获得土地使用权前几乎不可能从金融机构获得资金上的支持,因而他们的资金基本等于自筹资金,出让金的分期分付,在内地就见怪不怪了。

七、中介服务配套跟不上。香港的土地拍卖文件是给建筑师的,因为他们是专业人士,能做出专业分析,如对买地限制及环境做出评估,然而,将做出的多个方案连同预算向发展商推荐。可以大大提高中小型企业发展商参与竞争。而内地设计院的市场化程度不高,根本没有把注意力集中到这方面。

八、规范政府竞争制度不足。在市场经济条件下推行发展经济优先的政策,由于缺乏规范政府之间有序竞争的制度配套,因而在加剧地方政府之间无序竞争的同时,引致地方保护主义的招商引资政策同招标拍卖挂牌制度的冲突,造成地方政府需要低地价、零地价、负地价的内生动力。在上下级信息不对称性和指标纯经济性条件下上级政绩考核下级,由于缺乏规范地方政府发展思维的科学发展观配套,因而在激励地方政府做大GDP的同时,引致出于短期政绩的地方优惠政策排斥招标拍卖挂牌制度,造成地方政府形成在招标拍卖挂牌中弄虚作假的机制,从而影响其有限理性发生理性偏离,并最终造成土地使用者在政府垄断市场的土地交易活动中背离等价交换原则。

可见,相对于协议出让时的腐败,如果没有有效的风险防范机制,招标拍卖挂牌制度可能为政府垄断市场所用,其后果要么为政府财政需求盲目推动价格上涨,要么为政府招商引资暗箱操作压低价格,从而异化为政府提高“效率”或维护“公正”的机会主义挡箭牌。“垄断商”式的腐败自然是更大的腐败,带来危害自然会更大。

土地招拍挂制度完善

为了使土地“招拍挂”工作更适应社会发展的需要,一些不适应经济发展的制约因素必须进一步给予完善和改进,才能确保房地产市场的健康和稳定。

一、指定经营房地产项目招标、拍卖的具体方法和程序,制定挂牌交易的类型用地、做法及遵守规则事项等,让所有流程规范化、制度化,减少人的主观差异和自由裁量。

为了使土地供应过程更加公开、公平、公正,政府还需要进一步完善和优化土地招投标过程,制定严格的评标程序和标准,防止人为因素干扰;我们可以设想最最理想的土地出让制度如同一台“土地出让机器”,政府将土地使用权申请人人申请条件、资信等各种情况输入系统,该系统就会选出出让地块最合适的竞得人,它不会因不同操作人、不同的社会环境而得出差异性的结果,使土地出让方式真正的走上规范化的发展轨道。

二、摒弃急功近利的想法,要把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用力等作为一项重要指标,提高它的权重,而不是把价格作为土地竞得的唯一或重要标准。

三、鼓励资金雄厚但没有本地开发经验的外资企业与本地企业联合投标。从发展本地经济并保护外来资金经营安全的角度,将外来资金和本地的开发经验有机结合,可以作到各方共赢的良好局面。

四、提高地产开发的社会开放度,鼓励实力雄厚、有良好业绩的开发商在政府管理下从事房地产开发,这比政府垄断开发房地产的效率要高。

五、大力提高土地市场的透明度、公平公正度,而且要把各级政府的宏观管理职能与市场操作严格区分。

六、要抑制土地投机和囤积居奇的行为,土地二级市场要加强管理。土地出让后,土地使用人是否真正的履行出让合同,按政府部门预期的规划和进度进行开发,还是有意囤积土地、抬高地价,进行另一种形式的炒买炒卖,使守法开发商要么买进高价地,要么无地开发,从而扰乱了正常的土地市场秩序。

七、让专业机构对土地进行合理估价后,参加竞标的开发商以书面形式向政府投标,与估价最近的企业将获得土地开发权。

八、坚持以市场为导向,有计划的供应土地。以市场为导向制定科学、合理的供地政策,运用市场机制公开配置土地资源,有利于提高土地开发利用效率,促进土地资源的科学管理与利用,促进房地产业的持续发展。

九、在土地供应模式上,要切实依法提高政府供地的市场化制度,使之能够形成一种通过市场确定使用者,通过市场形成土地价格的市场配置机制,最大限度地实现土地资产价值,促使土地市场更加健康、更规范地向前发展。

十、应尽快完善土地集中统一储备供需的相关法律、法规。我国各地政府普遍存在土地储备的力度和范围有限,政府在土地收购、储备、出让的过程中,周转资金巨大,如果操作不规范,很容易引发新的腐败问题。因此,建立相关的法律条款,规范运作行为十分必要。

十一、相关职能部门的协调、配合机制还须进一步完善。实施土地“招拍挂”机制是一个综合性的系统工程,在整个推进过程中,必须得到建设、规划、房管、计划、物价、财政等有关政府部门的支持和配合。只要其中一个部门工作滞后和脱节,整个工作都将被搁下,无法继续完成。如规划条件不能及时明确,或者涉及古树名木,园林部门不配合等,土地就无法及时推出“招拍挂”。因此,对政府相关部门来说,如不改变观念,仍按照以前的行政审批方法运作,就可能出现不必要的矛盾。因此为应对现行的新规划,政府必须在项目规划、立项、资质管理等方面建立相关的配合机制,从制度上完善这项经营性工作的操作规范,以提高政府服务功能效率。

土地招拍挂制度制度解读

土地招拍挂制度 土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称,具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。

该方式作为我国经营性用地出让的指定方式,对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。

土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性,但其具体操作又有其差异性,针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。

土地招标

招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件,并实施投标的登记,投标人在登记时必须缴纳投标保证金,并提交营业执照的副本,法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后,在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交的投标文件进行评审后,在规定的时间地点开标。在中标人确定后,招标人应向中标人发出《中标通知书》,中标人则在《中标通知书》约定的时间,按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家,如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素,但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位,出现土地闲置浪费现象,开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。

土地拍卖

拍卖出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件,竞买人在竞买申请截止日期前提出竞买申请,交纳不少于拍卖文件规定的保证金,并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竞买人通过审查后,得到印有编号的竞买标志牌,拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竞买人同样不能少于三人,否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价,否则也需终止拍卖。拍卖成交后,竞得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”,与其他形式的拍卖原理相同。

土地挂牌

挂牌出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

政府土地主管部门编制挂牌文件,竞买人在规定日期前提出竞买申请,按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期,挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容,在土地交易市场挂牌公布,符合条件的竞买人应定按照文件的要求填写竞买报价单,在挂牌期限内竞买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竞买人,且报价不低于挂牌底价,并符合其他交易条件的,挂牌成交;在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的,报价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外,在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的,挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。

竞买人确定后.挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则.不同之处在于不是现场报价.由于挂牌是以书面的形式报价,所引发的关注程度及曝光不如招标与拍卖。

土地招拍挂制度招拍挂范围

国土资源部11号令明确了商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或两个以上意向用地者的,应当招标拍卖挂牌出让。鉴于《物权法》第137条明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围,因此,国土资源部39号令第四条明确规定:工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标拍卖挂牌方式出让。同时考虑到采矿用地的取得和使用要以取得探矿权或采矿权为前提条件,因此明确,工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。因此,各地在招标拍卖挂牌出让活动中,可根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策,来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。

一般来说,六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式,即:

(1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地;

(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;

(3)划拨土地使用权改变用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;

(4)划拨土地使用权转让,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;

(5)出让土地使用权改变用途,《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;

(6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

特别需要明确的是,2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中,建立了国有土地出让的集体认定程序,对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地,由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此,对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地,应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定,集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的,也应当以招标拍卖挂牌方式出让。

土地招拍挂制度工作程序

土地招拍挂制度拍卖出让

1、制订工作方案:制订拍卖前期工作方案报中心领导和局领导审定。

2、编制拍卖文件:根据业务处提供的地块材料编制和印刷拍卖文件。

3、发布拍卖公告:出让人至少在拍卖开始日前20天发布拍卖公告,公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖时间、地点。

4、出售拍卖文件:按拍卖公告规定时间出售拍卖文件,并组织现场踏勘。

5、组织现场踏勘:组织有意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘和答疑。

6、受理竞买申请:在拍卖公告规定的时间内,竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请,并缴纳竞买保证金。

7、审查竞买资格:根据拍卖文件要求,对竞买申请人的开发资质、诚信记录进行审查,向符合条件者发放竞买人资格确认通知书及竞买号牌。

8、举办拍卖会:按拍卖公告规定的时间、地点举行拍卖会。竞得人与出让人当场签订成交确认书,同时缴纳定金和佣金。

9、公布成交结果:拍卖活动结束后10个工作日内,出让人将拍卖出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布,并退还竞买保证金。

10、签订出让合同:竞得人于签订《成交确认书》之日起,10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

土地招拍挂制度招标出让

1、制订工作方案:制订招标前期工作方案报中心领导和局领导审定。

2、编制招标文件:根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。

3、发布招标公告:出让人至少在投标开始日前20天发布招标公告,公布招标出让宗地的基本情况和招标时间、地点。

4、出售招标文件:按招标公告规定的时间出售拍卖文件,并组织现场踏勘。

5、组织现场踏勘:组织有意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。

6、受理投标申请:在招标公告规定的时间内,投标申请人持投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理投标申请,并缴纳投标保证金。

7、审查投标资格:根据招标文件要求,对投标申请人的开发资质、诚信记录等进行审查,符合规定条件的,应通知其参加投标活动。

8、投标:投标人将在投标截止时间前将表述投入标箱。

9、开标:出让人按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。

10、评标:评标小组按招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审。招标人根据评标结果,确定中标人,并签订成交确认书。

11、公布成交结果:招标活动结束后10个工作日内,出让人将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布,并退还投标保证金。

12、签订出让合同:竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内,与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

土地招拍挂制度挂牌出让

1、制订工作方案:制订挂牌前期工作方案报中心领导和局领导审定。

2、编制拍卖文件:根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。

3、发布挂牌公告:出让人至少在挂牌开始日前20天在指定媒体上发布挂牌公告,公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

4、出售挂牌文件:在挂牌公告规定的时间内出售挂牌文件,并组织现场踏勘。

5、组织现场踏勘:组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。

6、受理竞买申请:在挂牌公告规定时间内,竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)、“竞买报价员”授权委托书、身份证复印件办理竞买申请,并缴纳竞买保证金。

7、审查挂牌资格:根据挂牌文件要求,对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查,对符合条件的,发给《竞买人资格确认通知书》,通知其参加挂牌活动。

8、挂牌:在挂牌公告规定的时间和交易场所,出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告,并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在报价截止后,如果还有竞买人报价,可以填写《竞价申请书》,并通过传真的形式将《竞价申请书》传真到挂牌文件规定的地点。

9、揭牌:在挂牌公告规定的挂牌截止日次日,按照挂牌文件规定确定是否成交,并确定竞得人。竞得人与出让人签订成交确认书,缴纳定金。同时,对需要现场竞价的挂牌宗地进行现场竞价,并与竞得人签订成交确认书,缴纳定金和佣金。

10、公布成交结果:挂牌活动结束后10个工作日内,出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒体公布,并退还竞买保证金。

11、签订出让合同:竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

(发布时间:2009-7-8)

世界十大拍卖行简介

艺术品拍卖,是以委托寄售为业的商行当众出卖寄售的艺术品,由许多顾客出价争购,到没有人再出更高一 些的价时,就拍板,表示成交。世界各大拍卖公司,主要以春秋两季举行大型拍卖会,也会定期举行专场小拍,艺术品交易市场的行情每年都在跨度递增,吸引大量的全球各地买家购买。2005年艺术品成交额已经达到585.84亿,2014年由世界各地艺术品交易总局、拍卖行业协会评比出世界十大拍卖行。

世界拍卖史内容简介

《世界拍卖史》按照编年史的写法,把古今中外拍卖史的重大事件逐一列出,温故而知新,引导读者把握当今拍卖市场的动态。作者以严谨的治学态度分析拍卖历史上的重要事件,并且以生动的事例作为依据,图文相间,使读者在阅读中自然而然形成一个鲜活生动的结论。

相信这部《世界拍卖史》精选的数百幅图片和通俗易懂的文字能给拍卖行业内外的读者带来愉悦,满足大家追溯历史渊源的好奇心,也希望在不久的将来,鑫尧能不断有更新更好的作品问世。

世界拍卖史作者简介

郑鑫尧,1954年出生中国民主促进会上海市文化艺术委员会副主任。

供职单位:上海立信会计学院。社会兼职:中国拍卖行业协会副秘书长、《拍卖报》主编。

教学兼职:华东师范大学信息学系兼职教授暨拍卖研究方向硕士、研究生导师(2000年起)、

上海财经大学人文学院兼职教授、拍卖研究方向博士、研究生导师(2002年7月-2008年6月)、中央财经大学拍卖研究中心研究员(2008年6月起)。

大学授课:《拍卖概论》;《拍卖市场与交易规则》。

学术论著:1.《拍卖指南》(合作)上海科学技术出版社;

2.《拍卖概览》立信会计出版社;

3.《拍卖学基础》立信会计出版社;

4.《拍卖实用手册:法律与规则》上海财经大学出版社;

5.《拍卖通论》(合作)中国财政经济出版社;

6.《二手车交易实用指南》东方出版中心;

7.《公共资产拍卖》(合作)上海财经大学出版社;

8.《霍尔斯波利法典拍卖条款释义》今日出版社。

拍卖企业设立条件

设立拍卖企业,应当具备以下条件:

(一)有100万元人民币以上的注册资本;

(二)有自己的名称、组织机构、住所和章程;

(三)有与从事拍卖业务相适应的拍卖师和其他工作人员;

(四)有符合本法和其他法律法规的拍卖业务规则;

(五)有公安机构颁发的特种行业许可证;

(六)符合国务院有关拍卖业发展的规定;

(七)法律、行政法规规定的其他条件。

破产拍卖破产拍卖模式特征

(1)拍卖具有强制性。对于破产财产的拍卖与否,所有权人已不能掌握,它失去了对破产财产的处分权。所有人或经营人对拍卖物的价格也没有决定权。对破产财产的拍卖,不受破产企业的影响,更不能由所有人或者经营人直接进行,而受清算组的管理、支配。

(2)拍卖具有特殊性。这与一般的拍卖不同。破产财产的拍卖必须经过法定的手续和程序,进行公告,以公开方式确定出卖价格。拍卖公告应由人民法院在拍卖前公开,使利害关系人按照法定程序参加应买,并使公众知晓。拍卖公告要载明拍卖物的种类、数量、质量等其他应说明的事项,还要载明拍卖原因、日期、场所、查阅有关拍卖物资料或看货看样的地点、时间,以及拍卖物价金交付的时间等。拍卖动产,应在动产所在地、法院所在地,或委托拍卖市场进行拍卖。地进行。上市的有价证券的拍卖,价证券交易市场进行。拍卖不动产,应在不动产所在一般应在证券交易所开设的有价证券交易市场进行。

(3)拍卖具有合理性。破产拍卖委托清算组单方面确定价格的变卖更具合理性。因为拍卖物的出卖价格是通过社会评估来加以确定,以便使更多的人来参加应买,使得破产财产的价格能得到合理的评价。

拍卖公司起源发展

拍卖会

拍卖形成为一种独特的行业,以其富有魅力的方式出售物品并被公众接受,是18世纪以后的事。18世纪中期以后,拍卖业首先在英国兴盛起来,相继成立的克里期蒂拍卖行(1766年)和索士比拍卖行(1774年)是英国拍卖业兴盛的有力佐证。多少受到上述二大拍卖行影响,世界上大多数国家和地区都先后形成了拍卖市场,拍卖成为公众日益喜爱的销售方式。我国的拍卖业开始于19世纪中期以后。1874年,英国最大的一家拍卖行在我国商品经济发展较快的上海开设了一家子公司--鲁意斯摩拍卖公司。从此,在中国大地上出现了蓝白方格旗。随后,一些外商洋行纷纷挂牌,开展拍卖业务。晚清文人葛元煦在《沪游杂记》中对此曾有过生动的描述:“丙子春间,华人亦仿外国拍卖物件。先期悬牌定于何日几点钟,是日先悬外国旗,届时一人摇铃号召,拍卖者高立柜上,手持物件令看客出价,彼此增价竞买,直到无人再加,拍卖者以小木槌拍桌一声为定,卖与加价最后之客。一经拍定,不能反悔。”当时,类似于上海的拍卖公司及拍卖活动,在我国其他地区,如北京、广东等地也有出现。

拍卖

新中国成立后,由于历史原因,拍卖业在市场上一直受到限制的排斥,最终于1958年偃旗息鼓,蓝白方格旗从神州大地上消失了。中国拍卖业重新兴起是20世纪80年代末的事。1986年,国营广州拍卖行正式成立,继此之后,上海、北京、天津等大城市相继成立了拍卖行。拍卖行的兴起带来了拍卖业的繁荣,文物、珍宝拍卖、名人字画拍卖、优选号码拍卖、稀有图书拍卖、名人别墅拍卖、版权拍卖、土地使用权拍卖、公物拍卖等,随着改革的深入、市场经济发展的需要,拍卖物的范围逐渐扩大,从有形商品发展到无形商品,从公物拍卖规定,财产拍卖规定,立法由粗到细、调整对象由单个到综合,调整范围由地区到全国。中国的拍卖业在法律规范下,日益走向成熟。

拍卖公司利润

收取佣金是拍卖公司唯一合法的收入方式。佣金即拍卖成功后,拍卖公司向委托方收取一定比例的金额作为回报。

不过拍卖人是按照成交价来收取佣金,成交价越高,相对的拍卖人所收取的佣金越高。

拍卖公司拍卖行情

2012年岁末,很多人在谈论近些年的中国艺术品拍卖市场行情时,不约而同用到一个十分形象的词——“腰斩”——说的是2012年中国艺术品拍卖市场的总成交额比2011年缩水近一半的“惨状”。对此,乐观者打气说,这是“理性回调”;悲观者叹气曰,这是“遭遇寒流”。艺术品拍卖市场究竟发生了什么?

假如从2003年算起,中国艺术品市场的这一轮行情,已经持续近十年了。尽管十年间有大涨也有回调,但“长牛”趋势基本未变。即使在2008年全球金融危机的冲击之下,也出人意料地迅速复苏、强劲反弹。

具体到2012年秋拍的大幅回调,其实是由多方面原因造成的:一是经济大环境。在经济形势不容乐观的情况拍卖公司产品

下,捂紧钱袋子,保持充足的现金“过冬”,是收藏者和投资者的理性选择。二是预期。在很多时候,预期比现状更重要。买家的观望,未必完全是因为他们真的准备远离艺术品市场了,而很可能是希望在不久的将来以更低的价格“淘宝”。三是价格。中国艺术品日前的价位,整体而言还是很贵的,毕竟连续涨了这么多年。说实话,很多真正懂行的行家里手都已经不大买得动了。四是货源。经过这么多年的交易和沉淀,市场上能够公开流通的“好东西”确实越来越少。各大北京及上海艺术品拍卖公司甚至是全国艺术品拍卖公司为什么不约而同地去海外征集拍品,就是这个原因。五是信用。中国艺术品市场的信用问题由来已久,但随着市场的日渐火爆,这一问题的严重性却日益凸显。比如对市场影响深远的买家拍而不付款的现象,对整个艺术品拍卖业的连锁效应式的打击就不可谓不大。

即使如此,中国艺术品市场的未来依然前景广阔。从长期来看,随着经济发展和通货膨胀,具有稀缺性的珍贵艺术品总是不断升值的。就短期而言,很多人在判断艺术品市场景气程度时,往往将目光聚焦于总成交额指标和“天价”拍品的单价。但在我看来,更应该重点关注的是成交率指标,这是反映艺术品市场“人气”的最直观指标。所以,只要这个指标在真正变大,就意味着市场在回暖。艺术品市场的所谓回调很多时候其实只是“虚跌”,有“价”无“市”。总成交额是下降了,但原因可能是卖家根本无意出货,或者是保留价定得太高。市场上没有好东西露面,怎么会有“天价”拍品?如何会有高成交额?事实上,即使在2012年的中国艺术品市场回调期,一些中低价位艺术品的成交状况还是非常好的。只要是好东西,跌下来总有懂行的藏家接盘,这是来自收藏界的“刚需”。

资产拍卖分类与对象

按其拍卖对象不同可分为单项资产拍卖与企业整体资产拍卖。单项资产拍卖,是将企业整体资产中的部分资产委托专门的机构公开拍卖。它的对象主要是企业中的闲置资产。国家所有的房地产、土地使用权、矿藏开采权等拍卖,也属于单项资产拍卖的对象。整体资产拍卖,主要是指将企业全部资产一次性拍卖。拍卖的对象主要是:①资不抵债和接近破产的小型企业资产;②长期经营不善,连续多年亏损或接近亏损的企业资产;③不利于优化产业结构的企业资产。

资产拍卖拍卖过程

①由资产所有者代表提出资产拍卖的意向,并委托给专门的拍卖机构;②资产拍卖机构将受托拍卖的资产在拍卖市场挂牌公布,公开招标竞卖;③在公开竞卖中,最终将资产卖给出价最高的竞买人;④拍卖成交后,由资产所有者和购买者双方签订契约,进行公证,办理资产转移手续。契约的内容包括:资产概况、出售价格、付款方式等。企业整体资产拍卖时,还要考虑原有债权债务处理,退休及在职职工安置办法以及双方商定的其他事项。⑤资产拍卖机构向委托方按资产成交额的一定比例收取费用。

在中国的经济体制改革过程中,国有资产的拍卖,除要遵循资产拍卖的一般程序外,还应履行如下程序:①由企业提出拍卖资产申请,报上级主管部门审核后由国有资产管理部门批准。如系企业整体资产拍卖,在上报批准前,还要由本企业职工大会做出决议。②企业整体资产拍卖,要由资产经营、使用者对各项资产负债进行全面清理,编制清册及本年度开始到拍卖时的会计报表,分别报企业主管部门、财政部门和国有资产管理部门。③由卖方企业委托会计师事务所、审计事务所或成立专门小组,对被拍卖的资产进行清理核实和资产评估;④资产所有者代表根据资产的重估价值,提出拍卖底价;⑤属企业整体资产拍卖的,成交后,购买方应向工商行政管理部门申报换发执照,其所有制性质随购买方的所有制性质而定。

拍卖收入的管理 扣除拍卖费用后,单项资产拍卖净收入留归委托拍卖的单位使用,纳入更新改造资金帐户,专项用于企业的更新改造。企业整体资产拍卖的净收入,应由同级国有资产管理部门组织解缴国库,用于国有资产的再投入。

深圳市拍卖行有限公司服务团队

公司现有员工33人,拥有国家注册拍卖师6人,律师2人,机动车估价师2人,高级职称6人,大部分员工拥有大学本科以上学历。主要业务为从事执法机关缉私罚没物品、司法仲裁机关需变卖物品及其他单位和个人自愿委托的动产、不动产、证券、无形资产、知识产权、债权和文物、书画艺术品的拍卖及相关咨询等业务活动。

深圳市拍卖行有限公司办公场所

公司在市中心繁华地带自购办公场地1580平方米。公司投资控股我国最大的网络拍卖专业平台——“北京中拍在线拍卖有限公司”,建立“中拍网”网站,率先在全市建立了网上拍卖系统,实现了传统拍卖与网上拍卖完美组合,尽最大的可能实现拍卖标的保值与增值。目前,公司分别在广州、肇庆、阳江、云浮等地成立了分公司或营业部,业务范围遍及全省及国内大部分地区。

深圳市拍卖行有限公司成长阶段

深圳市拍卖行有限公司成立近二十年来,取得了良好的经济效益和社会效益。现已成功举办各种形式拍卖会1000多场(次),成交额屡居地区行业之首。影响较大的拍卖活动层出不穷,如:全国首次书画艺术品拍卖会、司法委托拍卖会、政府部门超标用车拍卖会、国际商业信贷银行破产案在深圳财产拍卖会、捐赠书画慈善拍卖会、三九医药上市公司法人股拍卖会、深圳航空股权拍卖会、美达股份上市公司法人股拍卖会、出租小汽车营运牌照经营权拍卖会、丰顺八乡二级电站的整体资产拍卖会等。

深圳市拍卖行有限公司合作关系

公司与国有金融资产管理公司、各大银行、平安保险、平安信托、司法机关等机构建立了良好而紧密的合作关系,具有丰富的土地、房产拍卖操作经验,近年来操作的房地产项目有:中国信达资产管理公司2005年秋季房产处置项目;2005年度交通银行总行委托房产处置项目、2007年度交通银行深圳市分行房产处置项目、2007-2009年深圳建行闲置房产处置项目、2007—2010年度深圳农行闲置房产处置项目、2006年度平安集团房产拍卖、2006年中国光大银行抵债房产的拍卖、2004-2009年度中国银行深圳分行闲置房产处置项目、2004年度深圳报业集团广告置换房产的房产拍卖、2009-2010年海关缉私罚没车辆拍卖等业务。

福建中文拍卖有限公司企业简介

福建中文拍卖有限公司位于风景如画的福州西湖公园旁,营业面积为1022平方米,内置有能容纳100人的大型拍卖厅及可供30名工作人员办公的现代化办公场所。公司拍卖大厅中配有一流的全程录音录象系统,以保障拍卖程序和拍卖行为的公开合法性,是目前福建省拍卖界硬件服务设施最为优良的拍卖机构之一。公司始终信守“公开、公平、公正、诚信”的原则,在多年的拍卖实践中成功举办了一系列在业界颇具影响的拍卖活动,其中不少已成为行业经典案例。

公司目前在岗福建中文拍卖有限公司(温元柱摄)

人员共计20余名,其中具有多名业绩显著和拍卖经验丰富的资深拍卖师,公司主要工作骨干均具有长期从事拍卖、房地产中介、投资、金融证券、工程管理、法律实务、市场营销、财务审计等方面专业背景的复合型优秀人才。公司已在泉州、莆田、三明设置了分公司,并在北京、厦门设置了相关的办事处,同时也正在宁德、漳州、重庆、苏州等地着手设置其它的办事机构和关联拍卖机构,以便通过拍卖地域的扩大,拓展新的拍卖业务。

2005年经福建省收藏拍卖协会及有关单位评审确定,福建中文拍卖有限公司为福建省一级拍卖企业。公司尤其擅长于策划运作大标的额的拍卖活动,成功案例深获委托方及业界人士的一致好评。公司的业务范围主要涉及司法拍卖、金融机构不良资产拍卖、国有资产拍卖、各种个人和民营企业委托的拍卖及企业破产财产拍卖等。

福建中文拍卖有限公司恪守“长远发展,规模运作,公开公正,诚信服务” 的执业目标,经过多年的拍卖实践,已成为福建省范围内具有较大规模的和较大影响的大型拍卖机构,并已形成具备较强发展潜力及具有现代特色的拍卖服务体系。

福建中文拍卖有限公司经营理念

长远发展

规模运作

公开公正

诚信服务

债权拍卖债权拍卖的实质

根据《拍卖法》的解释,拍卖是指以公开竞价形式,将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。《民法》将债权定义为:是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。在经济理论上,债权属于产权或财产权,也可以称为财产所有权,在一定条件下,债权可以转变为企业的所有权。金融资产:管理公司管理、处置的绝大部分是不良资产,其拍卖的债权,实质是对企业的所有权实施拍卖。

债权拍卖债权拍卖的特点

作为我国拍卖业的一项新的业务,债权拍卖有以下特点:

(一)实现程度具有不确定性

物权对应特定的财产或物品,拍卖中获得物的所有权是所有买受人的最终目标。债权并不对应特定物,债权的买受人获得的只是取得物权的手段,有待于通过向债务人主张权利来实现。债权的实现程度首先取决于债务人的财产状况和履行能力;其次受权利时效等因素制约,例如超过诉讼时效期间的债权即演变为自然债务,即债权人可以接受债务人的自动履行,但是丧失了诉讼胜诉权;再次,取决于主张权利的时机,债权人之间是平等的,在债务人财务状况不断恶化的情况下,先行主张权利的债权人往往能够以优良资产获得清偿,而后主张权利的债权人一般只能获得不易变现的财产或者不能得到全部清偿。

(二)买受人高收益性与高风险性并存

债权实现程度的不确定性也就决定了买受人既有通过债权获得超额利润的可能,又有债权无法实现的巨大风险,机遇和风险共存,如影随形,因此,对某些投资人是商机,对某些投资人却是不适合的。为了规避风险,应在参与竞买前尽可能的了解风险所在。债权买受人的风险主要有:

1.资产调查失误。主要是财产权属问题:不动产在债务人账目中有记载,而权属并未登记在其名下;财产被设定抵押登记等;

2.主张权利滞后,主要资产抵偿其他债权人,或者已经被查封、冻结,或者裁定给其他债权人。

3.债务人破产。根据《破产法》规定,进入破产程序后,所有未完的诉讼程序均中止,已经查封资产的情况下面临与全部债权人平等受偿的风险,而且是在职工工资、税款先进行清偿的前提下,债权往往难以得到全额受偿。

4.资产难以执行或无法变现。法院执行工作受一定客观条件限制,有时存在执行难的情况,资产的变现往往是实现债权的最后一步,由于市场因素制约,有些财产短期内无法变现,会造成债权人财务上的困难。

(三)交接方式特殊性

债权拍卖成交后,交接的结果是债权转让行为的完成,债权交接与物权交接的最大区别在于债权交接只涉及到凭证交接和法律文书的签订,移交包括两方面内容:

1.从权利转移角度,债权拍卖要有债权转让协议书、债权转让通知书。债权转让协议是委托人与买受人之间进行债权转让的基本文件,要使债权转让行为对债务人发生法律效力,还必须对债务人发出债权转让通知书。

2.权利完整角度,要移交债权文件的原件。债权拍卖移交的并不是特定的物,而是主张债权的依据,包括合同、债权人一方履行合同的证明文件、诉讼时效中断的证据等,材料的缺乏或债务人的不配合均会给买受人带来损失。

债权拍卖债权拍卖的可行性

债权在性质上届于财产权范畴,是财产权利的一种高度抽象和概括,符合《拍卖渤对拍卖标的的界定。关于债权转让,《合同法》规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”。另外,《金融资产管理公司条例》明确要求“金融资产管理公司转让资产,主要采取招标、拍卖等方式”。因此,金融资产管理公司采用债权拍卖方式处置不良资产有较为充分的法律和政策依据。

债权拍卖债权拍卖的意义

(一)吸引民间资本,调动社会力量

债权拍卖为民间资本提供了新的投资渠道,由于买受人从自身利益的角度出发必然要对债权人的;隋况做深入细致的了解,倾注更多的精力,从而增加了实现债权的可能性。例如,金融资产管理公司在性质上是经国务院决定设立的国有独资非银行金融机构,主要经营目标是最大限度保全资产、减少损失。而金融资产管理公司的人员和财力是有限的,与其管理的数额十分巨大的资产有不对称性,不可能同时对所有企业采取有力措施,因此近年来,金融资产管理公司采用拍卖形式转让债权,吸引了大量的民间资本,也使本身卸掉了包袱,回笼了资金。

(二)实现债权资产的价值最大化

债权通过公开竞价的方式转让,可以吸引能够最大限度发挥债务人资产效益的竞买人参加拍卖,符合市场经济资源优化配置的要求。资金有优势,管理有经验的竞买人,可以通过竞买债权的方式,实现对债务人的并购或资产整合,变不良资产为有效资产。同时债权拍卖可从根本上解决企业发展存留下来的诸多历史问题,为企业发展创造新的机会。

(三)维护社会信誉,树立法治权威

在债权资产中有一部分并非呆滞死账,而是由于社会经济环境等诸多复杂原因形成了债权清欠的“死角”,出现了法院执行难、政府管不了的不正常局面,这对市场经济的诚信原则及至整个国民信誉形成了巨大的挑战。债权资产拍卖以其社会影响面广,其交易行为的公平、公开、公正,对有钱不还或能拖就拖的企业无疑具有强烈的警示和威慑作用。

债权拍卖债权拍卖的实施

所有物权资产的拍卖,包括无形资产的拍卖,买受人最终获得的利益是可以预见的。债权拍卖与其他拍卖不同,买受人既有获得高收益的机会,也有债权无法实现的风险,一旦买受人无法实现债权而拍卖人处理拍卖业务过程中又存在疏漏,很容易形成拍卖纠纷,所以,在债权拍卖过程中拍卖人既要谨慎处理,按程序操作,又要针对债权拍卖本身的独特性,采取针对性的措施,既保护好自己,又使委托人、买受人满意。

值得注意的是,债权移交是以签订协议和移交凭证的方式进行的,如果《债权转让协议》的内容、移交凭证的多少和范围都由委托人和买受人在拍卖成交后协商确定,就存在双方各执一词,协商不成的风险,拍卖人必然会卷入纠纷。所以,拍卖人在拍卖过程中发挥积极作用,通过协调促使双方意思表示一致。并在债权拍品定价、策划、推荐等环节中应注意拍品的特性,精心组织实施,确保拍卖成功。

(一)鉴别核实债权

《拍卖法》第四十一条规定:“委托人委托拍卖物品或者财产权利,应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。”第四十二条规定:“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的,应当与委托人签订书面委托拍卖合同。”

并非所有债权都属于可转让的范围内,所以,接受委托前,拍卖人必须对委托人提供的债权进行核实,核实的主要内容如下:

1.鉴别债权是否属于可转让债权,不可转让的债权不能作为拍卖标的。首先要确认债权是否在性质上有不可转让的问题,是否有人身性质,如扶养请求权、抚恤金债权;其次,要确定债权人与债务人有无“不得转让债权”的特别约定;最后,该债权转让在法律上有无特别的禁止性规定。

2.鉴别债权是否有效,无效合同产生的债权不应作为拍卖标的。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”

3.调查债权人是否有主张权利的依据。债权人至少应当提供:与债务人的合同,债权人已履行合同的证明文件(例如借款借据、货物发运单等)。债权人主张权利没有依据的,拍卖人不应接受委托。

4.调查委托人是否有债权人资格。首先,要核实债权人是否是依法成立并存续的主体,需要查看营业执照或身份证明;其次,要核实委托人是否是债权人。取得债权可以是原始取得,也可以是继受取得,包括基于债权转让、企业合并、继承等原因取得债权,例如金融资产管理公司是通过债权转让取得国有商业银行的贷款债权。在继受取得的情况下,要核实委托人取得债权的依据是否真实。

5.调查债权的瑕疵情况。了解了债权瑕疵,应及时告知竞买人,如果不知则应及时声明,拍卖人才能免除瑕疵担保责任。

(二)签订委托拍卖协议

委托拍卖协议不仅是确定委托人和拍卖人权利义务关系的重要文件,而且在一定程度上是拍卖实施过程的蓝图,决定着拍卖能否顺利完成。在拍卖前明确双方的权利和义务,签订一份详细的委托拍卖合同是十分必要的。与一般的拍卖不同,债权拍卖应签署《债权转让协议书》、《债权转让通知书》。

(三)债权估价及底价确定

现阶段,债权价值的估价没有公认的方法,决定债权实现程度的因素是多方面的,在估价过程中必须综合考虑。影响债权价值的因素包括:

1.债务人的资产状况,包括资产价值、变现能力、资产是否被查封扣押等;

2.债务人对外负债的情况,对外负债越多,主张权利的风险越大;

3.债务人的商业信誉和还款意愿;

4.债务担保情况,如果有抵押、质押担保且担保有效,抵押物、质押物价值对债权实现程度有较大影响,如果有保证担保,应综合考虑保证人的履行能力;

5.委托人主张债权的进展程度。如委托人已判决胜诉将节省主张权利的时间和支出,已经查封资产也能增加债权实现的可能;

6.买方市场情况,对潜在竞买人进行询价。应当注意不能以单一因素来确定债权价值,例如,以资产估价代理债权估价。

需要注意的是,《拍卖法》第二十八条二款规定“拍卖国有资产,依照法律或者按照国务院规定需要评估的,应当经依法设立的评估机构评估,并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”如果委托人是金融资产管理公司、国有独资企业、国有控股公司等主体性质表现为国有的,其债权需要由评估机构进行评估,并以评估结果确定保留价。

(四)拍卖推介

债权推介的成效直接决定债权拍卖的效果。债权推介应针对拍卖债权债务人的资产特点,进行市场细分,并以此为基础灵活选择拍卖推介的渠道和方式。在债务人拥有土地使用权、房产及其他受众广泛的资产时,应通过社会覆盖面广的媒介传播,广泛披露信息;在债务人主要资产属于专业性强的资产的情况下,应通过行业性或专业性报刊、网站等传播工具,向业内人士和专业投资者充分披露信息。在公众对债权拍卖尚不十分了解的情况下,可以采用新闻宣传、召开发布会等形式,吸引社会关注,普及债权拍卖知识,从而达到充分挖掘潜在竞买人,实现债权变现的目的。

由债权拍卖的特点决定,相对于物权拍卖来说,竞买人需要了解的情况更多,需要更多的时间做竞买决定。所以,债权拍卖的宣传时间包括公告和展示都应当比法定最短时间适当延长,以吸引更多的潜在竞买人,同时应尽可能披露与债权相关的情况,如有无抵押、查封等情况等。

债权拍卖债权拍卖应注意的法律问题

债权拍卖,其实质在法律意义上是一种债权的转让行为。而其转让方式是以拍卖的形式来完成的。正是由于债权拍卖涉及法律问题,我们有必要在拍卖债权时注意以下几方面问题:

一、注意债权转让的法律效力

《中华人民共和国合同法》第八十条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”即债权转让发生法律效力的要件是通知债务人,但债务人的同意与不同意并不影响债权转让的法律效力。这里对债权人的限制是权力转让的前提,必须尽通知义务。这种通知可以是口头的也可以是书面的。据此,我们应当在拍卖前,一是尽可能地了解债权人是否尽了通知义务;二是要及时通过委托方提醒债权人在拍卖前应尽通知义务。另外,还要注意了解相关的特殊规定,如对于金融资产管理公司的债权转让可以采取公告通知的方式。《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》中第六条规定:“金融资产管理公司受让国有银行债权后,原债权银行在全国或省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的,人民法院可以认定债权人履行了《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的通知义务。”作为拍卖人只有全面了解、及时掌握债权转让相关的法律、法规,才会使拍卖工作少走弯路,提高工作质量和效率。

二、对于一个债权拍品要特别注意是否过了诉讼时效

这是债权拍卖活动中一个十分重要的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为二年。法律另有规定的除外。”债权的拍卖或转让以及实现都是一种普通的民事行为。有的债权是通过诉讼途径实现的,这时债权的诉讼时效就显得十分重要。因为债权一旦过了诉讼时效,债权人虽然在程序上可以起诉债务人,但是实际上已丧失了胜诉权,也就无从谈及债权的诉讼实现。如果买受人的债权不能实现,出现了权利瑕疵,必然会出现不必要的拍卖纠纷,可能还会导致拍卖不成功。因此,我们在债权拍卖前,一定要了解清楚所拍卖债权诉讼时效,准确把握诉讼时效的起算时间。如果拍卖的债权已过了诉讼时效,要在拍卖前向竟买人详细告知说明:即使竞买成功取得了该债权,再想通过诉讼方式实现债权已不可能。这样就会变被动为主动,减少不必要的拍卖风险。

三、要注意了解所拍卖债权的诉讼时效是否发生了中断

《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定:“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时期,诉讼时效期间重新计算。”法律明确规定诉讼时效中断的几种情况和计算期间,我们在拍卖债权时,要及时了解拍卖的债权有无诉讼时效中断以及中断的是何种情况,从何时计算诉讼时效。另外,对于资产公司处置的不良债权的诉讼时效中断也有特别规定,应引起拍卖人的特别注意。即《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条规定:“债务人在债权转让协议,债权转让通知上签章或者签收债务催收通知的,诉讼时效中断。原债权银行在全国或者省级有影响的报纸发布的债权转让公告或通知中,有催收债务内容的,该公告或通知可以作为诉讼时效中断证据。”同时最高人民法院还以法函[2002]3号文发函,进一步明确对资产管理公司发布的有催收内容的债权转让公告效力予以认定。内容为:“依据我院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条规定,为了最大限度保全国有资产,金融资产管理公司在全国或省级有影响的报纸上发布的有催收内容的债权转让公告或通知所构成的诉讼时效中断,可以溯及至金融资产管理公司受让原债权银行债权之日;金融资产管理公司对已承接的债权,可以在上述报纸上以发布催收公告的方式取得诉讼时效中断(主张权利)的证据。”由此可知,在拍卖金融资产管理公司债权时,只要知道其最后一次在规定的报纸上发布催收公告或确权通知的时间,就能准确地计算出诉讼时效的中/断时间。

四、要往意了解债权在形成当时是担保抵押贷款还是信用贷款

这对于实现债权有着不同的法律意义。如果是抵押贷款,作为债权人在实现债权时则享有法律为其设定的优先受偿权。《中华人民共和国担保法》第三十三条第二款规定:“债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”这就是抵押担保的法定优先受偿权。而信用贷款在实现债权时则不享有优先受偿权,这是二者在实现债权时最大的区别所在。对于抵押担保贷款要注意了解债务人当时所抵押的财产是全部抵押还是部分抵押,这是直接涉及到买受人在实现债权时享有多少优先受偿权的问题。另外,还要清楚债务人的抵押物是否为法律规定的范围,因为《中华人民共和国担保法》第三十条明确规定了抵押物的范围:“下列财产可以抵押:①抵押人所有的房屋和其他地上定着物;②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;③抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;④抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;⑥依法可以抵押的其他财产。”同时对于债务人的抵押是否办理抵押登记、是否超过抵押期限等情况都要予以充分地注意,所有这些都直接涉及到作为从合同的抵押担保合同是否真正具备了法律规定的要件,缺少了要件必然造成债权的重要瑕疵,及时有效的掌握这些瑕疵的原由,在拍卖时可如实告知竞买人,能正面规避因买受人对有瑕疵的债权无法实现而造成的拍卖风险。

五、要注意所拍卖的债权是否为最高额抵押贷款

最高额抵押贷款,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定时期内连续发生的债权作担保。一般情况下,按照《中华人民共和国担保法》第六十一条的规定:“最高额抵押的主合同债权不得转让。”因此,作为一般最高额抵押贷款的债权是不能拍卖转让的。否则将违反《中华人民共和国拍卖法》第七条的规定:“法律行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的。”但是对于最高额抵押贷款法律又规定了在特殊情况下可以拍卖转让,《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第八条规定:“人民法院对最高额抵押担保的不特定债权特定后,原债权银行转让主债权的可以认定转让债权的行为有效。”这是仅对涉及金融资产管理公司的最高额抵押担保债权转让前必须对债权特定化后的特殊规定。对此不能将其与一般的最高额抵押担保债权的转让混为一谈来理解和处理。

六、要注意债权拍卖后交割的有关法律问题

债权拍卖交割与实物拍卖交割的最大区别在于债权拍卖交割仅是证明债权存续期间的各种法律文书、权利凭证的交付。从表面看只是单据和文书的交付,但却是较为复杂、重要的工作。要按委托方的要求由买受人与其直接交割,也有拍卖人参与交割的情况。对相关的法律文书要认真审阅,原件要核对真伪,核对债务人的名称,逐笔核对债务及应对的合同,列出交接清单由交接几方现场签字确认。对于一些重要日期的文书可实行当场标注,以免丢失。

七、要注意打包债权包裹问题

打包债权,是指委托人将若干个债权,合成为一个拍卖标的,即所说的打包债权。实践中,一般单个债权拍卖时隋况比较简单,但委托方为了实现资产的价值最大化,往往将资产情况较好的债权与一定量的资产情况较差的债权包裹在一起处置。因此,我们在拍卖时不能只被好的债权内容所迷惑,一定要充分了解打包债权的全面情况,特别注意差的债权的诸方面瑕疵,及时告知竞买人,尽到拍卖人的法定义务。

八、注意在拍卖前引导竞买人充分理解债权与实物标的的区别

债权拍卖的是一种权利,是无形的,而实物拍卖则是一种物权,是有形的。对于债权拍卖的竞买人他们虽然竞买热情很高,但是并不等于人人都了解债权拍卖的真正含义。在实际拍卖活动中,有的竞买人就曾认为,买了债权就是买了债权名下的实物,因而竞买带有很大的盲目性。为了避免这种盲目性的出现,我们要反复、详细地向竞买人说明与解释二者在法律上实质的不同所在以及债权实现的途径等,通过耐心引导性的工作来达到拍卖债权的目的。

北京瑞平国际拍卖行有限公司经营理念

北京瑞平国际拍卖行有限公司是国内成立较早的拍卖企业之一,在北京市平谷区设有瑞平拍卖办事处。 十多年来,瑞平拍卖公司秉承“依法经营、信誉至上”原则,以雄厚的人才优势,严谨的审鉴态度、精湛的拍品质量、畅通的客户网络,受到社会各界的普遍认同。迄今瑞平拍卖已举行大中型拍卖会百余场,成功举办了艺术品、房地产、无形资产、股权、债权、艺术品、机动车、物资、农副产品等各种类型的拍卖会,受到了社会各界的肯定,为各级人民法院执行财产变现、工商罚没物资处置、国有产权交易等做出了应有的贡献。

公司秉承以人为本、唯才是用、执业严谨、信誉第一的企业精神,积极探索、稳健经营。公司拥有固定的经营场所、设备齐全的拍卖大厅、宽敞明亮的办公区域,建立了规范化的管理机制,其经营领域和市场网络不断延伸和拓展,经营方式和经营手段更加灵活多样,构筑了适应企业发展和时代需求的现代化企业经营管理模式,锻炼出了一支经验丰富、充满活力的核心团队。

北京瑞平国际拍卖行有限公司业务范围

房产及土地使用权的拍卖;

设备、物资、机动车、罚没抵押物品的拍卖;

企业产权、股权、债权的拍卖;金融不良资产的拍卖;

各类知识产权和无形资产的拍卖;

各类文物、艺术品的拍卖;

以及国家法律允许经营的有形和无形资产的拍卖;

同时广泛接受行政机关、司法机关及个人的委托,并对其委托的标的进行公开拍卖。

北京瑞平国际拍卖行有限公司资质资格

中华人民共和国拍卖经营批准证书

中国拍卖行业协会AAA级拍卖企业

中华人民共和国文物拍卖许可证(一、二、三类)

中国文物艺术品拍卖标准化达标企业

中国拍卖行业协会会员

北京拍卖行业协会会员

北京产权交易所会员

北京产权交易所处置行政事业单位资产定点拍卖企业

北京产权交易所2009年度优质服务奖

北京产权交易所2012年度优质服务将

ISO9001质量管理体系认证

最高人民法院入围拍卖机构

北京市高级人民法院入围拍卖企业

北京市工商行政管理局缉私罚没查扣物品指定拍卖企业

北京海关入围拍卖企业

朝阳区财政局入围

中国工商银行北京市分行入围拍卖企业

中国农业银行北京市分行入围拍卖企业

中国银行北京市分行入围拍卖企业

北京市农村商业银行入围拍卖企业

中国华融资产管理公司入围拍卖企业

中国东方资产管理公司入围拍卖企业

中国信达资产管理公司入围拍卖企业

中国长城资产管理公司入围拍卖企业

房地产抵押权性质

金融机金融机构

构随着中国各项经济建设的发展,尤其是房地产业的发展,房地产抵押已为越来越多的债权人(主要是银行等金融机构)所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。

(一)房地产抵押权的物权性

关于抵押权的性质,在学理上有不同的观点,有主张抵押权为物权者,有主张抵押权为债权者,有主张抵押权为物上债务者。从立法上来看,对于抵押权制度的立法,主要有三种立法例:第一,将抵押权放在民法典的物权法中,视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及中国台湾为例;第二,将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。中国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节;第三,制定专门的法律对抵押权进行规定。如中国《担保法》。

房地产抵押权为担保物权,其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性,从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。

(二)房地产抵押权的价值权性

房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权,其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性,也是所有物的担保的共同属性。

房地产抵押权的价值权性,是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权,其所支配的对象不是房地产实体,而是其价值。

房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权,其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配,通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权,权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。

房地产抵押权既不需要所有权的转移,也不需要对抵押物实体的支配,而是在于对抵押物价值的把握,能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说,相对于质权和留置权,房地产抵押权是一种纯粹的价值权。

房地产抵押权设定

担保物权房地产抵押权为担保物权,根据物权法定主义及物权公示、公信主义,除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外,房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于中国现行立法没有规定法定房地产抵押权,所以在中国,房地产抵押权的设定条件有二:房地产抵押合同和房地产抵押权登记。

(一)房地产抵押合同

房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有,将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议,依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权,债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时,债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。

房地产抵押合同为要式合同,抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同,应当采用书面形式并记载法律规定的内容,主要包括:⑴债权人、债务人、抵押人的姓名(名称)、住址;⑵被担保主债权种类、数额;⑶债务人履行债务的期限;⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;⑸抵押担保的范围;⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的,当事人应当予以补正。

(二)房地产抵押权登记

房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。中国立法将登记作为抵押合同的生效要件,混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同,依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为,是房地产抵押权成立的要件。

房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请,填写并递交房地产抵押登记表,同时提交法律规定的应当提交的登记文件,主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查,审查合格者,予以核准登记并公告。 房地产抵押权-

房地产抵押权效力

房地产抵押权一经设定,即产生相应的法律效力,不仅在当事人之间设定了相应的权利义务,且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象,可将其划分为对内效力和对外效力。

(一)房地产抵押权的对内效力

1、先受偿效力担保物权

房地产抵押权的对内效力,简而言之,即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时,无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分,并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。

2、房地产抵押权担保的债权范围效力

房地产抵押权担保的债权范围包括:⑴主债权;⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息,亦属于房地产抵押权的担保范围;⑶违约金;⑷损害赔偿金;⑸实现房地产抵押权的费用。

当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的,从其约定。

3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力

⑴房地产自身。房地产抵押,根据其标的物可以大致划分为两种:土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的,其地上建筑物、其它附着物随之抵押;以房屋所有权抵押的,其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押,当事人办理了抵押物登记的,则为房地产抵押权的效力所及。

⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物,并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权,基于主物之处分及于从物的原则,实行房地产抵押权拍卖房地产时,其效力自应及于房地产的从物。

⑶房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系,一如主物与从物的关系,以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时,房地产抵押权之效力得及于从权利。

⑷孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。中国《担保法》第47条规定:债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,否则,抵押权的效力不及于该孳息。

4、抵押物价值保持的效力

抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的,房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时,房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的,房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。

(二)房地产抵押权的对外效力

房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响,具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。

1、房地产抵押权对用益物权的影响

房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保,抵押物的使用价值对其没有影响,因此无论是在抵押权设定前或设定后,抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。

2、房地产抵押权对其它抵押权的影响

房地产价值巨大,足以担保数个债权,同时,抵押不移转房地产的占有,因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时,其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿,顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定,应采抵押登记申请日标准,凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权,经登记后,其顺位先于后提出申请的房地产抵押权,而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。

3、房地产抵押权对房屋租赁的影响

与设定用益物权一样,抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权,也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的,房地产抵押权的效力不及于该租赁关系,抵押的房地产拍卖后,原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的,则房地产抵押权的效力及于该租赁关系,房地产抵押权实现,租赁关系解除。

房地产抵押权实现

房地产抵押权的实现,又称房地产抵押权的实行,即当债务人不履行债务时,房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式,是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。

(一)房地产抵押权实现的条件

房地产抵押权是为将来行使而设定的权利,非即时行使的权利,只有符合一定的条件,抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三:

1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权,并且,此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在,则不能实现抵押权。

2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时,抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期,应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿,若债权仅获部分清偿,抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。

3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系,严格遵循抵押权的附从性,故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行,系房地产抵押权人的原因所致,则抵押权人不能以债权已经到期为由,实行房地产抵押权。

(二)房地产抵押权实现的方式

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形,抵押权人可以和抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该项协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

(三)房地产抵押权实现的程序

债务履行期届满债权未获清偿的,抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿,协议不成的,抵押权人可以向人民法院起诉,在人民法院的主持下,实现抵押权。

在划拨的国有土地使用权上设定抵押,实现抵押权时,必须经过两个特殊程序:一是拍卖该土地使用权时,必须经有批准权的人民政府审批;二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金,然后抵押权人才能优先受偿。

房地产抵押权消灭

(一)因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭

房地产抵押权乃物权,作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等到原因而灭失时,房地产抵押权自无法继续存在而消灭。

房地产抵押权具有物上代位性,因此,当房地产灭失时,如果有赔偿金、保险金或补偿金,则房地产抵押权及于该赔偿金、保险金或补偿金,房地产抵押权并不消灭。

(二)因被担保的债权消灭而消灭

依中国立法,抵押权相对于主债权,具有绝对的附从性。房地产抵押权与被担保债权同时存在,债权消灭,房地产抵押权也消灭。

被担保债权可因如下原因而消灭:⑴债务人或第三人为全部之清偿;⑵债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合抵销条件时,其债权相互抵销;⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同,房地产抵押权人与债务人成为一人;⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。

(三)因房地产抵押权实现而消灭

如前所述,房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。房地产抵押权实现,房地产抵押担保法律关系消灭,房地产抵押权自然消灭。

(四)因除斥期间届满而消灭

房地产抵押权为物权,故原则上既不得因所担保之债权罹于消灭时效而消灭,同时也不得因除斥期间之经过而消灭。但近现代民法从尽迅确定各种复杂法律关系的实际需要出发,也例外的规定抵押权得因一定期间之经过而消灭。如中国台湾地区民法典第880条规定:抵押权担保的债权,其请求权已因时效而消灭,如抵押权人于消灭时效完成后五年间不行使其抵押权的,该抵押权消灭。在中国,此除斥期间为二年。

房地产抵押权原则范围

(一)设定抵押权的原则

1、房地合一原则。房屋抵押权,是指该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。不存在只设定房屋抵押权而土地使用权分离在外的情形。如果以出让取得的土地使用权抵押,则地上建筑物也同时设定抵押。

2、依法登记原则。房地产设立抵押,虽是当事人双方意思自愿的行为。但行为的最终生效都受到我国法律规范的制约。《城市房地产管理法》第六十一条对此作了明文规定:"房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。"《担保法》第41条规定:"抵押合同自登记之日起生效",第43条第二款规定,"当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。"

(二)设定押押权的范围

设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地产的范围以及抵押担保的范围这两个方面。首先,从可以作为抵押房地产的范围看:《城市房地产管理法》第四十七条规定:"依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。"即允许抵押的房地产主要分两大类:一是房屋所有权。二是以出让方式取得的土地使用权。在这范围之内的房地产均可设定抵押权,但在这范围之外的房地产则不能设定抵押权。建设部的规章《城市房地产抵押管理办法》第八条对不能设定抵押的房地产作了列示性的规定:1.权属有争议的房地产;2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;4.已依法公告列入拆迁范围的房地产;5.被依法查对、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;6.依法不得抵押的其他房地产。

上述第6项涵盖面甚广,例如通过行政划拨、通过出让取得土地使用权而尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权,集体所有土地被证用范围之内的房屋,未依法登记领取权属证书的房地产等。所谓权属有争议的房地产是指在诉讼期间的房地产。文物保护的建筑物或有重要纪念意义的其他建筑物是指被国务院或有省、自治区、直辖市人民政府批准,或县级以上人民政府确定的建筑物。

二、设定抵押权的注意事项

《城市房地产抵押管理办法》第十至二十四条对此作了详细规定,现分述如下:

(一)同一房地产设定两个以上抵押权。

首先,抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人,这种告知应该是书面的而非口头的,并应在抵押合同中体现出来。其次,抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值,也就是说,抵押物的价值必须大于债权的金额。至于大于多少应该包括处分抵押物所应能预见的各种费用为妥。若同一抵押物上设有两个抵押权,则后一个抵押权的担保的债务的履行期限不得早于前一个抵押权所担保的债务履行期限。再次,如果设定抵押之后还有余额,还可以再次抵押,但不得超出余额部分。

(二)两宗以上房地产设定同一抵押权的

两宗以上包括两宗,可以多宗,没有上限。两宗以上房地产担保同一债务履行,则在法律上视为同一抵押房地产,承担连带的担保责任。其承担的共同担保义务不可分割。如果在抵押合同中有清偿债务先后顺序的约定,那又另当别论。

动产质押质物

所谓质物,就是动产质押法律关系的客体,即标的物。质物是由出质人移交给债权人占有的动产 ,质物是动产质押担保的核心。因为质物是动产质押法律关系中用来担保债权人债权的,债务清偿期届满,债务人不履行债务时,质权人有权以质物的价值最终确保质权人的债权实现。质物必须是 动产,这是国际上通行的一个原则,也是和传统上的抵押权(抵押物为不动产)相区别的一个重要 标志。

动产质押合同

动产质押合同就是指以动产为标的的质押合同,并且该动产须为动产质押业务流程

质权人直接占有。

(1)动产质押合同生效的时间。中国《物权法》二百一十二条、《担保法》第六十四条规定,出质人和质权人应当以书面形式 订立质押合同,质押诺成生效,质权自交付时设立。

(2)动产质押合同的主要内容。根据中国《担保法》第六十五条的规定,质押合同应包括以下内容 :

①被担保的主债权种类、数额;

②债务人履行债务的期限;

③质物的名称、数量、质量、状况;

④质押担保的范围;

⑤质物移交的时间;

⑥当事人认为需要约定的其他事项。

另外,质押合同不完全具备前款规定内容的,可以补正。出质人和质权人在合同中不得约定在债 务履行期届满质权人未受清偿时,质物的所有权转移为质权人所有。

动产质押生效

动产质押生效

动产质押的效力分合同效力和质权效力,根据物权法212条,质押合同为诺成合同,自订立时生效;质权是自出质人将质物移交于质权人占有时才设立。这是动产质押的基本特征之一,即质物必须由出质人移交给质权人占有,质权的存在以质权人占有质物为前提。质押人在债权受清偿前占有质物,有利于保障质权人债权的实现。

动产质押特征

一、动产质权是一种担保物权;

二、 动产质权的客体仅以动产为限;

三、 动产质权人必须占有质物;

四、 动产质权的内容在于占有质物,并在债务人不履行债务时以质物的价值优先受偿。

动产质押范围

质押担保的范围,原则上应当由当事人自由约定。如果没有约定或约定不明时,应当适用法定质 押担保的范围,即主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。

主债权是指动产质押所担保的主债务合同中债权人对债务人的债权,这里不包括利息以及其他因 主债权产生的孳息债权。

利息指实行质权时主债权的已届清偿期的一切利息,利息可以按照法律规定确定,也可以由当事人约定,但不能违反法律的规定约定过高的利息,否则法律不予保护。

违约金是指债务人未履行合同约定的义务,按照法律规定或者合同约定,应当给付债权人的金额 。

损害赔偿金是指债务人未履行合同,给债权人造成损害的,债务人应当赔偿的金额。

质物保管费用是指质权人占有质物,在保管质物期间所支出的费用。例如,对质物进行必要维护 所需费用,对质物(如动物)进行饲养所支出的费用。

实现质权的费用是指实现质权时所需的一切费用。例如,质物估价的费用、质物拍卖费用等。

当事人约定质押担保范围的,可以小于法定担保范围,也可以不限于法定担保范围,只要当事人 的约定不违反平等、自愿、公平、诚实信用的原则,就是有效的,受法律保护的。质权与担保的债 权同时存在,债权消灭的,质权也消灭。

动产质押融资

动产质押融资是指企业以深发展认可的货物为质押申请融资。企业将合法拥有的货物交付深发展 认定的仓储监管公司监管,不转移所有权。企业既可以取得融资,又不影响正常经营周转。

动产质押融资支持多种融资方式,包括贷款、开立银行承兑汇票、信用证、保函、保证贴现商业承兑汇票等,企业可以灵活选择合适的方式使用融资。

动产质押可采用逐批质押、逐批融资的方式,企业需要销售时可以交付保证金提取货物,也可以 采用以货易货的方式,用符合深发展要求的、新的等值货物替代打算提取的货物。

动产质押设定

动产质押的设定。设定动产质押,出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。根据《物权法》的规定,质押合同是诺成合同,并不以质物占有的移转作为合同的生效要件。质押合同的内容应 当包括如下条款:被担保的主债权种类,数额;债务人履行债务的期限;质物的名称、数量、质量 、状况;质押担保的范围;质物移交的时间;当事人认为需要认定的其他事项。质押合同不完全具 备上述内容时,当事人可以事后补正,不能宣告合同无效。

质权自质物移交给质权人占有时设立。因此,只有出质人将出质的动产移交以债权人占有,债权 人才能取得质权。在质押期间,质权人也必须控制抵押物的占有。对于动产质押中标的物移转占有 要注意以下几点:

(1)标的物的占有移转不是动产质押合同的生效条件.但是质权设立的条件。

(2)债务人或者第三人未按质押合同约定的时间移交质物的,质权不成立,由此给质权人造成 损失的,出质人应当根据其过错承担赔偿责任。

(3)出质人代质权人占有质物的,质权没有设立。

(4)因不可归责于质权人的事由而丧失对质物的占有,质权人可以向不当占有人请求停止侵害 、恢复原状、返还质物。

(5)出质人以间接占有的财产出质的,书面通知送达占有人时视为移交。

占有人收到出质通知后。仍接受出质人的指示处分出质财产的,该行为无效。

(6)质押合同中对质押的财产约定不明,或者约定的出质财产与实际移交的财产不一致的,以 实际交付占有的财产为准。

和抵押合同一样,质权人在债务履行期届满前。不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押 财产归债权人所有。如果违反该规定,则约定的“流质条款”无效,但不影响质押合同其他部分的 效力。

根据《物权法》的规定,出质人与质权人可以协议设立最高额质权。最高额质权除适用动产质押 的有关规定外,参照最高额抵押权的规定。

动产质押与权利质押

权利质押与动产质押的根本区别在于,前者以债权、股权和知识产权中的财产权利为标的物,而后者以有形动产为标的物。如果说动产质权是一种纯粹的物权,权利质权严格来说是一种准物权, 共性在于二者都是质押的表现形式,具有质押的一般特征。

按照中国《担保法》规定,能作为权利质押标的物的权利只限于除财产所有权之外的具有可转让性的特定财产权,至于人身权(如姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、婚姻自由等)和专属权(如 专利发明者的身份权、作者的署名权)均不得成为权利质押的标的物。中国《担保法》还明确规定 ,不动产的所有权不能成为权利质押的标的。

第二价格密封拍卖竞拍策略及优点分析

在第二价格密封拍卖中,每个投标者提交密封的交易价格,出价最高者赢得商品,但交易却以所有出价中的第二高价进行。针对这种拍卖方式的具体运作特点,投标者应该如何制定自己的竞拍策略?维克里指出,如果执行这种程序,每个投标者的最优战略就是使出价等于他自己对这件商品的完全估价,或者说,此时诚实才是最好的竞拍策略。因为在第二价格密封拍卖中,当一个投标人获胜时,他最后支付的成交价格独立于其出价。所以,在没有串通的情况下,每个投标者的最优战略就是依照自己对拍卖商品的估价据实竞标。当低于这个价格时,将减少投标者赢得商品的机率;而高于此价格,虽然可以提高投标者赢的概率,但他获得了一场无利润的交易,因为他必须支付的价格可能高于其对商品的估价。

由于在第二价格拍卖中,诚实就是最好的竞拍策略,所以维克里进一步指出,用“第二价格”的方法解决密封式投标具有很多优点。第一,在很多情况下,由于投标者之间的不对称、错误的评估、战略错误,使得“最高价”或者说第一价格拍卖方法的结果不是最优。第二,在第二价格拍卖法中,投标者的最好竞拍策略就是依照自己对标的物的评价而给出标价,因此不管是从个人收益还是从整体资源配置考虑,它使得对其他竞争对手的出价情况、投标策略和整体市场评估变得多余。每个投标者只需要将他的努力和注意力放在从自身方面评价商品价值上,因此大量节省了脑力劳动和费用支出。这种节约可以导致更好的资源配置,并增加可被买卖双方分享的总收益。因为投标者的信息搜寻费用减少了,收益就增加,这就会吸引更多人参与竞标,对卖者而言也可能产生更高的价格。

那么,在第二价格密封拍卖的具体实践中,诚实是否真的是投标者的最优策略,此时,搜集其他竞争对手的需求信息以及评估整体市场形式是否真的不再必要?我们认为,维克瑞的结论只有在其假设条件下才是成立的。维克里认为,在第二价格拍卖法中,投标人的出价由他对拍卖商品的估价决定,而估价则产生于投标者各自相互独立的概率分布函数。由于每个投标人对拍卖商品的估价是与其他竞买者的相独立,所以就算知道竞争对手对该商品的估价,投标者也不会改变自己对竞拍品的评价,从而也不必要去搜集其他信息。但是在大多数竞拍中,投标者的估价极有可能会受到其他竞争对手估价的影响,或者说投标者估价的概率分布函数可能不是完全独立的。比如,当投标者认为有人出的价格会比自己高时,他们就可能将自己的心理价位进行上调。所以,现实中,维克里所指出的第二价格拍卖法下的竞拍策略和优点是否完全存在还值得进一步探讨。

此外,在分析了第二价格拍卖法后,维克里否定了第三价格拍卖法,其理由有两条:

第一,第二价格拍卖法是帕累托最优,所以改变资源配置不会再产生更多收益。

第二,在第三价格拍卖中,最优战略依赖于其他人的投标策略,因此需要更多的信息,非最优配置的可能性又被引入。

我们知道,经济系统中满足帕累托最优状态的均衡点可能不止一个,第二价格拍卖导致资源的最优配置无法直接证明第三价格拍卖会引起资源配置的无效率。此外,在第三价格拍卖中,为什么诚实不再是最优策略,而需要其他信息做出竞标决策,维克里也没有给出明确解释。所以,维克里在否定第三价格拍卖法时提供的理由似乎并不能完全让人信服。

威廉·维克里基本信息

威廉·维克里英文名

William Vickrey

威廉·维克里生卒

1914-1996

威廉·维克里生平简介

威廉·维克里出生

1914年,维克瑞生于加拿大

威廉·维克里求学过程

1935年获耶鲁大学理学学士学位

1937年获哥伦比亚大学硕士学位

威廉·维克里任职经历

1945年起,维克瑞任职于哥伦比亚大学。

1947年又获哥伦比亚大学哲学博士学位

1964——1967年,他担任哥伦比亚大学经济系主任,在此期间曾任纽约市城市经济协会会长

1967年成为加利福尼亚斯坦福行为科学高级研究中心研究员与经济计量学会会员

1971年出任澳大利亚纳施大学客座讲师

1973年出任美国经济研究局局长

1974年,他出任联合国发展规划预测和政策中心财政顾问,并成为美国文理研究院研究员。

1979年获芝加哥大学人文学博士

1996年去世前任职于哥伦比亚大学麦克维卡讲座政治经济学教授。

威廉·维克里个人著作

《累进税制议程》(1947);

《微观静态学》(1964);

《突变论和宏观经济学》(1964);

《公共经济学》(1994)。

威廉·维克里评价

威廉·维克里1996年瑞典皇家科学院贺辞

第二十八届获奖者威廉·维克里--激励经济理论奠基者

维克里在二十世纪四十年代中期就强调累进税制对个人的激励作用,指出设计税收制度将会面临两个方面的动机问题:一方面,政府不能确切地知道每个人的真实能力所造成的资讯不对称,二是税收制度反过来又会直接影响和激励相容问题,以便在两者之间找到一个最佳的平衡。维克里对不对称资讯条件下的拍卖问题的研究也取得了很大的进展,并创立了第二价格拍卖法即维克里拍卖法……维克里在公共部门定价理论方面的成就反映在他就城市公共设施管理方面所提出的一系列富有创见性的定价体系。他在其研究纽约地铁客运定价问题的经典论文中试图建立起一种有效的公共产品的定价体系,希望改进边际成本定价法。

威廉·维克里在诺贝尔的光环照耀中倒下

40年代末,他开始在学术界崭露头角,特别是在最优税制结构研究领域成绩斐然,渐渐脱颖而出,成为财政方面的权威性人物。其在1949年出版的《累进税制议程》一书成为研究财政与赋税问题的经典之作。1964--1967年,他担任哥伦比亚大学经济系主任,在此期间曾任纽约市城市经济协会会长,1967年成为加利福尼亚斯坦福行为科学高级研究中心研究员与经济计量学会会员,1971年出任澳大利亚纳施大学客座讲师,1973年出任美国经济研究局局长。1974年,他出任联合国发展规划预测和政策中心财政顾问,并成为美国文理研究院研究员。1979年获芝加哥大学人文学博士,去世前任职于哥伦比亚大学麦克维卡讲座政治经济学教授。

1996年10月8日,瑞典皇家科学院决定把该年度的诺贝尔经济学奖授予英国剑桥大学的米尔利斯与美国哥伦比亚大学的维克里,以表彰他们“在不对称信息下对激励经济理论作出的奠基性贡献”。

不幸的是,维克里教授在得奖三天之后,在前去开会的途中去世。他在诺贝尔的光环照耀中倒下了,其一生为学术研究鞠躬尽瘁,最后为其人生画上了一个美丽的句号。

威廉·维克里主要学术贡献

威廉·维克里经济理论研究

维克里学识渊博,善于思考,具有敏锐的嗅觉,以理论的实践性闻名于经济学界。他不仅在赋税、交通、公用事业、定价等方面成就突出,而且因其对激励经济理论的开创性研究而闻名于世。他早年著作中有关激励问题的深刻思想直至二十世纪七十年代才重新获得经济学界的重视,极大地推动了资讯经济学、激励理论、博弈论等领域的发展。维克里一生的研究与公共事业及政策有紧密的联系,是一位典型的应用经济理论家。他不满足于纯理论的抽象研究方式,更多地把眼光投向于大众关心的现实问题,他对理论的主要贡献,都是出于解决实际问题的需要。同时,他在经济理论方面也有很深的造诣,善于运用自己建立的理论去研究现实问题,使其对现实的分析具有一个坚实的理论基础,从而使理论与实践相互促进,相得益彰。

威廉·维克里赋税研究

维克里早年的学术生涯与赋税研究结下了不解之缘,《累进税制议程》一书使他一举成名。由此他参加了舒普的税制委员会,并与舒普一起奔赴日本,建立了日本战后税制的基础。维克里认为,大多数所得税制度规定的课税依据中列入的资本收益指导已实现的收益,其部分原因在于未实现的收益难以准确计算,如一些资本资产在收益实现以前很难确定其所有权的归属。对此维克里建议对这类应计收益按实际收益追溯征税。同时,他还研究了累积平均资产、遗赠权继承税、遗产税年终级差、未分配利润税收的合理化、工资收入信贷的合理化、土地价值税等问题。二十世纪六十年代,维克里开始对拍卖等具体的市场机制进行研究。

威廉·维克里拍卖问题的研究

1960年,维克里在《经济学季刊》上发表文章,探讨了公共要价与秘密投标策略。次年,他又在《金融杂志》上发表《反投机、拍卖和竞争必密封投标》一文,讨论了拍卖规则与公共要价的激励之间的相互关系,分析了有关拍卖的私人资讯、策略报价等问题。这两篇文章是研究拍卖问题的开创性之作,为这一领域的研究奠定了基础。维克里在公用事业与运输的最优定价理论方面也做出了重大贡献,研究范围包括反应性标价、城市的拥挤情况收费、模拟期货市场、通货膨胀对效用调节和计价收费方法的影响等方面。他还曾参加美国和其他国家有关城市交通路线快速运转所需运费结构的研究工作,分析了交通拥挤现象和高峰负荷效应。他极力主张根据交通工具使用时间的拥挤程度来定价,甚至建议采取工程学的方法来解决城市汽车使用的监控和通行税的征税问题。维克里研究的虽然多为具体的市场机制,但其研究对于人们认识更为一般的市场机制,建立市场微观结构的一般理论具有重大的价值,诺贝尔经济学奖也是对其理论的一种承认与肯定。

拍卖机制设计理论:理论、模型及应用图书信息

出版社: 江西出版集团,江西人民出版社; 第1版 (2008年12月1日)

丛书名: 当代学术文丛

平装: 206页

正文语种: 简体中文

开本: 32

ISBN: 9787210040057, 7210040056

条形码: 9787210040057

尺寸: 20.6 x 14.6 x 1 cm

重量: 222 g

拍卖机制设计理论:理论、模型及应用内容简介

《拍卖机制设计理论:理论、模型及应用》对拍卖的标准模型进行了几个方面的拓展,应用拍卖理论和机制设计理论,研究了最优拍卖的机制设计问题。将机制设计理论应用于IPO抑价、不完全信息条件下合作伙伴分拆和国债拍卖等的研究。

艺术品拍卖基本信息

艺术品拍卖艺术品概述

艺术品(artw陶瓷艺术品

ork),一般指造型艺术的作品。一般的艺术品可视为含有两个成分:一是作品上的线、形、色、光、音、调的配合,寻常称为‘形式的成分’或‘直接的成分’;一是题材……寻常称为‘表现的成分’或‘联想的成分’。

艺术品拍卖艺术品分类

艺术品分为很多类,陶艺、国画、抽象画、乐器、雕刻、文物雕塑、砂岩、仿砂岩、琉璃摆件、铁艺、铜艺、不锈钢雕塑、不锈钢、石雕、铜雕、玻璃钢、树脂、玻璃、透明树脂、树脂、玻璃制品、陶瓷、瓷、黑陶、陶、红陶、白陶、吹瓶、脱蜡琉璃、水晶、黑水晶、木雕、花艺、花插、浮雕……朱宣咸中国画《百花齐放》

艺术品拍卖相关报道

媒体的天价报道,井喷的成交率,拍卖业表面上风光显耀,但其实是有苦说不出,比祥林嫂还苦,根本处于一个恶性循环的困境里。这困境归根结底就是假的干扰与诚信的缺失。其实,光怪拍卖行是不公平的,近几年,买方的行径已造成了行业的隐忧。


  困境一:买方延迟付款。
  

这几年,拍卖公司收款的压力很大。中低价拍品付款情况还好,但高价拍品拖延的情况很严重。以往一两个月就收完了,但现在收款在两个月以上。买方款项收不到,但委托方却频频催款,拍卖行都叫苦连天。有的春拍的款项,到秋拍甚至隔年都还没收到。


  困境二:买方拒不付款。
  

只是迟延付款还好,更怕的是买方搞失踪或恶性不付款。许多买家在举牌后就反悔不付钱,让拍卖的运营成本与压力急剧增加。如果买家不付款,仅没收保证金的处罚,完全没有约束力。而且面对一些收藏大户,拍卖行为表示礼遇, 通常不收保证金,更助长了不付款的恶习。拍卖在西方已经上百年,诚信从来就不是问题。但,目前中国买家不付款的恶名已扬名全球。中国人以为举了高价是面子,其实不付款才是没面子。


  困境三:三角债危机
  

如果买方付不出款项,会出现一些连锁动作:在A公司不付钱,之后再到B公司送件成交后,让B公司将成交款项直接给A公司。但可能在B公司又遇到买方拖欠的问题,从而形成连环的债务关系,也就是三角债。如果上述几个连锁问题不解决,会造成拍卖公司集体的运营压力,拖垮整个行业。


  困境四:流拍与假成交。
  

因为担心成交率低的面子问题,或为了制造竞价的气氛,拍卖公司会请人轮番举牌,抬高价格,造成已成交的假象。有的拍卖公司会与客户说这是为了保护他这张画不要有流拍记录,所以委托方为避免有流拍纪录后不好脱手,也会欣然合作。


  困境五:赝品的干扰
  

中国艺术市场赝品雄冠全球,仿造与技术魔高一丈。姑不论有些刻意卖假的公司,正规拍卖公司目前鉴别的压力越来越大。稍一走眼,就落个卖假画或不开眼的恶名,难以洗刷。


  困境六:征集难
  

行情好,藏家惜售,行情不好,藏家也惜售。精品越来越少,再加上拍卖行与场次又越来越多,征集工作越来越难了。征集现在已变成要全年无休远渡重洋的超级苦差事。


  困境七:审美疲劳
  

拍卖公司越来越多,拍品量太大,拍卖季一到如砖头般的图录砸进家里,对于藏家反成了灾难,大量的预展也造成藏家们的审美“疲劳”。春天一轮的轰炸刚过,秋天又来了。


  困境八:数字竞争迷思
  

目前各公司沉迷于各种数字的盲目竞争,就因为这成交量成交率与创天价的数字迷思,造就许多不必要的泡沫。拍卖公司比的不应是数字,而要看能否推出精品,做好服务。


  

脱离这困境的唯一办法只有行业团结自清自律,重定规矩驱逐恶劣买家;不求假大,不求虚高,只求把事情做实做好。

艺术品拍卖拍卖形式


  1.通过大型拍卖公司
  中国艺术品拍卖主要成交额是通过大型的拍卖公司进行交易的。因为大型拍卖公司信誉好、高端艺术品比较多,升值价格空间大。
  2.专场艺术品拍卖
  拍卖公司每年都举行几场艺术品专场拍卖会。是针对各个艺术品行业的收藏爱好者的。艺术品一共翡翠、瓷器、玉器、书法、国画、雕塑、油画、水晶、蜜蜡、手串等现在艺术品。针对不同爱好的收藏者专门举办专场拍卖,这样比较有针对性,而且某一类艺术品的可选择性大,所以这种艺术品拍卖方式很受欢迎。
  3.网络艺术品拍卖
  更改内容 通过网站在线拍卖艺术品、线上线下结合拍卖艺术品的方式也风生水起现在随着互联网的空前发展。慢慢的渗透到线下艺术品拍卖。

艺术品拍卖艺术品用途

艺术品用途的范围很广,罕见的艺术品多用来收藏,随着室内对陈设配饰这一块的要求,用艺术品作为软装饰越来越流行。无论是家居或者酒店,都很重视装饰这个意义。

艺术品拍卖艺术品特性

艺术品

艺术品拍卖是整个拍卖事业的重要组成部分,其原因主要是因为艺术品具有四个属性所决定,即:艺术品的特性:

(1)非统一性

(2)非实用性:强调艺术品的非实用性,只是说明这种商品的奇特之处

(3)非再生性:非再生性带来了艺术品尤其是文物类艺术品的稀缺性特点,可统计的有限的数量使人们的收藏、投资和交易有了保值、升值的可靠保证。

(4)非确定性;

艺术品的价值往往是不确定的,艺术品在拍卖时几倍、几十倍地超出预先的估价,但也有的却最后流标,这有力地证明艺术品是一种有价值但价值难以揭示的商品,因人而异难以达成共识,因情感及财力、眼力、胆量的不同,往往造成人们对同一件艺术品看法的差别。人们对艺术品看法不同,造成了价值的不确定性,而不确定性又造成人们出价时的差异,这就给拍卖时竞价以存在的空间。

艺术品拍卖艺术品信托

艺术品信托是指委托人将其持有的资金委托给受托人,由受托人以自己的名义,按照委托人的意愿将该资金投资于艺术品市场,并由受托人具体负责艺术品投资事务,通过艺术品投资组合,在尽可能地控制风险的前提下,为投资者提供分享艺术品价值增长的收益。

艺术品拍卖管理条例起草

2013年3月15日 文化部已经启动了《美术品经营管理办法》的起草工作,2013年将进行艺术品鉴定试点。此项工作已列入2013文化部的重点工作。据悉,《艺术品市场管理条例》现已明确画廊经纪、拍卖交易、展览展销、艺术品进出口等管理制度框架,但鉴定问题尚存在争议。据了解,规范鉴定方面,除对鉴定人员和鉴定机构实行准入制度外,还要规范鉴定程序,公示鉴定的机构、人员、时间、环境、方法、步骤等信息;还要规范艺术品鉴定收费制度,割断鉴定收费与艺术品估价之间正相关的关系;并积极推动科技鉴定,从单纯依靠专家学者的学识眼光和经验等方式转向更加倚重客观的技术鉴定方案上来。

艺术品拍卖行艺术品拍卖行

委托人委托拍卖人拍卖物品或财产权利的法人组织或中介机构!

在我国,拍卖作为“舶来品”解放前曾在沿海几个大城市出现。解放后由于我国实行计划经济而销声匿迹三十年。一九八六年随着改革开放的春风,国内第一家拍卖行在广州破土而出,十六年来在各级政府及社会各界的关怀支持下,拍卖业从沿海到内地又蓬勃兴起。

艺术品拍卖行百特菲尔德拍卖行

百特菲尔德拍卖行(Butterfields)是美国成立最长、规模很大的拍卖行之一。1865年,百特菲尔德拍卖行在美国旧金山诞生,成为“旧金山最大的拍卖行”,由于当时的旧金山收藏风盛行,因而,百特菲尔德拍卖行的成立顺应了收藏热的需求。

100多年来,拜特菲尔德拍卖行不仅在各国拍卖行中享有极高的声誉,同时也被公认为世界拍卖领域中最具活力的拍卖行之一,该行聘请了许多不同领域的专家作为拍卖顾问,几乎涉猎了所有的拍卖种类,尤其是在艺术品、古董以及各种收藏品的评估和拍卖中,更是极具权威。

百特菲尔德拍卖行总是秉承一如既往的优良传统,始终向顾客提供着最优质的服务和专业指导。百特菲尔德拍卖行向顾客提供的服务多种多样,包括拍卖物评价、寄托物管理、购买协助以及保险和不动产评估等。具有各种不同学术背景的专家们,凭借自己多年积累的工作经验和相关的收藏知识,令越来越多的商家和收藏者把眼光投向他们,公司业务范围也因而越来越大。

1999年4月,电子海湾(e-Bay)公司已经以2.6亿美元的价格收购了巴特菲尔德拍卖公司。现在它已经是电子海湾公司的附属公司了

随着互联网的普及,百特菲尔德拍卖行也开始在从事网上拍卖。2004年3月15日,在百特菲尔德拍卖行举办的欧洲装饰艺术品网络拍卖会上,一对富有19世纪后期新古典主义风格的木制涂金壁灯,以9987美金拍出。

中国书画艺术品拍卖有限公司公司简介

中国书画艺术品拍卖有限公司的业务规则:

雅昌艺术网公司简介

雅昌艺术网由综合资讯频道群、专业频道、行业服务频道、行业服务子网群、互动社区、地方站及英文网组成,兼具雅昌艺术市场监测中心的专业市场数据分析报告,为艺术收藏投资者及爱好者提供较为全面、丰富、及时的艺术界资讯。

雅昌艺术网优势频道

雅昌艺术网拍卖收藏

雅昌拍卖收藏频道:全球颇具影响力的中国艺术品拍卖行业信息传播及服务平台

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雅昌画廊黄页:打造最全中国艺术品画廊黄页,画廊行业权威的服务及资讯平台

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雅昌视频频道:用影像传递艺术,用镜头记录行业,构建中国最大的艺术与收藏影像资料库

雅昌艺术网摄影频道

雅昌摄影频道:珍贵摄影史料,首次网络展示,是您了解研究中国摄影史的重要参考工具

雅昌艺术网展览频道

雅昌展览频道:颇具人文精神的高端当代艺术网络媒体平台

雅昌艺术网雅昌讲堂

《雅昌讲堂》:提供学术饕餮,艺术触手可及

雅昌艺术网互动社区

雅昌艺术网为公众网友提供形式多样的网络艺术社区。通过博客、论坛、艺客空间等多种平台,创造一个可以自由发布信息、分享作品相册、沟通交流、结识同好的虚拟生活空间,使雅昌艺术网真正成为大众的艺术生活家园。1、博客频道2、论坛频道。

雅昌艺术网监测中心

雅昌艺术市场监测中心(AMMA)

雅昌艺术市场监测中心(Art Market Monitor of ARTRON, AMMA)是下属雅昌集团的独立艺术市场监测及研究机构。AMMA的分析基于雅昌中国艺术品数据库自1993年至今统计到的500+家中国艺术品拍卖机构的10,000+拍卖专场中近2,500,000件拍品成交及图文信息。在充分尊重和理解艺术专业知识的前提下,对数据进行严谨的整理和分析,并据此运用统计学和经济学的方法观测艺术市场走势,分析艺术品类以及艺术家的市场行情,提供艺术品估价信息参考,并提供相关讲座和咨询服务。

AMMA的服务及研究1、雅昌指数(AMI)2、《中国艺术品拍卖市场调查报告》3、市场观察4、定制化艺术市场数据分析5、定制化指数监测6、定制化艺术品类及艺术家市场行情分析7、专题讲座、沙龙

雅昌艺术网A计划

什么是雅昌A计划?

雅昌A计划是为雅昌艺术网注册会员量身定制的艺术消费联盟计划,现已全面开放免费线上申请。成功申办A计划会员卡,即可享受众多合作机构的优惠活动及专属服务。

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雅昌艺术网艺术中国

AAC 艺术中国·年度影响力评选

“AAC 艺术中国·年度影响力”评选活动,是由雅昌艺术网发起,联合近百家专业媒体共同举办的年度评选及发布活动。

AAC 艺术中国·年度影响力评选,年度奖项包括:

年度艺术事件

年度艺术家

年度青年艺术家

年度艺术展览

年度艺术出版物

行业特别贡献奖

终身成就奖

艺术家公益榜

公民收藏家榜

艺术普拉斯

雅昌艺术网往届活动

第六届AAC艺术中国

第五届AAC艺术中国

第四届AAC艺术中国

第三届AAC艺术中国

第二届AAC艺术中国

第一届AAC艺术中国

文物艺术品拍卖规程术语和定义

SW*****中确立的以下术语和定义适用于本规程。

2.1 拍卖

以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

2.2 拍卖当事人

参与拍卖活动的拍卖人、委托人、竞买人、买受人。

2.3 拍卖人

依照《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。

2.4 委托人

委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。

2.5 竞买人

参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。

2.6 拍卖标的

委托人委托拍卖人拍卖的物品或者财产权利。

2.7 买受人

以最高应价购得拍卖标的的竞买人。

2.8 拍卖图录

拍卖人于拍卖日前制作、对拍卖标的进行介绍的图片或文字资料。

2.9 拍卖规则

在拍卖活动中各方参与者应当共同遵守的相关规定。

2.10 委托拍卖合同

拍卖人与委托人签订的确立委托拍卖关系的协议。

2.11 预展

拍卖人依法对拍卖标的进行的公开展示活动。

2.12 委托竞投

拍卖人应竞买人的请求,在拍卖现场为其提供的代为传递竞买信息的服务。

2.13 成交确认书

拍卖成交后由买受人和拍卖人签署的对拍卖成交事实予以确认的书面凭证。

文物艺术品拍卖规程拍卖标的征集

4.1 征集方式

拍卖标的征集指拍卖人寻找和选择拍卖资源的活动,一般包括常年征集和定向征集两种方式。

4.2 征集要求

文物拍卖标的征集应遵守国家有关文物拍卖标的范围的规定,并与本企业的文物拍卖资质相符。

拍卖人在征集前可通过适当的媒介对其征集活动进行宣传,主要宣传内容包括:征集时间、征集地点、征集范围以及联络方式。

拍卖人征集拍卖标的时,应安排相应专业人员参加现场征集活动,携带加盖公章的拍卖人营业执照复印件或相关证明。

拍卖人境外征集拍卖标的时,应遵守国家关于文物进出境管理的相关规定。

文物艺术品拍卖规程拍卖委托

5.1 委托拍卖合同的内容

拍卖人接受委托人的拍卖委托的,应与委托人签订书面委托拍卖合同。委托拍卖合同应包括以下内容:

—— 委托人、拍卖人的姓名或者名称、国籍、证件号码、住所、联系方式;

—— 拍卖标的作者/年代、名称、质地、形式、尺寸、数量、保存状况;

—— 委托人提出的拍卖标的保留价;

—— 拍卖的时间、地点或有关拍卖时间、地点安排的其他表述;

—— 拍卖标的交付或者转移的时间、方式;

—— 拍卖标的的鉴定;

—— 佣金、费用及其支付的方式、期限;

—— 价款的支付方式、期限;

—— 拍卖未成交的有关事宜;

—— 有关保密事项的约定;

—— 违约责任,包括因委托人中止或终止拍卖所造成损失的赔偿约定;

—— 双方约定的其他事项。

5.2  委托拍卖合同的签订

拍卖人与委托人签订委托拍卖合同时,拍卖人应要求委托人提供身份证明:

—— 委托人为自然人的,提供有效身份证或护照或中华人民共和国政府认可的其他有效身份证件;

—— 委托人为法人或者其他组织的,提供有效注册登记文件、法定代表人身份证明或者合法的授权委托证明文件;

—— 代理人委托拍卖标的的,应提供授权委托书和委托人、代理人的有效身份证明。授权委托书应载明代理人的姓名或者名称、代理事项、代理权限和有效期。

拍卖人与委托人签订委托拍卖合同时,有权要求委托人提供拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分该拍卖标的的证明及其他资料,并有权要求委托人说明该拍卖标的的瑕疵。

拍卖人与委托人应准确、清晰、完整填写合同的各项内容,有附件的合同应在附件中注明主合同编号。

委托拍卖合同至少一式三份,由拍卖人财务、业务部门和委托人分别留存。

委托拍卖合同确需修改时,可直接在原合同上进行修改,或者签订补充协议。直接在原合同上进行修改的,合同修改处应由合同双方签字确认。

5.3 委托拍卖合同的管理

拍卖人应建立委托拍卖合同管理制度,对委托拍卖合同的执行情况进行跟踪,采取必要的保密措施,予以妥善保存。

文物艺术品拍卖规程拍卖标的的鉴定与审核

6.1 鉴定与审核程序

委托拍卖合同签订前,拍卖人应对征集的拍卖标的进行初步鉴定,根据鉴定结果决定是否接受委托。

委托拍卖合同签订后,拍卖人认为需要对拍卖标的做进一步鉴定的,可依法进行鉴定。拍卖标的鉴定结论与委托拍卖合同载明的拍卖标的状况不相符的,拍卖人有权要求变更或者解除合同。

拍卖人应依法将拟上拍的文物拍卖标的报所在地的省、自治区、直辖市人民政府文物行政部门审核,并依据审核意见确定是否上拍。对未通过审核的拍卖标的,拍卖人应告知委托人,并与其解除该标的的委托拍卖合同。

6.2 鉴定记录

拍卖人对拍卖标的进行鉴定时,应制作鉴定记录。鉴定记录内容包括鉴定时间、地点、鉴定人或鉴定机构、鉴定意见和结论。

文物艺术品拍卖规程拍卖标的的保管

7.1 库房基本设施

拍卖标的库房应安装适合的监控、报警和消防系统,满足各类拍卖标的基本的保管条件。对有特殊要求的拍卖标的,可视情况配备相应的防水、防尘、防虫、防火、防盗等保管设施。

7.2 拍卖标的存放

库房存放拍卖标的,应依照拍卖标的材质、包装形态、质量及安全要求,设定合理的存放方式,避免拍卖标的受损。

7.3 库房安全管理

库房内严禁烟火,应在明显处悬挂禁止烟火标志。消防设备应定期检查,如有故障,应立即修理更换。

非库房管理人员进入库房应有库房管理员在场;

所有进入库房人员避免携带私人箱包、提袋、大衣、雨具及易燃易爆品,库房内不宜使用钢笔、印油等易污损拍卖标的的文具;

库房管理员班前班后必须检查各类库房设施,并填写检查记录。

7.4 拍卖标的入库

拍卖人应将征集到的拍卖标的及时入库,库房管理员应根据委托拍卖合同,对入库拍卖标的核对验收。验收无误后签收,并建立入库拍卖标的登记帐目,将拍卖标的存放于指定库位。暂存物品也应入帐登记。

库房管理员如发现入库拍卖标的品名、规格、数量、包装等与委托拍卖合同的内容不符,应立即通知业务部门。

7.5 拍卖标的出库

7.5.1 临时出库

因鉴定、拍照、巡展等需要临时提取拍卖标的时,经手人应与库房管理员做好拍卖标的的出库交接手续。归还时由经手人和库房管理员当面清点交接。

7.5.2 买受人提货

拍卖人凭提货凭证为买受人办理提货手续。买受人提货后,拍卖人应当场收回提货凭证。

买受人委托他人提货时,代理人应出具买受人的授权委托书及提货凭证。授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、身份证明种类及号码、代理事项、代理权限和有效期。拍卖人应核对代理人的有效身份证件,并复制留存。

7.5.3 拍卖标的退还

拍卖标的未上拍或未成交,拍卖人应及时通知委托人凭有效身份证件及相关凭证办理退还手续,领取拍卖标的。

委托人委托他人办理领取事宜时,代理人应当出具委托人的授权委托书。授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、身份证明种类及号码、代理事项、代理权限和有效期。拍卖人应核对代理人的有效身份证件,并复制留存。

7.6 库房盘点管理

拍卖人应建立库房定期盘点制度,对库存拍卖标的进行定期盘点。盘点数量与帐面数量核对若有差异,应立即会同相关部门查明原因,并及时处理。

库房管理员岗位变更时,应按规定履行拍卖标的移交工作。

7.7 运输包装

为确保拍卖标的的运输安全,拍卖标的临时出库时应根据材质的不同,妥善包装,满足短途或长途运输要求。拍卖人可根据实际情况及各门类拍卖标的的特点,制定短途、长途运输包装技术要求。

文物艺术品拍卖规程拍卖图录的制作

8.1 制作目的

拍卖活动举办前,拍卖人应制作拍卖图录,以便相关各方了解拍卖活动以及拍卖标的的基本情况。

8.2 图录内容

拍卖图录一般包括以下内容:拍卖活动名称、预展及拍卖的时间和地点、拍卖规则等拍卖参与各方应知悉的内容、委托竞投授权文本、拍卖人联络方式等信息、拍卖标的基本情况及特别说明。基本情况包括拍卖标的名称、作者及生辰、年代、形式、质地、尺寸、钤印、题跋、参考价等内容。

拍卖图录的内容应符合省、自治区、直辖市人民政府文物行政主管部门的审核意见。

对于禁止出境的拍卖标的、无保留价的拍卖标的,拍卖人应于拍卖图录上特别标注。

应竞买人的要求,拍卖人可提供拍卖标的状态报告,作为拍卖图录的补充。

全部拍卖标的应刊印于拍卖图录,并可根据需要配附图片,图片应尽可能准确反映拍卖标的的实际状况和品质。

文物艺术品拍卖规程拍卖会的实施

9.1 申报与备案

拍卖会举办之前,拍卖人应根据有关法律、行政法规的要求完成向有关行政主管部门的拍卖会申报、备案工作。

9.2 拍卖公告

拍卖人应于拍卖日七日前发布拍卖公告,拍卖公告应包括以下内容:拍卖的时间和地点、拍卖标的或拍卖场次、拍卖标的的预展时间和地点、参与竞买应当办理的手续、拍卖人联系方式、需要公告的其他事项。

9.3 日程安排与岗位设置

拍卖日程通常包括:新闻发布、拍卖公告、标的预展、现场拍卖、财务结算、标的移交等各阶段的实施日期和期限。

拍卖会应设置现场指挥、客户接待、安全保卫、新闻报道、联络协调、后勤保障等主要岗位。

9.4 标的展示

9.4.1 标的预展

拍卖人应在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。

预展场地应符合国家有关文物艺术品展示场地的要求,展板、展架、灯具等应符合国家安全标准。

拍卖人可选择专业机构负责展区设计、展场布置工作。

9.4.2 展场布置

拍卖人可根据需要设置:展场布局图,计算机系统、通讯系统及摄像系统以及咨询接待处、竞投登记处、结算处、媒体接待处、委托竞投处、图录资料发放处等。

根据国家有关规定,展场明显处应设置安全疏散图示。

9.5 竞买人登记

在办理竞买登记手续时,竞买人为自然人的,应提供本人有效身份证件。竞买人为法人或者其他组织的,应提供有效的注册登记文件、法定代表人身份证明或者合法的授权委托证明文件。竞买人委托他人代为办理竞买手续的,代理人应出具授权委托书和竞买人、代理人的有效身份证明。

拍卖人和竞买人应签署竞买协议。竞买协议的内容包括:竞买人和拍卖人的基本情况、竞买牌号,以及双方在拍卖活动中的主要权利和义务、竞买人认可的拍卖规则。

为维护拍卖秩序,拍卖人可向竞买人收取一定数额的竞买保证金,并向竞买人出具竞买保证金收据。

拍卖人发放的竞买号牌为竞买人参与现场竞价的唯一凭证。

9.6 代为竞买和委托竞投

竞买人可自行参加竞买,也可委托其代理人参加竞买,竞买结果及相关法律责任由竞买人承担。

竞买人可采用书面形式向拍卖人提出委托竞投的请求。拍卖人接受竞买人委托竞投请求的,应在拍卖现场设置委托竞投席,为竞买人提供代为传递竞买信息的服务。

9.7 拍卖现场

9.7.1 会场要求

拍卖人应根据拍卖标的状况和竞买号牌的发放数量合理布置拍卖会场。

拍卖人可在拍卖现场设置投影系统和监控系统,并根据需要设立委托竞投席。

拍卖人应落实拍卖会场的安全消防措施。

9.7.2 拍卖主持

拍卖师应于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。

拍卖师原则上应按照拍卖图录号的顺序依次拍卖,如有调整应在拍卖前予以说明。

拍卖标的无保留价的,拍卖师应在拍卖前予以说明。

9.7.3 保留价规则

拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应停止拍卖标的的拍卖。

9.7.4 拍卖成交

竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后,拍卖成交。

拍卖成交后,买受人和拍卖人应签署成交确认书。

9.7.5 拍卖笔录

拍卖人进行拍卖时,应依法制作拍卖笔录。拍卖笔录应由拍卖师、记录人签名;拍卖成交的,还应由买受人签名。

文物艺术品拍卖规程拍卖结算

10.1 买受人结算

拍卖成交后,买受人凭成交确认书、竞买保证金收据与拍卖人办理结算事宜。

买受人委托他人代为付款的,代理人应出具买受人的授权委托书。拍卖人还应核对代理人的有效身份证件,并复印留存。

10.2 委托人结算

10.2.1 结算程序

拍卖人收到买受人支付的价款后,应按照约定与委托人结算。委托人委托他人办理结算事宜时,代理人应出具委托人的授权委托书。拍卖人应核对代理人的有效身份证件,并复印留存。

拍卖人应根据国家有关税务规定履行代扣代缴义务。

10.2.2 相关费用

10.2.2.1 保险费用

委托人将拍卖标的交付拍卖人后,委托人要求为拍卖标的安排保险的,拍卖人应为拍卖标的安排保险,相关保险费用由委托人承担。

委托人将拍卖标的交付拍卖人后,拍卖人要求为拍卖标的安排保险的,可由委托人自行安排保险或由拍卖人代为安排保险,相关保险费用由委托人承担。

10.2.2.2 保管费用

委托人将拍卖标的交付拍卖人后,双方约定不予投保或无法投保的,拍卖人可向委托人收取合理的保管费用。

委托人逾期不领取未上拍或未成交拍卖标的的,买受人逾期不领取拍卖标的的,拍卖人有权要求收取保管费用。

人生拍卖会图书信息

书名:《人生拍卖会》

作者:深雪

出版社: 中信出版社

ISBN:9787508628288

人生拍卖会内容简介

这是一个人生拍卖会,可以竞投别人的人生。拍卖会上的竞投项目有贫困的人生、荣华富足的人生,甚至功成名就的人生。只要在拍卖会上成功竞投,从此就可以改写命运,过自己理想的人生。

标下艺术家人生的女子,继承了艺术家的风光,却也承袭了他的宿疾……因无法爱人而不想独活的女子,就在人生即将被拍卖之际,却与命中注定的恋人相遇……为了心爱的女孩,平凡男子标下摇滚偶像的人生……

拼命想死的人们,人生成了拍卖品;而想要重生的人们接收了美好,却连伴随而来的缺陷也得照单全收,快乐并痛苦地活着。在这个绝望与欲望交织的世界,究竟有没有十全十美的人生?来“人生拍卖会”走一趟,你就知道了!

人生拍卖会

推荐

《人生拍卖会》推荐:深雪对内地的读者来说,还是个相对陌生的名字,但她在港台地区,却是继张小娴之后目前最具实力的女作家之一。她的言情小说以悬疑诡谲、虚无飘渺见长,常常带有都会很多作家所缺乏的魔幻感与想象力。在《人生拍卖会》这部作品中,深雪讲了三个在“人生拍卖会”中卖走他人的人生的故事。主人公们在享受新人生带来的幸福感时,也要承担为此所付出的代价。深雪在轻松讲述故事的同时,也引起了人对生命的反思:是不是别人的命总是比自己的好?接下来,在买下新的人生后,主人公们的人生是否就会完美?敬请关注续集《人生拍卖会2之褫魂夺爱》。

人生拍卖会目录摘要

人生拍卖会第1部分 Life Auction

有意竞投的人约一百人,他们都已经就座了,大会给他们派发了一个有号码的圆牌,以及一本目录。这批竞投者有的低头阅读目录,也有的好奇地观看四周环境,亦有的抬头注视台上的情况。他们就是甚少与邻座交谈,他们各怀心事,却无意与其他人分享。

人生拍卖会第2部分 The Points

他望了孪生姐妹一眼,便请她们就座,孪生姐妹以四手相牵的姿态坐到一张沙发上。拍卖官木伦古说:“我看到当中一份分数表居然达三千分以上,这样好条件的人,也有意竞投其他人的人生。”

人生拍卖会第3部分 Auctioneer

他的居所就在拍卖行附近,当他踏出办公室后,就是一道银灰色的金属长廊,长廊无天花板无四壁,就只是一条伸往无尽远的通道。拍卖官木伦古可以随意向前走,有时候,他喜欢在下班后走一段较长的路才回家,有时候,他喜欢走一段非常短的路。无论他想走多长或多短的路程,都是同一条银灰色金属长廊。每一次,当他走够了,家门便在眼前。

人生拍卖会第4部分 Consignor

他的名字叫帕拉斯,现年三十二岁,金发绿眼,是英俊、精致却脆弱那一类的美男子。这几年他生活得很好,他在银行有一笔巨额存款,怎样花也花不完,平日他住在一艘豪华的游艇上,优哉游哉享受人生。睡得好吃得好,无病无痛,不用工作也无忧愁。

人生拍卖会第5部分 Bidder

十三岁之前,她与父母一同居住,母亲由内地嫁到香港之时才二十二岁,父亲已是六十五岁了。母亲貌美但不识字,在家乡以务农为生,嫁到香港来,总算脱离日晒雨淋的劳动生涯。父亲是低职位的退休公务员,母亲嫁过来后其实不愁生活,父亲的退休金和长俸足以养活妻子和女儿。只是,母亲个性活泼,她就是喜欢拥有自己的社交圈子,诞下魏龄后自觉为丈夫完成责任,便在外面交了男朋友,置丈夫与女儿不顾。

人生拍卖会作者简介

深雪,新世代爱情魔女。香港大学历史系毕业的高材生。她的文字精练、轻快、准确有力;题材则独特而另类,情节总出人意料之外。看待感情、事物的透彻程度,令人咋舌。她写爱与性,那种手起刀落的畅快,看似残酷,却又有着令人心碎的感动。作品颇丰。短篇小说有《绝对讨厌的女孩》、《夜霜艳》、《树熊症病患者》、《我的左眼爱上你的右眼》、《恋爱动物不吃素》等,长篇小说有《第8号当铺》、《猫的眼睛是红色》、《蓝色心形会所》、《樱桃街的礼物》等,散文有《眼睛,不要爱上我的长发》、《我的私密CATALOG》、《问题男女》系列等。

竞拍人生包裹着的爱情悬疑:人生拍卖会内容简介

这是一个人生拍卖会,可以竞投别人的人生。拍卖会上的竞投项目有贫困的人生、荣华富足的人生,甚至功成名就的人生。只要在拍卖会上成功竞投,从此就可以改写命运,过自己理想的人生。 标下艺术家人生的女子,继承了艺术家的风光,却也承袭了他的宿疾...因无法爱人而不想独活的女子,就在人生即将被拍卖之际,却与命中注定的恋人相遇...为了心爱的女孩,平凡男子标下摇滚偶像的人生...拼命想死的人们,人生成了拍卖品;而想要重生的人们接收了美好,却连伴随而来的缺陷也得照单全收,快乐并痛苦地活着。在这个绝望与欲望交织的世界,究竟有没有十全十美的人生?来“人生拍卖会”走一趟,你就知道了!

中国拍卖行业协会文化艺术品拍卖专业委员会简介

艺委会由行业内操作规范、信誉良好、有一定经营规模、具有理论研究能力、在行业内有一定影响力的文物艺术品拍卖企业作为成员单位组成。艺委会办公室设于中拍协秘书处,负责处理艺委会日常工作。

艺委会的宗旨是协助行业协会贯彻落实政府有关文物艺术品拍卖方面的政策,承担国家有关课题研究,探讨行业有关事项,为行业协会正确决策提供议事职能;同时团结业内同仁,自强自律,维护行业合法权益,为建设规范繁荣的中国文物艺术品拍卖市场和把我国建设成为世界文物艺术品交易中心做出贡献。

中拍协艺委会的专业任务主要有:调查研究文物艺术品拍卖中相关政策和法律问题,并积极向政府主管部门提出合理意见和建议,维护行业合法权益;行业自律和维权;协助解决委员单位的诉求;分析形势,交流经验,提出指导全行业发展的措施或年度市场分析报告,预测中国文物艺术品拍卖的前景和趋势;加强艺委会委员之间及新闻媒体之间信息沟通与交流;开展文物艺术品专业人员培训工作;组织行业内专业人员开展与海外同仁的业务交流和学术理论研讨工作。

北京传是国际拍卖有限责任公司公司简介

北京传是国际拍卖有限责任公司每年举行春秋两季大型古董文化艺术品拍卖会,常年面向海内外征集各类历代艺术品。中国文化艺术品是当今最具潜力的投资方式之一,而拍卖是市场上唯一公开、公平、公正的交易方式。北京传是国际拍卖有限责任公司即以此为经营原则,集合了优秀的经营管理和评估鉴定人才,在管理和服务上进一步完善,为海内外朋友提供热情、专业、全面、周密的服务。我们的资深专家来自海内外著名机构,我们的朋友和客户也来自世界各地,所以无论您是私人收藏或是企业投资,我们都愿意竭诚为您带来满意的全方位服务,依靠我们诚实的办事作风,在您的关心爱护下,努力共创辉煌。

北京传是国际拍卖有限责任公司业务范围

免费艺术品鉴定和评估

私人及企业艺术品收藏策划与顾问

收藏及学术交流展览策划主题或专场拍卖

北京传是国际拍卖有限责任公司大型拍卖会业绩

拍卖会名称

专场名称

拍卖日期

总成交额(万元)

传是2012春季拍卖会

文心雕龙 乾坤清气

2012-05-16

RMB 2300.115

传是2010秋季拍卖会

中国书画

2010-11-25

RMB 50289.000

传是2010春季拍卖会

嘉和居藏近代名贤画迹

2010-06-18

RMB 5040.738

传是2010春季拍卖会

中国书画

2010-06-18

RMB 29114.458

传是2009秋季拍卖会

中国书画

2009-12-16

RMB 11583.588

香港国际马匹拍卖会历史

1995年首次在香港会议展览中心举行,名为香港国际精进拍卖会,取代曾一度取消的配售新马制度,然后每年都是会展举行。

2004年随沙田马场新的马匹亮相圈落成,成为了新的拍卖场地,并公开给公众参观,拍卖举行日期为香港国际赛事举行前的星期六。

2007年因应澳大利亚在8月爆发的马匹流感,首次将拍卖会分为两次进行,第二次在2008年3月举行。

香港国际马匹拍卖会条件及限制

拍卖马是来自世界各地,包括澳大利亚、新西兰、英国、法国、意大利、美国等。

香港赛马会在世界各地周岁马拍卖会竞投马匹,拍卖后通常留在当地训练,在两岁时会运到香港,竞投前一星期在马场作出走势示范,竞投的马匹可在该季的新马赛出战。

如果期间马会出现瑕疵,马会将马匹取消拍卖。但如果马匹的风险是可以符合购买“丧失竞赛能力保险的资格”,马匹仍可继续竞投,如12个月内相关部份出现毛病被迫退役的话,将赔偿给买家成交价的百分之七十五。另外如果未能参与竞投的马匹如状况有改善的话可竞行投标方式的竞投。

香港国际马匹拍卖会挑战赛

2006-07年马季增设的赛事,只限该年度的香港国际马匹拍卖会马匹参与,总共举行四场比赛,并跨马季进行,奖金等同第一班比赛,全部在沙田马场举行。四场赛事分别为拍卖马六月挑战赛(2007年举行称为香港国际马匹拍卖会挑战赛、草地1200米)、拍卖马十一月挑战赛(草地1200米)、拍卖马十二月挑战赛(草地1400米)及拍卖马三月挑战赛(草地1600米)。必全胜(董事杯等)

好友(主席锦标)

星运爵士(香港一哩锦标)

灿惑(百周年纪念短途杯、香港经典一哩赛等)

好爸爸(香港一哩锦标、冠军一哩赛、董事杯、女皇银禧纪念杯)

香港国际马匹拍卖会优点与缺点

香港国际马匹拍卖会好处马主不需要亲自到外地或透过中间人亦可以购买马匹,此外马匹由于在香港作进一步检查,确保马匹可以在香港作赛,减少马匹毛病。由于底价价会较周岁马拍卖会时底价为高,因此成本较为昂贵,马匹的表现很可能未符合身价。另外亦有马主在同一个拍卖会投标9匹马都未能买下心头好。

人类拍卖会场简介

位于香波地诸岛GR 1,从事奴隶买卖/拍卖的集中地,贩卖对象为罪犯和未加盟世界政府的国家之国民。虽然全世界也禁止人口贩卖的活动,但人类拍卖会场似乎得到海军的默许,海军并称为“职业转介所”。

幕后经营者为“王下七武海”之一的堂吉诃德·多佛朗明哥,但在发生路飞袭击天龙人的事件后,多弗拉门戈就把店送给迪斯可,并谓贩卖人口已经落伍,再不容于新时代了。“大事件”结束后,人类拍卖场正式关门大吉,更因为被长时间弃置的缘故,成了一栋废墟。

同桌拍卖会内容简介

内页插图(4张)《关小碗的小课桌》系列丛书从素质教育出发,根据各个年级小学生的特点,为孩子们打造一个在玩中学、在学中玩的快乐学习环境,帮助家长轻松解决小学生成长过程中遇到的常见问题,让孩子们真正爱上校园生活。

《同桌拍卖会》是这套系列丛书中的第一本,围绕小主人公关小碗一年级的学习生活展开。关小碗今年七岁了,上一年级了。来到学校,他惊喜地发现他们的班主任竟然是一位男老师,男老师好帅哦,他一下子就喜欢上了这位大个子帅老师。帅老师带给了他很多快乐,他所组织的丰富多彩的校园活动让他越来越热爱校园生活了。同桌拍卖会、张当PK张当、班上兴起了改名热、把同桌领回家、拿手菜、老师的生日礼物、桌椅病了、检查身体……一个个鲜活的校园生活故事,让你哭,让你笑,让你感动得流眼泪。

拍卖保留价作用

制定的保留价过高,会给拍卖带来困难,甚至导致拍卖失败,保留价过低,又会给委托人带来经济损失。在一般情况下,保留价的制定, 一般以委托人的意见为主要依据。委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。在实践中,预定保留价一般是在拍卖标的价格不好确定或价格较高的情况下进行的,只要委托人提出预定保留价的申请,拍卖人一般应作出准许的决定。但是,依法拍卖公物的保留价,一般由有关部门指定的评估鉴定机构制定。

保留价规则保留价规则的原理

保留价并非表面上所体现的价格,而是一种权利义务的制衡点,用来防止利益的过分倾斜,保留价规则实质上是权利制衡机制。

保留价规则保留价的确定、保密、公开与更改

(1)保留价的确定权。委托人拥有保留价的确定权。

委托人拥有保留价的确定权并不排斥拍卖人、估价人员等在确定保留价时参与意见。

(2)保留价的保密与公开。保留价通常是保密的,仅限委托人和拍卖人等有限人知情,其中包括,如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性,公证人亦有权知晓保密的保留价。

保留价保密有其实践特点。一方面,竞买人不知道保留价,就会在报价过程中少受某一固定价格的约束,叫价或应价的参考系数仅是其他竞买人所报的价格,如此有报出较高价格的可能;另一方面,竞买人不知道保留价也可能导致报价竞争均在保留价之下进行,最高报价不达保留价,拍卖不能成交。

保留价也可以公开,在拍卖目录中列示,也可以由拍卖主持人在拍卖现场口头宣布,总之应在竞买人开始报价前完成。

公开保留价也有其实践特点。一方面,竞买人知道保留价后,就可能在报价前建立起自己的思想防线,所报价格不至于背离保留价太远,如此,竞争的激烈程度也就随之减弱;另一方面,公开保留价后的报价均在保留价之上进行,只要有人报价,就确保了拍卖的成交。

(3)保留价的更改

保留价的修改权从属于保留价的确定权,归委托人享有。

保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前1~2天内送达拍卖人。在此情形下,拍卖人不得拒绝保留价的更改,但可以拒绝拍卖委托。

公开保留价的更改应及时通知竞买人,所谓及时在竞买人报名参与竞买之前,这是一个合理的时间界限。

域名拍卖域名拍卖术语

域名拍卖起拍价

指卖家设置的一个起始价格,或其心理价位。拍卖出价必须高于或等于起拍价格。

域名拍卖加价幅度

指出价的买家为了超越前一个出价者在当前出价的基础上允许增加的最低金额。买家可以手动出价,也可以设置代理价进行系统自动加价。系统自动代理加价的加价幅度随着当前出价金额的增加,随之增加。

域名拍卖拍卖保留价

为了降低域名被低价拍走的风险,卖家可以设置一个合理的保留价,拍卖结束时如果没有超过保留价,卖家可以不用交易。当一个拍卖的域名最后没人出价超过保留价时,该域名则留拍。

域名拍卖代理出价

买家在参与竞拍时,可以给自己设置一个最高的心理价位。竞拍开始时,系统自动帮买家按照最少的加价幅度加价,如果这个价格始终没有被其他价格超越,那么买家就会以尽可能低的价格竞得这个域名,如果此价格被其他会员超过,那么你需要重新设置代理价。

如果有两个会员对一个域名设置了相同的代理价,那么系统默认是先设置的那个会员的价格为较高价,另外一个会员则需要重新设置代理价才能超过此价格。

域名拍卖押拍

域名审核通过后,卖家需要冻结一定金额的保证金,在拍卖结束并完成交易后,退还保证金,这种方式为押拍。

域名拍卖寄拍

与押拍相对,不需要冻结保证金,但要将域名所有权移交给拍卖所在的第三方平台暂时保管。

域名拍卖手续费

拍卖手续费由卖家支付,从1%到10%不等。费用的区别主要源于各平台收取费用的不同和卖家在该平台的级别。

利氏兄弟拍卖行公司架构

总部地点:利氏兄弟拍卖行总部位于加拿大不列颠哥伦比亚省温哥华,在全球拥有 110 多个业务机构,其中包括位于北美洲、欧洲、中东和澳大利亚的 40 多个拍卖场。

员工:利氏兄弟拍卖行在全球拥有超过 1,160 名全职雇员。

公司管理:利氏兄弟拍卖行是一家公开的上市公司其股票在纽约和多伦多证券交易所公开上市,交易代码为RBA。现任董事长是Robert Murdoch,现任首席执行官是Peter Blake 。

无底价拍卖会:利氏兄弟拍卖行举办的每一场拍卖会均为无底价拍卖会。这意味着拍卖不设最低竞拍价或保留价:无论价格高低,每件物品都会在拍卖日当天出售给出价最高的买主。利氏兄弟严令禁止卖家在拍卖中对自己的物品进行竞拍,确保最终价格由竞拍人,而非卖方决定。

行业:利氏兄弟出售用于建筑、运输、农业、材料搬运、矿业、林业、石油和航海行业的各种新旧设备。

2011 年拍卖会成绩:拍卖总收益为 37 亿美元;共举行 339 场无底价工业和农业拍卖会。

工业拍卖会(2011 年):举行 228 场拍卖会;385,000 名竞拍人参与;95,550 名买主;4共售出268,500 批次的1,300 件寄售品。平均每场工业拍卖会数据(2011 年):拍卖总收益为 1,550 万美元, 1,690 名现场和网上竞拍人参与;出售拍品 1,180 批次。

世界市场:每场利氏兄弟拍卖会都有来自世界各地的现场及网上竞拍人参与,保证了所售的设备,不论当地市场情况如何,均能以全球市场价值售出。平均每场工业拍卖会都有超过 1,600 位竞拍人参与。而较大规模的拍卖会,则会吸引到数千人。

检查:在拍卖会举行之前数周所有待售设备将在拍卖会场统一布置安排。欢迎有兴趣的买家到现场对设备进行测试、检查和比较,评估其价值及状态。

现场拍卖会:大多数设备均会在现场拍卖会上售出。可移动的设备将通过坡道移到拍卖场馆的前台;固定物品的照片会投影至大型虚拟屏幕上。竞拍人在竞拍时可安坐在拍卖会场内查看各物品。竞拍人也可在网上实时出价或通过授权代理出价。

定时拍卖:利氏兄弟经常会在网上定时拍卖中出售一些小型物品,例如一些消费品和配件。竞拍人可提前数日使用现场网亭、手机服务在利氏兄弟网站上在线出价或通过授权代理出价。

利氏兄弟在 2010 年启用了行业领先、支持 21 种语言的新网站。每年有数百万人浏览官网,以查看拍卖日历、搜索设备、免费获取拍卖结果以及在世界各地的拍卖会上实时竞拍。

网上竞拍:大多数人喜欢亲临利氏兄弟拍卖会现场竞拍;此外,也有越来越多的人使用利氏兄弟简单快捷的网上竞拍服务,以在世界各地的拍卖会上实时竞拍。2011 年,利氏兄弟工业拍卖会上有 50% 的竞拍人登记通过互联网竞拍;网上竞拍人购买了价值超过 11 亿美元的设备。

服务:利氏兄弟提供了一系列的便利服务,使得设备买卖更加轻松,服务内容包括:金融服务、运输、翻新、动力总成服务保证和保险。

利氏兄弟拍卖行发展历程

白手起家

利氏兄弟拍卖公司作为一家家族经营的小公司在加拿大不列颠哥伦比亚省基洛纳起步。利氏三兄弟 — Ken、Dave 和 John — 于 1958 年举办了他们的首场无底价拍卖会,从他们的家具店中售出 2000 加元的库存家具,以此支付银行贷款。在成功的激励下,兄弟们开始举办更多的定期拍卖会。不久,他们的拍卖范围不再局限于家具,并于 1963 年举办了首场无底价工业品拍卖会,售出了价值 60 万美元的工业设备。

北美洲的商业扩张

由于对无底价拍卖会的需求日益增加,利氏兄弟开始在北美洲进行商业扩张。1969 年,公司在华盛顿州设立拍卖会,买家来自全球各地。这是加拿大之外的第一家办事处,其后,于1970 年举办了美国地区的首场拍卖会。利氏兄弟的无底价拍卖会得到美国市场的充分认可,到 1985 年,也就是首场拍卖会之后的 27 年里,公司已经售出价值十亿多美元的设备。仅仅三年之后,利氏兄弟又售出了价值十亿美元的设备。在1998 年,公司年度累计总收入超过了十亿美元。

国际市场的快速成长

20 世纪 80 年代末,利氏兄弟开始进入国际市场,1987 年举办了在欧洲地区的首场拍卖会,接下来分别在澳大利亚(1990 年)、墨西哥(1995 年)、中东(1997 年)和非洲(2003 年)等地区陆续举办拍卖会。如今,总部位于不列颠哥伦比亚省温哥华市的利氏兄弟已经成为一家真正的全球公司,在全球拥有 110 多处办事机构,其中包括 40 多处拍卖场。公司于 1998 年上市,如今在纽约和多伦多证券交易所挂牌,交易代码为 RBA。在上市后的十年里,利氏兄弟年度总拍卖收入突破了三十亿美元。

坚守原则

尽管利氏兄弟在不断成长,但是从始至终我们一直秉承创立之初所确定的准则:公平地对待每一位客户,保持最高水准的商业道德。利氏兄弟所举办的所有拍卖会都是完全无底价的 – 即无最低价,也无保留价,所有拍品均在拍卖会当天出售给出价最高的竞拍人。严厉禁止设备拥有人参与竞拍,只有合法的竞拍人方可参与竞拍。

为买卖双方服务

利氏兄弟拍卖会的公平性和透明度是每场拍卖会都能吸引来自全球的成百上千名竞拍人的重要原因,从而帮助设备拥有人超越当地市场的限制,获得最大的收益。很多竞拍人都愿意选择参加现场拍卖会,但是如果在拍卖会当天出无法赶到拍卖现场,利氏兄弟还提供网上竞拍服务,通过网上竞拍,竞拍人同样可以方便的参与拍卖会。

今天的利氏兄弟

在首席执行官 Peter Blake 的领导下,利氏兄弟拍卖行继续秉持着不断创新和为客户服务的传统。经过五十年的不断积累,利氏兄弟一直致力于为全球的设备拥有人提供卓越的商业解决方案,使全球的建设者们轻松、自信地交易设备。2013年,利氏兄弟在阿联酋迪拜举行了盛大规模的“利氏兄弟迪拜工程机械无底价拍卖会”,所有拍品共有上千台,规模空前。

拍卖公告拍卖公告的法律规定

《拍卖法》第四十五至四十八条对于拍卖公告的发布作了具体规定,内容包括以下几个方面:

拍卖公告拍卖公告的发布时间

拍卖公告是拍卖人在拍卖开始前的一段时间向社会公众发布的,告知拍卖举行的时间、地点、规则与拍卖物品,召集竞买人前来竞拍的法定文件。目前,世界大多数国家的拍卖法律都规定,拍实行在拍卖物品时都要提前发布拍卖公告,以便人们能及时了解和选择所要拍卖的物品。拍卖公告的提前时间一般为一周左右,也有的只有两天,时间的长短取决于一个国家拍卖业的发达程度等因素。我国《拍卖法》规定的提前时间为7天,即“拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告”。

拍卖公告拍卖公告应载明的事项

《拍卖法》第四十六条作了如下规定:“拍实公告应当载明下列事项:①拍卖的时间、地点;②拍卖标的;③拍卖标的展示时间、地点;④参与竞买应当办理的手续;⑤需要公告的其他事项”。其中拍卖的时间、地点要使人们知道在什么地方、什么时候拍卖某种物品,以引起人们的注意,确定是否参与竞卖;拍卖标的要说明委托人与拍卖物品的关系及相关权利;拍卖标的的展示时间和地点要使竞买者能及参观拍卖物品,以使其最后决定是否参与竞买和拟出的价格;参与竞买应办理的手续提示参与竞买者应提交身份证明或法律资格证明等,以便其合法地参与竞拍,避免因手续不全丧失竞拍的机会或拍定后拖延成交时间;需要公告的其他事项,包括拍卖人认为需要竞买人知道的其他各种内容。

拍卖公告拍卖公告的发布渠道

《拍卖法》第四十六条规定:“拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布”。这就是说,拍卖公告应当在新闻媒介发布,以使更多的人知道拍卖信息,如果拍卖公告不通过新闻媒介公布,人们不知道公告信息,无人或很少人参加竞拍,就不能收到好的效果。对于拍卖公告应当通过报纸或其他新闻媒介发布的要求,在西方国家表现的更为充分,由于这些国家实行办报及新闻“自由”制度,拍卖公告可以在任何一个报纸和电台、电视台发布消息。我国的拍卖公告主要限在国家批准出版的报纸及电台、电视台等新闻媒介发布,这样做是为了保证拍卖公告的真实性和权威性,避免出现虚假公告。发布拍卖公告的同时,拍卖行还应以书面形式通知当事人及有关系的其他人在拍卖时到现场,以使有关人行使竞买的优先权,这也是拍卖公告的一项重要内容。

拍卖公告拍卖标的的展示

《拍卖法》第四十八条规定:“拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。”这一规定要求,拍卖人必须在拍卖公告中对拍卖标的的展示作出说明,并且提供查看展示拍卖标的的条件及有关资料。而且展示拍卖标的的时间不得少于两日,特别是不动产标的物品的拍卖展示时间需要更长的时间。

拍卖公告拍卖的历史发展

人类历史上最早的拍卖行为,见诸于文字记载的是古希腊历史学家希罗多德在其所著的《历史》一书中对古巴比伦(公元前1894--前709年)拍卖新娘的一段描述。所谓“拍卖新娘”,是以适婚女子为拍卖标的的一种拍卖活动,将女子按美丽、健康程度顺序先后拍卖,让出价最高的男子中标,成为新郎。 古巴比伦、古希腊、古埃及的拍卖是世界拍卖史上的第一个里程碑。其特点:历史悠久,时间跨度长,首尾延续了大约千年左右。 罗马共和时期(公元前510-前27年)的拍卖已经得到空前发展,在保留奴隶拍卖的基础上,出现了战利品拍卖和商品拍卖。 罗马时期的拍卖是世界拍卖史上的第二个里程碑,首尾也延续了约千年左右的时间。这时,拍卖内容丰富,拍卖标的广泛。罗马时期的拍卖是人类历史上拍卖业发展过程中的第一个高峰,为近现代拍奠定了基础,确立了模式,堪称近现代拍卖的源泉和鼻祖。 拍卖业萌芽于古代罗马,但正式形成却是在17、18世纪的近代欧洲。1660年11月,英国出现旧船、废船拍卖;1689年2月又有绘画及手稿拍卖;1739年首次拍卖房地产等。近代欧洲拍卖是世界拍卖史上的第三个里程碑,并因此出现了人类历史上拍卖业发展过程的又一高峰。其主要表现为:

1、拍卖机构大量出现。1744年和1766年,当今世界上两大拍卖行------苏富比和佳士得,分别在伦敦成立。当时伦敦已有60多家大大小小的拍卖行,拍卖业十分红火。1744年3月,苏富比举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留的数百本书籍,拍卖成交额826英镑.1766年12月,佳士得举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留物89件,拍卖成效额176英镑.在两大拍卖行成立前后,一些目前在世界上享有盛名的拍卖行相继问世。

2、拍卖市场初步形成。欧美国家的拍卖业开始兴旺起来。从英国伦敦到德国汉堡,从奥地利维也纳到美国费城,功能齐全的新型拍卖行大量露面。荷兰以拍卖农副产品见长,英国以拍卖艺术品、马匹、羊毛、茶叶见长;美国则主要拍卖欧洲的生产资料等。

3、拍卖法规逐渐完善。1677年,英国《禁止欺诈法》中已含有拍卖条款:“拍卖商可代表卖方和买方签署经双方要求或为顾及双方利益而设立的任何合同,以便合同之履行。这类合同涉及土地或商品拍卖标的之价值,当在10英镑以上。”1845年,英国出台《货物买卖法》;1867年实施《土地拍卖法》;1893年又在《货物买卖法》中设立拍卖条款。1901年美国在《统一商法》中明确设立拍卖条款。

司法拍卖操作方法

司法拍卖的部分信息在网上已经公开,如北京法院网、重庆市产权交易所网站司法拍卖版块、淘资产网等。司法拍卖也是新兴的投资渠道,特别是在不良资产处置领域有较好的获利空间。

司法拍卖种类

具体而言司法拍卖包括法院司法拍卖

强制拍卖,和法院委托清算管理人再进行程序上的破产企业拍卖两种。法院强制拍卖指的是法院根据已经生效的法律文书强制执行债务人的财产,并将债务人的财产通过拍卖变现后将价款交付债权人。而破产企业拍卖是企业资不抵债或其他经营方式不当等原因造成的企业撤销、倒闭的,由法院制定清算管理人成立专门的破产企业清算组织来委托有资质的拍卖企业或其他机构拍卖该标的的。

司法拍卖流拍原因

受宏观经济大环境影响。国司法拍卖

家宏观经济调控动作频出,力度空前,尤其是司法拍卖的标的大户——房地产是调控的主要对象,无论是企业还是个人对当下及可以预期的将来房地产业的回暖普遍不持乐观态度,在没有银行贷款的条件下,企业和个人只能是望房兴叹;拍卖公告范围狭窄。一般拍卖案件只在所在地区的报纸上发拍卖公告,而且只有一次,好多人并不能及时看到,对于第一次拍卖的案件,拍卖行也不在标的物上贴公告,对于人民法院诉讼资产网,即使法院干警也知道的不多,且资产网的公示期较短,有的明明还没有拍卖,但上面显示公示已过期,不利于有潜在意向的竞买人了解标的物信息;受拍卖标的物限制。因查封的被执行人标的物种类、流通情况以及市场条件均有所不同,标的物瑕疵较多,甚至瑕疵不明,意向竞买人不敢轻易竞买;评估的方法不妥。评估机构对资产评估方法有收益法、清算法、市场比较法、重置法,但评估机构为了追求利益最大化,一般都采取市场比较法,而对生产设备,则采用重置法评估价值,买受人没有17%税收的抵扣,没有安装和维修的保障,导致潜在竞买人望而却步;不动产标的的过户费用完全由买受人承担的“惯例”抬高了成本。如个人住房5年以内的买方要承担3%的契税,5年以上的买方要承担3%的契税,有第二套的和门面房契税更高,因而降低了竞买人的竞购欲望。

司法拍卖对策建议

一是加强对标的物信息的司法拍卖

公布。要充分利用好人民法院诉讼资产网这个平台,加大对人民法院诉讼资产网的宣传,让更多的人知道这个平台。

二是加强标的物瑕疵信息的收集,使竞买人全面了解拍卖标的物。

三是对于不动产的拍卖参照上海等地的做法,拍卖成交后,过户税费按国家相关规定办理,即税费各自承担,这样更加彰显拍卖公平。

四是对不同的资产采取不同的评估方法。一些数额较大的资产,一般人买不起,有资金实力的不愿花精力、金钱在闲置资产上,资产不能变现只会越来越贬值。

因此,如果是生产资料,应采取清算法进行评估,以合理的低价吸引人眼球,让有资金和实力的竞买人参与竞争,促使资产变现。

司法拍卖网拍流程

拍卖流程包括项目公告、付保司法拍卖

证金报名、参与竞拍、支付余款、结算交付五个环节。比普通网络竞拍门槛更高的是,竞买人的支付宝必须通过实名认证,否则就无法参与竞拍。在标的物公告期间,竞买人可以充分了解标的物情况。此外,竞买人的保证金必须通过支付宝支付,若竞拍成功,余款可以通过支付宝和线下支付两种方式实现。

网络司法拍卖拍卖方式

网络司法拍卖实物拍卖

2012年6月26日淘宝网司法拍卖平台刊登拍卖公告。

2012年7月10日22时,经过多轮竞价,其中一辆“宝马730”以33.09万元被一位吉林买家拍走,另一辆“三菱

最大单网络司法拍卖开拍

欧蓝德”则以6.7万元被一位浙江买家收入囊中,均大大超过起拍价格。这是浙江省高级人民法院与淘宝网合作推出的“司法拍卖”网络平台首次进行拍卖。

2012年6月26日,“司法拍卖”网络平台对首次拍卖的标的物进行公示,来自北仑区法院的“宝马730”和鄞州区法院的“三菱欧蓝德”,起拍价分别为19.99万元和6万元。

根据淘宝网络拍卖平台的规则,有意向的竞拍者在开拍之前,不仅可以通过电话咨询,还可自行前往标的所在地看样。整个司法拍卖流程包括报名交纳保证金、出价竞拍、支付拍卖成交款三个环节,并且竞买人的支付宝必须通过实名认证,否则就无法参与竞拍。

截至2013年3月底,淘宝网司法拍卖平台共公告127件拍品,包括车辆、机器设备、住宅、厂房、商业用房等,已完成拍卖100件,成交率为83%。

网络司法拍卖使用权拍卖

2013年3月13日网络截图

开始,标的物土地在上公示,该标的是已经申请破产的浙江宏昌制革有限公司所有的土地使用权及厂房等,评估价约1.587亿元,起拍价为1.55亿元此次拍卖由浙江海宁市人民法院在淘宝网上进行的公开拍卖。

15天公示期中,累计有逾3.2万人查看了该拍卖页面。拍卖期间,有累计7000人同时围观。正式拍卖3月29日上午10时开始,4个小时后,经过5轮的竞价,此次拍卖以1.59亿元成交,买受人是海宁一投资公司。

2013年3月30日上午,淘宝网拍卖成功,拍卖价格达1.59亿。而这不仅是浙江推行网络司法拍卖以来标的额最大网络司法拍卖

的一宗,也是浙江首次在企业破产清算程序中运用网络司法拍卖。

浙江省有19家基层法院已作为试点单位,准备尝试网上司法拍卖。如条件成熟,浙江省高院计划进一步完善和推广。不过,考虑到网络拍卖的特性,对于土地和房产等牵涉权属问题比较复杂的拍卖暂不“触网”。

网络司法拍卖司法拍卖

2014年5月28日,福建省高院对外宣布,全省96家法院均已入驻网络,正式全面启动网络司法拍卖工作。在当天福建省高院召开的新闻发布会上,有关工作人员向与会者现场演示了网络司法拍卖的全过程。

福建省共有22家法院组织了65件财产上网拍卖。其中,拍卖财产为房产32件,机动车25件,其他的为厂房、土地使用权、机器设备、采沙船、尼龙线(丝)材料、店铺等。上述65件财产按起拍价计算,总财产价值达1.9亿元。其中,金额最大的一宗是起拍价为1000多万元的土地使用权。

网络司法拍卖主要特点

网络司法拍卖

网络司法拍卖有三个好处:是它的信息发布面非常广;由于网络的公开性及报名者的匿名性,可以有效遏制串标现象的发生;网络拍卖是零佣金,可以实现双方当事人利益最大化。

在网络强制拍卖中,网络充当着第三方交易平台的角色,仅无偿提供技术支持与平台服务,并通过计算机程序设定,让竞买人在该平台上开展独立竞价,法院自始至终都是司法拍卖的主体。它与传统拍卖相比,具有以下几点优势。
  1、网络拍卖可以降低流拍率,提高拍卖效率。此次试点的宁波北仑法院透露,在2011年该院通过传统的委托拍卖的12辆汽车中,多次流拍的就有4辆,流拍率高达33.3%。流拍之后,又要重新发布拍卖公告、召开拍卖会,效率十分低下。而此次通过淘宝网拍卖,从发布公告到办理标的物交付手续,仅花了18天,且两辆车全部一次拍卖成功,拍卖效率十分高。
  2、网络拍卖可以促进标的物价格最大化,网络司法拍卖

最大程度的保护当事人的利益。司法拍卖这一机制的初衷就是通过公开竞价的拍卖方式来实现标的物交易价格最大化,而网络司法拍卖通过扩大公众参与、利用网络这一全民交易平台等途径,更好地发挥了竞争的作用。从北仑法院的首拍来看,网络拍卖的成交率、溢价率都优于传统司法拍卖。
  3、为公众创造了良好的竞拍环境,扩大了竞拍参与机会。传统拍卖行拍卖信息传播能力有限,而在互联网大众化的当代,其具有的突破地域限制、方便快捷、信息传播快速的特点为公众参与司法拍卖提供了一个良好的平台。
  4、网络司法拍卖公开透明,减少暗箱操作,杜绝司法腐败。传统拍卖存在大量权利寻租空间,司法拍卖一向是腐败易发多发的高危领域。全国法院近百分之七十集中在民事执行领域,而其中约百分之七十又发生在资产处置特别是司法拍卖环节。而此次网络拍卖拍卖过程在法院上传相关信息后,在淘宝平台上便处于完全公开状态,任何公众点击网页浏览。
  5、网络拍卖有助于树立法院为民形象,提升司法公信力。由于我国法院长期委托商业拍卖机构进行司法拍卖,在公众中形成了法院无强制拍卖权的负面印象。而法院通过在淘宝网司法拍卖频道直接实施拍卖,既可彰显法院在保护债权人民事权利方面不妥协的立场,又强化了生效法律文书必须执行的意识。
  网络司法拍卖作为一种新生事物,有着传统司法拍卖无法比拟的优势,但是这并不意味着网络司法拍卖能够完全取代传统司法拍卖。一方面,网络司法拍卖尚未有相关法律法规予以规制;另一方面,并非所有的物质都可以上网拍卖,当涉及到一些法律关系比较复杂的拍卖标的,如土地使用权、房产、股权等,可能仍需要采取传统的拍卖方式。
  任何一个制度都需要逐渐发展、逐渐成熟的过程,网络司法拍卖也不例外。中国应通过不断完善相应的法律及司法解释,制定、落实相应拍卖规程,加强监督等手段,将阳光司法之路走得更加稳健。

网络司法拍卖社会争议

网络司法拍卖支持观点

有业界人士质疑此次网络拍卖平台网络司法拍卖

的合法性,而浙江省高院司法鉴定处饶文军处表示,淘宝只是一个平台,操作过程还是由高院决定,之后适合网拍的项目仍会继续探索。

据北仑区法院工作人员介绍,此次网络拍卖实现了“零佣金”,且竞买人不受地域限制,拍卖的参与率高,拍卖效果比传统拍卖方式好。

按照中国《拍卖法》规定,拍卖活动应当由拍卖师主持,拍卖机构需要经过相关部门的审核和特许经营。淘宝搭建的这个平台不具备这两方面的条件。对此,东卫律师事务所的孟博律师认为,司法拍卖是特定的行为,在传统的司法拍卖中,拍卖师作为中间人,能保障拍卖合同的正确履行,缺乏拍卖人的拍卖尚不具备合法性的认可。因此,淘宝需要得到相关机构的资质认可。

网络司法拍卖反对观点

司法强制拍卖是指人民法院在网络司法拍卖

执行程序中,对已被查封、扣押、冻结的执行表的依照法定程序公开变价的执行措施。
  我国尚未制定《民事强制执行法》,对于强制拍卖,仅有《民事诉讼法》第247条予以原则性规定,该法第247条规定:“被执行人逾期不履行的,人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产;不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的,人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。”该条原则性规定确立了法院具有强制拍卖的主体资格,可以自行组织强制拍卖。另最高人民法院于2004年颁布的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第3条规定:“人民法院拍卖被执行人财产,应当委托具有相应资质的拍卖机构进行,并对拍卖机构的拍卖进行监督,但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定明确了强制拍卖是以委托拍卖为一般形式,但也规定了例外形式,允许法律、司法解释作出例外规定。
  依照2012年1月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第二条规定,只有取得政府管理部门行政许可并达到一定资质等级的评估、拍卖机构,才能够参加人民法院委托的评估、拍卖活动。而该规定第九条补充为,各高级人民法院可参照本规定,结合各地实际情况,制定实施细则,报最高人民法院备案,无需审批。由此可见,淘宝网参与司法网拍并不违法。

法院拍卖房屋概述

当债务人(业主)无力履行按揭合约,或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。

法拍屋不一定是从银行查封而来,私人查封也有;只是房屋的金额太大,每间房子又都有向银行借钱,银行借钱出去时,都有办理设定抵押权,拍卖时银行有优先受偿之权,这就是强制查封的“执行名义”之一,称为拍卖抵押物。银行会根据按揭条款,以及相关民事法律规定,向法庭申请没收物业后所出售的物业。

法院拍卖房屋法拍屋的法律特点

买方律师无法作出业权质询

卖方不负责清理物业内的任何杂物

不得转名或转售,除非得双方同意

最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》已于2010年8月16日由最高人民法院审判委员会第1492次会议通过,现予公布,自2012年1月1日起施行。

最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定

最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定

(2010年8月16日最高人民法院审判委员会第1492次会议通过)

法释〔2011〕21号

为进一步规范人民法院委托评估、拍卖工作,促进审判执行工作公正、廉洁、高效,维护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定,结合人民法院工作实际,制定本规定。

第一条 人民法院司法辅助部门负责统一管理和协调司法委托评估、拍卖工作。

第二条 取得政府管理部门行政许可并达到一定资质等级的评估、拍卖机构,可以自愿报名参加人民法院委托的评估、拍卖活动。

人民法院不再编制委托评估、拍卖机构名册。

第三条 人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。高级人民法院或者中级人民法院可以根据本地实际情况统一实施对外委托。

第四条 人民法院委托的拍卖活动应在有关管理部门确定的统一交易场所或网络平台上进行,另有规定的除外。

第五条 受委托的拍卖机构应通过管理部门的信息平台发布拍卖信息,公示评估、拍卖结果。

第六条 涉国有资产的司法委托拍卖由省级以上国有产权交易机构实施,拍卖机构负责拍卖环节相关工作,并依照相关监管部门制定的实施细则进行。

第七条 《中华人民共和国证券法》规定应当在证券交易所上市交易或转让的证券资产的司法委托拍卖,通过证券交易所实施,拍卖机构负责拍卖环节相关工作;其他证券类资产的司法委托拍卖由拍卖机构实施,并依照相关监管部门制定的实施细则进行。

第八条 人民法院对其委托的评估、拍卖活动实行监督。出现下列情形之一,影响评估、拍卖结果,侵害当事人合法利益的,人民法院将不再委托其从事委托评估、拍卖工作。涉及违反法律法规的,依据有关规定处理:

(1)评估结果明显失实;

(2)拍卖过程中弄虚作假、存在瑕疵;

(3)随机选定后无正当理由不能按时完成评估拍卖工作;

(4)其他有关情形。

第九条 各高级人民法院可参照本规定,结合各地实际情况,制定实施细则,报最高人民法院备案。

第十条 本规定自2012年1月1日起施行。此前的司法解释和有关规定,与本规定相抵触的,以本规定为准。

强制拍卖强制拍卖的特点

强制拍卖实施的强制性

所谓实施的强制性,是指强制拍卖系国家执法机关依法进行的一种强制性措施。这是强制拍卖的基本特点。在强制拍卖中,被查封、扣押财产的产权人,已经丧失对其所有财产的处分权。因此,强制拍卖是一种具有国家强制力的拍卖活动。

强制拍卖委托的专有性

所谓委托的专有性,是指这种拍卖活动系国家执法机关依法委托的拍卖行为。强制拍卖固然是一种具有国家强制力的拍卖活动,因而委托方只能是国家

强制拍卖

执法机关,其他任何机关、团体、单位和个人,均不得委托强制拍卖。同时,国家执法机关委托实施强制拍卖,必须是依据已经发生法律效力的文书。因为执法机关做出的裁判、处罚决定,如果尚未生效,案件的处理仍然处于不确定状态,因而不能对已查封扣押的物品进行拍卖。

强制拍卖拍卖的法定性

所谓拍卖的法定性,是指这种拍卖活动系依据法律特别规定而产生的一种特殊的拍卖活动。根据我国法律规定,强制拍卖须由执法机关委托拍卖企业进行拍卖。最高人民法院1998年7月8日《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十六条规定:"人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时,应当委托拍卖机构进行。"这些规定的目的在于确保拍卖活动的公正性,维护被执行人的合法权益,促进国家执法机关的廉政建设。

强制拍卖强制拍卖的条件

强制拍卖行为必须具备法定条件才能成立,否则拍卖无效。对于强制拍卖的条件,各国规定不一,但总的来说是根据拍卖物是动产或非动产来区分不同条件的。而一般的强制拍卖应具备下列条件:

1.强制拍卖由国家法定的执行机关实施。在我国,有权实施强制执行的机关是法院。在法制国家里,公民的财产权非经正当的法律程序不受剥夺和限制,任何单位和个人未经法律特别授权都不享有强制执行权,不能对他人的财产采取强制执行措施。 对公民财产的强制拍卖只能由执行机关依职权而为,未经授权的其他单位不能实行强制拍卖。

2.强制拍卖必须有执行依据。执行依据是执行机关据以执行的法律文书,是确认双方当事人中一方负有民事义务而另一方享有民事权利并有执行力的法律文书。由于强制执行的目的在于实现债权人已经确定的民事权利,因此强制拍卖应该以存在实体权利为前提。

3.被执行人的财产已经查封或扣押。根据我国民事诉讼法的规定,人民法院依法查封或扣押债务人的财产后,若经过一定期闷债务人仍不履行的,法院有权将该财产拍卖。可见,查封、扣押债务人的财产为强制拍卖之必经程序。

4.被执行人逾期不履行债务。根据我国民事诉讼法第二百二十条规定,“执行员接到申请执行书或者移交执行书,应当向被执行人发出执行通知,责令其在指定的期问履行,逾期不履行的,强制执行。”债务人逾期不履行执行通知规定义务的.,人民法院有权强制执行,将其有关财产拍卖。

强制拍卖强制拍卖的原则

强制拍卖拍卖优先原则

所谓拍卖优先原则,是指执行法院在对查封、扣押、冻结的财产进行变价处分时,除法律、司法解释另有规定外,原则上采用拍卖这种方式。拍卖具有公开性、公平竞争性、国际性等特点,各种竞买人通过举牌竞价的方式公开拍卖、不仅有利于卖出高价,实现拍卖物价格的最大化,从而最大限度地保护债务人的合法权益,实现申请执行人的债权,而且有利于杜绝暗箱操作,防范执行人员滥用执行处分权侵害被执行人利益。相反,变卖措施则缺乏公开性、透明度和竞争性,程序上也比较随意,不仅不利于执行财产卖得最高的价格,而且容易导致权力滥用。正是基于这种考虑,1998年最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《执行规定》)第四十六条明确提出了“拍卖优先原则”,强制拍卖被提高到优越于变卖的地位。拍卖规定第二条强调人民法院在处理被执行的财产时,应当把拍卖作为首选方式,实际上再一次重申了拍卖优先原则。

当然,拍卖优先原则的适用也有例外的情形存在。《拍卖规定》在坚持拍卖优先原则的同时,允许采取简便经济的变卖方式迅速作出处理,变卖成为拍卖优先原则的必要补充。

强制拍卖及时拍卖原则

按照执行不间断原则,法院在查封、扣押、冻结财产后,应当迅速及时采取拍卖措施,此即所谓的及时拍卖原则。及时拍卖原则是《拍卖规定》的亮点之一,符合民事执行的效率取向,意义重大。

现行法律制度下,由于查封、扣押基本无期限限制,加上拍卖变卖期间扣除在执行期限之外,导致一些法院执行案件严重迟延,经年累月没有得到执行。一些执行人员存在等待心理,查封、扣押、冻结被执行财产后,迟迟不予拍卖变价,导致被执行人长期无法处分其财产,财产价值贬损,于当事人双方都不利。

为了贯彻及时执行原则,《拍卖规定》要求执行法院在查封、扣押、冻结财产后应尽快确定拍卖期日,不能间隔时间过长,务求查封期日与拍卖期日之间保持合理的、适当的时间距离,不能像以往那样过长。查封、扣押财产后,执行员没有必要责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务(民诉法第二百二十六条),因为在拍卖日之前或者拍卖开始之前的任何时间,被执行人都可以履行债务(《拍卖规定》第二十条第三项、第二十二条)。从这个意义上说,《拍卖规定》对民诉法第二百二十六条作了限制性解释,或者改变了第二百二十六条的立法原意,以达到执行程序与时俱进、适应社会经济发展的目的。

不过,及时执行也要适度,不能操之过急,不能要求执行法院查封之后立即进入拍卖变卖程序。确定拍卖期日时,应当与查封期日之间保留适当的时间:对于动产而言,至少7天;对于不动产或者其他财产权,至少保留15天(《拍卖规定》第十一条)。原因有四:债务人有时间筹措现款清偿;提前发布拍卖公告,让更多的人知悉拍卖的情况参与竞买;债务人或第三人有提出执行异议或执行异议之诉的时间;其他债权人有申请参与分配的机会。

强制拍卖委托拍卖原则

法院委托拍卖与自行拍卖是法院行使强制执行权对被执行人财产进行变价的两种方式,民诉法第二百二十三条和二百二十六条首次正式确立了法院的司法拍卖权。《执行规定》第四十六条要求,“人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时,应当委托拍卖机构进行拍卖”。《拍卖规定》第三条指出,“人民法院拍卖被执行人财产,应当委托具有相应资质的拍卖机构进行,并对拍卖机构的拍卖进行监督”,再次强调了委托拍卖原则。应当说,委托拍卖已经成为目前法院强制拍卖的主导方式。

理论和实践中对于法院委托拍卖存在着不少有争议的、模糊的认识,比如法院委托拍卖究竟是民事法律行为还是司法行为?法院要不要与拍卖机构签订委托合同?法院撤回拍卖委托时要不要依据该合同向拍卖机构承担违约责任?法院委托拍卖程序是否适用1996年拍卖法的规定?因不可归责于买受人的原因而致使拍卖无效或买受人无法取得拍卖物时如何处理?等等。针对上述问题,《拍卖规定》作出了比较明确的回答。

1、民事执行中的强制拍卖权属于人民法院司法强制执行权的组成部分,必须由法院来行使。法院行使强制拍卖权的方式有多种,可以由法院自行主持拍卖(如法国),无拍卖师参加,执行人员即为拍卖人员;可以由法院聘任或委托拍卖师具体实施拍卖活动,但由执行法院监拍,受聘的拍卖师成为法院强制拍卖中的拍卖辅助人,其行为构成强制拍卖程序的一部分;也可以依海事诉讼中的拍卖,由执行机构通过组织拍卖委员会作为法院执行机构的延伸,对执行法院负责,受其监督,其行为视为执行机构的行为(《海事诉讼特别程序法》第三十四条)。《拍卖规定》采取了聘任或委托拍卖师进行拍卖的做法。

2、基于强制拍卖权的独占性和不可分割性,聘任或委托拍卖师进行拍卖的行为,性质上属于司法授权行为,拍卖机构成为法院的辅助人,拍卖成为法院执行活动的延伸。这不同于民法上平等主体之间的委托合同,委托合同属于双方法律行为,而委托拍卖则属于法院单方行为,执行法院与拍卖机构之间处于不平等的地位,拍卖机构不得与法院讨价还价,也不能签订委托拍卖合同,拍卖师只能在执行法院授权范围内实施司法拍卖活动。法院只需出具委托拍卖函,或者出具聘任书即可,拍卖师必须在法院的监督下具体实施部分拍卖行为。法院依《拍卖规定》第二十条撤回拍卖委托时也无须向拍卖机构承担“违约责任”,拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的,拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用,应当由被执行人负担(《拍卖规定》第三十二条第三款)。

3、执行法院的强制拍卖权并非来自债权人的授与,而是国家权力体系中一项独立的司法强制权,其法律渊源不在于拍卖法,而是民诉法或强制执行法。因此,强制拍卖程序不能直接适用拍卖法,而首先适用民诉法以及最高法院的司法解释。

强制拍卖拍卖前先评估原则

对拟拍卖的财产,法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的,以及当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的,可以不进行评估(《拍卖规定》第四条)。评估的目的一是帮助执行法院准确地确定拍卖物的价值,避免出现估价畸高畸低的情形。评估的另一目的是便于法院依据评估价合理地确定拍卖物的保留价,因为按照《拍卖规定》,拍卖应当由人民法院参照评估价确定保留价;法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十(《拍卖规定》第八条)。

强制拍卖拍卖穷尽原则

强制拍卖有利于实现债权人和债务人利益的最大化,但在拍卖出现流拍并且拍卖已明显无望的情况下,如果不对法院拍卖的次数加以限制,就会严重影响债权人权利的实现,也会损害债务人的利益,使法院执行的效果大大降低。因此,《拍卖规定》第二十七条确立了动产两次拍卖即视为拍卖穷尽的原则,第二十八条确立了不动产或者其他财产权三次拍卖即视为拍卖穷尽的原则。拍卖穷尽原则有助于执行法院从已明显无变价可能的执行程序中解脱出来,因此可以认为是对执行法官和执行人员的一种制度上的保护措施。

人民法院诉讼资产网介绍

“人民法院诉讼资产网”是由最高人民法院组建和备案注册的专门性的司法拍卖公共网络平台,按照“统一规划、分级管理、各法院自主操作”的运行机制开展工作,网站具有“信息发布”、“竞买报名”、“选择拍卖机构”、“竞价交易”、“网络结算”等功能,对推进司法拍卖改革具有重要的示范引领作用。

中华人民共和国拍卖法法律修订

1996年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议审议通过 ,自1997年1月1日起实施。

2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议审议通过,修改如下:一、删去第五条第三项, 二、删去第十二条第五项,本次修订自发布之日起实施。

2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过对《中华人民共和国拍卖法》作出修改

(一)将第十一条修改为:“企业取得从事拍卖业务的许可必须经所在地的省、自治区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核批准。拍卖企业可以在设区的市设立。”

(二)将第十二条中的“设立拍卖企业”修改为“企业申请取得从事拍卖业务的许可”。

(三)将第六十条中的“未经许可登记设立拍卖企业的”修改为“未经许可从事拍卖业务的”。

(四)删去第六十八条。

拍卖监督管理办法征求意见稿

为贯彻落实修订后的《拍卖法》规定要求,维护拍卖市场正常秩序,促进拍卖行业健康发展,国家工商总局组织修订了《拍卖监督管理办法(征求意见稿)》。现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见:

1.登录中国政府法制信息网,通过网站首页左侧的“法规规章草案意见征集系统”对征求意见稿提出意见。

2.登录国家工商总局网站,通过首页右侧“法规规章草案意见征集”栏提出意见。

3.通过信函方式将意见寄至:北京市西城区三里河东路8号国家工商总局市场规范管理司(邮编:100037)

4.通过电子邮件方式将意见发送至邮箱。

5.联系电话

意见反馈截止时间为2016年11月27日。

国家工商行政管理总局
  2016年10月28日

拍卖监督管理办法简介

拍卖监督管理办法

国家工商行政管理总局令

第59号

《拍卖监督管理办法》已经中华人民共和国国家工商行政管理总局局务会审议通过,现予公布,自2013年3月1日起施行。

局 长 周伯华

2013年1月5日

拍卖监督管理办法内容

国家工商行政管理总局令

第91号

《拍卖监督管理办法》已经国家工商行政管理总局局务会议审议通过,现予公布,自2017年11月1日起施行。

局长 张茅

2017年9月30日

拍卖监督管理办法

(2001年1月15日国家工商行政管理局令第101号公布,根据2013年1月5日国家工商行政管理总局令第59号第一次修订,根据2017年9月30日国家工商行政管理总局令第91号第二次修订)

第一条为了规范拍卖行为,维护拍卖秩序,保护拍卖活动各方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国拍卖法》等法律法规,制定本办法。

第二条拍卖人、委托人、竞买人及其他参与拍卖活动的当事人从事拍卖活动,应当遵守有关法律法规和本办法,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

第三条工商行政管理部门依照《中华人民共和国拍卖法》等法律法规和本办法对拍卖活动实施监督管理,主要职责是:

(一)依法对拍卖人进行登记注册;

(二)依法对拍卖人、委托人、竞买人及其他参与拍卖活动的当事人进行监督管理;

(三)依法查处违法拍卖行为;

(四)法律法规及规章规定的其他职责。

本办法所称工商行政管理部门,包括履行工商行政管理职责的市场监督管理部门。

第四条设立拍卖企业应当依照《中华人民共和国拍卖法》《中华人民共和国公司法》等法律法规的规定,向工商行政管理部门申请登记,领取营业执照,并经所在地的省、自治区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核,取得从事拍卖业务的许可。

第五条拍卖人不得有下列行为:

(一)采用财物或者其他手段进行贿赂以争揽业务;

(二)利用拍卖公告或者其他方法,对拍卖标的作引人误解的虚假宣传;

(三)捏造、散布虚假事实,损害其他拍卖人的商业信誉;

(四)以不正当手段侵犯他人的商业秘密;

(五)拍卖人及其工作人员以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动,或者委托他人代为竞买;

(六)在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利;

(七)雇佣非拍卖师主持拍卖活动;

(八)其他违反法律法规及规章的行为。

第六条委托人在拍卖活动中不得参与竞买或者委托他人代为竞买。

第七条竞买人之间不得有下列恶意串通行为:

(一)相互约定一致压低拍卖应价;

(二)相互约定拍卖应价;

(三)相互约定买受人或相互约定排挤其他竞买人;

(四)其他恶意串通行为。

第八条竞买人与拍卖人之间不得有下列恶意串通行为:

(一)私下约定成交价;

(二)拍卖人违背委托人的保密要求向竞买人泄露拍卖标的保留价;

(三)其他恶意串通行为。

第九条拍卖人、委托人、竞买人不得拍卖或者参与拍卖国家禁止买卖的物品或者财产权利。

第十条拍卖人不得以委托人、竞买人、买受人要求保密等为由,阻碍监督检查。

第十一条违反本办法第四条规定,未经许可从事拍卖业务的,由工商行政管理部门依照《中华人民共和国拍卖法》第六十条的规定处罚。

第十二条拍卖人违反本办法第五条第一项至第四项规定的,由工商行政管理部门依照《中华人民共和国反不正当竞争法》的有关规定处罚。拍卖人违反本办法第五条第五项、第六项规定的,由工商行政管理部门分别依照《中华人民共和国拍卖法》第六十二条、第六十三条的规定处罚。

第十三条拍卖人违反本办法第五条第七项规定的,由工商行政管理部门予以警告,并可处10000元以下的罚款。

第十四条拍卖人、委托人、竞买人违反本办法第六条、第七条、第八条规定的,由工商行政管理部门依照《中华人民共和国拍卖法》第六十四条、第六十五条的规定处罚。

第十五条本办法自2017年11月1日起施行。2013年1月5日国家工商行政管理总局令第59号修订的《拍卖监督管理办法》同时废止。

拍卖监督管理暂行办法内容

第一条为维护拍卖秩序,规范拍卖行为,保护拍卖活动各方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国拍卖法》

(以下简称《拍卖法》)等法律法规,制定本办法。

第二条县级以上工商行政管理机关依照《拍卖法》及本办法对拍卖企业及拍卖活动实施监督管理,主要职责是:

(1)依法对拍卖企业进行登记注册;

(2)监督拍卖企业、委托人、竞买人以及其他参与拍卖活动的当事人遵照法律法规及规章的规定参与拍卖活动3 ’

(3)查处违法拍卖行为;

(4)法律法规规章规定的其他职责。

第二条设立拍卖企业应当按照《拍卖法》、《中华人民共和国公司法》等法律法规及规章的规定,经有关部门审核许可、工商行政管理机关登记注册。

第四条拍卖企业举办拍卖活动,应当于拍卖日前7天内到拍卖活动所在地工商行政管理局备案。备案内容如下:

(1)拍卖会名称、时间、地点;

(2)主持拍卖的拍卖师资格证复印件;

(3)拍卖公告发布的日期和媒体、拍卖标的展示目期;

(4)拍卖标的清单及有关审批文件复印件;

(5)其他材料。

第三条拍卖企业应当在拍卖活动结束后7天内,将竞买人名单、身份证明复印件送拍卖活动所在地工商行政管理局备案。

第五条拍卖企业应当按照《拍卖法》的规定于拍卖日7日前发布拍卖公告。拍卖企业应当在拍卖前展示拍卖标的,拍卖标的的展示时间不得少于2天。

第六条工商行政管理机关可实施拍卖现场监管。

第四条拍卖企业应当在拍卖现场公布工商行政管理机关的举报电话,并向到场监督人员提供有关资料及工作条件。

第五条拍卖企业不得有下列行为:

(1)拍卖企业不得采用财物或者其他手段进行贿赂以争揽业务。

(2)拍卖企业不得利用拍卖公告或其他方法,对拍卖标的作引人误解的虚假宣传;

(3)拍卖企业不得捏造、散布虚假事实,损害其他拍卖企业的商业信誉;

(4)拍卖企业不得利用职务上的便利,以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密;

(5)拍卖企业及其工作人员不得以竞买人的身份参加自己组织的拍卖活动,或者委托他人代为竞买;

(6)拍卖企业不得在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利;

(7)拍卖企业不得雇佣非拍卖师主持拍卖活动;

(8)拍卖企业不得有其他违反法律法规及规章的行为。

第六条委托人在拍卖活动中不得参与竞买或者委托他人代为竞买。

第七条竞买人之间不得有下列恶意串通行为:

(1)竞买人之间相互约定一致压低拍卖应价;

(2)竞买人之间相互约定拍卖应价;

(3)竞买人之间相互约定买受人或相互约定排挤其他竞买人;

(4)其他恶意串通行为。

第八条竞买人与拍卖企业之间不得有下列恶意串通行为:

(1)不经拍卖竞价程序处分拍卖标的;

(2)拍卖企业违背委托人的保密要求向竞买人泄露拍卖标的保留价;

(3)拍卖企业与竞买人私下约定成交价;

(4)其他恶意串通行为。

第九条拍卖人、委托人、竞买人不得拍卖国家禁止买卖的物品或者财产权利。

第十条拍卖企业、委托人、竞买人应服从工商行政管理机关对拍卖活动的监督管理,并按要求如实提供有关材料。拍卖企业不得以委托人、竞买人、买受人要求保密等为由,阻碍监督检查。

第十一条工商行政管理机关要建立健全拍卖备案制度,应认真审核拍卖备案材料,对违反法律法规及本办法规定的应及时处理。

第十二条违反本办法第三条规定,未经许可登记设立拍卖企业,工商行政管理机关依照《拍卖法)第六十条规定给予处罚。

第十三条拍卖企业违反本办法第四条、第六条规定,工商行政管理机关视情节轻重予以警告,责令改正。处1000元以下罚款。

第十四条拍卖企业违反本办法第七条第(3)项规定,工商行政管理机关予以警告,处10000元以下罚款。

第十五条拍卖企业违反本办法第五条、第七条第(7)项规定,工商行政管理机关视情节轻重予以警告,处以非法所得额3倍以下的罚款,但最高不超过30000元,没有非法所得的,处以10000元以下的罚款。

第十六条拍卖企业违反本办法第七条(1)、(2)、(4)项规定,工商行政管理机关依照《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十二条、第二十四条、第二十五条的规定处罚。拍卖企业违反本办法第七条第(5)、(6)项规定,工商行政管理机关依照《拍卖法》的有关规定处罚。

第十七条拍卖企业、委托人、竞买人违反本办法第八条、第九条、第十条规定,工商行政管理机关依照《拍卖法》的有关规定处罚。

第十八条拍卖企业、委托人、竞买人违反本办法第十一条规定,工商行政管理机关依照《投机倒把行政处罚暂行条例施行细则)第十五条规定处罚。

第十九条工商行政管理机关工作人员对在执行公务中获知的有关拍卖企业、委托人、竞买人、买受人要求保密的内容。应当按保密规定为其保密,造成泄密的,按有关规定处理。拍卖企业认为向工商行政管理机关报送的材料有保密内容的,应注明“保密”字样并密封。

拍卖佣金拍卖佣金的标准

依据《中华人民共和国拍卖法》的规定,对委托人、买受人对收取的佣金比例、收取方式和期限制定如下标准:

一、 委托人佣金支付方式及期限

1、佣金比例

依据《中华人民共和国拍卖法》的规定,对拍卖任意物品和公物收取不同比例的佣金:

① 委托人与拍卖人之前有约定的,按约定收取

② 委托人与拍卖人未做约定的,拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金

③ 艺术品拍卖收取佣金比例一般为10%(国际惯例)

2、佣金支付方式

① 前期支付法:签订《委托拍卖合同》后,在约定的期限内由委托人按合同约定支付。

② 扣除法:委托人在拍卖人拍卖成交后,拍卖人在向委托人支付成交价款时扣除。

3、佣金支付的期限

① 前期支付法:委托人在签订《委托拍卖合同》后三个工作日支付。

② 扣除法:拍卖成交后,拍卖人直接从成交价款中扣除。

二、 买受人佣金支付比例和方式

1、佣金比例

根据《中华人民共和国拍卖法》的规定,拍卖人可以向买受人收取不超过成交价款5%的佣金。艺术品拍卖收取佣金的比例按照国际惯例一般为10%。

2、佣金的支付方式

拍卖成交后,拍卖人直接从买受人缴付的拍卖保证金中扣收。

司法类拍卖、公物拍卖收取佣金按照累进制计算。

王凤海个人履历

1964.9---1968.12 石家庄市机械工业学校 (坦克制造专业)学习。

1968.12---1984.5 国营第287厂第三车间、生产计划科工人、计划调度、综合计划员。

1984.6---1991.5 石家庄市物资局业务科、信息情报处、综合处业务员、科长、副处长。

1987—1990.6 中央财政金融学院 经济管理专业 函授学习

1991.6---1993.8 中华人民共和国物资部体制法规司行业处、综合管理司审批处,先后从事行业法律法规、重要生产资料经营审批、期货交易、批发市场管理工作。

王凤海

1993.9---1994.9 赴四川省凉山彝族自治州挂职扶贫。

1994.10---1998.12 中华人民共和国国内贸易部市场司综合管理处副处长。从事拍卖业管理工作(主要负责研究起草拍卖业管理有关法律法规及行规、拍卖从业人员培训、拍卖师考试考核认定及管理、相关政策协调及组织拍卖业理论研讨会及新闻宣传等项工作。曾参与研究《中华人民共和国拍卖法》草案及《拍卖法》上报稿修改工作。

1998年至2011年,任中国拍卖行业协会副秘书长,中国拍卖行业协会北京培训中心主任,中拍协理论信息部、理论宣传部主任、中拍协法律咨询与理论研究专业委员会副主任,中国拍卖行业协会新闻发言人。曾开创并负责拍卖行业的理论研究、法律咨询、新闻宣传、行业自律、拍卖师培训考核及拍卖企业的资质评定工作。

2012年起,任易极环中(北京)拍卖有限公司首席拍卖师。

王凤海个人经历

曾指导或参与国内一些大型拍卖活动(如长城资产全国大联拍、青海省探矿采矿权拍卖、刘晓庆欠税房产拍卖等)的策划工作,本人曾主持过首都慈善爱心义拍、“京交会”中国民族文化艺术品暨中国书画精品拍卖会、陕西省府谷县新区国有建设用地使用权拍卖会、北京慈善协会、国风儿童书画捐资助学慈善义拍、中法当代艺术交流展作品拍卖及我国首次二手工程机械无底价拍卖、甘肃陇南徽县某企业国有资产拍卖等近百场资产、艺术品及慈善拍卖活动。

指导并亲自参与数十件拍卖诉讼案件(如吴冠中假画案、某七位摄影家诉某拍卖公司侵犯著作权案、竞买人的代理人委托他人举牌应价案、房地产拍卖中复测面积与证载面积不符案、委托人没收拍卖人保证金案等)的论证与诉讼工作。多年来为遇到法律纠纷或诉讼案件的拍卖企业出具过数百件咨询案件,也曾多次接受最高人民法院、地方高、中级人民法院的咨询,主持研究并出具过多封书面法律咨询复函。自1997年至今,经常应邀为中央电视台、北京电视台、中央人民广播电台等新闻媒体就拍卖及相关方面的新闻、报道、事件(如圆明园流失文物拍卖、过云楼藏书优先购买权问题、乾隆玉玺拍卖问题、杨绛先生主张隐私权问题等)做专家解读。

1995年以来,在《经济日报》、《法制日报》、《国际商报》、《中国商报》、《广州日报》、《大公报》、《艺术报》、《京华时报》、《艺术财经》、《鉴宝》、《收藏》、《艺术版权》、《中国拍卖》等报刊上发表有关拍卖文章百多篇。1997年9月,《借鉴国外经验、办好拍卖市场》一文,获内贸部“促进内贸改革发展”理论研讨会论文成果优秀奖。1999年3月至2000年4月,参与《全国拍卖从业人员资格培训教材》、《全国拍卖师执业资格培训教材》、《拍卖教程》的编写工作。《中国商品市场大全》(1996.9 中国经济出版社 1000千字)、《拍卖法全书》(1997.1 中国商业出版社 298千字)作者之一;《拍卖法案例指南》(2004.11 法律出版社 230千字)、《中国拍卖二十年》(2007.1 知识出版社 400千字)编委会副主任、总纂稿人;《拍卖法案例指南(续编)》《2007.12 法律出版社 249千字》主编之一;《拍卖指引》(2008.1 中国社会出版社 200千字)作者之一。

2013年6月8日在北京国际茶城四层满堂香会所主持“【南北·两岸】大爱无疆(北京)书画义卖会”活动。

拍卖管理办法政策全文

中华人民共和国商务部令

2004年 第 24 号

《拍卖管理办法》已经2004年11月15日商务部第14次部务会议审议通过,现予公布,自2005年1月1日起施行。
  部 长  薄熙来
  二〇〇四年十二月二日

拍 卖 管 理 办 法

第一章 总 则

第一条 为规范拍卖行为,维护拍卖秩序,推动拍卖业的对外开放,促进拍卖业健康发展,根据《中华人民共和国拍卖法》(以下简称《拍卖法》)和有关外商投资的法律、行政法规和规章,制定本办法。
  第二条 本办法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。
  各种经营性拍卖活动,应当由依法设立的拍卖企业进行。
  第三条 本办法所称拍卖企业,是指依法在中国境内设立的从事经营性拍卖活动的有限责任公司或者股份有限公司。
  第四条 商务部是拍卖行业主管部门,对全国拍卖业实施监督管理。
  省、自治区、直辖市人民政府(以下简称省级)和设区的市人民政府(以下简称市级)商务主管部门对本行政区域内的拍卖业实施监督管理。
  第五条 拍卖企业从事拍卖活动,应当遵守《拍卖法》及其他有关法律、行政法规、规章的规定,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

第二章 拍卖企业的设立、变更和终止

第六条 申请设立拍卖企业的投资者应有良好的信誉,无违反中国法律、行政法规、规章的行为。
  第七条 设立拍卖企业,应当具备下列条件:
  (一)有1百万元人民币以上的注册资本;
  (二)有自己的名称、组织机构和章程;
  (三)有固定的办公场所;
  (四)有3名以上取得拍卖业从业资格的人员,其中至少有1名是拍卖师;并有与主营业务密切联系的行业从业资格的专职或兼职人员;
  (五)有符合有关法律、行政法规及本办法规定的拍卖业务规则;
  (六)符合商务主管部门有关拍卖行业发展规划。
  第八条 申请设立拍卖企业,应当提交下列材料:
  (一)申请书;
  (二)公司章程、拍卖业务规则;
  (三)工商行政管理机关核发的《企业名称预先核准通知书》;
  (四)拟任法定代表人简历和有效身份证明;
  (五)拟聘任的拍卖师执业资格证书及从业人员的相关资质证明;
  (六)固定办公场所产权证明或租用合同;
  第九条 拍卖企业从事文物拍卖的,应当遵循有关文物拍卖的法律、行政法规的规定。
  国家行政机关依法没收的物品,充抵税款、罚款的物品、人民法院依法没收的物品,充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品和其他特殊国有资产等标的的拍卖应由具有相应拍卖资格的拍卖企业承担,具体资格条件由省级商务主管部门会同有关部门依据规范管理、择优选用的原则制定,并报商务部备案。
  第十条 拍卖企业的名称应当符合企业名称登记管理的有关规定。拍卖企业名称中的行业表述应当标明“拍卖”字样。
  第十一条 拍卖企业申请设立分公司,应当符合下列条件:
  (一)符合拍卖业发展规划;
  (二)年检合格;
  (三)企业的注册资本不少于5百万元人民币且全部缴清,拍卖企业对每个分公司,需拨付不少于1百万元人民币的资金或实物;
  (四)分公司应有2名以上取得拍卖业从业资格的人员,并有与主营业务密切联系的行业从业资格的专职或兼职人员;
  (五)有固定的办公场所;
  (六)经营拍卖业务3年以上,最近2年连续盈利,其上年拍卖成交额超过5千万元人民币;或者上年拍卖成交额超过2亿元人民币。
  第十二条 拍卖企业设立分公司,申请人需要提交下列材料:
  (一)拟设立分公司的申请报告;
  (二)企业法人营业执照副本(复印件);
  (三)最近2年经会计师事务所审计的年度财务会计报表;
  (四)拟任分公司负责人简历及有效身份证明;
  (五)拟聘任的拍卖师执业资格证书及从业人员的相关资质证明;
  (六)固定办公场所的产权证明或租用合同。
  第十三条 设立拍卖企业及分公司,按照下列程序办理:
  申请设立拍卖企业及分公司,应当先经企业或分公司所在地市级商务主管部门审查后,报省级商务主管部门核准并颁发拍卖经营批准证书。申请人持拍卖经营批准证书向所在地工商行政管理机关办理登记手续。
  省级商务主管部门对拍卖企业及分公司的设立许可可以采取听证方式。
  拍卖经营批准证书由商务部统一印制。
  第十四条 拍卖企业向工商行政管理机关申请变更注册登记项目前,应当先报省级商务主管部门核准,并由其换发拍卖经营批准证书。
  第十五条 拍卖企业及分公司自领取拍卖经营批准证书之日起,6个月内未领取营业执照,其拍卖经营批准证书自动失效。
  拍卖企业及分公司成立后6个月未开业,或开业后连续6个月无正当理由未举办拍卖会或没有营业纳税证明的,由有关部门依法吊销其营业执照,商务主管部门收回拍卖经营批准证书。
  第十六条 拍卖企业根据章程规定事由、股东会决议或其他事由解散的;或者因违反法律、行政法规及本办法规定被责令关闭的;或者因不能清偿到期债务,被依法宣告破产的,由有关部门依法注销。

第三章 外商投资拍卖企业的设立、变更和终止

第十七条 外商投资拍卖企业可以从事经营性拍卖活动,法律、行政法规另有规定的除外。
  第十八条 鼓励具有较强的经济实力、先进的拍卖技术和经营管理经验、广泛的国际拍卖营销网络的外国投资者设立外商投资拍卖企业。
  第十九条 设立外商投资拍卖企业除应符合本办法第七条的规定外还应当符合下列条件:
  (一)符合外商投资企业注册资本和投资总额的有关规定;
  (二)外商投资拍卖企业的经营期限一般不超过30年,在中西部设立外商投资拍卖企业的经营期限一般不超过40年。
  第二十条 已批准设立的外商投资拍卖企业申请设立分公司的,除符合本办法第十一条外,还应按时参加外商投资企业联合年检并年检合格。
  第二十一条 设立外商投资拍卖企业,申请人除提交本办法第八条规定的材料外,还应提交下列材料:
  (一)合同、章程(外资拍卖企业只报送章程)及其附件等;
  (二)投资各方的银行资信证明、登记注册证明(复印件);
  (三)投资各方经会计师事务所审计的最近1年的审计报告;
  (四)中国投资者拟投入到中外合资、合作拍卖企业的国有资产的评估报告;
  (五)拟设立外商投资拍卖企业董事会成员名单及投资各方董事委派书。
  外商投资拍卖企业设立分公司,申请人除提交本办法第十二条规定的材料外,还应提交企业验资报告。
  第二十二条 设立外商投资拍卖企业及分公司,按照下列程序办理:
  申请人应向商务部报送第二十条规定的申请材料。商务部应自收到全部申请材料之日起在规定时间内作出是否批准的决定,对于批准设立的,颁发外商投资企业批准证书和拍卖经营批准证书,对于不批准的,应说明原因。
  申请人应当自收到外商投资企业批准证书和拍卖经营批准证书之日起1个月内,向所在地工商行政管理机关办理登记手续。
  商务部对外商投资拍卖企业及分公司的设立许可可以采取听证方式。
  第二十三条 外商投资拍卖企业向工商行政管理机关申请变更注册登记项目前,应当报商务部核准,并换发拍卖经营批准证书和外商投资企业批准证书。
  第二十四条 外商投资拍卖企业及分公司成立后6个月未开业,或开业后连续6个月无正当理由未举办拍卖会或没有营业纳税证明的,由有关部门依法吊销其营业执照,商务部收回拍卖经营批准证书。
  第二十五条 外商投资拍卖企业根据章程规定事由、股东会或董事会决议或其他事由解散的;或者因违反法律、行政法规及本办法规定被责令关闭的;或者因不能清偿到期债务,被依法宣告破产的,由有关部门依法注销。

第四章 拍卖从业人员及拍卖活动

第二十六条 国家对拍卖专业技术人员实行执业资格制度,获得拍卖师执业资格证书的人员,经注册后,方可主持拍卖活动。
  本办法所称拍卖师是指经全国统一考试合格,取得人事部、商务部联合用印的,由中国拍卖行业协会颁发的《中华人民共和国拍卖师执业资格证书》,并经注册登记的人员。
  第二十七条 拍卖师只能在一个拍卖企业注册执业且不得以其拍卖师个人身份在其他拍卖企业兼职;
  拍卖师不得将《中华人民共和国拍卖师执业资格证书》借予他人或其他单位使用。
  第二十八条 拍卖师可以变更执业注册单位。拍卖师变更执业注册单位的,应当向中国拍卖行业协会办理注册变更手续。
  中国拍卖行业协会应将拍卖师注册登记及变更情况每月定期报商务部备案。
  第二十九条 下列物品或者财产权利禁止拍卖:
  (一)法律、法规禁止买卖的;
  (二)所有权或者处分权有争议,未经司法、行政机关确权的;
  (三)尚未办结海关手续的海关监管货物。
  第三十条 拍卖企业应当依法开展拍卖活动,不得有下列行为:
  (一)出租、擅自转让拍卖经营权;
  (二)对拍卖标的进行虚假宣传,给买受人造成经济损失;
  (三)雇佣未依法注册的拍卖师或其他人员充任拍卖师主持拍卖活动的;
  (四)采用恶意降低佣金比例或低于拍卖活动成本收取佣金,甚至不收取佣金(义拍除外)或给予委托人回扣等手段进行不正当竞争的;
  (五)其他违反法律法规的行为。
  第三十一条 拍卖企业发现拍卖标的中有公安机关通报协查物品或赃物,应当立即向所在地公安机关报告。
  第三十二条 竞买人委托他人代理竞买的,应当出具授权委托书和竞买人、代理人的身份证明复印件。
  授权委托书应载明代理人的姓名或者名称、代理事项、代理权限和期间。
  第三十三条 拍卖实施前,拍卖企业与委托人应当就拍卖未成交的有关事宜或因委托人中止或终止拍卖所造成损失的赔偿责任等事项达成书面协议。
  第三十四条 对委托人送交的拍卖物品,拍卖企业应当由专人负责,妥善保管,建立拍卖品保管、值班和交接班制度,并采取必要的安全防范措施。
  第三十五条 拍卖企业举办拍卖活动,应当根据拍卖标的物的属性及拍卖的性质,按照《拍卖法》及相关法律、行政法规规定的日期进行公告。公告应当发布在拍卖标的所在地以及拍卖会举行地商务主管部门指定的发行量较大的报纸或其他有同等影响的媒体。
  第三十六条 拍卖企业应当在拍卖会前展示拍卖标的,为竞买人提供查看拍卖标的的条件并向竞买人提供有关资料。
  展示时间应不少于2日,鲜活物品或其他不易保存的物品除外。
  第三十七条 拍卖企业有权查明或者要求委托人书面说明拍卖标的的来源和瑕疵。
  拍卖企业应当向竞买人说明其知道或者应当知道的拍卖标的的瑕疵。
  第三十八条 法律、行政法规和规章对拍卖标的受让人有特别规定的,拍卖企业应当将标的拍卖给符合法律、行政法规和规章要求的竞买人。
  拍卖标的是依照法律、行政法规和规章规定需要行政许可的经营资格且依法可以转让的,委托人应在拍卖前应当征得行政许可机关的同意。
  第三十九条 拍卖企业可以在拍卖会现场设立委托竞买席,并在拍卖会开始时对全体竞买人作出说明。
  第四十条 有下列情形之一的,应当中止拍卖:
  (一)没有竞买人参加拍卖的;
  (二)第三人对拍卖标的所有权或处分权有争议并当场提供有效证明的;
  (三)委托人在拍卖会前以正当理由书面通知拍卖企业中止拍卖的;
  (四)发生意外事件致使拍卖活动暂时不能进行的;
  (五)出现其他依法应当中止的情形的。
  中止拍卖由拍卖企业宣布。中止拍卖的事由消失后,应恢复拍卖。
  第四十一条 有下列情形之一的,应当终止拍卖:
  (一)人民法院、仲裁机构或者有关行政机关认定委托人对拍卖标的无处分权并书面通知拍卖企业的;
  (二)拍卖标的被认定为赃物的;
  (三)发生不可抗力或意外事件致使拍卖活动无法进行的;
  (四)拍卖标的在拍卖前毁损、灭失的;
  (五)委托人在拍卖会前书面通知拍卖企业终止拍卖的;
  (六)出现其他依法应当终止的情形的。
  终止拍卖由拍卖企业宣布。拍卖终止后,委托人要求继续进行拍卖的,应当重新办理拍卖手续。
  第四十二条 外商投资拍卖企业与内资拍卖企业联合在中华人民共和国境内举办拍卖会的,其拍卖标的应符合法律、行政法规及本办法的有关规定。

第五章 监督管理

第四十三条 商务部组织制定有关拍卖行业规章、政策,指导各地制定拍卖行业发展规划,依法建立拍卖业监督核查、行业统计和信用管理制度;负责拍卖行业利用外资的促进与管理;对拍卖行业自律组织进行业务指导。
  第四十四条 省级商务主管部门负责制定和实施本地区拍卖行业发展规划,并将规划报商务部备案。
  省级商务主管部门应建立本地区拍卖企业和从业人员的监督核查和行业统计及信用管理制度;负责设立拍卖企业和分公司的审核许可;管理与指导本地区的拍卖行业自律组织。
  省级商务主管部门应当创造条件,建立与拍卖企业、其他有关行政机关计算机档案系统互联网络,对拍卖经营活动监督检查的情况和处理结果应当予以记录。每年度应当出具对拍卖企业的监督核查意见。对核查不合格的拍卖企业,应当责令限期整改,并将核查情况通报有关部门。
  第四十五条 拍卖行业协会依法并根据章程,对拍卖企业和拍卖师进行监督。拍卖行业协会应当制定拍卖行业规范,加强行业自律管理,协调会员企业与政府有关部门及会员企业之间的关系,为会员企业提供服务,维护会员企业的合法权益。
  中国拍卖行业协会在商务部的指导下,具体实施全国拍卖企业信用管理制度和组织拍卖师考试、考核和资格认定工作。

第六章 法律责任

第四十六条 未经许可从事经营性拍卖活动的企业,应依照国家有关规定予以取缔。
  第四十七条 拍卖师违反本办法第二十六条、第二十七条规定或有向监管部门隐瞒情况、提供虚假材料等其他违规行为的,省级商务主管部门可将其违规事实及处理建议通告中国拍卖行业协会,中国拍卖行业协会应依照有关规定对违规拍卖师进行处理,并将处理结果在10个工作日内书面抄送拍卖师执业地省级商务主管部门和行业协会。
  第四十八条 拍卖企业违反本办法第二十九条规定,对买受人造成损失的,拍卖企业应当给予赔偿;属于委托人责任的,拍卖企业有权向委托人追偿。
  第四十九条 拍卖企业违反第三十条第(一)项,由省级商务主管部门责令其改正,并处3万元以下罚款。
  第五十条 拍卖企业违反本办法第三十条第(三)项的规定,由省级商务主管部门视情节轻重予以警告,并处以非法所得额1倍以上的罚款,但最高不超过3万元;没有非法所得的,处以1万元以下的罚款。造成委托人和买受人损失的,拍卖企业应当依法给予赔偿。
  第五十一条 拍卖企业违反本办法第三十条第(二)项、第(四)项规定的,由有关行政机关依法进行处罚。
  第五十二条 拍卖企业违反本办法第三十五条、第三十六条规定,拍卖前违规进行公告或展示的,由省级商务主管部门视情节轻重予以警告,责令改正,延期拍卖或处以1万元以下罚款。
  第五十三条 拍卖企业、委托人违反本办法第三十七条规定,未说明拍卖标的的瑕疵,给买受人造成损害的,买受人有权要求拍卖企业给予赔偿;属于委托人责任的,拍卖企业有权向委托人追偿。
  拍卖企业、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任(以下简称免责声明)。但是拍卖企业、委托人明确知道或应当知道拍卖标的有瑕疵时,免责声明无效。
  第五十四条 拍卖成交后,委托人没有协助买受人依法办理证照变更、产权过户手续,造成买受人或拍卖企业损失的,委托人应当依法给予赔偿。
  委托人提出中止或者终止拍卖,给拍卖企业或者竞买人造成损失的,应当依法给予赔偿。
  第五十五条 有下列情形之一的,省级商务主管部门或商务部可以撤消有关拍卖企业及分公司设立的许可决定:
  (一)工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予设立决定的;
  (二)违反《拍卖法》和本办法规定的设立条件作出准予设立决定的;
  (三)超越法定职权作出准予设立决定的。
  第五十六条 商务主管部门以及行业协会的工作人员在工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、索贿受贿的,对负有责任的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第五十七条 商务主管部门工作人员对在执行公务中获知的有关拍卖企业、委托人、竞买人、买受人要求保密的内容,应当按保密规定为其保密,造成泄密的,按有关规定处理。拍卖企业认为向管理机关报送的材料有保密内容的,应注明“保密”字样并密封。

第七章 附 则

第五十八条 农产品批发市场、机动车交易市场等商品交易市场引入拍卖方式及利用互联网经营拍卖业务的管理,原则上参照本办法执行,具体办法另行制定。
  第五十九条 国有独资拍卖企业应按照国家有关规定进行改制。
  第六十条 本办法由商务部负责解释。
  第六十一条 本办法自2005年1月1日起施行。

无底价拍卖什么是无底价拍卖

无底价拍卖又称无估价拍卖,即拍卖标的不设定底价,由竞买人自相报价,由报价最高者购得拍卖标的.无底价拍卖并非不对拍卖标的预先进行估价而任意拍卖。通常多出现在动产拍卖的场合。

无底价拍卖无底价拍卖适用的范围

无底价拍卖主要用于二手工业设备的拍卖中,在国际上以加拿大利氏兄弟拍卖行(R1THIE BROS.AUCTIONEERS)和美国的曼海姆拍卖行最具特色。利氏是世界领先的工业设备拍卖行,在全世界20多个国家有31处拍卖场。通过无底价拍卖方式销售范围广泛的工业设备,用于建筑、交通、船用设备、采矿、林业、石油工业和农业等,年销售额在13亿7千万美元。

无底价拍卖的每一项产品都不设最低的竞买价或底价,而是在当天的拍卖中将拍品卖给出价最高的竞买人。设备的卖主被禁止在拍卖中回购自己的设备,避免哄抬价格。无底价意味着购买者为他们购买设备所支付的价款是公平的市场价值。利氏拍品的委托人包括制造商、代理商、租赁公司和最终用户,在未拍卖前,所有者对它们进行保养和维护。传统上,工业设备采用直接销售和通过代理商和经纪人来销售。国际建筑业中,建筑公司往往不会购买并长期拥有同样的设备,仅仅是为一个特定的项目购买或租赁所需设备,一旦项目完成,就将设备卖掉,而拍卖方式是将资产转化为资本的途径之一。

因此,拍卖的设备大多不是处于折旧期末梢的产品,而是保养良好,还有很好的利用率的拍品。拍卖前,所有拍品有序地停放在拍卖场地中,随时向前来检视和参观设备的买主开放,拍卖前竞买人需要支付一定数量的保证金。如果在竞买中未成功,没有买到自己的拍品,那么定金被退还。竞买结束后,只有付清全部款项(规定期限可由拍卖行自行设定),才能将购买的设备从拍卖品停放场中运走。利氏不负责设备的运输事宜。

无底价拍卖无底价拍卖与有底价拍卖的区别

按照国际惯例,在拍卖操作中,按是否设定底价可以分为有底价拍卖和无底价拍卖。拍卖底价是指拍品在拍卖时应达到的最低价格基数,也即最低认可转让的价格,是委托方要求的最低利益保留价。按拍卖规则,竞买人所出的价格未能超过底价时,拍卖不能成交。在强制拍卖中,底价是由法院征得债权人和债务人的意见后,对拍品进行估价而确定最低价格;在任意拍卖中,价格必须征得售卖人同意。底价往往是保密的,以防竞买人串通出价,即便竞买人所出的价格高于保留价,但是拍卖师认为过低(因为有各种费用或者成本)可以决定撤回拍品,留待下一次拍卖。

无底价也被称为零底价,对拍品不设底价,由竞买人自由报价,最终由出价最高者获得拍品,无底价拍卖事先需要估价,但是不确定精确的底价,拍卖师心中有数,价格过低可以不予成交。保留价与起拍价不同,起拍价也叫拍卖开价,它具有应时性或者即景性,是拍卖师根据拍卖现场情况,如竞买人数量的多寡和现场气氛的热烈程度以及事先制定的保留价的高低来综合决定起拍价,起拍价的制定决定拍卖的各方利益,有可能使预期的期望未能达到,或者干脆流标。因此,需要拍卖师的经验和直觉。起拍价是拍卖中的一种技术价位,科学设定起拍价是为了更能达到预期拍卖效果。它可以是底价,也可以低于底价或高于底价,这要根据拍卖的具体情况确定,其中该标的物市场供求因素及参拍人数多少是确定科学起拍价的主要依据。

竞买人竞买人

是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织(亦称买家)。

竞买人竞买人的资格

竞买人的资格一般是没有限制的。《拍卖法》第32条规定,竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织;第67条规定,外国人、外国企业和组织在中华人民共和国境内委托拍卖或者参加竞买的,适用本法。相比较而言,我国《拍卖法》规定的拍卖人的范围比较小,只能是依法成立的从事拍卖活动的企业,而不能是个人。竞买人的范围却非常广泛,可以是公民、法人,也可以是其他组织;可以是中国国籍,还可以是外国国籍。

竞买人在有些特殊情况下也存在着资格问题。《拍卖法》第33条的规定,法律、行政法规对拍卖标的的买卖条件有规定的,竞买人应当具备规定的条件。《拍卖管理办法》和最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中也有明确规定。《拍卖管理办法》第38条规定,法律、行政法规和规章对拍卖标的受让人有特别规定的,拍卖企业应当将标的拍卖给符合法律、行政法规和规章要求的竞买人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第15条规定,法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的,竞买人应当具备规定的资格或者条件。

除了法律和行政法规的规定以外,还有其他情况也可能导致产生竞买人资格问题:

竞买人1.定向拍卖引 起的竞买人资格的问题。

拍卖实践中经常会遇到所谓“定向”拍卖问题。定向拍卖是指将竞买人限定在特定范围内的拍卖。定向拍卖可以分为两种情况:一种是法定 的定向拍卖,主要指依法限制流通的物品或者财产权利的拍卖,法律对买受人的条件有一定的限制,竞买人必须具备法定的条件,才能参加竞买。在这种定向拍卖 中,依标的的不同,竞买人的资格条件会受到身份、国籍、经营主体性质等方面的限制。另一种是由委托人设 定竞买人条件的定向拍卖,比如破产企业将企业设备定向拍卖给本企业的职工,某学校进行房改时,将一些房产定向拍卖给本校教职工等。对于委托人是否有权自行 限定竞买人的范围问题,存在着不同的看法。一种观点认为,委托人自行设定竞买条件,事实上剥夺了一些人的竞买权,这种限制违背了《拍卖法》规定的公平原 则。另一种观点则认为,委托人是拍卖标的真正的所有权人或处分权人,作为卖方,有权确定买方的条件和选择交易的对象。笔者认为,民事活动应当遵循自愿的原 则,委托人作为财产的所有权人或处分权人,有权选择交易的条件和对象,只要委托人确定的竞买人的条件不损害第三人利益、公共利益或国家利益,其选择行为就是合法的。限定竞买人的条件,一般来讲会影响委托人的权益, 所以在没有征得委托人同意的情况下,拍卖人不应自行限定竞买人的条件。在法定的定向拍卖中,除了法定的条件外,除非为了合法的目的,委托人设定附加条件的 权利应当受到限制,因为在法定的定向拍卖中,拍卖标的一般都是公物,在符合法定条件的情况下,参加拍卖的竞买人越多,拍卖结果就越能反映出拍卖标的真实的价值。如果允许委托人再进一步缩小竞买人的范围,很容易滋生利用拍卖这一合法手段损害国家利益或他人利益的违法行为,导致国有财产的流失。

竞买人2.竞买保证金引起的竞买人资格问题。

《拍卖法》对竞买保证金没有规定,但收取竞买保证金是我国拍卖实践中的一个较为普遍的现象。拍卖人收取保证金事实上是对竞买人资格的一种限制,附加了竞买条件。

竞买人3.禁止性规定导致的竞买人资格问题。

《拍卖法》规定,拍卖人及其工作人员不得参加自己举办的拍卖会,也不得委托他人代为竞买;委托人不得参加竞买,也不能委托他人代为竞买。这些规定事实上将拍卖人、拍卖人的工作人员以及委托人及其代理人排除在竞买人的范围之外。拍卖人、拍卖人的工作人员以及委托人及其代理人不具备竞买人资格。

无效拍卖法律规定

《拍卖法》第三十七条规定:“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通,损害他人利益”。一旦竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通,给他人造成损害的,拍卖应予无效,即属无效拍卖。所谓无效拍卖,是指违反法律规定或可能造成消极社会影响而其后果不为法律所承认可拍卖活动。无效拍卖损害有关当事人的利益,或者国家和社会公共利益,故为法律所禁止。在拍卖实践中,无效拍卖通常包括以下几种情况: 一、无益拍卖。所谓无益拍卖,是指因拍卖造成公民个人或社会利益损害的行为。例如,任意拍卖的出卖人委托拍卖人拍卖其家庭生活必需品,致使其家人生活发生困难。又如拍卖国营小企业,但对原企业职工未作妥善安排,致使职工生活无着落,影响社会稳定,这也属于无益拍卖的范畴。无益拍卖的认定,一般以法律规定为准,法律无明确规定的,按照司法惯例确认。

无效拍卖违法拍卖

违法拍卖作为法律禁止的行为,其特征是明显或不明显地违反法律规定。任意拍卖中拍卖人为自己竞买或指使他人为自己竞买,竞买入互相串通压低或抬高出价,拍卖人代他人竞买等,这类行为违反法律和拍卖规则,不论其是否促使拍卖成交,依法都应属无效。在强制拍卖中,拍卖物未经查封或查封无效即予拍卖的,其行为也应无效。此外,拍卖物品为违禁物、出卖人对拍卖物无所有或处置权的拍卖,以及拍卖程序违法,经利害关系人提出拍卖人仍不纠正的拍卖,也会导致无效。

拍卖师工作内容

拍卖师

其实大家看到的拍卖师在拍卖会上主持竞价,只是整个拍卖过程的最后阶段,实际上拍卖师的工作远远不止这些。

首先,拍卖师要参与标的的搜集、委托合同的签订,同时要详细了解拍品的情况,这样才能做到心中有数,在主持竞价的时候才能让买家们充分了解拍品,以便于出价。

接着,拍卖师要参与招商,这是拍卖各环节当中比较复杂的一项工作。通常拍卖公司发布信息的渠道有媒体公告等多种方式,买家并不是越多越好,而是与拍卖品越“对路”越好。

所以,一个优秀的拍卖师对拍品应该有良好的把握能力。

拍卖师职业特质

一名优秀的拍卖师首先应该是一个沉着冷静的人,应该有良好的把握能力,在进入拍卖会之前,就应该能够预测哪些拍品会受到追捧,能够大致估算每件拍品的最大价值,甚至清楚每件拍品的潜在买家会是谁,能合理地把握整个拍卖会进行的速度与节奏,能够通过观察,洞悉场下潜在买家的心思。

拍卖师资格考试

拍卖师资格考试是依据《中华人民共和国拍卖法》的规定,纳入国家人事部全国专业技术人员资格系列,为准备从事主持拍卖活动的专业人员统一组织的面向全国的资格考试。通过拍卖师资格考试的合格人员可以获得《中华人民共和国拍卖师执业资格证书》并依法执业。

拍卖师考试报名

时间为每年四月份,考试时间在十月份,全国统一在北京,请关注中国拍卖行业协会网站。

拍卖师考试内容

拍卖师的“门槛”有多高呢?--在我国从事拍卖师工作,依据《拍卖法》的规定,一是具有高等院校专科以上学历和拍卖专业知识;二是在拍卖企业工作两年以上;三是品行良好,还有重要的一条就是必须通过中国拍卖协会统一组织的从业资格考试。

从业人员考试由当地省拍卖协会组织,于每年的5月和11月举行,主要考查的科目是《拍卖师培训教程》。通过考试符合条件的人员,需向所在地拍卖协会或直接向中国拍卖协会申请,经审批后,方能获得资格证书。获得资格证书的人员必须在拍卖行工作,否则其资格自动失效。从业一年以上,就可以携从业证及大专毕业证和拍卖单位证明,就可以报考。

拍卖师每年都得通过年检,同时还须接受中国拍卖协会40个小时的再培训,年检不合格以及不接受再培训者,将被吊销从业资格。据悉,2008年度我国通过年检的拍卖师和新增拍卖师已达8070名左右。

拍卖师执业条件

《中华人民共和国拍卖法》第十五条规定拍卖师应当具备下列条件:

(一)具有高等院校专科以上学历和拍卖专业知识;

(二)在拍卖企业工作两年以上;

(三)品行良好。

被开除公职或者吊销拍卖师资格证书未满五年的,或者因故意犯罪受过刑事处罚的,不得担任拍卖师。

第十六条规定拍卖师资格考核,由拍卖行业协会统一组织。经考核合格的,由拍卖行业协会发给拍卖师资格证书。

拍卖师注册管理机构

中国拍卖行业协会是拍卖师执业资格的注册管理机构。原国内贸易部、人事部对拍卖师执业资格的注册和使用情况有检查、监督的责任;已取得拍卖师执业资格的人员,每年应接受继续教育或业务培训,不断更新知识,以保持较高的专业水平;拍卖师执业资格注册有效期为一年。有效期满前一个月,持证人将拍卖师执业资格证书和相关证明寄到中国拍卖行业协会,办理注册登记手续。

拍卖师职业现状

随着拍卖业的迅速崛起,拍卖师队伍也在悄悄壮大。拍卖师已成为人们越来越熟悉、越来越令人羡慕的职业。由于众多投资者的关注,以及电子商务方式的引入,使我国的拍卖业进入高速发展期,区区千名拍卖师已无法满足市场的需求。

拍卖师现场图片

不仅是数量上难以满足需求,质量上也差强人意。--有些拍卖师由于对商品缺乏了解或出于某种目的,在对拍卖标的介绍中用语不标准,对竞买人产生误导;有些拍卖师心理素质不稳定,缺乏临场应变能力,在竞买热烈的时候不能很好主持拍卖,一旦遇到场面冷淡时往往沉不住气,穷于应付,不能主动活跃气氛,调动竞买者的积极性;有些拍卖师与竞买人串通,损害他人利益。

拍卖师主要职责是主持拍卖会,同时也会参加拍卖会的策划工作,以及制定拍卖营销策略。一个具有良好素质的拍卖师,在将所要拍卖物品进行优化组合之后,可以定出最佳报价路线,再加上对现场气氛的喧染,他们往往会使竞拍达到意想不到的效果。

拍卖师收入高低主要取决于所服务的拍卖行。当然拍卖师的收入也与自己的名望有关,因此拍卖师往往会通过多场成功的现场拍卖,来提升自身价值,以吸引拍卖客户的注意。在我国,拍卖师的最高收入在10万元左右,一般的拍卖师收入在4-7万元之间。当然在部分经营状况较差的拍卖行,拍卖师的收入会更低些。

上海市非营业性客车额度拍卖管理规定文件全文

第一条(目的和依据)

为加强本市机动车总量控制,规范非营业性客车额度管理,根据《上海市道路交通管理条例》,制定本规定。

第二条(定义)

本规定所称的非营业性客车额度(以下简称“客车额度”),是指通过拍卖方式取得,允许在本市中心城区通行的个人自用、单位公务等之需的非营业性客车上牌指标,包括个人客车额度和单位客车额度。

第三条(管理部门及职责)

市机动车额度管理联席会议(以下简称“联席会议”)负责本市客车额度管理协调工作。其主要职责是:根据本市经济社会发展要求,结合城市综合交通发展规划、道路交通状况、环境承受能力等因素,提出每年本市新增客车额度总量;根据客车额度拍卖情况和管理需求,调整完善本市客车额度拍卖管理办法和额度管理相关措施。

联席会议下设额度管理办公室,设在市交通委,负责落实经市政府批准的相关事项和联席会议决定的事项。其主要职责是:

(一)负责客车额度管理日常工作;

(二)对涉及客车额度管理的重大问题提出对策建议,报联席会议审议决策;

(三)与市公安车管部门、市国税车购税征收部门合署办公,开展机动车额度证明审查和收缴工作;

(四)推进机动车额度管理信息化工作,为额度审查、相关部门信息共享和高效管理提供必要基础。

联席会议成员单位按照规定职责,做好额度管理相关工作。

第四条(额度拍卖范围)

下列额度纳入拍卖范围:

(一)新增客车额度;

(二)个人和单位委托的沪A、沪B号牌摩托车转换客车的在用额度(下称“摩转汽额度”);

(三)个人和单位委托的在用客车额度。

第五条(额度拍卖数量确定)

额度管理办公室根据本市客车额度每年新增总量及相关情况,确定每次拍卖的客车额度投放数量。

第六条(拍卖机构)

客车额度拍卖,必须委托有资质的拍卖机构进行。

受托拍卖机构组织拍卖客车额度,应当严格按照国家有关规定,制定具体的拍卖程序和方法,并在拍卖日7天前,发布拍卖公告,公告内容包括客车额度投放数量和拍卖时间、地点、方式及注意事项等。

第七条(竞买人资格)

个人客车额度竞买人,是指持有有效身份证明、本市居住证明(不含《临时居住证》)和机动车驾驶证的具有完全民事行为能力的自然人。个人客车额度竞买人通过拍卖获得客车额度后3年内,不得再次登记参加拍卖。

单位客车额度竞买人,是指持有有效《组织机构代码证》,在本市注册登记的企业、外商投资企业、外国驻沪机构等单位,以及持有有效《上海市购买专项控制商品审批通知单》和《组织机构代码证》的本市机关、事业、社会团体等单位。

第八条(拍卖方式)

个人客车额度与单位客车额度分场、定期拍卖。个人客车额度拍卖采用无底价方式,单位客车额度拍卖采用有底价方式,底价为同月个人客车额度拍卖成交均价。拍卖通过网络、电话等进行。

第九条(拍卖监管)

市公安部门应当加强对拍卖系统的网络、电话运行状况的实时监控,维护正常的拍卖秩序。公证部门应当对拍卖工作进行监督。

额度管理办公室应当会同拍卖机构制订应急预案,并在出现突发情况时,按照程序启动应急预案。

第十条(竞买成交)

竞买人应当遵守额度拍卖公告内容,按照规定程序进行竞买。严禁串通操纵价格、干扰拍卖系统等扰乱市场秩序的行为。

竞买人竞买成交并按照规定付清全部款项后,即可获得付款凭证和额度证明。逾期未付款的,视为放弃客车额度。

摩转汽额度及在用客车额度的拍卖价款,由受托拍卖机构向其委托者按照规定标准支付。

第十一条(额度证明)

客车额度证明根据每次投放数量等量印制,并委托拍卖机构向客车额度买受人发放。

客车额度证明由额度管理办公室负责监制和保存。

客车额度证明有效期为6个月。

严禁伪造、涂改、转让客车额度证明。

额度审查中收缴的额度证明等相关材料在销毁时,应当进行登记。

第十二条(额度审查)

市国税车购税征收部门在车主缴纳车购税后,应当将完税证明交由额度管理办公室,由其对车主应当提供的额度证明等相关材料进行审查。对审查无异议的,在完税证明上标注确认;对应当提供额度证明等相关材料而未交验的,保留完税证明。

对无需缴纳车购税的二手车或旧车,额度管理办公室也应当对车主的额度证明等相关材料进行审查。对审查无异议的,在相关证明上标注确认。

市公安车管部门应当根据完税证明或相关证明上额度管理办公室的有效审查内容,进行机动车登记。

市商务部门应当对二手车交易行为进行监管。

第十三条(限制条件)

额度证明使用人应当与购车发票上的车主名称一致。

个人客车额度限用于不超过9座的生活性小型客车。

个人和单位客车额度自启用之日起3年内不得转让。

第十四条(额度管理)

逐步推进新增客车额度和在用客车额度纳入统一管理,具体办法另行制定。

第十五条(资金收支)

市财政部门按照有关规定,负责客车额度拍卖收入的收支管理。相关部门按照各自管理职责和信息公开有关规定,对外发布拍卖收入和使用情况。

第十六条(告知义务)

车辆经销单位应当在经营场所明示本规定的有关内容,并在与购车人签订购销合同时,予以书面提示。

上海市非营业性客车额度拍卖管理规定施行日期

本规定自2014年7月25日起施行。但办理2014年7月个人客车额度拍卖登记手续的,执行本规定。

2013年12月24日市政府印发的《上海市非营业性客车额度拍卖管理规定》(沪府发〔2013〕92号)同时废止。

竞拍词语释义

【词语】:竞拍

【注音】:jìng pāi【释义】:1、指拍卖:竞拍活动。有具体的竞拍,也有当下流行网上的竞拍购物。

竞拍业务流程

竞拍业务的一般程序可分为三个阶段:

竞拍准备阶段

货主把货物运到拍卖地点→委托拍卖行进行挑选和分批→拍卖行编印目录并招揽买主。参加拍卖的买主可以在规定的时间内到仓库查看货物→了解商品品质→拟定自己的出价标准,做好拍卖前的准备工作。拍卖行一般还提供各种书面资料,进行宣传以扩大影响。

竞拍正式竞拍

正式拍卖是在规定的时间和地点,按照拍卖目录规定的次序逐笔喊价成交。拍卖过程中,买主在正式拍卖的每一次叫价,都相当于一项发盘,当另一竞买者报出更高价格时,该发盘即行失效。拍卖主持人以击槌的方式代表卖主表示接受后,交易即告达成.

竞拍成交与交货

拍卖成交后,买主即在成交确认书上签字,拍卖行分别向委托人和买主收取一定比例的佣金,佣金一般不超过成交价的5%。买主通常以现汇支付货款,并在规定的期限内按仓库交货条件到指定仓库提货。由于拍卖前买主可事先看货,所以,事后的索赔现象较少。但如果货物确有瑕疵,或拍卖人、委托人不能保证其真伪的,必须事先声明,否则,拍卖人要负担保责任。

拍卖在日常生活中非常常见,在金融类使用较多,在公共场所从.......元起价,价高者得.

拍卖,也是指国家行政机关在处置国有资产时,按照《拍卖法》对国有资产以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权转让给最高应价者的买卖方式。

竞拍发展历程

人类历史上最早的拍卖行为,见诸于文字记载的是古希腊历史学家希罗多德在其所著的《历史》一书中对古巴比伦(公元前1894--前709年)拍卖新娘的一段描述。所谓“拍卖新娘”,是以适婚女子为拍卖标的的一种拍卖活动,将女子按美丽、健康程度顺序先后拍卖,让出价最高的男子中标,成为新郎。

古巴比伦、古希腊、古埃及的拍卖是世界拍卖史上的第一个里程碑。其特点:历史悠久,时间跨度长,首尾延续了大约千年左右。

罗马共和时期(公元前510-前27年)的拍卖已经得到空前发展,在保留奴隶拍卖的基础上,出现了战利品拍卖和商品拍卖。

罗马时期的拍卖是世界拍卖史上的第二个里程碑,首尾也延续了约千年左右的时间。这时,拍卖内容丰富,拍卖标的广泛。罗马时期的拍卖是人类历史上拍卖业发展过程中的第一个高峰,为近现代拍奠定了基础,确立了模式,堪称近现代拍卖的源泉和鼻祖。

拍卖业萌芽于古代罗马,但正式形成却是在17、18世纪的近代欧洲。1660年11月,英国出现旧船、废船拍卖;1689年2月又有绘画及手稿拍卖;1739年首次拍卖房地产等。近代欧洲拍卖是世界拍卖史上的第三个里程碑,并因此出现了人类历史上拍卖业发展过程的又一高峰。其主要表现为:

1、拍卖机构大量出现。1744年和1766年,当今世界上两大拍卖行------苏富比和佳士得,分别在伦敦成立。当时伦敦已有60多家大大小小的拍卖行,拍卖业十分红火。1744年3月,苏富比举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留的数百本书籍,拍卖成交额826英镑.1766年12月,佳士得举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留物89件,拍卖成效额176英镑.在两大拍卖行成立前后,一些目前在世界上享有盛名的拍卖行相继问世。

2、拍卖市场初步形成。欧美国家的拍卖业开始兴旺起来。从英国伦敦到德国汉堡,从奥地利维也纳到美国费城,功能齐全的新型拍卖行大量露面。荷兰以拍卖农副产品见长,英国以拍卖艺术品、马匹、羊毛、茶叶见长;美国则主要拍卖欧洲的生产资料等。

3、拍卖法规逐渐完善。1677年,英国《禁止欺诈法》中已含有拍卖条款:“拍卖商可代表卖方和买方签署经双方要求或为顾及双方利益而设立的任何合同,以便合同之履行。这类合同涉及土地或商品拍卖标的之价值,当在10英镑以上。”1845年,英国出台《货物买卖法》;1867年实施《土地拍卖法》;1893年又在《货物买卖法》中设立拍卖条款。1901年美国在《统一商法》中明确设立拍卖条款。

竞拍常用术语

拍卖当事人拍卖当事人包括:拍卖人、委托人、竞买人、买受人。

拍卖人依照《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。

委托人委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织。

竞买人参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。

买受人以最高应价购得拍卖标的的竞买人。“竞买人”、“买受人”有时亦统称买家。

拍卖标的委托人委托拍卖人以拍卖方式出售的其所有或依法可以处分的物品或者财产权利。

应计费用拍卖人对保险、图录刊登、包装运输、文物火漆、鉴定估价等酌情向委托人和买受人双方收取的相应费用。

成交价又称“落槌价”,指拍卖会上拍卖师落槌决定拍卖标的售予某一买受人的价格。

参考价又称“估价”,指拍卖人印制的拍卖图录上对每件拍卖标的的明示价格。该价格由拍卖人决定,不属最后确定之售价。

拍卖底价又称“保留价”,指拍卖人与委托人对其委托的拍卖标的的共同商定,并在委托书上标明的最低出售价格。 “拍定物”指已拍卖成交的拍卖标的。

佣金又称“代理费”,指拍卖人根据有关法律法规的规定,在成交后向委托人、买受人收取的服务费用。

拍卖收益指拍卖人在拍卖成交后支付给委托人的出售拍卖标的的款项净额,即成交价扣除佣金及委托人应付应计费用后的余额。

拍卖的好处它通过一个卖方(拍卖机构)与多个买方(竞买人)进行现场交易,使不同的买方围绕同一物品或财产权利竞相出高价从而在拍卖竞价中去发现其真实价格和稀缺程度,避免交易的主观随意性,更直接地反映市场需求,最终实现商品的最大价值。

竞拍网购用语

简介

网上竞拍的一种新方式。

竞拍,对广大网友来说即陌生又熟悉。她是一种新奇的网购新模式,与传统购物网站不同的是,所有商品0元起出售竞拍,想要参与竞拍,消费者需要购买出价拍币,每一次喊价都需要约1-100点约1元,商品售价增加约1分钱,如果10秒或者一定的时间内没有再加价者,那么商品就将出售给最后一位出价的竞拍者。之后,中国电商们又做了诸多改进和根据国情的完善。比如京拍没拍到产品,之前消耗的点数可以不浪费,补完剩余差价即可直接保价购买,最大程度的避免了用户的损失。拍豆币除了可以购买外,也有很多免费赠送获取渠道和免费竞拍区供网友参与选择等等。

拍到了可以低价获得,拍不到那就保价购买,因为没有什么风险,这样的模式对广大网友具备很大的诱惑性。因此国内的竞拍网站获得了长足发展。

竞拍竞拍技巧

竞拍硬件好,才是硬道理

首先,确保你的电脑配置和网速在众多买家中处于先进水平,没法达到顶级,至少也得中上。如果你的电脑指标不合格,赶紧先奔电脑城升个级吧。同时,尽量使用更快速的浏览器,如火狐,Maxthon等等,尽管不同浏览器带来的速度差别如刘翔、罗伯斯之间0.01秒的差距一样微乎其微,但这0.01秒就是胜负的分界,一点都不能含糊!

竞拍争分夺秒

做为一个合格的秒抢达人,时间都是以秒为单位的,不要忽略鼠标滑轮转动的一瞬间,说不定就是这一瞬间,一眨眼的时间里,你就会与宝贝失之交臂哦。

竞拍准备充分

一个秒杀达人的时间观,绝非是以秒为最小计时单位的。一次鼠标滑轮的转动、一次眨眼,0.1秒,0.01秒的微妙差距,都可能与产品失之交臂。 充分的准备工作是防止临阵掉链子的有效方法。

首先,看准想要得到的宝贝,记下确切的开始时间,怕忘记的话可以校好你的闹钟提醒,最好早于半个小时登入淘宝网。

开拍前确认自己处于登陆状态,有充裕的余额,可别忘了每件宝贝除了产品价格之外,可能还要另加运费

竞拍秒杀之前的练习秒杀之前的练习

如果你是第一次网购,或者对于网购不是很熟悉的话,建议你在秒杀之前,先进行模拟演习,练习的过程中,你会发现自己哪个环节比较欠缺,从而不断的协调手指和眼睛的协调性,这样,练习熟练之后,在秒杀的时候就得心应手啦。

传说中手起刀落的功夫是怎么来的?当然练出来的! 建议不太熟练的买家可以进行完整程序和分段式的模拟演习。分段式练习可以包括某个薄弱环节的加速训练,以及手指、眼睛的协调能力等等基本功。有条件者还可以用秒表计时,这样可以对各方面的缺陷有一个精准的估量,对于提高速度大有帮助。

竞拍探寻秒杀终极乐趣,调动最大潜能

什么是杀手的最高境界?庖丁解牛里说的是:全以神运,刀入牛身若“无厚入有间”而游刃有余。 秒杀的终极乐趣何在?据某位成功7次的“连环杀手”介绍,秒杀的快感在于过程,而非收获的结果,她已将秒杀看成是一种由刺激带来的精神快感和成就感。看来凡事都需要激情的支配,方能调动起最大的潜能,这话一点都没错。

竞拍其它注意事项

千万在秒抢之前,多看看网站的要求,有部分网站对参与者有资格要求。

最好在秒抢前,将正在下载的文件关闭,保证网络畅通,在秒杀,秒抢前5秒就进行点击,一般情况下计算机服务器和我们本地传输都有时间差,多数网络技术员会提前几秒就开始。

如正在秒杀的商品自己很喜欢,可将秒杀栏目发给多个好友一起参与,这样秒抢到的机会就大一些啦。

在秒杀前,调整好心态,免得没有秒抢到,砸坏本本电脑,更多的时候应将它视为一种购物游戏。

相信掌握了以上技巧之后,秒抢的时候一定会马到成功的。

竞拍网起源

竞拍模式最早兴起于一个国外的竞拍网站,这家网站在2005年慕尼黑创立,在2008年它进入到了美国,当年的收入就高达2900万美元。从此之后国内慢慢涌现出很多模仿者,不过在2010年的时候出现了几家很有势力的竞拍网站,这才使得竞拍网式逐步走入正轨。

竞拍网竞拍规则

1、登录竞拍网站购买用于竞拍商品的虚拟货币。各个竞拍网的拍币价格不一,多是一块钱1-100拍点。最初拍点都不给予提现,也不返还为现金。部分网站最近推出了保价竞拍、竞拍返点,最大可能的减小了用户的竞拍失败风险。

2、对心仪的商品,可以出价参与竞拍,基本都是从0起拍,每次上升的价格根据商品的价值都有个属性 。每出价一次,拍品上升一定的价格,并扣除用户一定量的拍点。每一个商品都有一个竞拍结束时间,当商品的竞拍结束时,最终出价的用户,即可获得该商品,获得商品的用户,不管之前拍了多少次(即使只拍了一次,扣了一个拍点),要以最后的价格作为购买商品的价格,还有加上快递费用。

3、每拍一次商品,商品上升的价格不会等于用户所付出的拍点价格。例如:1个拍点是1¥,商品当前价格是0¥,当用户竞拍该商品一次时,商品的价格不会升到1¥,而是1¥以下,比如0.1¥。这个是为了在商品的最终成交价格上体现竞价的优势。比如商品的市场价格是100¥,成交的时候被竞拍了100次,成交时显示的价格是:100*0.1=10¥(实际上是竞拍者们总共付出了100¥),最终得出结论:该商品的竞拍获得者,节省了(100-10)/100=90%。

4、保价购买。用户参与竞拍消耗的拍点,可以充抵补差价购买,这样失利的用户没有任何风险,这是竞拍网为了降低竞拍用户风险的一种方式,这样,用户既可以体验到低价竞拍的乐趣,又没有后顾之忧,这种方式现被国内的竞拍网广泛采用。

保价购买详细规则说明

用户参与保价购买的商品竞拍后,在竞拍过程中或是竞拍结束后,只要支付商品市场价与所耗付费拍点金额之间的差价就可以购买该商品。

例如一件1000元的商品,用户已经使用350颗付费拍点来参与了竞拍,但出于各种原因不想继续竞拍或是竞拍结束但您没有获胜,这时用户只需要支付差额1000-350=650元就可以购买该商品了。

竞拍网诚信问题

因为是新的经营方式,就好像一切新生事物,竞拍网遭受着一些各种各样的质疑,所有的质疑声音都围绕这个几个主题:我怎样才能拍到那个产品吗?是真的吗?我是否能够收到竞拍所得的产品?产品的质量是否能得到保证?售后服务怎样?等等一系列棘手的问题。我们通过采访目前国内做得比较好的竞拍网来了解他们是如何面对这些质疑的。

1)透明的竞拍

一个竞拍网站免受质疑的先决条件就是具有“透明,公正”的竞价环境。众多竞拍网站都在这个上面做出很多努力,比如,用户可以查询每个出价记录,可以得知出价者、出价次数,出价者的参与竞拍商品等。在竞拍过程中,网站也提供了一些对竞拍者有决定价值的参考数据,比如“竞拍用户出价IP地址”。这帮助了竞拍者做好决策,同时也提供了更透明、公正的竞价环境。

2)让竞拍者浮出水面

为了证明产品确实是被“普通人”竞拍走的,网站设立了历史竞拍专区,所有用户都可以查询任何竞拍成功商品的,同时为了让竞拍成功的拍友站出来网站还开设了“晒图区”这样一个让用户展示竞拍成果的专区。

网站为了让获胜者秀出自己的竞拍胜利品,对于一些没有晒图的用户他们甚至主动打电话和发站内短信给每位获胜者鼓励他们晒出宝贝,并且用户晒图还会额外获得一些奖励。

我们采访的竞拍网站。在采访中,市场总监和运营部门向我们述说了在网站的初期建设上非常不容易,投入很多资金和物力,很多时候看见很多商品甚至非常贵重的物品只被非常低廉的价格拍走,而收入不足以维持整个成本。整个巨大的开支这个时候是要投入更多的资本和担当更多的风险,这个时候也需要用户的理解和支持以及拍友对于他们的信任。

竞拍网竞拍技巧

参加竞拍网一般要求有好的电脑配置和网速这样才能更流畅的参加竞拍活动,不至于再关键时刻存在机子卡的问题,增加了竞拍成功的机会。

一般竞拍网站都采用倒计时制,也就是说在倒计时之内拍中即可得奖,所以一般应该采用滞后竞拍法竞拍,但是要注意的是因为网络延迟或者本地原因容易延时或停顿错误,所以最少不应该低于三秒钟,根据我以往竞拍胜利的经验要想赢得竞拍总结了几个经验:

1、储备一定数量的拍点(因为半路再充值肯定是不合适的)

2、滞后出价(但又充分考虑自己网速造成的延迟)

3、参考并分析以往竞拍的价格和时间(同样的商品成交价有一定的参考性)有些用户在竞拍时不注意观察场上的局面,导致竞拍结束后才发现原来自己消耗的拍币早已经超过了商品的一口价,早就可以0元补差价购买下此商品了。这种情况就是俗称的“点爆了”。所以,在参与竞拍时,一定要估算好竞拍获胜和补差价之间的平衡点,防止出现“点爆”的情况。

4、该出手时就出手,不盲目出手,也要出手果断不要犹豫

5、了解自己的个性:通常来说,价值越高的商品,在竞拍过程中就会消耗更多的拍币、需要投入更多的技巧和耐心。如果你是一个缺乏耐心的人,那么在参与竞拍前你就应该做好中途放弃的心理准备,因为一个商品的竞拍时间到底会持续多长谁也说不准。很可能一个飞利浦剃须刀持续了5、6个小时,而另一个飞利浦剃须刀只持续了几分钟而已,每一个商品的竞拍情况都各不相同。

6、分析低价商品的竞拍属性: 有些低价值的商品,并不意味着就一定会低价值成交。例如鼠标键盘等小件商品,居然可以拍到让超过10个甚至20个用户补差价的价格。当然,最后竞拍获胜的用户成交价也是相当地高。所以,一定要分析低价商品的竞拍属性,不要误以为只要是小件商品就一定会低价成交。如果低价商品的竞拍属性中有补差购买或竞拍返币的属性,可以有效的降低竞拍的损失。

竞拍不买规则解读

一、竞拍不买针对哪类商品?

此条款中竞拍不买的商品是指卖家以拍卖方式发布的商品。

二、因竞拍不买被扣12分后对买家会有什么影响?

因竞拍不买被扣12分的,会被限制购买商品12天。

三、买家如何向卖家做出赔偿?卖家在哪里可以看到买家的赔偿金?

淘宝会将拍卖流程中最终冻结的拍卖保证金赔偿给卖家,卖家可以在自己的支付宝账户中查收赔偿金。

竞拍成功不买的买家,淘宝会冻结其支付宝账户中的保证金60天。在此期间,买家可以申诉。60天后买家不申诉,或申诉不成功,则将冻结的保证金赔偿给卖家。

四、为什么对买家竞拍不买行为进行处罚?

买家竞拍不买会导致卖家商品需要重新发布,不论从时间还是操作上来说,都会影响卖家对出售商品的信心,同时对其他竞拍者也会存在不公平性。

五、拍卖保证金在什么时候冻结?

拍卖保证金由买家第一次出价竞拍时由系统自动冻结于买家支付宝账户。

六、拍卖保证金在什么时候解冻?

针对竞拍不买的买家,保证金的冻结期限是自拍卖结束之日起满60日。在冻结期间,买家可以提出申诉。如在该期限内,买家不申诉,或申诉不成功,则由系统将拍卖流程中最终冻结的拍卖保证金自动划扣给卖家。

秒杀竞拍英文

Spike auction

秒杀竞拍秒杀

所谓“秒杀”,就是网络卖家发布一些超低价格的商品,所有买家在同一时间正点网上抢购的一种销售方式。由于商品价格低廉,往往一上架就被抢购一空,有时只用一秒钟。目前,在淘宝等大型购物网站中,“秒杀店”的发展可谓迅猛。网购“秒杀”从无到有、从有到强不过三个月时间。近来,联想、飞利浦、惠普等众多名牌产品也在淘宝网推出“秒杀”,一些价格不菲的电脑只需一元,“秒杀”更是让网购一族为之疯狂。

秒杀竞拍秒杀竞拍消费提醒

应看清产品是否值得抢购

秒杀在几个月的时间内,迅速成为各大购物网站的流行词汇。淘宝网首席财务官张勇对此表示,网销进程的加速,实现了从工厂到消费者的直接通道,压缩了渠道成本,消费者获得更便宜价格的同时,企业也获得了更高的利润。

虽然“秒杀”可以让买家用低价买到较高档的商品,但业内人士提醒消费者,参与“秒杀”不仅仅要手快,还需看清楚产品是不是值得去抢购,不要帮助商家造势,购买一堆自己并不需要的商品。尽管有时候推出的商品非常便宜,但质量确实不是很好。

娱乐竞拍娱乐竞拍

又名“网络竞拍”。风靡全球的新型“网购”模式,09年在中国形成完善的系统体系。

网络拍卖组织构成

关于网络拍卖的主体,大多数观点认为它大致分为以下三种:

1.拍卖公司

拍卖公司的网站一般用于宣传和发布信息,属于销售型网站。

2.拍卖公司和网络公司或其他公司相联合

两者都属于拍卖公司未实现其现实空间(实际生活)中既有业务而在网络空间上的延伸。

3.网络公司

网络公司在网络拍卖中提供交易平台服务和交易程序,为众多买家和卖家构筑了一个网络交易市场(Net-markets),由卖方和买方进行网络拍卖,其本身并不介入买卖双方的交易。这类网络公司在我国以易趣网,淘宝网为首要代表。网站仅提供用户物色交易对象,就货物和服务的交易进行协商,以及获取各类与贸易相关的服务的交易地点。

网站不能控制交易所涉及的物品的质量,安全或合法性,商贸信息的真实性或准确性,以及交易方履行其在贸易协议项下的各项义务的能力。网站并不作为买价家是卖家的身份参与买卖行为的本身,它只提醒用户应该通过自己的谨慎判断确定登录物品及相关信息的真实性,合法性和有效性。

网络拍卖技术要求

网络拍卖的规则

一是在拍卖师主持下,通过规范的网络系统竞价,使远程与现场同样履行了《拍卖法》的法定程序,做到了合法合规。

二是严格遵循公开、公平、公正、诚实信用原则,拍卖前组织竞买人查验标的、交纳保证金及办理竞买登记,在竞价中特别增加了竞买人的价格确认和竞买延时等环节,充分保护了竞买人权益。

三是有效地抑制了拍卖中的恶意串通,净化了市场,保障了委托人权益。

四是突破了地域和时间限制,提高了交易效率,降低了拍卖成本。

五是通过网络管理,准确地记录了拍卖活动的全过程,为监管部门提供了准确的监管依据。

网络拍卖操作方法

首先,网络拍卖通常有两种形式来实现,一个是现场与网络在线的同时竞拍,目前由江苏拍房网络科技有限公司开发的网络平台已经能实现,并在多省推广使用;另一个就是单纯网络上的多标的同时挂牌倒计时拍卖。后者我们通常已经有所认知,这种方式淘宝拍卖已经运用的很好。

这种方式的技术要求要相对低一些,优点是可以不受拍卖持续时间的严格限制,可以自主设定,实际上就延长了拍品展示和竞拍的时间,能够有更大空间来提高实际成交价。而前一种拍卖方式对技术和流程的要求更高一些,这也更加倾向于司法拍卖的严格程序和大宗货物、珍贵艺术品、古董等标的的拍卖。

因为这种拍卖方式最大限度的保留了严格的流程和手续,同时同步进行现场拍卖会的在线直播,兼顾了传统拍卖与网络优势的结合。并且这种方式更有利于司法监管和规范化执行,这对整个传统行业内的推广改革真正起到推动和借鉴的作用。

其次,网络拍卖同时要求了后台管理的精细化与规范化,也隐性的要求普通竞拍人的客户端操作简便,稳定流畅。前者要求这个拍卖系统的功能模块清晰,操作性强,操作记录、音视频资料、出价等拍卖信息、成交记录、相关手续文档等规范化信息实现清晰的分类管理和存档。

后者要求出价信息、拍卖会的音视频信息等信息传输信息能够尽量少的占用带宽,保障在线竞拍人客户端的最少资源占用,保证整个竞拍过程的稳定流畅和顺利进行。

此外,网络拍卖本身按照操作主体来说还分为平台共用和企业自用。前者如中拍协的网络拍卖平台,可以提供给会员单位进行网络拍卖。这种形式,以一种类似于第三方平台的形式,一方面节约资源,另一方面也保障的刚好的技术服务和信用等级。后者的形式最近也很快的发展起来,实际上拍卖公司的在线网络竞拍在国外已经发展的很成熟了。这种方式使企业在公众面前建立起一个强大规范的企业形象,同时为拍卖标的吸引了更多关注,网络竞拍人则以一种低调的形式和操作去拍得标的,这在艺术品市场更加突出。

而且,网络拍卖也要求硬件的基础保障。对于服务器的稳定要求,包括服务器提供方的资质,技术水平,处理突发时间的容灾减灾能力,以及服务器本身的硬件配置。服务器网卡和接入光纤的带宽也是影响客户端稳定流畅的重要标准。

最后,对于真正实现网络拍卖的功能要求来说,一支专业的技术团队,才是起到最大作用的背后力量。对于整套系统框架的设计,功能模块的实现,信息传输的优化,以及对整个拍卖流程和细节的关注,等等这些都是保障网络拍卖稳定流畅和规范安全的强有力保障。

网络拍卖主要特点

作为电子商务的形式之一,业界认为网上拍卖的主要优势是:网络交易平台的便捷性和公众参与度。电子商务观察员鲁振旺认为,网上竞拍的优势便是利用互联网平台将拍卖变成了平民交易。无论是谁,无论在哪里,只要可以上网就可以参与竞拍,省去了时刻关注拍品价格的麻烦,也节约了时间、交通、住宿等诸多成本。网上拍卖毕竟兴起不久,国人的传统观念也未得到完全改善,如eBay做得出色的一块是二手货交易,也就是个人闲置物品处理,但是到目前为止,国内在这一块还没有发展起来。此外,针对价格昂贵的艺术品等,没有看见实物就在网上交易始终有些放心不下,这也是阻碍国内网上拍卖业务发展的原因之一。

网络拍卖发展状况

2012年中国网络拍卖行业发展概况

自2010年拍卖行业网络拍卖的应用开始起步以来,经过2011年的尝试,2012年拍卖行业主导的网络拍卖活动及有关建设取得快速发展。

实际使用持续扩大

截至2012年底,全国共有656家企业申请中拍协网络拍卖平台的应用,举行正式网络拍卖会1192场,成交标的1643件,总成交额11.4亿多元。在业务开拓上,不乏有浙江嘉兴、山东济南、天津、甘肃兰州等地的一些拍卖企业开始积极运用网络拍卖技术进行排污权拍卖、农产品拍卖,以及海关罚没物资、国有建设用地使用权等拍卖活动,这些活动受到了国家环保、商务、海关等部门的认可,取得了明显的社会效益和经济效益。

电子拍卖电子拍卖

英文:Electronic auction

电子拍卖是指供应商(包括承包商、服务提供商等)通过网络或通讯手段为无价却可定量的、涉及估价标准的招标要素所展示的新价格或新价值,或两者兼有,导致投标的轮次性过程。

电子拍卖电子拍卖的内涵

电子拍卖是传统拍卖形式在线实现。卖方可以借助网上拍卖平台运用多媒体技术来展示自己的商品,这样就可以免除传统拍卖中实物的移动;竞拍方也可以借助网络,足不出户进行网上竞拍。该方式的驱动者是传统的拍卖中间商和平台服务提供商(PSP)。

通常,电子拍卖是和电子签约、电子支付整合应用的。一般,在进行电子拍卖前,拍卖方会在网上发布拍卖品的详细信息和拍卖规则,必要时可通过多媒体展示拍卖品;在某些情况下,会要求有意竞拍者预先报名,并对竞拍者的资格进行审查,这些程序也是通过网络进行的。拍卖正式开始后,竞拍者在网上进行竞拍。

电子拍卖电子拍卖系统应具有的特性

1、竞拍者的匿名性:即使在拍卖结果公开后,包括可信权威机构的任何人都不能获知竞拍失败人的身份及其投标出价;

2、不可抵赖性:获胜竞拍者不能否认其已经提交的最高出价,而且可以确切地获得的获胜竞拍者身份。

3、公开验证性:任何人都能公开验证获胜竞胜者有效性,并能验证获得获胜竞拍者是所有竞拍者中的最高出价方。

4、不可欺骗性:任何人都不能伪装某个已注册的竞拍者进行竞价;

5、协议健壮性:即使竞拍者提交一个无效的投标,拍卖过程也不会受到影响;

6、拍卖的效率:在英式电子拍卖中拍卖的效率是非常重要的,因为竞拍者不断地实时地出价,因此英式电子拍卖协议主要是提高拍卖的效率,拍卖过程的验证投标书及撤消竞拍者的计算量和通信量应适合实际使用。

电子拍卖电子拍卖的形式

电子拍卖主要有以下三种形式:

1.英式拍卖,是最普遍的一种交易形式。用户竞出他们乐意出的最高价,交易期限一到,交易也同时停止,物品将卖给出价最高者。

2.最高价秘密投标,买主在竞拍开始后将标书密封形式投标,在卖家宣布投标结束后打开标书,由出价最高者成交。

3.最二高价秘密投标,也是一种密封投标方式,不同之处在于最高出价者是以第二最高出价者所出价格买走交易品。

网上拍卖基本信息

《网上拍卖》

版 次:1

字 数:158000

印刷时间:2004-9-1

纸 张:胶版纸

I S B N:9787115124036

网上拍卖内容提要

本书是一本专门针对网上拍卖的既通俗易懂又富含专业知识的书籍,它能够为广大的拍卖爱好者从事网上拍卖活动提供很好的指导,同时又为拍卖网站的管理者和投资者提供了一个了解网上拍卖行业整体情况的指南。本书回顾了传统拍卖和网上拍卖的历史,介绍了拍卖网站采用的各种拍卖方式的规则,比较了各种拍卖网站之间的异同。在此基础上,分析了不同类型的网站适合采用的业务类型和业务模式,指出了挑选最好的拍卖网站的方法。另外还对整个网上拍卖业各方面的情况做了介绍。本书堪称是一本网上拍卖的工具书。

电子拍卖系统拍卖

拍卖也称竞买,商业中的一种买卖方式,卖方把商品卖给出价最高的人。拍卖必须要有二个以上的买主,要有竞争,价高者得,没有这三个条件的不能称为拍卖。

《中华人民共和国拍卖法》定义:“以公开竞价的方式,将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。

在商品交易中,拍卖能够保证交易的公平、公正。

电子拍卖系统电子拍卖系统

通过电子技术以及网络技术,把传统的人工拍卖的方式,设计开发为电子竞价系统和网络竞价系统。用硬件和网络代替拍卖师来主导拍卖。除了模拟竞价拍卖的操作过程,还包括了拍卖前后的信息管理,成交管理,竞价参与者管理,统计等各种功能。

电子拍卖系统系统主要功能

系统一般一概具有一下核心功能:

1、竞价交易

2、竞价信息发布

3、竞价规则设置

4、竞买者管理

5、财务管理

6、成交公告

7、系统管理

电子拍卖系统与传统拍卖比较

具有网络远程竞价,可以不受天气等自然条件限制。

不受拍卖师自身情况限制;

交易费用比较低。

中国拍卖信息网中国拍卖信息网的服务标准

*1 细心、耐心和责任心==》架起与客户沟通之桥。

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邮票拍卖简介

依我国《拍卖法》第三条的规定,所谓拍卖,是指以公开竞价的形式,将特定的物品或者财产权利(统称拍卖物)转让给最高应价者的买卖方式。拍卖具有以下主要法律特征:

1、拍卖是以公开竞价的形式买卖物品或者财产权利

所谓公开竞价,指买卖活动公开进行,公民、法人和其他组织自愿参加,参加竞购拍卖标的的人在拍卖现场根据拍卖师的叫价,决定是否应价,其他竞买人应价时,可以高于其他人的应价再次出价,更高的应价自然取代较低的应价,当某人的应价经拍卖师三次叫价再无人竞价时,拍卖师以落槌或者以其他公开表示买定的方式确定拍卖成立。

2、拍卖是将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式

在拍卖这种买卖活动中,委托人和拍卖人都希望以可能达到的最高价格卖出一件物品或者一项财产权利,因此,只要竞买人具备法律规定的条件,哪个竞买人出价最高,拍卖的物品或者财产权利就卖给这个应价者。

3、拍卖行业具有中介服务性质

拍卖行不同贸易公司,它本身不买卖任何商品,只是接受他人委托拍卖物品或财产权利,为委托方与竞买方提供服务。

4、拍卖有多方当事人,包括拍卖人、委托人、竞买人、买受人。

邮票拍卖形式

邮票拍卖有3种形式:

邮票拍卖现场拍卖

就是邮票拍卖公司在规定时间和地点,按照一定的章程和规则,将邮票公开展示,进行邮票拍卖活动。

邮票拍卖通讯拍卖

就是举办邮票拍卖的个人或公司,编制邮票拍卖目录和规定时间;通过邮寄或电子邮件给集邮爱好者;拍买邮票的人,可以采用3种方法进行拍买活动:1、把需要的邮品按规定要求和时间,填写拍买单,回寄给邮票拍卖人;2、通过电话告知拍买邮票清单;3、通过电子邮件告知拍买清单。

邮票拍卖网络拍卖

随着电子技术和互联网技术的飞速发展,通过互联网技术对邮票进行拍卖竞价的方式已经深入到集邮界。

网络拍卖的基本原则是属于定时拍卖。即按照“价格优先,时间优先”的成交原则。“价格优先”即拍卖出价最高者成交;“时间优先”表示同样价格的情况下,以在网络上出价时间在先者为准,而最接近竞价截止时间之前的价格为成交价。

网络拍卖主要采用英特网进行,可以采用有线或者是无线上网的方式进行拍卖竞价。

邮票拍卖竞价方式

邮票拍卖增价拍卖

这是最常见的一种拍卖方式。拍卖时,由拍卖人宣布预定的最低价,然后竟买者相继出价竞购。拍卖公司可规定每次加价的金额限度。至某一价格,经拍卖人三次提示而无人加价时,则为最高价,由拍卖人击槌表示成交。按拍卖章程规定,在拍卖人落样前,叫价人可以撤销出价;如果货主与拍卖人事先商定了最低限价,而竟买人的叫价低于该价,拍卖人可终止拍卖。

邮票拍卖减价拍卖

又称荷兰式拍卖,源于世界上最大的荷兰花卉拍卖市场,由拍卖人先开出最高价格,然后渐次降低价格,直到有人表示接受,即达成交易。这种拍卖方式买主之间无反复竞价的过程,且买主一旦表示接受,不能再行撤销。由于减价拍卖成交迅速,特别适合于数量大,批次多的鲜活商品。

邮票拍卖密封递价拍卖

又称招标式拍卖。由买主在规定的时间内将密封的报价单(也称标书)递交拍卖人,由拍卖人选择买主。这种拍卖方式,和上述两种方式相比较,有以下两个特点:一是除价格条件外,还可能有其他交易条件需要考虑:二是可以采取公开开标方式,也可以采取不公开开标方式。拍卖大型设施或数量较大的库存物资或政府罚没物资时,可能采用这种方式。邮票拍卖很少采用这种方式进行拍卖活动。

自由竞价传统拍卖

传统拍卖方式是指在拍卖过程中,拍卖人宣布商品的起叫价及最低加幅价,竞买人以起叫价为起点,由低至高竞相加价,最后产生最高应价者,拍卖人以公开表示成交的方式宣告成交(通常为击槌、槌又分为长柄槌和指间夹槌,但事先宣告的其他方式也可,如击掌或按钮亮灯等)。

荷兰式拍卖竞价

减价式拍卖通常从非常高的价格开始,高的程度有时没有人竞价,这时,价格就以事先确定的数量下降,直到有竞买人愿意接受为止。荷兰式拍卖

在减价式拍卖中,第一个实际的竞价常常是最后的竞价。那么,从何谈起这里有竞买人之间激烈的竞争呢?这里确实有竞争是毋庸置疑的,虽然仅仅只有一个竞价,但是这个仅有的竞价是对预期的一种直接反应,如果自己不出价,那么别人就会出价从而失去物品。

然而,在大部分减价式拍卖中,实际上有许多竞价。因为减价式拍卖经常用于拍卖品具有多样品质的场合,如质量上的不同、第一个出价最高的竞买人可以买走全部物品,但往往只以最高价买走这些物品中最好的,然后拍卖继续,价格下降,当另有竞买人愿意接受竞价,他也有同样的选择,也是买走余下中最好的,然后拍卖又继续。在这种情况下,虽然竞买人大部分时间都沉默不语,但是在竞买者之间确实存在持续的竞争。

例:

卖家有100朵鲜花,必须在一天内卖完,否则花就谢了。首先,卖家设定最高价为每朵100元,每两个小时降价10元。拍卖开始后没有人竞价。过了两个小时,降到每朵90元时,有个竞买人竞价。如果他买100朵,则拍卖到此结束,此竞买人成为买受人,100朵鲜花以每朵90元成交。如果他只买70朵,那么剩下的30朵继续拍卖。如果一天过去了,不再有人竞价,那么拍卖的结果是唯一的竞买人成为买受人,以每朵90元的成交价买走70朵花。但是,如果过了两小时又有人来竞买剩下的30朵花,而价格为每朵80元。这时结束拍卖,两个竞买人都成为买受人,都以每朵80元的价格成交。

荷兰式拍卖拍卖方式

减价拍卖皆为卖方叫价拍卖,又叫无声拍卖,可分为两种类型。

荷兰式拍卖人工式

人工式无声拍卖:是早期的传统减价拍卖形式,是先由拍卖师当众报出最高价格,然后由投买人据此逐一应价。凡遇无人应价的价位,拍卖师由此递减报出新的价位,逐次降价,过程一直持续到有人购买为止;凡遇两个以上应价的价位,拍卖师应由此递增报出新价,即立即转入增价拍卖形式,竞相加价过程一直持续到无人再加为止。

荷兰式拍卖表盘式

表盘式无声拍卖:也是荷兰人发明的,是现代化的减价拍卖形式。即指先由拍卖师当众报出最高价格,用电子拍卖钟上的相应刻度显示出来,然后再由投买人按动电钮逐一应价,凡无人应价时,则拍卖钟指针逆时旋转,表示递减降价,直到有人按动电钮使其停转表示购买为止。凡遇两个以上应价时,则拍卖钟指针顺时旋转,表示递增加价,直到剩下最后一人按钮使其停止。在此,电子拍卖钟取代木制拍卖槌作为成交工具。

荷兰式拍卖特点优势

相较于增价式拍卖,减价式拍卖也有其突出的特点与优势。

大多情况下,减价拍卖带有明显的混合性,即将增价和减价拍卖相互衔接,交替进行,有人称之为“混合拍卖,或“荷兰式拍卖”。有两种实际可能:一种情况是在减价拍卖出现两个以上应价人时,立即转入增价拍卖;另一种情况是,首先按增价方式拍卖,但第一轮产生的最高出价者并非拍定人,他还需再出价一次,如果第二轮其出价降低,则意味头次出价无效,拍卖师不得接受,于是转入减价拍卖程序。实践证明,此拍卖法繁琐费时,大多数国家已经将其废除了。

减价拍卖最大的优点在于:成交过程特别迅速,尤其是使用表盘式无声拍卖方式,使拍卖过程机械化、电子化,使交易速度大大加快。但是,叫价递减过程往往导致竞买人坐等观望,企盼价格不断减低,因而现场竞争气氛不够热烈。

国有资产产权拍卖国有资产产权拍卖是的形式

1.国有小型企业的整体性拍卖

国有小型企业的整体性拍卖,是指国家根据经济发展和重新配置国有资产存量的要求,在产权交易市场中,由受国家委托的拍卖机构向非国有企业或个人出售甲有小型企业的整体产权的行为。它矗典型的特征是国有小型企业的最终所有权会改变,拍卖的主体是国家。在等价有偿拍卖交易规则得到遵守时,国有小型企业的拍卖不会减少整个国有资产的价值规模,但国有资产存量的使用价值规模会发生短期缩减,在拍卖收人用于国有资产再投资之前,其使用价值规模会减小。其作用则是把国有资金从不适宜实行国有的产业和企业中退出来,更好地发挥国有资产的作用。

2.国有企业闲置设备等的拍卖

国有企业闲置没备拍卖,是指国有企业拍卖长期闲置的国有设备、仪器等产权的行为,其根本特征是有偿转让闲置设备的所有权。闲置设备拍卖的作用是将围有资产存量最大限度地动员起来投入到社会再生产中去。充分利用好国有企业闲置设备拍卖这一存量转让方式能够加快企业资金周转,减少国有企业的资金占用,挖掘社会的生产能力,增加供给,提高经济效益。

3.国有企业破产拍卖

国有企业破产是指按照《破产法》规定的破产制度,取消资不抵债且无力偿债的企业继续经营的资格和法人地位。破产是进行产权转让的重要方式,也是商品经济中优胜劣汰的必然结果。国有企业破产拍卖中,如果债权人有非国有企业和个人,则国有资产将会在价值和使用价值两个方面减少。而且,破产企业以资产拍卖清偿债务,其整体生产能力也将被分解,所以说破产制度是一种不可缺少的、但又要慎重执行的产权转让形式。

国有资产产权拍卖国有资产产权拍卖的对象和范围

国有资产产权的拍卖,应当符合国家的经济结构调整和国家产业政策,按照充分合理使用国有资产的要求,确定国有资产产权拍卖对象。国有资产产权拍卖,拍卖的既可以是国有企业的全部国有资产,也可以是属于国有的单项资产。国有资产产权除国家另有规定外,都可以进行产权拍卖。

根据我国的实际情况,国有资产产权拍卖的重点范围和对象是:①资不抵债和接近破产的小型国有企业;②长期经营不善,连续多年亏损或微利的企业;③为了优化结构,政府认为需要出售产权的企业;④企业多余或长期闲置的财产;⑤企业财产利用率极低,国有资产管理部门认为需要出售产权的财产;⑥不符合国家经济发展要求或股份企业效益差的国家持股的股票;⑦属于国家所有的房产;⑧国家所有土地使用权、矿藏开采权等。

国有资产产权拍卖国有资产产权拍卖的程序

目前,我国国有资产拍卖业务刚刚开始,拍卖市场建立的也不多,还没有形成网络,整个市场机制还有待于进一步建立和完善。尽管这样,拍卖程序已经形成,主要是:

(1)凡需拍卖国有资产的单位,首先,向国有资产管理部门提出拍卖申请,经批准或确定后,到拍卖市场进行登记。

(2)整体拍卖国有资产,应由资产拍卖单位,对各项资产负债进行全面清理,编制清册,及本年度开始到拍卖时的会计报表,分别报企业主管部门、财政部门和国有资产管理部门。

(3)主管部门认真审核企业资产负债清册和会计报表后,提出审核意见,报同级国有资产管理部门。

(4)拍卖资产的所有者委托经国有资产管理部门批准的资产评估机构,如会计师事务所、评估中心等中介机构,对被拍卖的资产进行全面清理核实和评估。

(5)国有资产管理部门或受其委托的组织机构,对资产的评估价值进行确认,提出拍卖底价。

(6)进入拍卖市场,由拍卖市场和组织者,对拍卖资产在公开场合进行拍卖。拍卖收入由国有资产管理部门负责收取和管理。

(7)资产拍卖成交后,买卖双方签订契约,并进行公证,办理产权转移手续。整体资产产权拍卖,购买方应向工商行政管理部门申报换发执照和向财政、计划、物资、劳动等部门办理相关手续。

国有资产产权交易特点

国有资产产权交易除了具有产权交易的一般特征外,还具有自身的特点。这些特点是:

(1)在产权交易主体上,国有资产产权交易的一方,必然是国有产权主体;

(2)国有资产产权交易的动机,不仅仅是追求利润最大化,相反,有时会为促进社会公共利益而完全放弃盈利目标;

(3)国有资产产权交易的价格,受交易动机、交易进行时的政治与经济环境以及交易双方的承受能力等的影响;

(4)国有资产产权交易受到的限制比一般产权交易要多。这是因为:一方面,国有产权主体具有虚拟性,需由代理者行使产权职能,因此容易受到侵害;另一方面,国有产权又具有公共性,交易必须服从于社会公共利益。

国有资产产权交易意义

第一,产权交易有利于盘活国有资产存量,促使国有资产在流动中保值增值。长期以来,我国国有资产呆滞、闲置、效益低下和流失现象十分严重,产业结构、产品结构和技术结构不够合理。究其深层原因,主要在于传统的国有资产管理体制决定了国有资产的投资方向,也就是说国有资产投向哪个企业,就只能沉淀物化在哪个企业,即国有资产只能按行政指令调拨,流动性很差。在社会主义市场经济条件下,引入市场机制,实现国有资产产权的流动,进行产权交易,是改变这一局面较为理想的形式。资本的本性,就是要通过资本的运营、流动,实现资本的增值。通过产权转让对国有资产的存量进行调整,能最大限度地发挥国有资产的价值,实现国有资产的保值增值,从而实现结构调整和国有资产的优化配置。

第二,产权交易有利于国有企业转换经营机制,使亏损企业摆脱困境。随着我国国有企业改革的不断深入,一些国有企业逐渐提高了效益水平,但仍然有相当数量的国有企业没有走出亏损的困境。因此,国家要通过转换企业的经营机制,促使国有企业实现扭亏为盈。而促进企业转换经营机制的核心,是理顺产权关系,进行必要的产权流动,实现产权关系的重大转换。进行产权交易,能使企业重新组成新的经济实体,促使企业转换经营机制,摆脱行政千预,自主经营,自负盈亏,提高经济效益。

第三,产权交易有利于推进国有经济的战略调整。国有经济要实行战略调整,要抓大放小,要从部分竞争性行业中逐步退出,进而充实到民营企业、私人企业不愿涉足或无力涉足的领域,这需要积极推进国有资产的产权流动,从而实现国有经济战略性的变革。

第四,国有资产产权交易有利于推进我国经济的国际化。在全球经济一体化的进程中,我国作为已实行市场经济的国家,参与国际经济循环已是不可逆转之事。当前,国际产权交易活动十分活跃,产权交易作为推动国际经济合作、规避外国贸易壁垒的重要手段,在国际经济活动中起着十分重要的作用。国有资产参与国际产权市场活动,将有利于我国的国有资本扩大国际合作,参与国际竞争,提升国有经济的竞争实力。

第五,产权交易有利于推进国有经济建立现代企业制度。国有经济建立现代企业制度的过程,主要就是对企业进行公司制改造的过程,实质上就是进行资产重组和产权交易的过程。允许国有资产进行产权流动,能够进一步推动国有企业按照市场经济的要求建立规范化的现代企业制度,促进国有资产管理的科学化。

第六,国有资产产权交易有利于完善资本市场。实现国有资产产权流动,有利于我国产权市场的建立,从而形成一套良好的产权运动机制。国有资产产权如果长期独立于资本市场之外,不能参与市场交易,将造成资本市场的分割。国有资产产权参与资本市场,可以与非国有产权平等竞争、平等交易,消除市场分割,提高市场的透明度和公正性,促使资本市场成为一个完整的市场。

国有资产产权交易作用

1.形成了国有资产的流动机制。产权交易是产权流动的主要形式。产权交易不仅可以消除实物资产的“套牢”风险,提高资产的安全性,还可以通过交易获取理想的收益。产权的流动性对国有资产更具有重要性,国有产权比一般产权更需要流动性。因为国有产权的主体构成比一般产权的主体构成更为复杂,代理层次更多,由此加大了国家与其代理者间的利益冲突。而且又由于国家只是一个虚拟主体,国有产权的真正主体是全体社会成员,“搭便车”的行为心理又加大了对代理者的监督难度。如果国有产权不具有流动性,“套牢”在企业中,面临的亏损风险会更大。因为亏损不仅来源于市场的变化,更来源于代理者努力水平的降低。因此,为提高国有资产的使用效率、加强对代理者的监督,国有资产必须具有流动机制。在流动中,取消部分水平低下代理者的代理资格,形成努力经营的外部竞争压力。同时,进入收益率高的企业,实现增值目标。

2.发现和形成国有资产产权价格。任何产权都代表了一定的价值,但产权价值只有通过交易才能反映出来。国有产权在交易中形成了自己的市场评价,交易价格反映和表明了所交易产权的盈利能力,也评价了经营者的努力水平。尽管交易中的资产评估对交易价格的确定有着十分重要的参考作用,但交易价格的最终确定依赖于交易双方的共同意志。在交易中形成的产权价格是产权价值的最终评价,在资本市场十分完善的情况下,所形成的价格也是产权价值的最好评价。国有产权主体通过交易价格信号可以把握国有资产运营状况,获得进行国有资产管理的基础信息,从而使国有资产的动态管理成为可能。

3.有助于资本市场的完善。我国目前上市公司的国有股权不具有合法的流动性,但针对上市公司的购并大多数是通过收购国有股权完成的。这不仅形成了市场分割,而且使一部分本应由国家享有的产权转让收入以“价格租金”的方式由购并方享有了。更为重要的是,由于国有产权不具有流动性,形成了与非国有产权事实上的交易劣势,难以公平地参与市场竞争和平等地享有权利,从而不利于国有资产保值、增值目标的实现。国有产权参与资本市场,与非国有产权平等竞争、平等交易,可以消除市场分割,提高市场的透明度和公正性,使资本市场成为一个完整的市场。

4.国有产权交易有助于实现国家的宏观调控目标。国有资产是国家实现其政策目标的物质基础,国有资产产权交易则是实现国家政策目标的手段之一。如为扩大就业,政府可以利用国有资产开办工厂,吸收劳动力;为提高经济运行效率、鼓励竞争,政府可以将国有垄断企业分拆或者是出售国有企业的国有股权。同时,国有产权交易也反映出国家的政策倾向,引导私人资本配合国家宏观经济调控政策的实施。

国有产权转让基本概述

企业国有产权转让是指政府授权的部门或投资机构通过产权交易机关实现其出资人所有权及相关财产权利转移的行为。包括:

(一)企业国有产权整体或部分转让;

(二)公司制企业中的国有股权转让;

(三)与出资人所有权相关的财产权的转让;

(四)法律、法规规定的其他企业国有产权转让。

国有产权转让遵循原则

(一)符合国家产业结构调整的需要;

(二)有利于优化资源配置,提高整体运营效益;

(三)促进国有资产保值增值,防止国有资产流失;

(四)自愿、有偿、公开、公平、公正。

国有产权转让合同

(一)转让与受让双方的名称与住所;

(二)转让标的企业国有产权的基本情况;

(三)转让标的企业涉及的职工安置方案;

(四)转让标的企业涉及的债权、债务处理方案;

(五)转让方式、转让价格、价款支付时间和方式及付款条件;

(六)产权交割事项;

(七)转让涉及的有关税费负担;

(八)合同争议的解决方式;

(九)合同各方的违约责任;

(十)合同变更和解除的条件;

(十一)转让和受让双方认为必要的其他条款。

国有产权转让转让程序

(一)出让方或受让方向产权交易机构提出企业国有产权出让或受让委托,并提交有关文件和资料;

(二)产权交易机构按照有关规定,对出让方和受让方所提供的文件、资料的合法性、真实性进行审查后,办理有关登记手续;

(三)产权交易机构按转让双方意愿进行撮合或挂牌公告;

(四)转让双方成交后,在产权交易机构的监督下,由出让方与受让方签订《企业国有产权转让合同》;

(五)转让双方按合同规定办理产权交接。产权交接由出让方、受让方、产权交易机构等单位共同派员参加,并据实填写《产权交接清单》。产权交接手续应在合同签订生效后及时办理;

(六)产权交接手续办理完毕后,转让双方凭产权转让凭证和转让合同按国家有关规定到财政、银行、国有资产管理、工商行政管理、税务、土地管理、房产、劳动等有关部门分别办理相关的变更手续。

国有产权转让监督管理

一、国有资产监督管理机构应履行的监管职责  (一)按照国家有关法律、行政法规的规定,制定企业国有产权交易监管制度和办法;

(二)决定或者批准所出资企业国有产权转让事项,研究、审议重大产权转让事项并报本级人民政府批准;

(三)选择确定从事企业国有产权交易活动的产权交易机构;

(四)负责企业国有产权交易情况的监督检查工作;

(五)负责企业国有产权转让信息的收集、汇总、分析和上报工作;

(六)履行本级政府赋予的其他监管职责。

二、所出资企业应履行的职责  (一)按照国家有关规定,制定所属企业的国有产权转让管理办法,并报国有资产监督管理机构备案;

(二)研究企业国有产权转让行为是否有利于提高企业的核心竞争力,促进企业的持续发展,维护社会的稳定;

(三)研究、审议重要子企业的重大国有产权转让事项,决定其他子企业的国有产权转让事项;

(四)向国有资产监督管理机构报告有关国有产权转让情况。

三、产权交易机构的条件选择  (一)遵守国家有关法律、行政法规、规章以及企业国有产权交易的政策规定;

(二)履行产权交易机构的职责,严格审查企业国有产权交易主体的资格和条件;

(三)按照国家有关规定公开披露产权交易信息,并能够定期向国有资产监督管理机构报告企业国有产权交易情况;

(四)具备相应的交易场所、信息发布渠道和专业人员,能够满足企业国有产权交易活动的需要;

(五)产权交易操作规范,连续3年没有将企业国有产权拆细后连续交易行为以及其他违法、违规记录。

国有产权转让转让审议

国有产权转让应当做好可行性研究,按照内部决策程序进行审议,并形成书面决议。

国有独资企业的产权转让,应当由总经理办公会议审议。国有独资公司的产权转让,应当由董事会审议;没有设立董事会的,由总经理办公会议审议。涉及出让方和产权转让单位职工安置和权益的,应当听取产权转让单位职工大会或职工代表大会的意见,对职工安置等事项应当按规定经职工代表大会或职工大会审议讨论通过后方可实施。

能否正确处理好与原企业职工的关系,是关系到国有产权转让能否顺利进行的关键所在。维护职工的合法权益,要把依法维护出资人的所有权、经营者的管理权与充分尊重职工群众的民主管理权结合起来。广大职工群众为国有企业改革发展做出了积极的贡献,按照国家有关政策规定,处理好涉及职工群众切身利益的事项,这是贯彻落实“三个代表”重要思想和深入落实科学发展观的一项基本要求。因此,《关于规范国有企业改制工作的意见》(国办发[2003]96号)规定,转让企业国有产权导致出让方不再拥有控股地位的,报批《企业改制方案》应当附送职工代表大会审议职工安置方案的决议。转让国有产权的价款优先用于支付解除劳动合同职工的经济补偿金和移交社会保障机构管理职工的社会保障费,以及偿还拖欠职工的债务等。在《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部令第3号)中对在国有产权转让过程中如何保护职工合法权益也做出了非常明确的规定。如在内部决策程序上,规定企业国有产权转让涉及职工合法权益的,应当听取企业职工代表大会的意见;对职工安置等事项要经过职工代表大会审议通过,并经企业所在地劳动和社会保障部门审核。

国有产权转让行为申报

产权转让单位向同级国有资产管理机构提交企业改制申请,并附职代会或职工大会决议、实施产权制度改革初步方案、职工安置方案、有关部门审核意见及财务报表和贷款担保、资产抵押、有关产权纠纷等情况说明。

涉及相关内容的审核、审批:

1、国有产权转让需经主管部门报国有资产监督管理部门审核。

2、政府国有资产监督管理部门直接监管企业可直接向政府国有资产监督管理部门提交改制申请;

3、行政事业单位、企业化管理的事业单位以及其他单位所持有的国有产权转让,需经主管部门报财政部门审核;

4、国有产权转让单位涉及的职工安置方案要经过企业所在地劳动和社会保障部门审核同意;

5、转让国有产权导致出让方不再拥有控股地位的,其相关债权债务协议要经债权金融机构书面同意;

6、涉及政府公共管理审批事项的,需预先报经政府有关部门审批。如向外商转让,国有划拨土地管理等;

7、转让国有产权涉及国有划拨土地使用权转让和由国家出资形成的探矿权、采矿权转让的,应当按照国家有关规定另行办理相关手续。

国有产权转让行为批复

(一)、批准程序的规定:  行业主管部门对申报单位实行产权制度改革的申请进行研究审核,提出明确意见后与改制方案一并报政府国有资产监督管理部门或政府企、事业改制工作领导小组办公室。

1、政府国有资产监督管理部门或政府企、事业改制工作领导小组办公室决定国有产权转让。其中,转让国有产权致使国家不再拥有控股地位的,应当报本级人民政府批准。

2、所出资企业决定其子企业的国有产权转让。其中,重要子企业的重大国有产权转让事项,应当报同级国有资产监督管理机构会签财政部门后批准。其中,涉及政府社会公共管理审批事项的,需预先报经政府有关部门审批。

3、行政事业单位、企业化管理的事业单位以及其他单位所持有的国有产权转让,由财政部门批准。

4、转让国有产权涉及上市发行国有股性质变化或者实际控制权转移的,应当同时遵守国家法律、行政法规和相关监管部门的规定。

5、向外国及我国香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人、自然人或者其他组织转让国有产权的,应当符合国务院公布的《指导外商投资方向的规定》及其他有关规定,并按照有关法律、法规和规章的规定办理批准手续。

6、涉及职工安置等企业改制事项的国有产权转让行为,应当先履行国有产权转让审批程序。不涉及职工安置等企业改制事项的国有产权转让行为可直接履行国有产权转让批准程序。

(二)、国有产权转让行为批准时审核的必备文件  决定或者批准国有产权转让行为,应当审查下列书面文件:

1、持有国有产权的企业、行政事业单位转让国有产权的决议文件;

2、国有产权转让方案;

3、产权转让单位国有产权权属证明;

4、经资产管理部门核准或备案的资产、土地评估报告。

5、产权转让单位审计报告和法定代表人的离任审计报告;

6、律师事务所出具的法律意见书;

7、出让方提出的受让方的条件;

8、批准机构要求的其他文件。

其中国有产权转让方案一般载明下列内容:

(1)产权转让单位国有产权的基本情况;

(2)国有产权转让行为的有关论证情况;

(3)产权转让单位涉及的、经当地劳动和社会保障部门审核的《职工安置方案审核意见书》;

(4)产权转让单位涉及的债权、债务包括拖欠职工债务的处理方案;

(5)国有产权转让收益的收缴和管理意见;

(6)国有产权转让公告内容。

(三)、转让方案的调整  国有产权转让事项经批准或者决定后,如调整产权转让比例或者国有产权转让方案有重大变化的,应当按照规定程序重新报批。

国有资产产权性质

国有资产产权的性质:

(一)产权主体具有经济实体性

产权主体是具有经济实体性主要是指法人产权主体,是具有相对独立的经济实体,具有按照国家的授权和委托进行自主经营、独立核算、自负盈亏上交利税的权利和义务。

(二)产权的独立性

通过建立健全产权交易市场促进资产的合理流动,以达到资源的有效配置.发挥资产的营运效益。

(三)产权体系的可分性

产权体系是由所有人对其财产依法所享有的占有使用收益和处分的权能所构成的整体。随着生产社会化和商品经济的发展,产权的四种基本职能之间的分离将愈来愈经常化和广泛化,财产除了赠与出售等行为对引起财产所有权转移外,所有人占有、使用、收益处置权的分离,都不会引起所有权的转移。

企业国有产权转让管理暂行办法总则

企业国有产权转让管理暂行办法第一条

为规范企业国有产权转让行为,加强企业国有产权交易的监督管理,促进企业国有资产的合理流动、国有经济布局和结构的战略性调整,防止企业国有资产流失,根据《企业国有资产监督管理暂行条例》和国家有关法律、行政法规的规定,制定本办法。

企业国有产权转让管理暂行办法第二条

国有资产监督管理机构、持有国有资本的企业(以下统称转让方)将所持有的企业国有产权有偿转让给境内外法人、自然人或者其他组织(以下统称受让方)的活动适用本办法。

金融类企业国有产权转让和上市公司的国有股权转让,按照国家有关规定执行。

本办法所称企业国有产权,是指国家对企业以各种形式投入形成的权益、国有及国有控股企业各种投资所形成的应享有的权益,以及依法认定为国家所有的其他权益。

企业国有产权转让管理暂行办法第三条

企业国有产权转让应当遵守国家法律、行政法规和政策规定,有利于国有经济布局和结构的战略性调整,促进国有资本优化配置,坚持公开、公平、公正的原则,保护国家和其他各方合法权益。

企业国有产权转让管理暂行办法第四条

企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行,不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规另有规定的,从其规定。

企业国有产权转让管理暂行办法第五条

企业国有产权转让可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。

企业国有产权转让管理暂行办法第六条

转让的企业国有产权权属应当清晰。权属关系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让。被设置为担保物权的企业国有产权转让,应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。

企业国有产权转让管理暂行办法第七条

国有资产监督管理机构负责企业国有产权转让的监督管理工作。

企业国有产权转让管理暂行办法监督管理

企业国有产权转让管理暂行办法第八条

国有资产监督管理机构对企业国有产权转让履行下列监管职责:

(一)按照国家有关法律、行政法规的规定,制定企业国有产权交易监管制度和办法;

(二)决定或者批准所出资企业国有产权转让事项,研究、审议重大产权转让事项并报本级人民政府批准;

(三)选择确定从事企业国有产权交易活动的产权交易机构;

(四)负责企业国有产权交易情况的监督检查工作;

(五)负责企业国有产权转让信息的收集、汇总、分析和上报工作;

(六)履行本级政府赋予的其他监管职责。

本办法所称所出资企业是指国务院,省、自治区、直辖市人民政府,设区的市、自治州级人民政府授权国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业。

企业国有产权转让管理暂行办法第九条

所出资企业对企业国有产权转让履行下列职责:

(一)按照国家有关规定,制定所属企业的国有产权转让管理办法,并报国有资产监督管理机构备案;

(二)研究企业国有产权转让行为是否有利于提高企业的核心竞争力,促进企业的持续发展,维护社会的稳定;

(三)研究、审议重要子企业的重大国有产权转让事项,决定其他子企业的国有产权转让事项;

(四)向国有资产监督管理机构报告有关国有产权转让情况。

企业国有产权转让管理暂行办法第十条

企业国有产权转让可按下列基本条件选择产权交易机构:

(一)遵守国家有关法律、行政法规、规章以及企业国有产权交易的政策规定;

(二)履行产权交易机构的职责,严格审查企业国有产权交易主体的资格和条件;

(三)按照国家有关规定公开披露产权交易信息,并能够定期向国有资产监督管理机构报告企业国有产权交易情况;

(四)具备相应的交易场所、信息发布渠道和专业人员,能够满足企业国有产权交易活动的需要;

(五)产权交易操作规范,连续3年没有将企业国有产权拆细后连续交易行为以及其他违法、违规记录。

企业国有产权转让管理暂行办法转让程序

企业国有产权转让管理暂行办法第十一条

企业国有产权转让应当做好可行性研究,按照内部决策程序进行审议,并形成书面决议。

国有独资企业的产权转让,应当由总经理办公会议审议。国有独资公司的产权转让,应当由董事会审议;没有设立董事会的,由总经理办公会议审议。涉及职工合法权益的,应当听取转让标的企业职工代表大会的意见,对职工安置等事项应当经职工代表大会讨论通过。

企业国有产权转让管理暂行办法第十二条

按照本办法规定的批准程序,企业国有产权转让事项经批准或者决定后,转让方应当组织转让标的企业按照有关规定开展清产核资,根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册,并委托会计师事务所实施全面审计(包括按照国家有关规定对转让标的企业法定代表人的离任审计)。资产损失的认定与核销,应当按照国家有关规定办理。

转让所出资企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资,并委托社会中介机构开展相关业务。

社会中介机构应当依法独立、公正地执行业务。企业和个人不得干预社会中介机构的正常执业行为。

企业国有产权转让管理暂行办法第十三条

在清产核资和审计的基础上,转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后,作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。

在产权交易过程中,当交易价格低于评估结果的90%时,应当暂停交易,在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行。

企业国有产权转让管理暂行办法第十四条

转让方应当将产权转让公告委托产权交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上,公开披露有关企业国有产权转让信息,广泛征集受让方。产权转让公告期为20个工作日。

转让方披露的企业国有产权转让信息应当包括下列内容:

(一)转让标的的基本情况;

(二)转让标的企业的产权构成情况;

(三)产权转让行为的内部决策及批准情况;

(四)转让标的企业经审计的主要财务指标数据;

(五)转让标的企业资产评估核准或者备案情况;

(六)受让方应当具备的基本条件;

(七)其他需披露的事项。

企业国有产权转让管理暂行办法第十五条

在征集受让方时,转让方可以对受让方的资质、商业信誉、经营情况、财务状况、管理能力、资产规模等提出必要的受让条件。

受让方一般应当具备下列条件:

(一)具有良好的财务状况和支付能力;

(二)具有良好的商业信用;

(三)受让方为自然人的,应当具有完全民事行为能力;

(四)国家法律、行政法规规定的其他条件。

企业国有产权转让管理暂行办法第十六条

受让方为外国及我国香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人、自然人或者其他组织的,受让企业国有产权应当符合国务院公布的《指导外商投资方向规定》及其他有关规定。

企业国有产权转让管理暂行办法第十七条

经公开征集产生两个以上受让方时,转让方应当与产权交易机构协商,根据转让标的的具体情况采取拍卖或者招投标方式组织实施产权交易。

采取拍卖方式转让企业国有产权的,应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施。

采取招投标方式转让企业国有产权的,应当按照国家有关规定组织实施。

企业国有产权转让成交后,转让方与受让方应当签订产权转让合同,并应当取得产权交易机构出具的产权交易凭证。

企业国有产权转让管理暂行办法第十八条

经公开征集只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的,可以采取协议转让的方式。

采取协议转让方式的,转让方应当与受让方进行充分协商,依法妥善处理转让中所涉及的相关事项后,草签产权转让合同,并按照本办法第十一条规定的程序进行审议。

企业国有产权转让管理暂行办法第十九条

企业国有产权转让合同应当包括下列主要内容:

(一)转让与受让双方的名称与住所;

(二)转让标的企业国有产权的基本情况;

(三)转让标的企业涉及的职工安置方案;

(四)转让标的企业涉及的债权、债务处理方案;

(五)转让方式、转让价格、价款支付时间和方式及付款条件;

(六)产权交割事项;

(七)转让涉及的有关税费负担;

(八)合同争议的解决方式;

(九)合同各方的违约责任;

(十)合同变更和解除的条件;

(十一)转让和受让双方认为必要的其他条款。

转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,在签订产权转让合同时,转让方应当与受让方协商提出企业重组方案,包括在同等条件下对转让标的企业职工的优先安置方案。

企业国有产权转让管理暂行办法第二十条

企业国有产权转让的全部价款,受让方应当按照产权转让合同的约定支付。

转让价款原则上应当一次付清。如金额较大、一次付清确有困难的,可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的,受让方首期付款不得低于总价款的30%,并在合同生效之日起5个工作日内支付;其余款项应当提供合法的担保,并应当按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息,付款期限不得超过1年。

企业国有产权转让管理暂行办法第二十一条

转让企业国有产权涉及国有划拨土地使用权转让和由国家出资形成的探矿权、采矿权转让的,应当按照国家有关规定另行办理相关手续。

企业国有产权转让管理暂行办法第二十二条

转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,应当按照有关政策规定处理好与职工的劳动关系,解决转让标的企业拖欠职工的工资、欠缴的各项社会保险费以及其他有关费用,并做好企业职工各项社会保险关系的接续工作。

企业国有产权转让管理暂行办法第二十三条

转让企业国有产权取得的净收益,按照国家有关规定处理。

企业国有产权转让管理暂行办法第二十四条

企业国有产权转让成交后,转让和受让双方应当凭产权交易机构出具的产权交易凭证,按照国家有关规定及时办理相关产权登记手续。

企业国有产权转让管理暂行办法批准程序

企业国有产权转让管理暂行办法第二十五条

国有资产监督管理机构决定所出资企业的国有产权转让。其中,转让企业国有产权致使国家不再拥有控股地位的,应当报本级人民政府批准。

企业国有产权转让管理暂行办法第二十六条

所出资企业决定其子企业的国有产权转让。其中,重要子企业的重大国有产权转让事项,应当报同级国有资产监督管理机构会签财政部门后批准。其中,涉及政府社会公共管理审批事项的,需预先报经政府有关部门审批。

企业国有产权转让管理暂行办法第二十七条

转让企业国有产权涉及上市公司国有股性质变化或者实际控制权转移的,应当同时遵守国家法律、行政法规和相关监管部门的规定。

对非上市股份有限公司国有股权转让管理,国家另有规定的,从其规定。

企业国有产权转让管理暂行办法第二十八条

决定或者批准企业国有产权转让行为,应当审查下列书面文件:

(一)转让企业国有产权的有关决议文件;

(二)企业国有产权转让方案;

(三)转让方和转让标的企业国有资产产权登记证;

(四)律师事务所出具的法律意见书;

(五)受让方应当具备的基本条件;

(六)批准机构要求的其他文件。

企业国有产权转让管理暂行办法第二十九条

企业国有产权转让方案一般应当载明下列内容:

(一)转让标的企业国有产权的基本情况;

(二)企业国有产权转让行为的有关论证情况;

(三)转让标的企业涉及的、经企业所在地劳动保障行政部门审核的职工安置方案;

(四)转让标的企业涉及的债权、债务包括拖欠职工债务的处理方案;

(五)企业国有产权转让收益处置方案;

(六)企业国有产权转让公告的主要内容。

转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的,应当附送经债权金融机构书面同意的相关债权债务协议、职工代表大会审议职工安置方案的决议等。

企业国有产权转让管理暂行办法第三十条

对于国民经济关键行业、领域中对受让方有特殊要求的,企业实施资产重组中将企业国有产权转让给所属控股企业的国有产权转让,经省级以上国有资产监督管理机构批准后,可以采取协议转让方式转让国有产权。

企业国有产权转让管理暂行办法第三十一条

企业国有产权转让事项经批准或者决定后,如转让和受让双方调整产权转让比例或者企业国有产权转让方案有重大变化的,应当按照规定程序重新报批。

企业国有产权转让管理暂行办法法律责任

企业国有产权转让管理暂行办法第三十二条

在企业国有产权转让过程中,转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的,国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动,必要时应当依法向人民法院提起诉讼,确认转让行为无效。

(一)未按本办法有关规定在产权交易机构中进行交易的;

(二)转让方、转让标的企业不履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让企业国有产权的;

(三)转让方、转让标的企业故意隐匿应当纳入评估范围的资产,或者向中介机构提供虚假会计资料,导致审计、评估结果失真,以及未经审计、评估,造成国有资产流失的;

(四)转让方与受让方串通,低价转让国有产权,造成国有资产流失的;

(五)转让方、转让标的企业未按规定妥善安置职工、接续社会保险关系、处理拖欠职工各项债务以及未补缴欠缴的各项社会保险费,侵害职工合法权益的;

(六)转让方未按规定落实转让标的企业的债权债务,非法转移债权或者逃避债务清偿责任的;以企业国有产权作为担保的,转让该国有产权时,未经担保权人同意的。

(七)受让方采取欺诈、隐瞒等手段影响转让方的选择以及产权转让合同签订的;

(八)受让方在产权转让竞价、拍卖中,恶意串通压低价格,造成国有资产流失的。

对以上行为中转让方、转让标的企业负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,由国有资产监督管理机构或者相关企业按照人事管理权限给予警告,情节严重的,给予纪律处分,造成国有资产损失的,应当负赔偿责任;由于受让方的责任造成国有资产流失的,受让方应当依法赔偿转让方的经济损失;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

企业国有产权转让管理暂行办法第三十三条

社会中介机构在企业国有产权转让的审计、评估和法律服务中违规执业的,由国有资产监督管理机构将有关情况通报其行业主管机关,建议给予相应处罚;情节严重的,可要求企业不得再委托其进行企业国有产权转让的相关业务。

企业国有产权转让管理暂行办法第三十四条

产权交易机构在企业国有产权交易中弄虚作假或者玩忽职守,损害国家利益或者交易双方合法权益的,依法追究直接责任人员的责任,国有资产监督管理机构将不再选择其从事企业国有产权交易的相关业务。

企业国有产权转让管理暂行办法第三十五条

企业国有产权转让批准机构及其有关人员违反本办法,擅自批准或者在批准中以权谋私,造成国有资产流失的,由有关部门按照干部管理权限,给予纪律处分;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

国有资产产权界定国有资产产权简介

社会主义国家对应属国家的资产所有权以及与所有权相关的其他生产权利进行依法确认的法律行为。产权是财产权的简称。财产权的基础是财产所有权,这是建立在自有物基础上的权利,又称“自物权”;财产权还包括由财产所有权的行使而产生的其他财产权,主要是指财产所有者根据需要,依据法律或合同等形式,把财产所有权的部分权能让渡给非所有者行使,所有者在拥有体现财产所有权的收益或处分的决定权前提下,一般不实际占有、使用财产。这种非所有者对他人财产享有的,并受财产所有者制约,对财产具有的占有、使用、收益甚至处分的权利,即构成另一类财产权。由于这是建立在他人之物上的权利,亦称“他物权”。因此,产权界定主要包括对财产所有权以及与财产所有权相关的其他财产权的界定。

国有资产产权界定国有资产所有权界定

这是对应属国家所有的资产进行所有权的确认,即界定国有资产范围。它包括国家依据法律取得的,或由于国家资金投入、接受馈赠等而取得的固定资产、流动资产及无形资产;没有法律依据归集体、个人及外国政府、法人、公民所有的资产也属于国有资产。在实际经济生活的产权界定中,一般根据资产的投资来源界定,即按照各种经济成分“谁投资、谁所有、谁收益”的原则来界定。具体地说:国家对各类行政、事业及社会团体的投资、拨款所形成的财产属国有资产。全民所有制企业中的国有资产包括:①国家各部门单位以各种形式的实物投资、货币投资和无形资产投资;②依据国家规定或经国家批准的用于投资或归还贷款的减免税金;③归还投资贷款的利润;④依据国家规定建立的各种专项基金(不包括按国家规定提取用于职工工资、奖励等分配给个人消费的基金);⑤国家银行、国家投资公司及其他全民所有制金融机构用财政拨款和留用利润转入的信贷基金、投资基金、财政周转金及其经营基金和资本金;⑥以国家机关名义担保或实际上由国家承担投资风险、完全用国内外借入资金和国家以各种方式投资创办的全民所有制企业内部积累的资金,以及其他属于国有的资产。此外,用国有资产投资创办的、以集体企业名义注册登记的企业,其资产所有权也应属国家。

与国有资产所有权相关的其他产权界定 这类国有资产的产权界定,不涉及国家所有权的分割。国家作为国有资产所有权的唯一主体,为了高效地运营国有资产,把其所有权的部分权能分离让渡给各类企事业单位、行政部门及社会团体行使。虽然产权行使要受国家所有权制约,但这种权利一旦依法确立,权利主体便享有对财产的占有、使用、收益等权利。国家依法赋予的这些权利不得随意收回或妨碍其依法行使。

国有资产基本信息

是属于国家所有的一切财产和财产权利的总称,国家是国有资产所有权的唯一主体,其有广义和狭义国有资产

之分。

国有资产广义

即国有财产,指属于国家所有的各种财产、物资、债权和其他权益,包括:1.依据国家法律取得的应属于国家所有的财产;2.基于国家行政权力行使而取得的应属于国家所有的财产;3.国家以各种方式投资形成的各项资产;4.由于接受各种馈赠所形成的应属于国家的财产;5.由于国家已有资产的收益所形成的应属于国家所有的财产。

国有资产狭义

法律上确定为国家所有的并能为国家提供未来效益的各种经济资源的总和。经营性国有资产,指国家作为出资者在企业中依法拥有的资本及其权益。经营性资产包括:企业国有资产;行政事业单位占有、使用的非经营性资产通过各种形式为获取利润转作经营的资产;国有资源中投入生产经营过程的部分。

国有资产其它概念

国资是指国家实际投入本企业,用以承担义务和据以享有权利的资金,即投入本企业形成实收资本(股本)的资金。国有法人资本是指国有企业、国有事业单位等,用其占用的资产实际投入本企业,用以承担义务和据以享有权利的资金,即投入本企业形成法人资本(法人股)的资金。国有资产总额是指国家资本,以及国有法人资本、资本公积、盈余公积、未分配利润、其他等项目中终极所有权属于国家的资产份额之和。

国有资产分类

国有资产经营性国有资产

经营性国有资产是指国家作为出资者在企业中依法拥有的资本及其权益。具体的说,经营性国有资产,指从事产品生产、流通、经营服务等领域,以盈利为主要目的的,依法经营或使用,其产权属于国家所有的一切财产。

经营性国有资产的特征 :

运动性,增值性,经营方式的多样性。

国有资产行政事业性国有资产

行政事业单位国有资产是指由行政事业单位占有、使用的,在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。包括:国家拨给行政事业单位的资产、行政单位按照国家政策规定运用国有资产组织收入形成的资产,以及接收捐赠和其他经法律确认为国家所有的资产。

国有资产资源性国有资产

资源性国有资产指国家拥有的土地、森林、矿藏等资源。

国有资产经营性

经营性国有资产是指国家作为出资者在企业中依法拥有的资本及其权益。具体的说,经营性国有资产,从国有资产

事产品生产、流通、经营服务等领域,以盈利为主要目的的,依法经营或使用,其产权属于国家所有的一切财产。

经营性国有资产的特征:运动性,增值性,经营方式的多样性。经营性国有资产的分类:

1、按所处不同产业部门:

1

基本上从事第一产业生产经营活动的资产

2

基本上从事第二产业生产经营活动的资产

3

在第三产业的主要部门中从事生产经营活动的资产

4

其他经营性国有资产

2、根据企业资产经营活动的性质:

1

金融性国有企业资产

2

非金融性国有企业资产

3、按是否直接由国家投资:国家直接投资形成的经营性国有资产、国家间接投资形成的经营性国有资产。

4、按所处领域不同:境内经营性国有资产、境外经营性国有资产。

5、根据国家在企业中所拥有资本的比例不同:

1

国有独资企业资产

2

国家控股企业资产

3

国家参股企业资产

6、根据行政管理层次不同:中央政府管理的经营性资产、地方政府管理的经营性资产。

国有资产行政事业

行政事业单位国有资产是指由行政事业单位占有、使用的,在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。包括:国家拨给行政事业单位的资产、行政单位按照国家政策规定运用国有资产组织收入形成的资产,以及接收捐赠和其他经法律确认为国家所有的资产。

行政事业性国有资产的特点:

配置领域的非生产性,使用目的的服务性,资金补偿、扩充的非直接性,占有、使用的无偿性。

行政事业性国有资产的分类:

按照行政管理层次不同,可分为中央行政事业性国有资产和地方行政事业性国有资产。

按存在的形态不同,可分为流动资产、固定资产、材料和低值易耗品、长期投资、无形资产和其他资产。

国有资产资源性

资源性国有资产是指在人们现有的知识、科技水平条件下,对某种资源的开发,能带来一定经济价值的国有资源。

从实物形态上看,中国的国有资源特点:品种的稀缺性,数量的有限性,品种的复杂性,分布的失衡性。

从价值形态上看,中国的国有资源特点:国有资源所有权上的垄断性,国有资源范围的相对性,国有资源的资产性,国有资源的有价性。

资源性国有资产的分类:

按资源的条件及生物圈圈层划分:地下资源;地表资源;由光、热、风、器、雨等构成的气候资源或太空资源。

按资源所处的空间位置:陆地资源;海洋资源;大气资源;太空资源。

按资源是否具有生命:生物资源;非生物资源。

按照淘汰的再生性质:可再生资源;不可再生资源;可永续利用的资源。

按其经济用途:主要形成生活资料的资源和主要形成生产资料的资源。

国有资产界定

国有资产的范围十分广泛。根据我国《宪法》和有关法律的规定,国有资产包括如下范围:(1)国有的土地、矿藏、水流、森林、草原、荒地、渔场等自然资源;(2)国家机关及所属事业单位的财产;(3)军队财产,如军事设施等;(4)全民所有制企业;(5)国家所有的公共设施、文物古迹、风景游览区、自然保护区等;(6)国家在国外的财产;(7)国家对非国有单位的投资以及债权等其他财产权;(8)不能证实属于集体或个人所有的财产等。以下分别就不同情况的国有资产的产权界定加以说明。

(一)国家机关、事业单位、政党和人民团体的国有资产所有权界定

1.国家机关占有、使用的资产全部属于国有资产。根据《宪法》以及有关法律、法规的规定,国家机关包括:(1)全国人民代表大会常务委员会所属常设工作机构;(2)地方各级人民代表大会常务委员会所属常设工作机构;(3)国务院所属各部门;(4)地方各级人民政府及其所属各部门;(5)中国人民解放军所属各机关;(6)各级司法机关。上述国家机关占有、使用的资产属国有资产.但不包括借用、租用等所有权属于他人的财产。

2.事业单位国有财产的界定。事业单位可能由国家机关创办,也可能由国有企业创办,还有可能由集体等非国有单位创办。凡是国家机关及国有企业单位创办的或者所属的事业单位,其占有使用的资产全部属于国有资产。非国家机关及非国有企业单位创办的事业单位,凡是由国家投入的资产应属国家所有。

3.政党及人民团体中由国家拨款等形成的资产属于国有资产。所谓政党,包括中国共产党及各民主党派的各级党组织。凡由国家拨款等形成的资产归属于国有资产。在政党的财产中,除国家拨款形成的资产以外,还可能有其党员的党费、他人捐赠等形式形成的资产,这些资产归该政党所有。

所谓人民团体包括各级政协组织,各级工会组织,各级共产主义青年团组织,各级妇女联合会组织以及其他社会团体。这些团体是人民团体,即依法被国家承认的团体,而不能是非法的团体或是反动的团体。这些团体的资产来源比较广泛,其中由国家拨款形成的资产应界定为国有资产。

(二)全民所有制企业中的产权界定

全民所有制企业即国有企业。其资产不论是国家直接投入的,还是企业通过生产经营活动取得的.均属国家所有。具体界定办法有:

1.有权代表国家投资的部门和机构以货币、实物和所有权属于国家的土地使用权、知识产权等无形资产向企业投资,形成的国家资本金,界定为国有资产。

2.全民所有制企业运用国家资本金及在经营中借入的资金等所形成的税后利润,经国家批准留给企业作为增加投资的部分,以及从税后利润中提取的盈余公积金、公益金和未分配利润等,界定为国有资产。

3.以全民所有制企业和行政事业单位担保,完全用国内外借入资金投资创办的或完全由其他单位借款创办的全民所有制企业,其收益积累的净资产,界定为国有资产。

4.全民所有制企业接受馈赠形成的资产,界定为国有资产。

5.在实行《企业财务通则》、《企业会计准则》以前,全民所有制企业从留利中提取的职工福利基金、职工奖励基金和“两则”实行后用公益金购建的集体福利设施而相应增加的所有者权益,界定为国有资产。

6.全民所有制企业中的党、团、工会组织等占用企业的财产(不包括以个人缴纳党费、团费、会费以及按国家规定由企业拨付的活动经费等结余购建的资产),界定为国有资产。

(三)集体所有制企业中的国有资产所有权界定

集体所有制企业的财产属于劳动群众集体所有,是实行共同劳动,在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。集体所有制企业内部的财产关系比较复杂,有政府出资兴办的,有国有企业出资兴办的,有劳动群众自己集资兴办的等等。实践中有所谓“大集体”和“小集体”之分,所谓“大集体”是指有国家投资在内(全部或主要是国家投资)的集体所有制企业;所谓“小集体”则是指以劳动群众集体所有制财产为基础建立的企业。在我国社会主义市场经济的建设中,明确集体所有制企业财产所有权是一项十分重要而又紧迫的任务。

集体所有制企业中的国有资产所有权界定办法为:

1.国家对集体企业的投资及其收益形成的所有者权益,其产权归国家所有。政府和国有企业、事业单位为扶持集体经济发展或安置待业青年、国有企业富余人员及其他城镇人员就业而转让、拨给或投入集体企业的资产,明确是无偿转让或有偿转让而收取的转让费(含实物)已达到其资产原有价值的,该资产及其收益形成的所有者权益,其产权归集体企业劳动者集体所有。

2.全民所有制企业和行政事业单位以货币、实物和所有权属于国家的土地使用权、知识产权等独资(包括几个全民所有制单位合资)创办的以集体所有制名义注册登记的企业单位,其资产所有权界定按照前述全民所有制企业的产权界定办法界定。

3.全民所有制企业和行政事业单位,用国有资产在非全民所有制单位独资创办的集体企业中的投资,以及按照投资份额应取得的资产收益留给集体企业发展生产的资本金及其权益,界定为国有资产。

4.集体企业依据国家法律、法规等有关政策规定享受的优惠,包括以税还贷、税前还贷和各种减免税金所形成的所有者权益,1993年6月30日前形成的,其产权归劳动者集体所有;1993年7月1日后形成的,国家对其规定了专门用途的,从其规定;没有规定的,按集体企业各投资者所拥有财产(含劳动积累)的比例确定产权归属。其中属于国家税收应收未收的税款部分,界定为国有资产;集体企业依据国家规定享受减免税形成的资产,其中列为“国家扶持基金”等投资性的减免税部分界定为国有资产。经国有资产管理部门会同有关部门核定数额后,继续留给集体企业使用,国家收取资产占用费。上述国有资产的增值部分由于历史原因无法核定的,可以不再追溯产权。

集体企业改组为股份制企业时,改组前税前还贷形成的资产中,国家税收应收未收的税款部分和各种减免税形成的资产中列为“国家扶持基金”等投资性的减免税部分界定为国家股,其他减免税部分界定为企业资本公积金。

5.集体企业使用银行贷款、国家借款等借贷资金形成的资产,全民单位只提供担保的,不界定为国有资产,但履行了连带责任的.全民单位应予以追索清偿或协商转为投资。

6.供销、手工业、信用等合作社中由国家拨入的资本金(含资金或实物)界定为国有资产,经国有资产管理部门会同有关部门核定数额后,继续留给合作社使用,由国家收取资产占用费。上述国有资产的增值部分由于历史原因无法核定的,可以不再追溯产权。

7.集体企业和合作社无偿占用国有土地的,应由国有资产管理部门会同土地管理部门核定其占用土地的面积和价值量,并依法收取土地占用费。集体企业和合作社改组为股份制企业时,国有土地折价部分形成的国家股份或其他所有者权益,界定为国有资产。

(四)中外合资、合作经营企业中国有资产所有权界定

在中外合资、合作经营企业的资产中,必有一部分属于中方合资、合作者。在属于中方的资产中有一部分是属于国有资产,应予界定。但是,这种界定只是中方内部的资产界定,所发生的财产关系变化只是在中方内部的变化,与中外合资、合作企业无关,更不会涉及外方投资者的任何利益。

1.对中外合资企业(中方为全民所有制单位)中国有资产所有权界定的方法为:(1)中方以国有资产出资投入包括现金、厂房建筑物、机器设备、场地使用权、无形资产等形成的资产,界定为国有资产;(2)企业注册资本增加,按双方协议,中方以分得利润向企业再投资,或优先购买另一方股份所形成的资产,界定为国有资产;(3)可分配利润及从税后利润中提取的各项基金中,中方按投资比例所占的相应份额(不包括已提取用于职工奖励、福利等分配给个人消费的基金),界定为国有资产;(4)中方职工的工资差额,界定为国有资产;(5)企业根据中国法律和有关规定按中方工资总额一定比例提取的中方职工的住房补贴基金,界定为国有资产;(6)企业清算或完全解散时,馈赠或无偿留给中方继续使用的各项资产,界定为国有资产。

2.中外合作经营企业中国有资产所有权界定参照上述办法的原则办理。

(五)股份制、联营企业中国有资产所有权界定

在股份制、联营企业中,有国家机关或其授权部门的直接投资,也有全民所有制企业的投资,这些投资所形成的权益,在性质上属于国有资产。但这种界定只是全民所有制经济内部的界定,只是为了明确国家所有权,对股份制、联营企业并无影响,也不涉及其他股东、联营者的任何利益。

1.股份制企业中国有资产所有权界定办法为:(1)国家机关或其授权单位向股份制企业投资形成的股份,包括现有已投入企业的国有资产折成的股份,构成股份制企业中的国家股,界定为国有资产;(2)全民所有制企业向股份制企业投资形成的股份,构成国有法人股,界定为国有资产;(3)股份制企业公积金、公益金中,全民单位按照投资应占有的份额,界定为国有资产;(4)股份制企业未分配利润中,全民单位按照投资比例所占的相应份额,界定为国有资产。

2.联营企业中国有资产所有权界定参照上述办法的原则办理。

国有资产形成发展

中华人民共和国的国有资产形成主要有五个来源:国有资产

①新民主主义革命时期,革命根据地建设的积累。1927年10月毛泽东率领工农革命军创建井冈山根据地时开始办小型修械所和被服、印刷、兵工、织布、造纸、石灰等工厂。1934年中央革命根据地建立的较大规模的公营企业已达33个,职工2000多人。到1949年仅东北解放区的公营企业就有307个,职工24万人。解放区还建立了自己独立的商业、交通、运输、邮电、银行等。

②没收和接管旧中国官僚垄断资本。到1949年底,人民政府仅接管帝国主义和官僚垄断资本主义的工业企业就有2858个,职工129万。此外,还接管了国民党政府交通部、招商局等所属的全部交通运输企业,以及复兴、富华、中国茶叶、中国石油、中国盐业、中国蚕丝、中国植物油、中国进出口等十几家垄断性商业贸易公司,从而使国家拥有中国电力产量的58%,原煤产量的68%,生铁产量的92%,钢铁产量的97%,水泥产量的68%,棉纱产量的53%。国有工业产值占中国工业总产值的26.2%,占中国大型工业企业总产值的41.3%。③依据国家法律规定取得的资产。1949年9月25日,由中国人民政治协商会议第一届全体会议通过的《共同纲领》规定:凡属有关国家经济命脉和足以操纵国计民生的事业,均应由国家统一经营。凡属国有的资源和企业,均为全体人民的公共财产。

④在社会主义改造过程中赎买的民族资本主义工商业的资本。从1950年开始,中国对私营工业企业采取了供给原材料、加工订货和统购统销的管理办法。1954年,中国又进一步有计划地用公私合营方式改造了一大批资本主义工商企业。1956年中国基本完成了对资本主义工商业的社会主义改造,通过对资本家支付定息的方式,使其资产逐步变为国家所有。

⑤国家有计划投资兴建的国家企业。中华人民共和国建立后,经过国民经济恢复时期,从1953年起开始大规模的有计划经济建设,主要依靠中国人民自力更生、艰苦奋斗,逐步建立起强大的社会主义物质技术基础。1953-1989年期间,国家在工业、农业、建筑业、运输业、邮电业、商业、外贸、城市公用事业等领域的固定资产投资总额为23944亿元人民币。1988年,中国全民所有制企业仅固定资产原值就达11787亿元,定额流动资金为6015亿元。

地位和作用

①中华人民共和国的国有资产是社会主义经济制度的物质基础,建立在国有资产基础上的国有经济是中国国民经济的主导力量。②国有资产的经营及其收益是国家财政收入的主要来源。③国有经济是国家实施宏观经济政策和调控市场的基本立足点。④国有企业是安排社会劳动就业的重要渠道。⑤凭借国有资产从事生产经营活动的国有大中型企业是社会主义公有制的强大基础,国民经济运行的主干力量,也是中国参与国际市场竞争的主力军。

国有资产产权登记概念

国有资产产权登记是指财政(国资)部门代表国家对应属国家所有的资产而组织进行的产权登记,是依法确认国家对国有资产的所有权以及企业、单位占有、使用国有资产的法律行为。它揭示了两层含义:一是国有资产产权登记是一种法律行为,其结果是以法律文件的形式表现出来,具有法律效力并受法律保护。二是国有资产产权登记是对国家取得所有权和授予企业、单位经营使用权的两方面同时确认。

国有资产产权登记企业范围

企业国有资产产权登记范围:

企业国有资产产权登记范围是指按照"国家所有,分级管理,授权经营,分工监管"的原则,各级政府对属本级管理并已取得法人资格的企业或国家授权投资机构的企业占有、使用的国有资产进行产权登记。包括国有企业,国有独资公司,国家授权的投资机构,设置国有股权的有限责任公司和股份有限公司;国有企业、国有独资公司或国家授权投资机构投资设立的企业和其它形式占有、使用国有资产的企业。根据登记活动的性质和目的不同分为占有产权登记、变动产权登记、注销产权登记和产权登记年度检查等四种类型。

1、占有产权登记,适用于占有、使用国有资产的新开办企业。

2、变动产权登记,适用于企业名称、地址、法定代表人、经济性质、主管单位发生变化、以及国有资产总额发生增减变化的企业。

3、注销产权登记,适用于撤销、被合并、被兼并、依法破产和企业改制后不设置国有股权、企业转让全部国有产权的企业。

4、产权登记年度检查是指财政?国资 部门按年度对企业占有、使用国有资产情况而进行的产权登记检查。

国有资产产权登记企业程序

企业国有资产产权登记程序:

审批程序

国有资产产权登记受理

条件:申办人需提交如下申办材料:

(一)占有登记需要资料

1.由出资人的母公司或上级单位批准设立的文件或企业股东大会(董事会)做出投资协议或出资证明文件;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》(财管字[2000]116号第十五条第一款)

2.企业章程;(依照、《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》(财管字[2000]116号第十五条第二款)

3.《企业名称预先核准通知书》;(依照《<A class="" href="javascript:linkredwin('财政部关于修订的通知》(');">财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》(财管字[2000]116号第十五条第三款)

4.出资人及本企业的企业法人营业执照(复印件)、经注册会计师审计的或财政部门核定的企业上一年度财务报告和提供保证、定金或设置抵押、质押、留置以及资产被司法机关冻结的相关文件;其中:国有资本出资人产权登记证副本;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》(财管字[2000]116号第十五条第四款)

5.经注册会计师审核的验资报告,其中以货币投资的应附银行进账单,以实物或无形资产投资的应当提交经财政部门合规性审核的资产评估报告;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》(财管字[2000]116号第十五条第五款)

6.申办产权登记的申请;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第十五条第六款)

7.申办人填写的《企业国有资产占有产权登记表》(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第十五条)

8.出资人为行政事业单位、社会团体的,应当提交民政部门颁发的《事业单位社团法人登记证》、《中华人民共和国国有资产产权登记证(行政事业单位)》及出资人上级单位批准的非经营性资产转经营性资产的可行性研究报告。(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》(财管字[2000]116号第十五条)

(二)变更登记需要资料

1.政府有关部门或出资人的母公司或上级单位的批准文件、企业股东大会或董事会做出的书面决议;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十三条第一款)

2.修改后的企业章程;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十三条第二款)

3.出资人及本企业的企业法人营业执照(复印件)、经注册会计师审计的或财政部门核定的企业上一年度财务报告和提供保证、定金或设置抵押、质押、留置以及资产被司法机关冻结的相关文件;其中:国有资本出资人产权登记证副本;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十三条第三、四款)

4.经注册会计师审核的验资报告,其中以货币投资的应附银行进账单,以实物或无形资产投资的应当提交经财政部门合规性审核的资产评估报告;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十三条第五款)

5.出资人为行政事业单位、社会团体的,应当提交财政(国资)部门颁发的《中华人民共和国国有资产产权登记证(行政事业单位)》及出资人上级单位批准的非经营性资产转经营性资产的可行性研究报告。(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十三条第六款)

6.企业发生兼并、转让或减少国有资本的,应当提交与债权银行、债权人签订的有关债务保全协议;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十三条第七款)

7.经出资人的母公司或上级单位批准的转让国有产权的收入处置情况说明及有关文件;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十三条第八款)

8.申办产权登记的申请;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十三条第九款)

9.《企业国有资产变动产权登记表》(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十三条)

10.产权登记证正、副本原件;

(三)注销登记需要资料

1.政府有关部门、出资人的母公司或上级单位、企业股东大会的批准文件,工商行政管理机关责令关闭的文件或法院宣告企业破产的裁定书;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十八条第一款)

2.经注册会计师审计的或财政部门核定的企业上一年度财务报告;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十八条第二款)

3.企业的财产清查、清算报告或经财政部门合规性审核的资产评估报告;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十八条第三款)

4.企业有偿转让或整体改制的协议或方案;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十八条第四款)

5.本企业的产权登记证正、副本原件,《企业法人营业执照》副本复印件和提供保证、定金或设置抵押、质押、留置以及资产被司法机关冻结的相关文件;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十八条第五款)

6.受让企业的《企业法人营业执照》副本和经注册会计师审计的年度财务报告和提供保证、定金或设置抵押、质押、留置以及资产被司法机关冻结的相关文件;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十八条第六款)

7.转让方、受让方或改制后的企业与债权银行、债权人签订的债务保全的协议;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十八条第七款)

8.经出资人的母公司或上级单位批准的资产处置或产权转让收入处置情况说明及相关文件;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十八条第八款)

9.申办产权登记的申请;(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十八条第九款)

10.申办人填写的《企业国有资产注销产权登记表》。(依照《财政部关于修订<企业国有资产产权登记管理办法实施细则>的通知》财管字[2000]116号第二十八条)

标准:申办资料齐全、合规、有效

本岗位责任人:企业经济建设科内勤

岗位职责及权限:按受理标准查验申办材料;对符合标准的即时受理,填写《行政审批项目受理通知书》交申办人,并在申请书上注明受理时间,转入初审程序;对不符合标准的,不予受理, 填写《行政审批项目不予受理通知书》交申办人;对申办材料不齐全的,填写《行政审批项目补充有关材料通知书》交申办人,将需要补齐、补正的全部内容、要求及申办人的相关权利、投诉渠道以书面形式一次性告知申办人。

时限:1个工作日

国有资产产权登记初审

标准:申办材料齐全、规范、有效。

本岗位责任人:企业经济建设科科专管员。

岗位职责及权限:按照初审标准对单位上报的申办材料进行初审。对符合标准的,签署初审意见,转入复审程序。

时限:2个工作日

国有资产产权登记复审

标准:同初审标准

本岗位责任人:企业经济建设科科长

岗位职责及权限:同意初审意见的,在审批表上填写复审意见,转审定人员。不同意初审意见的,应与初审人员沟通情况、交换意见后,提出复审意见及理由,在审批表上填写复审意见,转审定人员。

时限:3 个工作日

国有资产产权登记审定

标准:同初审标准

岗位责任人:企业经济建设科主管局长

岗位职责及权限:同意复审意见的,在审批表上填写审定意见,不同意复审意见的,应与复审人员沟通情况、交换意见后,提出审定意见及理由,在审批表上填写审定意见,转下一程序。

时限:3个工作日

国有资产产权登记告知

标准:

1、制发证件文书完整、正确、有效

2、及时、准确告知申办人核准结果

3、留存收归档的审批文书材料齐全、规范

本岗位责任人:企业经济建设科专管员

岗位职责及权限:依照审定结果,对审定核准的,制发完整、正确、有效的核准文书,并即时通知申办人领取;对审定不予核准的,制发《行政审批项目不予批准通知书》,将申办人的相关权利、投诉渠道以书面形式一次性告知申办人,并及时、准确的通知申办人领取。审批工作结束后,将核准资料按要求归档。

时限:3个工作日

当前企业国有资产产权登记管理中存在的问题  1996年,原国家国有资产管理局制定的《企业国有资产产权登记管理办法实施细则》执行以来,各级国有资产管理部门按照统一政策,分级管理,并按财务隶属关系和属地原则广泛深入地开展了企业产权登记管理工作,取得了很大的成绩,基本实现了国有资本与资产的统一管理,确保了企业国有资产的保值增值。到2000年底,全国国有资产总量已近10万亿元人民币,近十年来递增率达17.9%。我国加入WTO后,外国资本将大量进入,国有经济"有进有退"将逐步退出竞争性领域,企业国有资产产权登记管理显得尤为重要。当前,在部分国有企业改革中,企业国有资产产权管理存在着一些不容忽视的问题:一是少部分占有国有资产的企业,未经财政?国资 部门、授权投资管理机构的批准,擅自减少或增加资本金数额,个别公司制企业在企业效益不好的情况下擅自调减个人持股数量,国有资本应享有的权益受到侵蚀,造成了事实上的国有资产流失。二是国有资产占有企业的产权变动审批手续不全,个别企业未经批准,擅自决定企业的产权变动审批手续不全,个别企业未经批准,擅自决定企业的分立与合并,不申请办理国有资产产权划转手续,致使企业有效资产被分立出去另起炉灶,成立不设置国有股权的公司,国有资本留在"空壳"单位承担债务和人员负担。三是企业滥用权力,擅自用国有资产对外提供保证、定金或设置抵押、质押、留置等,以致使国有资产被司法机关冻结或拍卖、清偿债权人债务,产权或有变动事项不报告等。四是被撤销、被解散和被依法宣告破产或改制后不再设置国有股权的企业,不到原产权登记机关申办注销产权登记,致使产权登记机关应收而未收的企业国有资产产权登记证的正本的副本在社会上泛滥,扰乱了国有资产产权秩序。五是企业申请办理产权登记年检意识淡薄,法律意识不强,正常的一年一度产权登记检查不积极,财政?国资 部门上门年检不配合,涉及的产权变动文件、证件、资料不能完整地提供,参与年检的企业呈逐年递减趋势,产权登记年度检查流于形式。

国有资产产权登记问题的改善

国有资产产权登记问题的改善:

一是要加强企业国有资产产权登记管理工作的宣传力度,增强企业对产权登记和产权登记年检的重要性认识。要认真组织企业法人和财务人员学习国务院192号令《企业国有资产产权登记管理办法》和财政部《企业国有资产产权登记管理办法实施细则》,领会精神实质,明确法律责任。同时,财政?国资 部门要按照《实施细则》要求,严格管理,加大行政处罚力度,不断提高财政干部政策水平和执法能力。

二是严格对国有独资、国有控股和股份制企业中的国有股权管理,要按照国家所有、分级管理的原则,正确行使各级财政?国资 部门国有股权管理职能,规范国有产(股)权转让和处置行为,严格报批程序、审核程序和定价原则,坚持评估作价的公开、公正、公平;要坚持依法办事,规范管理,统一政策,授权管理的原则,做好企业国有资产产权变动、占有、注销登记和年检工作,维护国家所有者的合法权益,推进现代企业制度建设,保障国有资本的保值增值。

三是要建立企业国有资产产权登记和年检信息库的建设,及时跟踪企业国有资产流动及产权变动情况,掌握国有资产存量的分布和价值总量的增减变化情况,为各级政府调整产业结构,国有资本再投资,科技开发投入和补充国有企业、非国有企业的国有资本金,规范国有产权交易提供完整的信息资料。

四是要建立健全企业国有资产产权登记和年度检查制度,规范办事程序,完善登记和年检手续。各级财政?国资 部门要组织干部加强业务学习,熟悉政策法规,提高业务水平,努务提高办事效益,支持企业改革改制和经济发展。

土地拍卖土地使用权拍卖出让办事程序

土地拍卖适用范围

1、政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地;

2、原经批准划拨或出让,因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地;

3、土地使用权转让申请以拍卖方式进行的用地;

4、经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。

土地拍卖所需资料

l、土地拍卖的申请报告(1份);

2、建设用地规划许可文件(1份);

3、原土地使用证正本(1份);

4、原建设用地批准文件复印件(1份);

5、土地利用现状图(划出用地范围红线)(1份);

6、1:1万地理位置图 (1份);

7、法院判决执行通知书(1份);

8、地籍图(5份)。

土地拍卖办理程序及流程图

(一)一级土地市场的土地使用权拍卖出让

这里所指的一级土地市场与土地使用权招标所指相同,均指政府出让经营性房地产项目用地批租市场。

1、土地使用权拍卖的前期工作

① 按照市和各镇区土地利用总体规划和年度用地计划,由市局规划科完成编写全市土地使用权拍卖的详细年度计划,计划中列明每宗用地的具体位置、面积、用途、规划要求等,并提前向社会公布;

② 根据土地使用权拍卖年度计划,各镇区国土所负责组织拍卖土地报批具体资料;

③ 根据土地使用权拍卖年度计划,由市局规划科负责完成办理拍卖土地的农地转用手续;

④ 由市局用地科和各镇区国土所完成征地手续;

⑤ 由市局用地科完成供地报批手续,编写土地使用权出让合同文本;

⑥ 由市地产交易中心负责完成拍卖土地的拆迁及“三通一平”工作;(或由原土地使用者完成)

⑦ 市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作;

⑧ 市招标拍卖领导小组确定拍卖地块的出让底价。

2、土地使用权拍卖操作程序

市国土资源局委托市地产交易中心组织土地使用权拍卖工作。市地产交易中心根据拍卖年度计划确定的时间,授权拍卖主持人在交易中心拍卖大厅主持拍卖。具体操作程序为:

①市地产交易中心在举行拍卖会前30日向社会发出拍卖公告,拍卖公告在市报上发布或在交易大厅挂牌公告;

②竞买者领取有关拍卖文件;

③竞买者参加拍卖竞投,应向市地产交易中心提出申请并缴交一定数额的保证金,认可资格;

④符合资格的竞买者于拍卖前到市地产交易中心领取竞价标志牌,进场就座;

⑤ 拍卖主持人按公告规定的时间、地点主持拍卖活动。拍卖活动遵循“公开、公平、公正”的原则,自由竞价,价高者得;

⑥ 竞买者最后应价低于底价(保留价)时,主持人有权终止拍卖;

⑦ 竞得人即时与市地产交易中心签订《拍卖成交确认书》。于拍卖日起3个工作日内向没有竞得人退还所收保证金本金;

3、使用权拍卖的后期工作

① 土地使用权拍卖举行后3个工作日内,市地产交易中心将《拍卖成交确认书》附本及有资料,移交给市局用地科;

② 竞得人持《拍卖成交确认书》,于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权出让合同,并由市国土资源局颁发《建设用地批准书》;

③ 竞得人按出让合同付清地价款及有关税费后,凭批准文件到市国土资源局地籍科办理土地登记手续。

(二)二级土地市场的土地使用权拍卖出让

这里所指是原划拨和出让土地改用途和使用条件等用于经营性房地产项目、土地使用权转让申请以拍卖方式进行和经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。

1、土地使用权拍卖的前期工作

① 符合城市规划,并经市规划部门同意后,原土地使用者向市国土资源局申请将原经批准划拨或出让土地改变土地用途和使用条件等用于经营性房地产项目用地;

② 市地产交易中心窗口受理申请后,进行初审;

③ 报市国土资源局审批;

④ 完成拟拍卖地块的拆迁及“三通一平”工作。(由原土地使用者完成或由市土地开发中心完成);

⑤ 市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作;

⑥ 市地产交易中心会同委托人确定拍卖低价。

2、土地使用权拍卖操作程序

具体操作程序与一级土地市场的土地使用权拍卖程序相同(略)。

3、后期工作

① 土地使用权拍卖举行后3个工作日内,市地产交易中心主持双方签订《出让合同》,将《拍卖成交确认书》附本及有关资料,移交给市局用地科,由用地科完善划拨用地的补办出让手续和已出让土地改变用途的变更手续;

② 竞得人持《拍卖成交确认书》于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权补办手续出让合同和改变用途的出让合同,由市国土资源局颁发《建设用地批准书》;

③ 竞得人按出让合同或转让合同付清地价款及有关税费后,凭批准文件和收费清单到市国土资源局地籍科办理土地变更登记手续。

土地拍卖批复文件、附件

1、建设用地批准书;

2、出让合同;

3、转让合同;

4、土地使用证。

土地拍卖收费项目

1、土地增值收益;

2、出让金(转让除外);

3、转让税费(出让除外);

4、契税;

5、管理费;中

6、土地交易服务费;

7、土地评估费。

上述程序因不同地区而有不同,仅供您参考!

土地交易管理办法

第一章 总则

第一条 为加强土地市场管理,规范土地交易行为,确保土地交易的合法性和安全性,进一步优化配置土地资源,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律法规和《海口市人民代表大会常务委员会关于进一步加强土地管理若干问题的决定》的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内的土地使用权交易,适用本办法。

第三条 本办法所称土地使用权交易包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和换地权益书的流转、质押。

前款所称土地使用权转让包括以下情形:

(一)出售;

(二)赠与;

(三)交换;

(四)以土地作价入股、与他人成立企业法人,发生土地使用权变更的;

(五)一方提供土地使用权,另一方提供资金合资或合作,发生土地使用权变更的;

(六)因企业被收购、兼并、合并或分立,土地使用权随之转移的;

(七)以土地使用权抵偿债务的;

(八)法律、法规规定的其他情形。

第四条 土地使用权交易应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则,任何单位和个人不得非法干预。

第五条 市人民政府设立土地交易市场,作为土地使用权交易的专门场所。

土地交易市场应当具备下列功能:

(一)提供交易场所。为土地使用权交易、洽谈、招商、展销等活动和招标、拍卖、挂牌交易提供场地;

(二)办理交易事务。为地价评估结果备案、交易过户、税费征收、土地登记发证等机构集中办公设立服务窗口;

(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息,收集、储存、发布土地交易行情、交易结果,提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。

第六条 市土地行政主管部门是土地使用权交易活动的主管部门,负责土地使用权交易的行政许可工作,并依法监督管理土地交易市场。

市财政、规划、建设、房产、监察、国有资产管理、政府投资管理等主管部门应当按照各自职责,协同做好土地交易管理工作。

第七条 经市人民政府批准的土地交易机构是土地使用权交易的服务机构。其主要职责是:

(一)贯彻执行土地管理法律、法规、规章和政策,具体实施土地交易市场的建设计划和管理目标;

(二)具体实施土地使用权交易的事务性和技术性工作;

(三)接受主管部门和自然人、法人及其他组织的委托,具体实施土地使用权出让、租赁、转让的招标、拍卖和挂牌交易工作;

(四)收集、汇总、储存、上报、发布土地交易供求信息和交易结果;

(五)承办市人民政府及市土地行政主管部门委托的其他事项。

第二章 交易方式和条件

第八条 土地使用权交易应当采取招标、拍卖、挂牌交易和协议交易的方式进行。

本办法所称招标交易,是指市土地行政主管部门通过发布招标公告或招标邀请书,邀请特定或者不特定的投标人参加土地使用权交易投标,根据投标结果确定中标人的行为。

本办法所称拍卖交易,是指市土地行政主管部门通过发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,确定最高应价者为竞得人的行为。

本办法所称挂牌交易,是指市土地行政主管部门通过发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟交易宗地的交易条件在土地交易市场或网上挂牌公布,接受竞买人的报价申请,根据挂牌期限截止时的出价结果确定竞得人的行为。

本办法所称协议交易,是指土地使用权人或换地权益书的权益人通过协商自行寻找受让人、承租人、抵押权人的交易行为。

第九条 下列土地使用权交易应当进入土地交易市场,采取招标、拍卖、挂牌交易等方式进行:

(一)商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的国有土地使用权出让或租赁;

(二)经营性用地以外的土地在供地计划公布后,同一宗土地有两个以上意向用地者的国有土地使用权出让或租赁;

(三)国有企业、集体企业和公有经济成份占主导地位的企业或公司经批准,出售国有土地使用权、以国有土地使用权作价入股、以国有土地使用权联营合作开发或以国有土地使用权抵偿债务的;

(四)经有批准权的人民政府批准出售划拨土地使用权、以划拨土地使用权作价入股、以划拨土地使用权联营合作开发或以划拨土地使用权抵偿债务的;

(五)处置停缓建工程涉及土地使用权转让的;

(六)人民法院判决或裁定变卖土地使用权清偿债务的;

(七)为实现抵押权进行土地使用权转让的;

(八)法律、法规、规章等规定的其它情形。

第十条 本办法第九条规定的土地使用权交易,主要采取拍卖、挂牌交易方式,有三个以上的单位或自然人报名参与交易的,应当采取拍卖交易方式。但对具有特定的社会、公益建设条件或对用地项目有特殊要求的,可采取招标交易方式。

第十一条 本办法第九条规定之外的土地使用权或其他土地权益交易,可采取协议交易方式进行。

第十二条 本办法第三条第二款第(一)、(七)项规定的土地使用权交易,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

第十三条 以出让方式取得国有土地使用权的,土地使用权人自取得土地使用权之日起,可进行本办法第三条第二款第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的交易行为,其土地使用权交易条件不受本办法第十二条规定的限制。

第十四条 有下列情形之一的,土地使用权或其他土地权益不得进入土地交易市场交易:

(一)未依法登记取得权属证书或土地权属不清、有争议的;

(二)欠缴土地出让金(含超容积率、改变土地用途但未按规定补交土地出让金的)的;

(三)司法机关、行政机关依法限制土地使用权利或其他土地权益的;

(四)依法需收回土地使用权的;

(五)共有的土地使用权或其他土地权益,未经其他共有人书面同意的;

(六)法律、法规规定禁止交易的其它情形。

土地招标拍卖挂牌词目释义

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国土地使用权的出让方式有四种:招标、拍卖、挂牌和协议方式。

土地招标拍卖挂牌招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 (2002 年4月3日国土资源部第4次部务会议通过,2002年5月9日国土资源部令第11号发布,自2002年7月1日起施行。)

第一条 为规范国有土地使用权出让行为,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正的土地使用制度,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规,制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的,适用本规定。

本规定所称招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规定所称拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

本规定所称挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条 招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条 国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动,应当有计划地进行。

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报经同级人民政府批准后,及时向社会公开发布。

第六条 市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划,会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案,报经市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

第七条 出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

第八条 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告,公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

第九条 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容:

(一)出让人的名称和地址;

(二)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;

(三)投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;

(四)索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;

(五)招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;

(六)确定中标人、竞得人的标准和方法;

(七)投标、竞买保证金;

(八)其他需要公告的事项。

第十条 市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

确定招标标底,拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价,投标、竞买保证金,应当实行集体决策。

招标标底和拍卖挂牌的底价,在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条 出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的,应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条 市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十三条 投标、开标依照下列程序进行:

(一)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但出让人在投标截止时间前收到的方为有效;

标书投入标箱后,不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

(二)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况,当众开启标箱,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的,出让人应当依照本规定重新招标。

(三)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成,成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明,但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审。

(四)招标人根据评标结果,确定中标人。

第十四条 对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人。

第十五条 拍卖会依照下列程序进行:

(一)主持人点算竞买人;

(二)主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项;

(三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确提示;

(四)主持人报出起叫价;

(五)竞买人举牌应价或者报价;

(六)主持人确认该应价后继续竞价;

(七)主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交;

(八)主持人宣布最高应价者为竞得人。

第十六条 竞买人不足三人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。

拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第十七条 挂牌依照以下程序进行:

(一)在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布;

(二)符合条件的竞买人填写报价单报价;

(三)出让人确认该报价后,更新显示挂牌价格;

(四)出让人继续接受新的报价;

(五)出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条 挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

第十九条 挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交:

(一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合其他条件的,挂牌成交;

(二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;

(三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。

第二十条 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址,出让标的,成交时间、地点、价款,以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后,出让人改变竞得结果,或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的,应当依法承担责任。

第二十一条 中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间,与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,抵作国有土地使用权出让金,其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金,出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还,不计利息。

第二十二条 招标拍卖挂牌活动结束后,出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

出让人公布出让结果,不得向受让人收取费用。

第二十三条 受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后,应当依法申请办理土地登记,领取国有土地使用权证书。

第二十四条 应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十五条 中标人、竞得人有下列行为之一的,中标、竞得结果无效;造成损失的,中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任:

(一)投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的;

(二)中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

第二十六条 土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十七条 以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权的,参照本规定执行。

第二十八条 本规定自 2002 年7月1日起施行。

竞买保证金竞买保证金概述

一、 投标、竞买保证金:在招拍挂出让活动中,由参加招拍挂出让活动的投标人或竞买人向作为出让方的市县国土部门缴纳的履约保证金。

二、 金额由市县国土部门或国有土地使用权出让协调决策机构集体决策。综合确定后,在招拍挂出让公告中公布,根据相关法律规定,投标、竞买保证金应当以人民币缴纳。

三、 性质:招拍挂出让工作由不同阶段组成,招拍挂活动持续过程较长,因此,尽管投标、竞买保证金的名称叫保证金,但其性质都不是恒定的,作用也不同,可以说,在招拍挂出让的不同阶段,投标、竞买保证金所承担的角色各异。

竞买保证金竞买保证金相关说明

1、履约保证金:国有建设用地使用权招拍挂出让中,确定中标人或拍卖挂牌竞得人之前,投标人竞买人向市县国土部门缴纳的投标竞买保证金,是意向用地者参加国有建设用地使用权招拍挂出让活动资格,具有履约保证金的性质,而不是定金,也不是土地出让价款

2、按现行制度要求,任何有意向参加国有建设用地使用权招拍挂出让活动,希望取得土地使用权的单位和个人只有按规定缴纳保证金,并符合其他条件,同坐作为出让方市县国土部门审核,具备参加招拍挂资格后,才能参加招拍挂

不按时交或不及时交,即使符合其他条件也不能参加招拍挂,投标、竞买保证金是参加招拍挂活动资格条件的门槛。

3、定金是由双方当事人根据出让合同中宗地出让价款主合同标的额约定的,而在具体实施招拍挂程序前,既未确定中标人和竞得人,也没有确定成交宗地价款,更谈不上出让合同,定金的确定没有依据

保证金不是定金

4、在出让成交前,未确定受让人,未签订出让合同,所有不存在出让价款,因此保证金也不是出让金,或出让价款,如果保证金作为出让金,既不符合逻辑,也不能在出让法律文书上产生瑕疵而引起纠纷。

抵押物拍卖抵押物拍卖的程序

抵押物拍卖的一般程序为:

(1)抵押权人向拍卖机构提出拍卖申请及有关证明文件。

(2)拍卖机构清查核实抵押物,厘定拍卖底价。

(3)拍卖机构在报纸上发表拍卖公告。公告期间为15日。

(4)公告期满,对拍卖物所有权没有争议的,拍卖机构进行公开拍卖。

(5)拍卖成交后办理纳税和拍卖物权属转移手续。

抵押物拍卖抵押物拍卖的终止

有下列情况发生,拍卖程序中止:

(1)人民法院受第三人就拍卖物所有权提起诉讼,并裁定中止拍卖的。

(2)抵押权人申请中止拍卖的。

(3)抵押人已具有偿还贷款本息的能力,向拍卖机构申请中止拍卖的。

一般抵押权物权法相关规定

《物权法》第195条:债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

第196条:依照本法第一百八十一条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定: (一)债务履行期届满,债权未实现;(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。

第198条:抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

一般抵押权担保法相关规定

《担保法》第56条:拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。

《担保法解释》 第74条:抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款,当事人没有约定的,按下列顺序清偿: (一)实现抵押权的费用;(二)主债权的利息; (三)主债权。

第75条:同一债权有两个以上抵押人的,债权人放弃债务人提供的抵押担保的,其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。 同一债权有两个以上抵押人的,当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。 抵押人承担担保责任后,可以向债务人追偿,也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。 通常而言,抵押权的实现一般应当具备以下四个条件:其一,抵押权合法有效存在。其二,抵押权所担保的债权已届清偿期。

但依照《物权法》第196条的规定,在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形,比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下,即使债务并未届期,抵押权人也可以实现抵押权。其三,债务人没有清偿债务,既包括没有清偿全部债务,也包括尚有部分债务没有清偿,因为依据抵押权的不可分原则,债务人虽然只有部分债务未履行,抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。其四,对于债务未清偿,非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成,则抵押权人不得实现其抵押权。比如,债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。

物业抵押物业抵押

在这一概念中,包括以下几层含义:

1)抵押人必须是对房地产享有所有权或者土地使用权的人,即抵押人对抵押物必须享有处分权。

2)抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式,依然实际控制着房地产,向抵押权人提供担保。

3)向抵押权人提供债务履行担保。抵押人拿自己合法的房地产向抵押权人设定抵押,目的是向债权人提供履行债务的一种保证。从某种角度上讲,如果没有这种保证,抵押权人对于债务人的信任度可能降低,很可能作为主债务的合同就无法签订。

物业抵押特征

物业抵押属于担保法律制度中的物的担保,抵押物又是特定的不动产,这种担保物权具有以下法律特征:

(1)房地产抵押权具有从属性房地产抵押权是为担保债权而设立的,它与所担保的债权形成主从关系,具体表现为:房地产抵押权以主债权的存在为前提;抵押权在债权期限届满不受清偿时行使;抵押权是抵押人为抵押权人提供的财产上享有的一种物权。它的作用在于保证债权顺利受偿,减少主债权不能受偿的风险性。抵押权因主债权的消灭而消灭。

(2)房地产抵押权是一种价值支配权抵押权是一种担保物权,它以物的交换价值为内容。即抵押权人的目的不是为了取得抵押物的使用价值,而是为了取得抵押物的价值,他有权在债务人不履行债务时,将用作担保的物加以处分、变卖,但无权对物加以使用和收益。

(3)房地产抵押权是一种优先受偿权抵押权是一种他物权,抵押权的实质和担保作用在于:抵押权人得以通过实现抵押物的价值,优先受偿。即抵押人在债务履行期届满时不履行债务,抵押权人有权依照法律规定,以用作抵押物的房屋和土地,按照法定程序进行拍卖,就卖得的价款,抵押权人可以从中优先受偿。

物业抵押范围

1.物业抵押的条件

《城市房地产管理法》规定:依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权和以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。但在抵押时,一般情况只能将房屋所有权与土地使用权同时设定抵押,不能将房产与地产分离设定抵押,既不能单独抵押房屋,也不能单独抵押土地,更不能将房屋和土地分别抵押给不同的抵押权主体。土地使用权单独设立抵押权,必须是出让的国有土地使用权。

另外,根据国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知规定,土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》,土地使用证不作为抵押权的法律凭证。抵押权人不得扣押土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效,土地使用权人可以申请原土地证书作废,并办理补发新证手续。

法律规定以下物业不得设定抵押权

1)行政划拨方式获得的尚未建设房屋及其他附属物的土地使用权。

2)权属有争议的房地产。

3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

4)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

5)已依法公告列人拆迁范围的房地产。

6)被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制房地产权利的。

7)依法不得抵押的其他房地产,包括法律禁止流通的土地所有权、违章建筑等。

2.设定物业抵押的特殊规定

1)以出让土地使用权设定抵押权的,抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时设定抵押。以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。《中华人民共和国担保法》规定,“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押”。

2)抵押人可以将几宗房地产一并抵押也可以将一宗房地产分割抵押,但再次抵押时,只能就财产价值大于所担保的债权余额部分设定抵押,且抵押人应将前一抵押事实告知抵押权人。

3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

4)以出让方式取得的土地使用权抵押的,不得违背国家有关土地使用权有偿出让、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。以具有土地使用年限的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

5)国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定。

6)以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报其上级主管机关备案。

7)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过,但企业章程另有规定的除外。

8)以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的,必须经董事会或者股东大会通过,但企业章程另有规定的除外。

9)有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

10)以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

11)以预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

12)以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效。

13)企、事业单位法人分立或合并后,原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担,或者在分立或者合并时明确。

14)抵押人死亡、依法被宣告死亡或者宣告失踪时,其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

15)抵押当事人约定对抵押房地产保险的,由抵押人为抵押的房地产投保,保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的,抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

16)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产(包括房屋)为自身债务设定抵押。

物业抵押效力

物业抵押一经设定,即产生相应的法律效力,不仅在当事人之间设定了相应的权利义务,而且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据物业抵押效力的对象,可将其划分为对内效力和对外效力。物业抵押的对内效力即对物业抵押当事人的权利义务的影响,是抵押权的主要的基本效力;物业抵押的对外效力是物业抵押对抵押关系外部的、有关物业的其他财产权的影响,是抵押权的次要的派生效力,是物业抵押对内效力的保障。

(一)物业抵押的对内效力

物业抵押的对内效力,是指抵押权人的担保债权以抵押的物业优先受偿的权利,它包括两方面的因素:一是担保债权的范围,二是抵押物业的范围。

1.担保债权的范围

担保债权的范围包括如下几种:①主债权;②利息;③迟延利息;④违约金;⑤损害赔偿金;⑥实现抵押权的费用。

2.抵押物业的范围

(1)物业本身。设定物业抵押时,已经存在并在抵押登记机关登记其具体范围的物业,是物业抵押权效力所及的主要对象。根据我国的有关规定,物业权利分为房产权利和地产权利。所以,物业抵押权效力主要及于设定抵押的房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。

(2)附属物。附属物即从物,是与主物相对而言的。主物与从物是两个既相互独立又相互结合的物。主物是在其中起主要作用的物,从物是在其中处于附属地位,起辅助和配合作用的物。在法律或合同没有相反规定时,主物的所有权转移,从物的所有权也要随之转移。因此,物业抵押中,如果法律或合同没有特别规定,则抵押权的效力不仅及于物业自身,还及于物业的附属物;不仅及于设定抵押权时已存在的附属物,还及于设定抵押权后产生的附属物。物业的附属物既包括动产,也包括不动产。

(3)从权利。物业的从权利应属于抵押权所及的范围。物业中的从权利,如相邻权及单元式物业中对公用设施等的持分共有权,为物业中的主要从权利。因这些从权利是从属于物业,物业所有人如没有这些从权利就无法行使物业权利。所以,物业抵押权效力当然及于物业从权利。

(4)孳息。物业抵押权的效力及于抵押权开始行使后至抵押权标的物处分为止物业所产生的孳息。孳息可分为自然孳息与法定孳息。物业所生的孳息既有天然孳息如庭院果树所结果实,也有法定孳息如房屋的租金、银行的利息。但实践中现代物业所生的孳息以法定孳息为主。物业抵押权对物业所生孳息的效力并非从抵押生效即产生。因为物业抵押不转移对抵押物的占有,这种担保既维护了债权人的利益,又充分发挥了物业的效用,在抵押权行使之前,抵押物业由抵押人占有、使用、收益,物业所生之孳息自应由抵押人所有。抵押权行使之后,抵押的物业由法院扣押或以其他形式保全,抵押权人有权将该物业拍卖或以其他合法形式获得价款并优先受偿,当然有权收取抵押物的孳息,并以其优先受偿。我国《担保法》规定:“债务履行期届满,债务人不履行债务致抵押物被人民法院依法扣押的,白扣押之日起,抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。”但抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及于该孳息。

关于新增房屋的问题。《担保法》和《城市房地产管理法》均规定,物业抵押合同签订后,新增的房屋不属于抵押物。原因有如下几点:

第一,尽管我国立法上对房地产转让采用“连动”原则,但新增房屋仍视为独立的不动产。物业设立抵押时,尚不存在该房屋,抵押人与抵押权人签订抵押合同时,他们的意思表示均不涉及该新增的房屋。

第二,将新增的房屋列入原物业抵押的范围有损抵押人的利益。没定抵押权的物业虽然不转移占有,抵押人仍有对其拥有使用、收益和处分权,但毕竟给抵押人行使这些权利带来不便。因此,新增房屋列入物业抵押的范围扩大了抵押标的价值额,增加了抵押人的负担。从公平的观点看,不应把新增的房屋列入物业抵押标的范围。虽然新增房屋不属于物业抵押物,但为了便于抵押权的实现,《城市房地产管理法》和《担保法》均规定,需要拍卖抵押的物业时,可以将新增的房屋与抵押的物业一同拍卖,但对拍卖新增的房屋所得价款,抵押权人无权优先受偿。

(二)物业抵押的对外效力

物业抵押的对外效力是指物业抵押权对抵押关系以外的有关权利的效力。

1.物业抵押对用益物权的影响

物业抵押是以物业的交换价值为债权提供担保的,抵押物的使用价值对其没有影响。因此从理论上说,物业抵押权设定前或设定后均可在抵押的物业上设定用益物权;但反过来,是否设有用益物权,对物业的交换价值则较有影响。两宗同质的物业,物业上有用益物权的交换价值比无用益物权的交换价值低。所以,在物业抵押之前,已存在用益物权的,用益物权可以对抗物业抵押权;在物业抵押之后没定用益物权的,则用益物权不得对抗抵押权。

2.物业抵押权与其他物业抵押权之间的关系

物业的价格昂贵,存在同一物业上设立数个抵押权的情况。《担保法》亦规定,财产:抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押。根据抵押权效力的原则,自愿登记式的抵押因登记的抵押权具有对抗力,已登记的抵押权优先于未登记的抵押权;均未登记的,则抵押设立在先的抵押权优先于设立在后的抵押权;都进行登汜的,登记在先的抵押权优先于登记在后的抵押权;强制登记式的抵押,登记在先的抵押权的效力优先于登记在后的抵押权。物业抵押属强制抵押,抵押权之间的效力以登记时间为标准,登记在先的物业抵押权优先于登记在后的抵押权,如是同时(实践中同一天登记的视为同时)登记的,则具有同等的效力,数个同时登记抵押担保的债权就抵押的物业按比例受偿。

3.物业抵押与物业租赁之间的关系

与设定用益物权一样,出租人可以在已出租的物业上设定抵押,同时抵押人亦可将已抵押的物业出租。但是,在抵押权人行使抵押权时,抵押的物业是否已经出租,则对抵押权有一定的影响,因已出租的物业的交换价值较未出租的物业的交换价值小。所以,在设定物业抵押之前,物业已出租的,根据“买卖不破租赁”的原则,抵押权不得影响租赁关系。《担保法》规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”抵押权人对物业行使抵押权后,在租赁期内,承租人仍对物业享有承租权。若物业抵押设定在物业租赁之前,则抵押权的效力及于物业租赁关系,当抵押权人行使抵押权时,租赁关系即应解除。抵押人将其抵押的物业出租时,抵押人应将已抵押的情况告知承租人,若抵押人履行了告知的义务,因解除合同造成的损失由承租人自己承担,若抵押人未履行告知义务,则因解除租赁合同造成的损失由抵押人承担。

4.物业抵押权与法定抵押权的关系

《合同法》第286条规定:“发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该规定确定’了承包人对工程享有法定的抵押权。我国所讲的物业抵押权是一种约定抵押权,当在一物业上同时存在法定抵押权与物业抵押权时,法定抵押权的效力应优先于约定抵押权的效力。所以,建设工程承包人对工程的法定抵押权优先于物业抵押权人的约定抵押权。

(三)有关公权力对物业抵押的影响

前述抵押权的对内效力主要是分析其民事权利对抵押权的影响,而实践中还存在国家公权力对抵押权产生影响的情形。

(1)因抵押人违反行政法规而受到行政处罚,对已抵押的物业采取强制措施的,如工商机关对抵押人处以罚款,因抵押人不交或交不起罚款而物业被查封。行政处罚是行政机关对行政相对人因违反行政法规而给予的法律制裁。在债务人资不抵债的情况下,债权人的债权受偿应优先于行政罚款的缴纳,否则会导致债务人将行政违法后果转嫁于债权人。同理,抵押人的行政违法后果不应被转移到抵押权人。所以,物业抵押权不应因抵押人的行政处罚而受到影响。

(2)因抵押人与物业有关的行为,行政机关对已抵押物业采取强制措施的,如抵押人未按规定缴纳土地使用权出让金或未按规定利用土地的,土地管理部门依法收回其土地使用权。这种情形是因抵押人未履行具备完整物业权利应履行的义务而导致行政机关采取行政措施。也就是说因行政上的义务尚未完成,物业的权利处于瑕疵状态,只有履行完全部行政义务,物业的民事权利才完整。所以,因未能履行物业的行政义务而导致对物业的行政强制,物业抵押权不得对抗。

(3)因抵押人未清偿其他债务,抵押的物业被司法机关依法采取强制措施的。司法机关对抵押的物业采取强制措施,其目的是偿付其他未设定物上担保的债权。因此,司法机关的强制措施不影响物业抵押权的效力。

浙江省抵押贷款管理暂行规定简介

省政府令第23号

现发布《浙江省抵押贷款管理暂行规定》,自发布之日起施行。

省 长 葛洪升

一九九二年三月三十日

房地产抵押贷款介绍

在房地产抵押贷款中,不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权,但产权人和债权人都不能随意处理房屋或地产。房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。申请借款金额和借款时间长短确定,一般最高不超过抵押物现行评估价的70% 。贷款的期限主要有两种:

房地产抵押贷款(2张)短期建设贷款以建设周期为限,一般3一5年;长期经营贷款15一30年左右。贷款利息实行按季结息的办法,利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。

房产抵押贷款是用自己的房产向银行去做贷款,用来装修或者消费类的贷款。

房地产抵押贷款类别

房地产抵押贷款风险有所增大

房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同,可以分为以下几种:

房地产抵押贷款渐进式抵押贷款

。这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额,或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。

房地产抵押贷款递减式还款

。这是指先固定每个还款期所需偿还的本金,然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时,从总贷款额中扣除已还的本金,以此作基数来计算本期应付的利息。因此,贷款人应付本息逐期相继减少。

房地产抵押贷款定息抵押贷款

。这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时,在整个还款期限内固定抵押贷房地产抵押贷款

款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说,好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出,但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险,并不固定整个还款期的利率,只固定一段时间的利率水平。

房地产抵押贷款重新协议利率

又叫滚动抵押贷款。这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年,允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用,吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额,能够促使更多的人利用抵押贷款,而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响,即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担,另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。

此外,还有比例升值贷款,增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。

房地产抵押贷款还款方式

房地产抵押贷款先息后本还款法

讲解:现各银行规定,贷款期限授信年限为一到三年,每年归还一次本金,归还本金后三到五个工作日银行再次将贷款发放给客户。那么还款方式为:前期每月只需还银行贷款金额的利息,一年到期后一次性归还本金。

月利息为年利息除12

年利率为5.04%÷12=4.2‰

房地产抵押贷款等额本息还款法

讲解:个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上,则还款的方式之一是等额本息还款法,即从使用贷款的第二个月起,每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下:

每月等额还本付息额=贷款本金

其中:还款期数=贷款年限×12

如以商业性贷款20万元,贷款期为15年,则每月等额还本付息额为:

年利率为5.04%÷12=4.2‰,还款期数为15×12=180

200000×4.2‰×(1+4.2)

即借款人每月向银行还款1642.66元,15年后,20万元的借款本息就全部还清。

房地产抵押贷款等额本金还款法

讲解:等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求,一般采用按季还款的方式。其计算公式如下:

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率

如:以贷款20万元,贷款期为10年,为例:

每季等额归还本金:200000÷(10×4)=5000元

第一个季度利息:200000×(5.58%÷4)=2790元

则第一个季度还款额为5000+2790=7790元;

第二个季度利息:(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元

则第二个季度还款额为5000+2720=7720元

……

第40个季度利息:(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元

则第40个季度(最后一期)的还款额为5000+69.75=5069.75元

房地产抵押贷款特征

与其他贷款相比,房地产抵押贷款具有以下特征:

1.是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比,房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中,减少了债权人的贷款风险,而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定,整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言,其目的都不是为了取得抵押物,而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押,贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。

2.当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系,而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。

3.抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权,在抵押期间内,房地产抵押物设立抵押权,并办理登记,抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的使用权证书,但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权,仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务,房地产所有权证书归还出押人,如出押人不能清偿债务,承押人可以行使对房地产的所有权。

4.借贷双方须签订抵押合同,保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂,为保证抵押双方的权利和义务,必须签订房地产抵押合同,并应到房地产管理部门进行抵押登记,使其发生法律效力。还清贷款全部本息后,房地产抵押合同即告终止。

5.涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同,它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益,还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有:交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响,以及意外灾害、人为事故等。

房地产抵押贷款程序

房地产抵押贷款提出贷款申请

凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》,并提供规定的文件,经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企业,则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括:房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。

房地产抵押贷款贷前审查

金融机构收到借款人的申请及相关文件后,要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节,审查包括以下内容:

1.对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力,对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同时,银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格,这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地区规定,房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。

2.对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定,主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定,不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。

3.对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定;二是对贷款项 目进行可行性评估,从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行,主要有以下比率指标:

(1)营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标,计算公式为: 预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低,对金融机构而言风险越小,反之,风险越大。

(2)营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力,计算公式为:营业费用/项目实际总收入该指标越大,反映项目创造单位收益所需的投入越大,贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较,一般不能差距太大。

(3)保本比率。指项目支出与收入的比例,计算公式为:(营业费用十贷款本息)/潜在总收入。贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%,如比率高于这一水平,则项目得不到保本的现金流。

(4)贷款价值。计算公式为:抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言,越低则贷款安全性越大,相反,贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素,如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。

房地产抵押贷款对抵押房地产的估价

房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性,并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上,对抵押房地产的价值进行评估,决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地 产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一,计算公式为: 房价=房屋重置价乘于房屋成色,其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值,成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算,也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本,然后减去折旧。

土地估计则较为复杂,常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员,对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后,金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素,决定贷款金额与房地产价值的比率,算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时,贷款价值比仅为50%-60%,后随经济发展,这一比率提高到80%左右。“二战”后,美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立,房地产的易售性、价值流动性增强,贷款风险分散,贷款价值比率高达90%。中国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定,前者可享受优惠,而后者则应从严掌握。

房地产抵押贷款合同的签订和登记

对贷款审查合格之后,借款双方应在平等协商的基础上,共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。(包括借贷双方和担保人)按照一定的法律程序签订的书面契约,所签订合同应办理公证登记。另外,抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效,以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款,法律不给予保护,如抵押合同变更。解除和终止,抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。

房地产抵押贷款抵押房地产的保险

中国有些地方性法规和政策规定,房地产抵押人在申请抵押贷款前,应按银行指定的险种向保险公司投保,否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证,办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”,至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定:凡以、建的住房作抵押的,不得少于购、建住房的价值;以优惠价购房的住房作抵押的,应按优惠价房的现值进行保险;旧房翻新后作抵押的,将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内,保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致,借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险,贷款单位有权代为保险,费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险,其责任范围内的灾害事故,由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人,如果借款人未按合同履行还本付息者,贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。

房地产抵押贷款抵押物的占管和处分

1.抵押物的占管一般而言,抵押物的占管方式有两种:抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管,抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整,并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意,不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建,不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时,继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。

2.

房地产抵押贷款抵押物的处分

抵押物的处分,是房地产抵押权实现的最高形式,有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物:

抵押人未依约履行债务的,即合同期满后未还清贷款本息的;

抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又无人代其履行债务的;

抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的;

抵押人被宣告解散或破产的。

抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物:

房地产抵押贷款公开拍卖

申请当地房地产市场公开拍卖;

委托房地产交易市场出售;

经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式,均应按照当地有关规章办理。

抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是:

支付处分抵押物的费用;

扣除抵押物应交税费;

房地产抵押贷款偿还债权本金

偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金;

所剩余部分退还抵押人。

按照《企业破产法》规定,抵押物不属于破产财产,但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产;抵押物处分价款不足偿还贷款部分,作为破产债权依照破产程序受偿。

房地产抵押贷款偿还方式

房地产抵押贷款类型

房地产抵押贷款

借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息,选择何种还 款方式由借贷双方在合同中约定,常见的偿还方式有以下几种:

房地产抵押贷款不等额还款方式

(一)分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期,得出每期应还的本金,再加上该期利息,便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同,只是一般是按年还款。

房地产抵押贷款每年支付利息

(二)每年支付利息,期满一次偿还本金或分期归还本金的还款方式一般对于期限不大长,金额不太大的贷款,可采用每年支付利息,期满一次偿还本金方式,如一笔房地产抵押贷款50万元, 期限3年,年利率10%,则每年支付利息50x l0%:5万元,到期一次还清本金50万元。对于那些期限较长、金额较大的长期贷款可采用分期归还本金方式。

房地产抵押贷款资金回收式

(三)资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内,每年还款固定不变。

(四)本金利息平均归还方式 这种方式是借款人在各期次以相等的额度平均偿还贷款的本息。

房地产抵押贷款法律法规

《物权法》第l95条:债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

第196条:依照本法第一百八十一条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定: (一)债务履行期届满,债权未实现;(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。第198条:抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

【相关规定】《担保法》第56条:拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。

《担保法解释》 第74条:抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款,当事人没有约定的,按下列顺序清偿: (一)实现抵押权的费用;(二)主债权的利息; (三)主债权。

第75条:同一债权有两个以上抵押人的,债权人放弃债务人提供的抵押担保的,其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。 同一债权有两个以上抵押人的,当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。 抵押人承担担保责任后,可以向债务人追偿,也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。

通常而言,抵押权的实现一般应当具备以下四个条件:

其一,抵押权合法有效存在。

其二,抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照《物权法》第196条的规定,在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形,比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下,即使债务并未届期,抵押权人也可以实现抵押权。

其三,债务人没有清偿债务,既包括没有清偿全部债务,也包括尚有部分债务没有清偿,因为依据抵押权的不可分原则,债务人虽然只有部分债务未履行,抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。

其四,对于债务未清偿,非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成,则抵押权人不得实现其抵押权。比如,债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。

抵押权实现的方法,主要有三种,即拍卖、变卖、折价。在实践中具体以何种方式实现抵押权,首先由当事人协商决定,这种约定即可在订立抵押合同时也可在订立抵押合同后甚至实现抵押权时。若双方协议不成,抵押权人可以向人民法院起诉,由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。下面对三种方法加以具体的分析:

拍卖 拍卖因可使抵押物的变价公开、公平,既最大限度地保障了债权的实现,又保护了抵押人的利益,所以各国立法都把拍卖作为实现抵押权的最基本方式。拍卖分任意性拍卖和强制拍卖,前者由当事人自愿委托拍卖人拍卖,后者是抵押权人申请法院拍卖。有关拍卖的程序与效果,具体应适用《拍卖法》及《民事诉讼法》的有关规定。

变卖 变卖是对标的物进行换价的一种较拍卖简易的方式,即由当事人或法院直接将抵押物以公平合理价格出卖,并以所得价款优先偿还其担保债权的抵押权实现方式。但应该注意的是,在司法实践中一般是以拍卖为原则,变卖仅以例外的形式存在。

折价 折价是指债务人在履行期限届满时未履行其债务,经抵押权人与抵押人协议,或者协议不成时经由人民法院审理后判决,按照抵押物自身的品质、参考市场价格,把抵押物所有权由抵押人转移给抵押权人,从而实现抵押权的一种抵押权实现方式。简而言之,以抵押物折价即以协议的形式取得抵押物所有权。这种方法虽程序简便,但是透明性不足,故立法多有限制,其中最主要的就县对“流质契约”的禁止。

所谓流质契约,又称位流押契约、流抵契约或期前抵押物抵偿约款,是指物的担保当事人于设定抵押权或质权的合同中或于债务履行期届满之前,约定债权届期未获清偿时担保物即归债权人所有的条款。“流质契约”之禁止的根本原因在于,当担保物的价值高于债权额或日后升值时,多余部分不再退还给担保人.担保人或其他债权人的利益将会受损;而如果担保物之后发生贬值,双方也不再找补,则担保权人的利益将会受到损失。

可见,上述情况均有失公平。尤其是,债务人往往系经济上的弱者,而债权人则通常居于优越地位。债权人可能借债务人因急迫困窘而举债之机,逼使其以价值较高的抵押物担保较小的债权,并希冀债务人届期不能偿债时,取得抵押物所有权以获得暴利。因此。基于民法公平原则及正义观念,为保护作为弱者的债务人的利益并平衡各方权益,近现代各国民法大多禁止流质契约。我国《物权法》对此有明确的禁止性规定。

除上述方式以外,理论上与实践中一般还允许抵押权人可与抵押人协商以其他方式实现抵押权。其中最有意义的方式,就是参照英美法的制度以抵押权人占有抵押物而收取孳息,或对抵押物托管经营来实现抵押权。如金融部门有的与抵押人协商出租抵押房产或由银行使用抵押房产,以房租抵还贷款。在我国涉外项目融资中,由于抵押物多为大型电站、公路、桥梁等,以拍卖的方式变价较为困难,故通常认可境外债权人有权接管抵押物并以收益抵债。

典当金融术语

根据商务部、公安部颁布,2005年4月1日起施行的《典当管理办法》规定,所谓典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。通俗的说,典当就是要以财物作质押,有偿有期借贷融资的一种方式。这是一种以物换钱的融资方式,只要顾客在约定时间内还本并支付一定的综合服务费(包括当物的保管费、保险费、利息等),就可赎回当物。

典当历史演变

典当业是人类最古老的行业之一,堪称现代金融业的鼻祖,是抵押银行的前身。中国是世界上最早出现典当活动并形成典当业的国家之一。经考证,中国的典当业萌芽于东西两汉,肇始于南朝佛寺长生库,入俗于唐五代市井,立行于南北宋朝,兴盛于明清两季,衰落于清末民初,被取缔于二十世纪五十年代,而复兴于当代改革开放,经历了1600多年的历史沉浮。

典当业在1978年十一届三中全会后恢复经营,1995年公安部发布了《典当业治安管理办法》(公安部第26号令),1996年4月中国人民银行颁布了《典当行管理暂行办法》,明确典当行为非银行金融机构,和公安部对典当业进行监管。2000年以后,为适应金融体制改革要求,经国务院同意,中国人民银行将典当行作为特殊的工商企业移交原国家经贸委统一归口管理。2001年8月,原国家经贸委根据典当业发展的情况,制订并颁布了《典当行管理办法》(国家经贸委令第22号)。2003年机构改革后,典当业的监管划归商务部负责。2005年商务部、公安部发布《典当管理办法》( 商务部、公安部(2005年第8号令)),自2005年4月1日起实施,《典当行管理办法》(国家经贸委令第22号)、《典当业治安管理办法》(公安部第26号令)同时废止。

清代典当业活动范围由城市伸入农村,成为遍布全国城乡的重要借贷组织。康熙时,据税收资料估计,全国当铺摄影图

至少有典当二万余家。乾隆时,北京城内外有官民开设的大小当铺共六七百家。鸦片战争后,由于城乡人民生计日益贫困,典当业出现典、当、质、按、押不同等级的划分。

最大的是典铺,资本较多,赎当期较长,利息较轻,接受不动产和动产抵押,对押款额不加限制;当铺只接受动产抵押,押款定有限额;再次为质铺(山西、安徽称质,广东、福建则称按);押店最小,赎当期最短,利息也最高。由于清政府所征当税、帖捐不断增加,视营业规模大小而多寡不等的各项摊派日益繁多,商人为减轻负担,并摆脱典当行会业规的限制,后来新设典当多称质铺或押店,原有典当也有改称押店的,各类界限已难区分。

此外,还有一种所谓“代当”,亦称“代岁”,或称“接典”,多设于乡镇,如为大典当的分店,称“本代”;与大当铺订立合同,经营质押的代理业务,则称“客代”。典当

借款人去当铺借贷,主要是应付家庭生活上的紧迫需要,也有个体小生产者用于小本经营,或农民用于生产的。

借贷时先要送上实物验收作押,由当铺付给“当票”,载明所当物品及押借价款,作为当户到期赎取押品的凭证。为使业外人无法辨认,书写当票多用特殊字体。当物虽为新衣,必写成旧衣或注明“破烂”;对金银照例写成铜铅;对器皿则冠以“废”字。借款期限、押借金额和利息高低,根据押品性质和当铺大小因地而异。期限一般自六个月至二年不等。押借金额大多在押品价值五成上下,到期无力取赎,就成“死当”,押品由当铺没收。

清代官方规定,典当利息每月不得超过三分,实际上大大超过,利息须按月计算。过月几天,也加计一月息。当铺在收付款项时,又以所谓“轻出重入”或“折扣出满钱入”的手法,盘剥当户。贷出现金只按九四、九五甚至九折付款,当户赎当时则要十足偿付,利息也照当本十足计算;此外还有各项额外费用的征收。而且抵押品价值越小,赎期既短,利息也最高,故贫穷劳动人民所受剥削也最沉重。乡镇上的当铺还有以粮谷为当本或与大囤户勾结,进行粮食的贷放和买卖等投机操纵活动,农民又须承受实物损耗和进出差价等损失。典当业的残酷剥削,曾激起广大人民的反抗。尽管官府对当铺予以保护和扶植,各地抢劫、焚掠当铺一类事件仍时有发生。

早期典当业多系独资经营,资本自数千两至数万两不等,几乎为山西、典当

陕西商人(俗称山陕帮)和徽商的专业。封建官府和贵族官僚也把它看作营运资本的有利处所。内务府曾在北京开设官当铺十几处,地方当局也有由官自行设典生息。国库和地方各库官款经常拨出一部分发交典商当商生息,称生息银,利率约七八厘至一分。大官僚大商人投资开设典当牟利的,亦屡见不鲜。康熙朝刑部尚书徐乾学曾将本银十万两交给布商陈天石经营典当;乾隆朝大学士和珅拥有当铺七十五座;光绪时大买办商人胡光墉有当铺二十余处,分设各省。

典当业集中体现了官僚、地主、商人三位一体的高利贷资本的活动。官款存放生息曾是这种高利贷活动的有力支柱;一般当铺还可自己签发银票、钱票,作为信用工具,因而其贷出金额(俗称“架本”)远远超过自有资本。后来,官银钱号开设,票号、钱庄业务发达,官额存放减少,则依靠票号、钱庄转手借贷的支持,原有典铺、当铺逐渐衰落。光绪十四年(1888),北京以外各省典当约共七千余家,较前期减少很多。1912年,全国登记的典当数减至四千余家。押店则继续增加,其营业重点亦逐步由城市而转向乡镇。

典当如何办手续

其基本流程为可简单归纳为交当、收当、存当三个板块,具体操作程序如下:

1.当户出具有效证件交付当物。

2.典当行受理当物进行鉴定。

3.双方约定评估价格、当金数额和典当期限并确认法定息费标准。

4.双方共同清点封存当物由典当行保管。

5.典当行向当户出具当票发放当金。

要注意的是,不同典当业务需要提供证件和办理手续是不一样的:

1.民品:本人身份证原件,有发票最好,可适当提高当价。

2.房产:户主身份证、户口本、房屋所有权证、土地使用证等,需现场察看房产。

3.股票:本人身份证、深沪股东帐户卡,一般需签约监控。

4.车辆:本人身份证、汽车有关证件。

5.物资:本人身份证、相关财产证明。

注:民品即金银饰品、珠宝钻石、电子产品、钟表、照相机等。

典当期限有什么规定?

根据典当行管理办法有关规定,典当最短时间为5天,不足5天按5天计算,最长期限为6个月。

典当到期后,5天内,客户可以选择赎当,也可以根据自己需要选择续当。

什么是绝当?当物绝当后如何处理?

典当期限届满或续当期限届满后,当户应在5天内赎当或续当,预期不赎当或续当为绝当。绝当后,绝当物估价金额不足3万元的,典当行可以自行变卖或折价处理,损益自负;当物估价金额在3万元以上的,可以按《中华人民共和国担保法》有关规定处理,也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后,剩余部分应当退还当户,不足部分向当户追索。

典当现代职业

现在注册典当行管理十分严格,需先经国家商务部审批,由商务部批准并颁发《典当经营许可证》。申请人领取《典当经营许可证》后,应当在10日内向所在地县级人民政府公安机关申请典当行《特种行业许可证》。申请人领取《特种行业许可证》后,应当在10日内到工商行政管理机关申请登记注册,领取营业执照后,方可营业。典当行注册资本最低限额为300万元;从事房地产抵押典当业务的,注册资本最低限额为500万元;从事财产权利质押典当业务的,注册资本最低限额为1000万元。典当行的注册资本最低限额应当为股东实缴的货币资本,不包括以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资的资本。

典当行应当建立、健全以下安全制度:

(一)收当、续当、赎当查验证件(照)制度

(二)当物查验、保管制度;

(三)通缉协查核对制度

(四)可疑情况报告制度;

(五)配备保安人员制度。

典当行房屋建筑和经营设施应当符合国家有关安全标准和消防管理规定,具备下列安全防范设施:

(一)经营场所内设置录像设备(录像资料至少保存2个月)

(二)营业柜台设置防护设施;

(三)设置符合安全要求的典当物品保管库房和保险箱(柜、库)

(四)设置报警装置;

(五)门窗设置防护设施

(六)配备必要的消防设施及器材。

具备下列条件的典当行可以跨省(自治区、直辖市)设立分支机构:

(一)经营典当业务三年以上,注册资本不少于人民币1500万元;

(二)最近两年连续盈利

(三)最近两年无违法违规经营记录。

典当行应当对每个分支机构拨付不少于500万元的营运资金。

典当行各分支机构营运资金总额不得超过典当行注册资本的50%。

典当借款同银行贷款相比:

1)业务方式上,典当更加灵活多样,原则上有价值的物品或财产权利都可以典当

2)典当借款手续简便快捷,一般少则几分钟,多则三五天

3)借款用途不一样,典当借款多用于救急,银行贷款多用于生产或消费

4)典当一般期限较短,最短5天,最长6个月

5)典当一般除收取当金利息外,还按当金一定比例收取综合费。

什么东西可以典当?原则上只要来源合法、产权明晰、依法可以流通的有价值物品或财产权利都可以典当,但不同典当行具体开展的业务有不同,一般来讲房产、股票、企业债券、大额存单、车辆、金银饰品、珠宝钻石、电子产品、钟表、照相机、批量物资等都可以典当。与通常人们想象中的旧当铺不同的是,现代典当行一般不收旧衣服。一般的,活物也是不典当的。

典当综合费、当金利息是怎么回事?

典当是一种融资行为,需有偿使用。典当行一般按当金收取综合费及当金利息。按照《典当管理办法》有关规定,动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42‰。

房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰。

财产权利质押典当的月综合费率不得超过当金的24‰。综合费在典当时预扣,当金利息一般按同期银行贷款利率上浮30%执行。具体费、息标准根据不同典当行、不同业务种类都会不一样,客户应以典当行公告为准。

典当如何办手续?

其基本流程为可简单归纳为交当、收当、存当三个板块,具体操作程序如下:

1.当户出具有效证件交付当物。

2. 典当行受理当物进行鉴定。

3.双方约定评估价格、当金数额和典当期限并确认法定息费标准。

4. 双方共同清点封存当物由典当行保管。

5.典当行向当户出具当票发放当金。

要注意的是,不同典当业务需要提供证件和办理手续是不一样的:

1.民品:本人身份证原件,有发票最好,可适当提高当价。

2. 房产:户主身份证、户口本、房屋所有权证、土地使用证等,需现场察看房产。

3.股票:本人身份证、深沪股东帐户卡,一般需签约监控。

4. 车辆:本人身份证、汽车有关证件。

5.物资:本人身份证、相关财产证明。

注:民品即金银饰品、珠宝钻石、电子产品、钟表、照相机等。

典当期限有什么规定?

根据典当行管理办法有关规定,典当最短时间为5天,不足5天按5天计算,最长期限为6个月。

典当到期后,5天内,客户可以选择赎当,也可以根据自己需要选择续当。

什么是绝当?当物绝当后如何处理?

典当期限届满或续当期限届满后,当户应在5天内赎当或续当,预期不赎当或续当为绝当。绝当后,绝当物估价金额不足3万元的,典当行可以自行变卖或折价处理,损益自负;当物估价金额在3万元以上的,可以按《中华人民共和国担保法》有关规定处理,也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后,剩余部分应当退还当户,不足部分向当户追索。

典当社会功能

1.资金融通功能

在典当实践中,当户可以借助典当融资。无论当户是否回赎当物,典当的资金融通功能都是显而易见的。典当的资金融通功能既可以独立发挥作用,也可以与典当的其他功能一起发挥作用。钱物互换的法律本性决定资金融通功能是典当首要的社会功能。

2.当物保管功能

在质押当中,当物(动产、权利凭证或证书)的保管功能,一方面来自于赎当时典当双方当事人维护自身权利以及履行自身义务的需要,另一方面来自绝当时典当经营机构弥补自身损失或变现盈利的需要。当然,在抵押当中,当物的保管功能并未体现出来。典当的当物保管功能作用,要么与典当的其他功能同时发挥,要么先于典当的其他功能而发挥。

3.当物销售功能

当户借助典当融资,在不能回赎或不愿回赎当物而出现死当时,典当经营机构就可通过变卖、拍卖、折价或直接归自己所有等法律许可的方式处理当物,这其中就涉及到对当物的销售。典当的当物销售功能的作用是最后发挥的,即其必须晚于典当的其他功能而发挥作用。

4.其他功能

典当除了具有上述三大社会功能外,还有其他诸如对当物的鉴定、评估、作价等服务功能。需说明的是,对于一次具体的典当交易来说,典当的上述三大社会功能是不会同时发挥作用的,其只能是有先后秩序的相继发挥。

典当社会地位

1、典当是是人类传统文明的一个重要组成部分

典当活动历史悠久。迄今为止,典当已经历了封建社会、资本主义社会、社会主义社会这三种社会形态,可见典当无疑是一种具有很强生命力的社会经济活动。典当的存在和发展与人类社会经济生活有着密切的联系,决不是某种人为的因素或社会中的政治力量所能轻易否定或消灭掉的。古老的典当业是现代金融业的鼻祖,典当制度是人类文明的一个组成部分。

2、典当始终处于现代金融业的从属或补充的地位

典当与现代金融中的银行业、证券业、保险业以及信托业等重要支柱产业相比,以及与现代商业中的批发业、零售业等重要服务业相比,典当业只处于从属、补充的地位。其依附于这些主流行业而存在,起着拾遗补缺的作用。从世界范围来看,即使在典当业最为发达的国家——美国,典当业在其整个国民经济体系中也只处于从属或补充的地位。

3、典当是一种方便人民生活的社会经济活动

在与市民个人生活关系上,典当极大地方便了广大市民生活。在国外,参与典当活动的人口比例相当大,如20世纪90年代以后,加拿大每年参与典当活动的人次高达3500万,墨西哥每年接受典当服务的人数就高达400万。在我国,典当融资也达几个亿以上的规模。

4、典当对社会经济秩序的稳定有促进作用

在与其他民间借贷形式的关系上,典当是抑制民间高利贷、维护社会的稳定与团结的一支重要力量。在与银行业的关系上,典当也有银行贷款所无法相比的优势。

典当概况分析

随着市场经济和金融业的发展,中小企业融资问题的日益突出,古老的典当行业以崭新的面貌再度兴起,并有着良好的发展态势。

1987年12月,在中国内地销声匿迹30余年后,新中国的第一家典当行——成都市华茂典当服务商行率先成立。此后,典当行的兴办大潮席卷全国。由于当时申请成立一家典当行十分容易:只要任何一个政府部门批准同意,就可以到工商局完成企业的注册,因此几年下来,全国的典当典当

行数量猛增到3000多家。

中国是一个低收入人群最多,中收入人群其次和高收入人群较少的金字塔形社会,典当的主要客户群体是中小企业主,所当的物品以房产、车辆、及股票、机械设备等新三件为主,金饰品、手饰等老三件为次,典当金额从几百至几百万元人民币,其中几万至几十万占多数。

2006年,全国典当业总体运行态势良好。典当行总量增加,规模扩大。截止2006年底,全国共有典当行2494家,累计注册资本246亿元。2006年已营业的2052户典当行典当总额960亿元,比上年增长40%。2006年底,全国共有分支机构134个,初步形成一批具有特色服务、专业分工、连锁经营、管理创新的品牌典当行。典当业的发展与区域经济发展和个私经济活跃程度密切相关,浙江、江苏、山东等经济大省的典当资金周转期和典当总额均大大优于同样资本规模的内地省份。

2007年上半年,中国典当业继续保持平稳快速发展。已开业的2342家典当行资产总额862亿元,同比增加12.7%;上半年累计实现典当总额441亿元,同比增长31%;典当余额为254亿元,同比减少7.7%;息费收入30.7亿元,同比增长14%;上缴税金3.9亿元,同比增加1.6倍;行业从业人员2.1万人,同比增加40%。从区域上看,东部地区1239家典当行,实现典当总额354.9亿元,占全国典当总额的81%,其中动产质押典当比例高于全国两个百分点。从业务构成上看,动产质押典当金额108.3亿元,占典当总额24.7%;房地产抵押典当金额236亿,占典当总额的53.6%;财产权利类质押典当额占到典当总额的21.7%。从经营对象看,中小企业和民营经济成为典当业主要服务对象。全国累计为中小企业提供当金3.8万笔,同比增加18%,典当金额222亿元;对居民提供当金99万笔,同比增加8%,涉及典当金额199亿元。

总的来说,典当市场的发展空间还是令人十分看好的。世界各国和地区的典当市场的规模都在扩大,典当经营主体、典当交易和典当金额都在增加。同时,典当作为一种新型的融资方式,更是一种特殊的融资方式,具有方式相当灵活、对中小企业的信用要求几乎为零、配套服务周全三大明显特征,因此,其发展前景非常看好。

随着经济的发展,中国典当行也已经进入连锁经营时代。这表明所以我们国家的典当行业正处于一个高速发展的时期。

典当经营范围

根据《典当管理办法》第二十五条规定: 经批准,典当行可以经营下列业务:

(一)动产质押典当业务

(二)财产权利质押典当业务

(三)房地产(外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外)抵押典当业务

(四)限额内绝当物品的变卖

(五)鉴定评估及咨询服务

(六)商务部依法批准的其他典当业务。

第二十六条 典当行不得经营下列业务:典当

(一)非绝当物品的销售以及旧物收购、寄售

(二)动产抵押业务

(三)集资、吸收存款或者变相吸收存款

(四)发放信用贷款

(五)未经商务部批准的其他业务。

第二十七条 典当行不得收当下列财物:

(一)依法被查封、扣押或者已经被采取其他保全措施的财产

(二)赃物和来源不明的物品

(三)易燃、易爆、剧毒、放射性物品及其容器

(四)管制刀具,枪支、弹药,军、警用标志、制式服装和器械

(五)国家机关公文、印章及其管理的财物

(六)国家机关核发的除物权证书以外的证照及有效身份证件

(七)当户没有所有权或者未能依法取得处分权的财产

(八)法律、法规及国家有关规定禁止流通的自然资源或者其他财物。

典当设立条件

典当行的成立必须具备一定的条件:

第一,确属当地经济发展和社会需要,有一定的业务量。典当业务之所以能在销声匿迹30多年后能得以复苏,是因为它适应了当前经济发展的需要,能融通资金、方便群众生活。因此,典当行设立之前,必须做好充分的可行性研究,以便决定是否设立典当行,以及在何时何地设立典当行。一般而言,要想设立典当行,时间与地点的选择相当重要。商业繁华地区、购物中心是典当行设立的理想场所,因为这些地区资金流动量大,市场对资金的需求自然也多,因资金周转不过来而急需资金的人相对而言也多。长沙南江口典当行比长沙博山典当行业务量大,地理位置不能不说是一个很重要的原因。当然,选择良好的地理位置并非易事,因为这种地方一是房屋租金高,二是很难找到。所以,对拟开办典当行的单位或个人而言,必须慎重考虑、权衡。何时设立典当行,也很有讲究。如果明知银行存款大量增加、利率大幅度下跌,却开设一典当行,则为失策之举;如果国家基本建设投资大量增加,上马或准备上马的项目相当多,而银行空空如也,此时急需贷款的人肯定不少,银行贷款不成,而典当行却能为这些人解决燃眉之急,所以,此时设立典当行无疑是髙招。但典当行不能乘人之危,髙利盘剥。不过,由于我国目前的改革正处于探索时期,一些规章不够完善、不够配套,政策的变动性相对较大,所以,对开设典当行有利的时间因素不是不变的,这就要求灵活掌握、斟酌处理。

第二,有与其业务相适应的自有资金。典当行作为一种金融性商业机构,其应准备的自有资金为多少,则应视其经营规模的大小、业务量的多少等因素而定,而不能一概而论。不过就一般规模而言,典当行的自有资金不得少于20万。

第三,有健全的组织章程和业务经营制度。

第四,有固定的经营场所和安全可靠的物品存放设施。

第五,有评估、保管物品等合格的管理人员。关于配备具有一定业务素质的当品鉴定行家的问题,由于目前典当业还刚刚复办,要求当铺配备有较髙业务素质的当品鉴定行家固然不可能,典当行如遇古玩、字画等较难鉴别的当品时,可特约专家、行家鉴定,或请有关部门鉴定。但就一般当品,典当行管理人员应能评估、鉴别其价值。

第六,典当行能自主经营、独立核算、自负盈亏,是照章纳税的经济实体。至于典当行是否具有法人资格,则无硬性规定。从目前某些典当行的情况看,仍不具有法人资格。典当行的所有制形式应如何要求,目前意见也不统一。随着改革开放的进一步深化,社会对资金的需求越来越大,光靠国家开办的融资行业已经不能满足日益增长的需要,故私人开办的以灵活、方便、周转快等特征而设立的当铺,是具有其他融资形式无法代替的作用。无疑是对国营、集体当铺的有力补充。而且,由于私人资金的限制和国家对当铺的严格规定和管理,私人当铺在国家的金融贷款体系中,也只能起到配角的作用。因此,国家在立法上不宜对当铺的所有制形式限制过多,只要它符合社会发展和法定条件,就应当允许开办。

第七,典当行的经营方式,应灵活一些,不宜限制过死。如前所述,目前的当铺大都兼营拍卖、寄卖等业务。如长沙铺山典当商行和长沙南门口典当商行的服务办法就明确规定,“商行设典当、拍卖营业部,开展以典当为主,拍卖为辅、兼营寄卖的业务”。实际上,当铺直接拍卖死当物品,可以减少环节,加快当物流通,加速资金周转,有利于当铺的发展,所以,当铺兼营拍卖、寄卖业务是很有必要的。当然,对于兼营拍卖、寄卖的当铺,工商、税务机关应更加严格地管理和监督。

申请设立典当行,应当具备下列条件:
  (一)有符合法律、法规规定的章程;
  (二)有符合规定的最低限额的注册资本(典当行注册资本最低限额为300万元;从事房地产抵押典当业务的,注册资本最低限额为500万元;从事财产权利质押典当业务的,注册资本最低限额为1000万元。典当行的注册资本最低限额应当为股东实缴的货币资本,不包括以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资的资本);
  (三)有符合要求的营业场所和办理业务必需的设施;
  (四)有熟悉典当业务的经营管理人员及鉴定评估人员;
  (五)有两个以上法人股东,且法人股相对控股;
  (六)符合典当管理办法第九条和第十条规定的治安管理要求;
  (七)符合国家对典当行统筹规划、合理布局的要求。
  典当行设立分支机构条件
  具备下列条件的典当行可以设立分支机构:
  (一)经营典当业务三年以上,注册资本不少于人民币1500万元;
  (二)最近两年连续盈利;
  (三)最近两年无违法违规经营记录。
  【办理程序】
  一、确定总量。商务部依据“统筹规划,合理布局”的原则,根据各地相应经济指标等确定调控总量和材料上报时间。
  二、接收材料。申请人根据《典当管理办法》的要求,向拟设典当行所在地设区的市(地)级商务主管部门提交申请材料。收到设立典当行或者典当行申请设立分支机构的申请后,设区的市(地)级商务主管部门报省级商务主管部门初审,省级商务主管部门将审核意见和申请材料报送商务部。
  三、商务部审查。商务部组织成立典当行联合审批工作小组对上报材料进行复核。
  四、办理批件。根据典当行联合审批工作小组会议纪要,对于符合要求的设立申请,商务部向各省级商务主管部门下发批复,并颁发《典当经营许可证》,申请人持批复和典当经营许可证到有关部门办理登记手续。不予核准的,通知各省级商务主管部门,并说明理由。
  五、企业持商务部批准文件和《典当经营许可证》,经所在地县级人民政府公安机关初审后,向市(地)级公安机关申领《特种行业许可证》,持上述批件及许可证到工商行政管理部门申领营业执照。
  【办理时限】审批45个工作日。
  【报送材料目录】
  设立典当行申请人应向拟设典当行所在地设区的市(地)级商务主管部门提交下列材料:
  (一)设立申请(应当载明拟设立典当行的名称、住所、注册资本、股东及出资额、经营范围等内容)及可行性研究报告;
  (二)典当行章程、出资协议及出资承诺书;
  (三)典当行业务规则、内部管理制度及安全防范措施;
  (四)具有法定资格的验资机构出具的验资证明;
  (五)档案所在单位人事部门出具的个人股东、拟任法定代表人和其他高级管理人员的简历;
  (六)具有法定资格的会计师事务所出具的法人股东近期财务审计报告及出资能力证明、法人股东的董事会(股东会)决议及营业执照副本复印件;
  (七)符合要求的营业场所的所有权或者使用权的有效证明文件;
  (八)工商行政管理机关核发的《企业名称预先核准通知书》。
  典当行申请设立分支机构申请人应向拟设分支机构所在地设区的市(地)级商务主管部门提交下列材料:
  (一)设立分支机构的申请报告(应当载明拟设立分支机构的名称、住所、负责人、营运资金数额等)、可行性研究报告、董事会(股东会)决议;
  (二)具有法定资格的会计师事务所出具的该典当行最近两年的财务会计报告;
  (三)档案所在地人事部门出具的拟任分支机构负责人的简历;
  (四)符合要求的营业场所的所有权或者使用权的有效证明文件;
  (五)省级商务主管部门及所在地县级人民政府公安机关出具的最近两年无违法违规经营记录的证明。

典当行业务范围经营业务

典当行可以经营的业务

(一)动产质押典当业务;

(二)财产权利质押典当业务

(三)房地产(外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外)抵押典当业务

(四)限额内绝当物品的变卖

(五)鉴定评估及咨询服务;

(六)商务部依法批准的其他典当业务。

典当行业务范围不得经营

典当行不得经营业务

(一)非绝当物品的销售以及旧物收购、寄售

(二)动产抵押业务;

(三)集资、吸收存款或者变相吸收存款;

(四)发放信用贷款;

(五)未经商务部批准的其他业务。

典当行业务范围不得收当

典当行不得收当财物

(一)依法被查封、扣押或者已经被采取其他保全措施的财产

现在典当行

(二)赃物和来源不明的物品;

(三)易燃、易爆、剧毒、放射性物品及其容器

(四)管制刀具,枪支、弹药,军、警用标志、制式服装和器械;

(五)国家机关公文、印章及其管理的财物;

(六)国家机关核发的除物权证书以外的证照及有效身份证件;

(七)当户没有所有权或者未能依法取得处分权的财产;

(八)法律、法规及国家有关规定禁止流通的自然资源或者其他财物。

典当行业务范围不得行为

典当行不得有行为

(一)从商业银行以外的单位和个人借款;

(二)与其他典当行拆借或者变相拆借资金;

(三)超过规定限额从商业银行贷款;

(四)对外投资。

(五)典当行收当国家统收、专营、专卖物品,须经有关部门批准。典当行

委托拍卖拍卖委托主体

拍卖委托主体是指拍卖委托阶段参与洽谈的双方当事人,即委托人和拍卖人。所谓委托人,是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。在通常情况下,委托人一般处于主动的地位,无论是法定拍卖还是任意拍卖,委托人均具有选择拍卖人的自主权。

(一)委托人

依据委托人的定义,委托人主要有三种:

1.公民。一般指具有一国国籍,并依宪法和法律规定享有一定权利,承担一定义务的自然人。在拍卖委托中,只有具备民事行为能力的自然人,才能成为委托人。

2.法人。指具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

3.其他组织。指不具有法人资质,但又能独立作为民事权利主体进行民事活动的组织,主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组等。

拍卖企业在接受委托时,应该对委托人的资格进行审查,以防止由于审查不严而带来拍卖风险。

(二)委托人的权利、责任和义务

依据《拍卖法》,委托人的权利、责任和义务主要有:

1.委托人可以自行办理委托拍卖手续,也可以由其代理人代为办理委托拍卖手续。委托拍卖手续包括的主要内容有:

(1)委托人向拍卖人提供自己的身份证明。自然人应提交身份证件原件,并留存其复印件;法人应提交营业执照、法人代码证书及法人代表的证件原件,并留存复印件。

(2)提供委托拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他材料。

(3)拍卖人对上述资料审查核实,拟接受委托的,可以和委托人签订书面“委托拍卖合同”,从而完成委托拍卖手续。在审查了委托人的资质之后,委托人是否拥有对委托拍卖标的的所有权和处分权是最为重要的问题,拍卖人切不要因为急于取得拍卖委托而疏忽这一点。

2.委托人应当向拍卖人说明拍卖标的来源和瑕疵。拍卖标的的来源和瑕疵,决定着拍卖人能否接受拍卖委托及确定接受委托的价位。拍品的瑕疵应是广义的,并不专指拍卖标的事先存在的毛病和质量问题等。说明标的来源,提供有关的所有权证明及资料,是委托人的义务,也是拍卖人接受委托的基本要求。为了保护竞买人的利益,拍卖人对标的瑕疵必须予以说明,因此在接受委托时,应要求委托人对标的瑕疵予以说明。委托人对标的情况最了解,事实上委托人对瑕疵的说明和承诺反而能够增强拍卖人接受委托及竞买人参加竞买的信心。

3.委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。

4.委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的。

5.委托人不得参加自己所委托拍卖标的物的竟买,也不得委托他人代自己参加本人委托拍卖标的物的竞买。

6.按照约定由委托人移交拍卖标的的,拍卖成交后,委托人应当将拍卖标的移交给买受人。

委托拍卖委托拍卖方式及程序

在拍卖实践中由于委托人的不同而形成不同的委托方式和程序,具体表现在使用最多的任意拍卖和法定拍卖上其委托方式和程序如下:

(一)任意拍卖委托方式及程序

1.任意拍卖的委托方式。这是一种委托人依据自己的意愿提起的拍卖,一般情况下,只要是不属于国家法律和政策法规限制交易的物品或财产权利,都可以由财产的所有权人和有处分权的委托人任意委托拍卖。这种委托拍卖程序简单,委托人(包括自然人和法人)若有意向通过拍卖的形式处置财产或财产权利,通过与拍卖人签署《委托拍卖合同书》的方式,确立双方在拍卖活动中的责任、权利和义务,拍卖委托即告成立。

2.任意委托拍卖的程序。任意委托拍卖的程序,一般包括委托人的拍卖意向、寻找拍卖人、当事人双方洽谈、签订委托拍卖合同等四个步骤。

(1)委托人拍卖意向。即委托人在选择物品交易方式时,有意向通过拍卖实现交易,而委托人以潜在的形式存在。因此拍卖人应主动出击、掌握信息,充分发挥主观能动作用,以寻找更多的拍卖委托。

(2)寻找拍卖人。当有了委托拍卖的意向后,委托人要考察拍卖企业成立的背景、运作的规范性、信誉度、公司实力、运作能力及拍卖企业法人代表的人格等因素。这是委托人为了保护自己的利益,确保自己委托拍卖的标的高质量成交、减少委托风险的重要环节。

(3)当事人双方洽谈。即委托人和拍卖人就委托拍卖过程中的有关权利、义务、责任甚至运作方式等进行商谈,达到一致即可签署委托拍卖协议,否则洽谈终止。谈判是一门艺术,拍卖人应审时度势,正确把握时机,既不可为了争取委托而盲目接受委托,又不能因为有风险存在而将人拒之门外,以致丧失商机。

(4)签订委托拍卖合同。双方围绕委托拍卖事项进行协商,意见一致,即可签署委托拍卖合同,进入拍卖程序。

(二)法定拍卖委托方式及程序

法定拍卖是指依据国家法律和政策规定而提起的拍卖。在法定拍卖中,除按照一般拍卖惯例操作外,还必须和国家相关的法律、政策法规相适应。

1.法定拍卖可分为公物拍卖和强制拍卖两类。

2.法定委托拍卖程序。这一类标的在拍卖委托过程中均需按照法定程序进行,拍卖委托程序固定,洽谈余地较小,从一定意义上讲,拍卖人所具有的协助服务的职能显得十分重要。法定拍卖的程序主要有委托拍卖函、拍卖人接受委托、签订委托拍卖合同等三个步骤。

(1)委托拍卖函。指国家行政机关和执法部门向拍卖人发出的委托拍卖要约,执法部门发出的《协助执行通知书》实质上也是一种委托拍卖的要约。在发出委托拍卖函件时,另附保留价协议书、抵押财产清单、贷款合同、抵押合同及抵押双方同意委托拍卖的证明文件等。

(2)拍卖人接受委托。一般情况下,法定拍卖委托中,拍卖人选择余地较小。但是,如果有的委托其要求或保留价与拍卖人掌握和实际能达到的目标相差太远,拍卖人也有权拒绝委托。勉强接受,可能出现既不能拍卖成交又耽误时间,拍卖人无劳而返的现象。

(3)签订委托拍卖合同。现实中,我国人民法院在实施司法强制拍卖委托时一般在法院人围在册拍卖企业中寻找拍卖人并与之办理委托拍卖事宜。

委托拍卖合同委托拍卖合同的内容

委托拍卖合同的主要内容有:签订地点、签订日期;委托拍卖双方的名称、住址等自然情况;拍卖物的概况;保留价;拍卖的时间、地点、标的支付或转移的时间、方式;价款的支付方式、期限;双方的权利和义务;违约责任及其他事项等。

委托拍卖合同委托拍卖合同的特征

《拍卖法》第四十二条规定:拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的,应当与委托人签订书面委托拍卖合同。

委托拍卖合同的特征是:

(1)委托拍卖合同的目的是处理委托人的物品或者财产权利;

(2)委托拍卖合同为要式合同。《拍卖法》规定:委托拍卖合同必须以书面的形式签订;

(3)委托拍卖合同为有偿合同,即委托人在拍卖成交之后,应当向拍卖人支付一定数额的佣金。

委托拍卖合同委托拍卖合同的注意事项

(1)委托人在订立委托拍卖合同时,必须全面了解拍卖人是否具备从事拍卖业务的资格,即了解拍卖人是否是经过国家有关主管部门审核许可,并向工商行政管理局申请登记,领取营业执照的企业法人。

(2)拍卖人接受委托后,未经委托人同意,不得委托其他拍卖人拍卖。

(3)委托人在订立委托拍卖合同时,应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。此外,委托人委托拍卖物品或者财产权利,应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他材料。

(4)法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的。依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利,在拍卖前,应当依法办理审批手续。委托拍卖的文物,在拍卖前,应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。

(5)委托拍卖合同,必须以书面方式订立,而且必须明确双方当事人权利义务及违约责任。

委托拍卖合同委托拍卖合同的法律性质

(一)委托拍卖合同是双方法律行为。相对于订立合法遗嘱等单方法律行为而言,双方法律行为是委托拍卖合同的一个法律特征;相对于凡是合同行为都是双方法律行为而言,双方民事法律行为则是一切民事合同其中包括委托拍卖合同的共同的法律性质。

(二)委托拍卖合同是双务合同。相对于合同当事人一方只享受合同权利不承担合同义务、另一方只承担合同义务不享受合同权利的赠与合同、借用合同、无息借贷合同三个单务合同而言,合同当事人双方互为民事权利和民事义务的双务合同是委托拍卖合同的一个法律特征;相对于绝大多数民事合同都是双务合同而言,双务合同则是委托拍卖合同的一个共同法律性质;

(三)委托拍卖合同是有偿合同。相对于赠与合同、借用合同、无偿委托合同、无偿保管合同、无息借贷合同这个古今中外民法中仅有的五个无偿合同而言,有偿合同是委托拍卖合同的一个法律特征;相对于民事合同绝大多数都是有偿合同而言,有偿合同则是委托拍卖合同的一个共同法律性质;

(四)委托拍卖合同是诺成合同。相对于民事合同当事人除双方当事人意思表示一致还须交付标的物或者履行标的底为数不多的实践合同而言,诺成合同是委托拍卖合同的一个共同法律性质;

(五)委托拍卖合同是有名合同。民法中的无名合同是指法律尚未为其确定名称和特定规范的合同;民法中的有名合同是指法律对某种合同直接赋予名称并规定了调整规范的合同。委托拍卖合同是民事法律直接赋予名称的合同。1997年1月1日起施行的(中华人民共和国拍卖法)(以下简称我国现行(拍卖法))第42条直接规定了委托拍卖合同的名称,规定拍卖人接受委托的,应当与委托人订立委托拍卖合同。委托拍卖合同作为有名合同,表明它是我国社会主义买卖市场经济中一种重要的民事合同,并逐渐被亿万人民群众所认可所接受。鉴于法律已经规定了众多的有名合同,相对而言,有名合同是委托拍卖合同的一个共同法律性质;

(六)委托拍卖合同是非计划合同。相对于烟草专卖合同等为数不多的计划合同而言,非计划合同是委托拍卖合同的一个法律特征;相对于现阶段我国民事合同绝大多数属于作计划合同而言,非计划合同则是委托拍卖合同的一个共同法律性质;

(七)委托拍卖合同是法定要式合同。相对于非法定的非要式的民事合同而言,法定要式合同是委托拍卖合同的一个法律特征;相对于不少法定要式合同和不少约定要式合同而言,法定要式合同则是委托拍卖合同的一个共同法律性质。我国现行(拍卖法)规定,“拍卖人接受委托的,应当与委托人签订书面委托拍卖合同。”这表明,伐国现行(拍卖法》已明确规定委托拍卖合同属于法定要式合同,必须以书面形式签订;否则,委托拍卖合同无效;

(八)委托拍卖合同是必须遵循有关法定原则的合同。我国现行《拍卖法》规定,拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。这一原则,已为许多民事法律所认可。我国(民法通则》和(合同法》也在总则部分规定了包括各类民事合同在内的各项民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。因此,这些原则已是包括委托拍卖合同在内的各类民事合同共同的一个法律性质。

以上分析了委托拍卖合同的八点法律性质,这是相对于多数有关民事合同共同具有的法律性质的角度而言的,从另一视角看,这八点法律性质,则可以认为包括委托拍卖合同在内的众多有关民事合同共同的法律特征(相对于民法巾其他有关民事法律制度而言)。下面则阐述委托拍卖合同特有的法律特性。

拍卖费用简介

拍卖行接受出卖人委托,以自己的名义独立开展拍卖活动,致使出卖商品获得最大价值。为此拍卖行要付出一定的活动费用,同时支出相当的劳动,因此,向委托人收取必要的费用是合情、合法的。当然,收取费用的范围和标准要有章可循。目前,我国的拍卖行收费的范围与标准

姜杰诉栾银川等迟延办理股权转让手续违约赔偿纠纷案案由

股权转让纠纷。

姜杰诉栾银川等迟延办理股权转让手续违约赔偿纠纷案权责关键词

拍卖,执行,维持原判,反诉,诉讼请求,审判程序,证明责任(举证责任),证明,证据,诉讼关键词,合同约定,免责事由,合同,民事责任规定,无效,民事行为的效力,权责情节,民商事。

李泽源人物履历

具有高中文化程度的55岁(2013年)的李泽源,曾任深航高级顾问,是深圳市汇润投资有限公司股东、实际控制人。

成立于1992年11月的深航原是国企,2005年5月改制转让股份,李泽源

由汇润公司和亿阳集团两家民营企业以27.2亿元的价格通过竞拍击败国航等大型国企,获得深航65%的控股权,深航由此成为国内最大的民营航空公司。

深圳航空公司最大的老板李泽源于2009年11月13日乘坐本公司的9595航班从南宁飞往深圳。奇怪的是,他没有购买机票,而是以“加机组”的方式登上飞机。

“加机组”是民航业内术语,它指的是飞行员、空管员或签派员经过办理手续后,可以以机组成员的身份乘坐飞机,不用购买机票。

问题在于,作为年总收入达到64.48亿元的航空公司的老板,以“加机组”的方式乘机,实在令人匪夷所思,如果航班客满他连座位都没有!

一种原因是为了省钱,好像说不过去。另一种可能的原因是不愿在电脑系统中留下记录。

只在关国亮的角色厘清之后,2005年5月那场创下国

有产权拍卖最高金额纪录的深航出售案,才获得了完整的解读。

创下国有产权拍卖最高金额记录的深圳航空有限责任公司股权拍卖,句号画得并不圆满。

来自股权转让方广东发展银行的最新消息称,拍卖夺标者深圳汇润投资有限公司至今尚有20%的股权款未能付清,总计5.44亿元。此时,距拍卖落槌已整整两年。

李泽源拍卖事件

李泽源综述介绍

依据国有产权拍卖规定,汇润与亿阳须在2005年8月15日前支付80%的股权款,方能完成股权过户;在过户后45天,必须支付20%的余款。但付款并未如期进行。外界对于两家民营股东竞标资质和筹款能力的质疑,也贯穿深航拍卖事件始终。

如今,随着关国亮违规拆借新华人寿资金的内幕曝光,两年前那场深航股权交易的幕后关联也渐次浮现。

尽管收购资金来源非法,交易程序违规,股权款至今未清,新股东汇润入主深航已是既成事实。这家中国第六大航空公司已在今年初完成了增资——5亿元增资款同样来自关国亮的拆借。汇润背后形形色色的实际出资人,在耗费巨资获得深航控制权后,也正在谋求套现和退出。

这一曲折而生动的中国式资本故事已经上演两年,如今仍未落幕。

李泽源曲折入股

2005年深航拍卖交易的两名重要幕后人物,是李宜时和关国亮。“汇润拿下深航,靠的是李宜时的关系、关国亮的钱。”接近关国亮的知情人有此一说。

现年54岁的李宜时是辽宁兴城人,曾在军队生产经营部门工作,位至高管,亦曾因经济刑事问题先后获罪入狱三次。当2004年广发行意欲出售所持深航股权时,李宜时走向了前台,此时他身份证上的名字已改为李泽源。

虽然李宜时自恃有关系网,但并无身份和资本,须借助他人来收购深航的股权。2004年末,他推动北京民营企业当代集团出面竞购深航股权。此时,深航股权竞购者众多,包括外资美国国际集团(AIG)、新桥资本;国内金融巨头中信集团、平安保险,更包括持股深航25%的第二大股东国航、持股10%的深圳市属企业全程物流。

脱胎于军企的当代集团报价15.73亿元,竞购广发行旗下资产经营公司广控集团持有的深航65%股权。2005年1月,广控集团向广东省作汇报,准备接受当代集团报价。但在最后关头,国航和全程物流极力反对,主张老股东有优先购买权。各方僵持不下,广东省最终决定公开拍卖。

就在5月23日拍卖前夕,当代集团突然退出竞标阵营,取而代之的是此前从未出现的汇润和亿阳。

汇润是专为竞拍而成立的项目公司,2005年3月才在深圳设立,注册资本1000万元,由李宜时、赵丽、秦畹江、宋祖玉四名自然人股东发起,李宜时个人持股89%。亿阳是小有名气的哈尔滨民营企业,以通信产业起家,旗下拥有上市公司亿阳信通(上海交易所代码:600289)。老板邓伟是全国政协委员。

外界事后方知,当代集团在最后一刻退出竞标,主要是因为担心拍卖将导致一个无法承受的高价。而亿阳进入,一来是在于区区1000万元注册资本的汇润本身不具竞拍资质,二来则因为李宜时志在必得的承诺。

同样因为竞争对手国航的压力,李宜时在拍卖前不久,将所持汇润股份全部转给一个名叫赵祥的人。国航的理由,是指李宜时当时仍是保释在外(牛啊——天空注)的身份。现年67岁的赵祥同样来自东北,曾任辽宁葫芦岛市市长,退休后往来于辽宁和深圳之间,多有人脉,在深圳本地有着自己的生意。

最终,汇润和亿阳以27.2亿元的出价,打败了国航和深圳市的竞标联合体。

李泽源股权款来源

在赢得拍卖后,汇润甚至还未筹措到第一笔30%的股权款8.16亿元。李宜时等人为此四处奔走,“我和关国亮是他们找到的第五或第六个资金方。”西部信用担保有限公司董事长刘文彪说。

西部担保与新华人寿素有渊源。2003年西部担保与隆鑫集团一道入股新华人寿,半年后,西部担保将所持股份转让“隆鑫系”的海南格林岛投资公司,后者最终为关国亮所控制。

刘文彪与隆鑫集团老板涂建华亦有渊源,当西部担保于2003年1月在西安注册成立时,涂建华曾任西部担保执行董事。

或许是凭借刘文彪的牵线搭桥,急需大笔资金支付首付款的李宜时等人与关国亮取得了联系,而后者手中此时正有大笔“闲钱”。

2005年的关国亮正在筹建新华控股——一家旨在最终绝对控股新华人寿的集团母公司。关氏决定把在新华人寿股东中最亲密的盟友拉入新华控股,并指令新华人寿资金运营部门,将数亿元资金打入隆鑫集团等公司账户,作为后者入股新华控股的资本金。

于是,来自新华人寿的4.3亿元经由隆鑫分批打入汇润账户,另一笔3.86亿元新华资金则借由其他渠道辗转注入汇润。汇润由此向广控集团付清首笔股权款。

通过这笔高达8.16亿元的巨额拆借,关国亮在汇润获得了很大的话语权。当然汇润只是中介,关国亮的最终目标是深航——一家大名鼎鼎、拥有充沛现金流因而也富有资本运作空间的航空公司。

在达到这一目标前,汇润必须先在法律程序上完成深航股权的过户。依据拍卖程序,它必须在2005年8月15日前支付第二笔50%的股权款,高达13.6亿元。

李泽源担保和抵押

期限很快来到,但汇润的第二笔股权款一拖再拖。广控集团甚至为此向广东省打报告请示,倘若汇润无力支付股权款,这笔交易将如何善后?

汇润开始分批付款。至2005年9月30日,国庆长假前的最后一天,第二笔股权款10亿元的最后一笔最终打入广控账户,据闻这笔10亿元股权款来自其他渠道的高息拆借。尽管距离交易约定的13.6亿元仍有3.6亿元差距,但汇润已自感水到渠成。国庆长假刚过,汇润便提出股权过户要求。

国航再次力争,指出所付股权款仍未达到预定的80%数额,即总计21.76亿元,股权过户即属非法。但此时,早前与其保持一致立场的深航第三大股东全程物流已倒向汇润一边。汇润与全程物流合计持股深航达75%,股东投票权重高于三分之二。因而在2005年11月16日举行的深航股权拍卖后的第一次临时股东大会上,最终通过了股权过户的决定。

如何确保汇润继续支付高达9.04亿元的余款?

广控集团总经理邹小平在当天的股东大会上介绍,汇润已将所持深航20%股权抵押给广控,同时再由西部担保公司提供担保。此次股东会后,汇润和亿阳迅速完成股权过户,分别在深航持股55%和10%。半年后,亿阳又将股份悉数转让汇润。知情人表示,这再次证明亿阳加入深航股权拍卖实为过渡性安排。

伴随股权过户,新股东的代表大举进入深航董事会。汇润董事长赵祥出任董事长,汇润股东宋祖玉、汇润方的拍卖代理人徐海伟律师出任董事;作为资金牵线人和股权担保人的西部担保董事长刘文彪、作为资金拆借中介的隆鑫总裁肖强也都出任董事。虽然国航、全程物流仍在董事会中占据若干席位,但已明显势单力薄。

李宜时、关国亮二人不便进入深航董事会,但仍是深航的实际控制人之一。人们很快看到,李宜时以深航第一号人物的身份频频出现在各种公开场合。

李泽源控制权

见诸报端的李宜时(李泽源)的首次公开活动,是在2005年10月21日。李宜时和时任深航总经理的刘剑平会晤了广西壮族自治区领导。李宜时以“李泽源”之名出现,被冠以“深圳航空公司高层领导”的头衔,排名在刘剑平之前。

即使在前葫芦岛市市长赵祥正式出任深航董事长后,深航的一系列对外活动仍显示出李宜时在事实上的第一号人物的地位。2006年1月,河南省领导会见李宜时、赵祥等人,《河南日报》在报道中,将头衔为“深圳航空公司高级顾问”的李宜时(李泽源)排名于董事长赵祥之前。

深居幕后的关国亮则利用深航实现自己的诸多利益。就在汇润方代表全面进入深航董事会后不久,关氏便以深航的资产作为他向东方集团董事长张宏伟清偿12.8亿元个人债务的担保。

在深航董事会中,国航与汇润剑拔弩张的态势从未休止。2006年年中,汇润向国航提出,双方按相同价格增资扩股深航。但国航认为自己身为多年的老股东,理应在增资扩股的成本上得到一定补偿。同时,作为小股东的国航长期被排除在深航经营决策权之外,对深航的资产状况所知不多,也成为其不愿冒然增资的原因。

于是,汇润决定先单方面增资。2006年年末,汇润增资深航5亿元,在扩大后总计8亿元的股本中,汇润持股骤升至86.875%。国航、全程物流的股份被摊薄至9.375%和3.75%。这次增资资金由关国亮拆借,来源是其出售其在北京的华平大厦所得5亿元定金。

在股权上被排挤到边缘的国航,最终决定参与增资。双方在2007年1月签署正式协议,汇润将所持15.625%的股份转让国航,后者持股恢复至25%的传统水平。全程物流则接受了股权被摊薄的事实。

有消息称,在关国亮被调查后,经由隆鑫集团等转至汇润的8.16亿元新华保险资金已被部分追回;但关国亮通过处置华平大厦所得对深航的5亿元增资,目前仍无下落。在新华人寿“倒关”阵营的股东看来,关国亮在拖欠新华人寿巨资而被保监会追讨的情况下,仍能向汇润作巨额拆借用于增资深航,正是其有能力还钱而拒不还钱的表现。

这还不是故事的全部,在2006年新华人寿股东内部矛盾激化、“关阵营”势力日趋削弱时,关国亮还在利用他对汇润的影响力,安排由深航出资收购新华人寿的股份。

李泽源负债和投资

深圳航空一份内部报表显示,2006年,公司曾计划安排约6.46亿元用于收购某项“酒店资产”。有知情人透露,所谓收购“酒店资产”实为收购新华人寿的股权,这部分股权正是“东方系”两家公司东方集团股份有限公司、东方集团实业股份有限公司合共持有的新华人寿13.04%的股份。

以新华人寿总计12亿股股份计,13.04%的股权约合1.565亿股。深航拟以6.46亿元收购,每股作价约4.13元。在知情人看来,关国亮安排由深航出面收购“东方系”持股,或有增强自身在新华人寿控制权的考虑。而“东方系”老板张宏伟愿意向关出售所持新华人寿股份,也或有退出套现之想。但该交易最终未能达成。部分原因是因为保监会如今已决定动用保险保障基金,以每股5.99元的价格,收购东方集团实业股份有限公司持有的5.02%的新华人寿股份。

深航2006年年报显示,深航集团(主要为深圳航空公司,兼含少量辅业类资产)总资产为141.59亿元,较新股东汇润进入前的2004年增加97.45亿元,增幅达221%;集团总负债为125.11亿元,比2004年增长88.16亿元,增幅达238.6%。新增资产几乎全部来自银行贷款,这既显示出新股东入主后深航获得高速发展,也反映出支撑高增长的主要动力来自银行贷款。

虽然前述交易没有完成,向来处于高负债率状态的深航,决定斥资6.46亿元用于对外股权收购,其实质不过是以大额银行贷款去作长期股权投资,且是项投资目标为金融类资产,与深航的主业并无关联。而深航历来亦无投资金融机构先例,巨额投资显然存在风险,这一风险也将最终波及作为主要资金供给方的银行。

上述收购计划表明,以幕后资金拆借人身份参与深航股权交易及后续增资的关国亮,其影响力已足以左右深航的发展方向。而在关国亮面临“清算”的今天,其对汇润的巨额拆借如何善后,当是各方关注焦点。

弃妇故事概述

丈夫王其伟喜新厌旧,抛弃了芷芳。芷芳企图自立,进入书局工作,并把丫头采兰送进女子学校。上级的骚扰,同事的嫉妒,采兰遭受的歧视让芷芳辞掉了工作,专门从事女权运动。另一面,王其伟不能满足新欢的挥霍,二人分手后重又找到芷芳。此时芷芳已是女子参政协会会长,不愿再回到牢笼。其伟恼羞成怒,勾结劣绅诬蔑协会是过激党,芷芳是逃妇。芷芳为社会所不容和采兰逃入空谷,结果又遇盗匪。芷芳身心俱疲,最后怀着梦想在尼古庵死去。

春闺梦里人演职员表

春闺梦里人职员表

导演李泽源、梅雪俦编剧侯曜

春闺梦里人演员表

角色演员陈时英雷夏电

演员表

动产拍卖动产拍卖实施的一般原则

动产拍卖除应贯彻合理、正当、公平、合法的原则外,还必须遵循下列一般原则:

(1)禁止无益拍卖。所谓无益拍卖,即指因拍卖容易造成公民个人或社会的损失的行为。无益拍卖的认定,一般以法律规定为准。法律无明确规定的,照司法惯例确认。

(2)限制过度拍卖。所谓过度拍卖,即指拍卖动产标的物时,对有关联的标的物实施拍卖而引起其他财产争议的行为。

(3)严禁违法拍卖。

(4)任意拍卖中拍卖人应受本人监督指挥。

(5)拍卖一经诺成即拍定,就不能撤回。

(6)不得将不动产作为动产拍卖。

动产拍卖动产拍卖程序适用例外

(1)有价证券的拍卖应依动产拍卖程序。

(2)对尚未与土地分离的出产物,预订到成熟收获后换价的,应依动产拍卖程序拍卖。

(3)单独对不动产的从物进行拍卖,应依动产拍卖程序。

(4)法律未明文规定按不动产对待的担保动产物,适用动产拍卖程序。

(5)对未完工建筑物拍卖时,适用动产拍卖程序。

(6)未经登记的船舶或航空器为拍卖标的物时,应适用动产拍卖程序。

(7)动产及不动产合并强制拍卖时,应适用不动产拍卖程序。

(8)部分动产拍卖,不适用动产拍卖程序。

动产拍卖动产拍卖市场

(1)有形动产拍卖市场。主要包括:

①汽车拍卖市场;

②烟草拍卖市场;

③邮票拍卖市场;

④字画拍卖市场等等。

(2)无形动产拍卖市场。无形动产的拍卖是不常见的,但非常有意义和影响。无形动产拍卖市场也称权益拍卖行。那么,什么叫权益呢?所谓权益就是指权利和利益。权利是抽象的东西,但也客观存在,在商品经济条件下,权益是有特性的。可作为商品进行交易,也可进行拍卖。如可作广告的高墙,可出卖作广告之用;出租车的经营指标也是经营权。无形动产拍卖市场主要有:

①版权拍卖市场;

②专利权,也称知识产权拍卖市场;

③财产权,即财产所有权拍卖市场。

房地产发展数据

从2013年1-3月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房

地产资金来源的19%,利用外资占比低于1%,自筹资金占38%,其他资金占43%。从3月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%,利用外资占比不到1%,自筹资金占35%,其他资金占49%。

相比2013年1-2月数据,其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点。

2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点,一季度,全国土地市场量跌价涨,后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落,新开工面积再次负增长,商品房销售增幅出现下滑,价格增幅放缓。总体而言,部分地区潜在供应偏紧,详见前瞻《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

2013年一季度多项指标回落,主要是前两月突增因素明显,从整体看,一季度市场依旧保持平稳走势,预计随着调控政策细则在各地的逐步落实,房地产行业将出现调整,市场销售在二季度会继续回落。

房地产最新市场现状

继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后,中国官方预计2015年国有土地使用权出让收入也将接近4万亿元。受国务院委托,财政部2015年3月5日提请十二届全国人大三次会议审查《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》。新华社2015年3月5日授权发布了“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告(摘要)”。在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有表述为:地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%。其中,国有土地使用权出让收入39452亿元,下降4.7%。

需要注意的是,这里的“国有土地使用权出让收入39452亿元”是预计数据,而非实际情况。

随着中国房地产业的发展,国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加。

财政部2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示,2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元,比2013年增加1966亿元,增长4.1%。其中,受房地产市场调整影响,国有土地使用权出让收入42606亿元,同比增加1340亿元,增长3.2%。

而2013年中国国有土地使用权出让收入则是首次突破4万亿元,达到41250亿元,比2012年增加12732亿元,增长44.6%。

对照2013年和2014年数据来看,虽然国有土地使用权出让收入维持在4万亿元的高位,但增幅已经大幅缩小。

国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成,除土地出让金收入外,还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。

此前,地方政府国有土地使用权出让收入在2011年达到3.1万亿元,2012年一度降至2.8万亿元。

房地产项目内容

(一)房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

(二) 房地产业主要包括以下一些内容:

1、 国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

2、 房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;

3、 房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理、二手房买卖。

4、 房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。

外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。

房地产(Real estate)

房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资,这种投资要投入一定量的物化劳动和活劳动,其本身必然具有商品属性。

房地产房产概述

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

人们从已经出台的房地产调控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略,说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。

从一定意义上讲,银行收紧房贷对抑制房价过快上涨会起到积极作用,进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费,抑制投资、投机性购房需求。购买房地产是一种重要的投资方式。

房地产投资有以下几个特点:

(一)位置的固定性和不可移动性;

(二)使用的长期性;

(三)影响因素多样性;

(四)价值盈利性;

(五)保值增值性;

(六)行业相关性,

(七)易受政策影响性。

房地产调控影响

2013年2月经济继续回暖,但部分数据低于预期,引发市场对经济增速能否持稳的讨论。当前经济仍在温和复苏,但受房地产调控等因素影响,在一季度之后的未来一段时间里,经济复苏步伐或趋缓。

2月CPI同比上涨3.2%主要受春节因素影响,反映当前经济回升对其形成支撑。2月CPI环比上涨1.1%。其中,食品价格环比涨幅与季节性因素持平,而非食品价格环比回升幅度强于季节性因素。尤其是消费品与服务项目价格的双双走高,反映出当前经济仍处于增长回暖的短周期阶段。

房地产经济权属

1、自物权:所有权

包括占有权、使用权、收益权、处分权

2、他物权

包括地役权、抵押权、租赁权、典权

房地产类别划分

按土地用途分类

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:

1、居住用地;

2、公用设施用地(含商业用地等);

3、工业用地;

4、仓储用地;

5、对外交通用地;

6、 道路广场用地;

7、 市政公用设施用地;

8、绿化用地;

9、 特殊用地。

按房屋用途分类

按照房屋的使用功能可以分成下列几类:

1、 居住用途的房屋;

2、工业用途的房屋;

3、 商业用途的房屋;

4、 文体娱乐设施;

5、政府和公用设施;

6、多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。

房地产相关条例

保证房地产开发的质量,途径很多,但认真贯彻ISO9000标准,推行质量认证,的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。

一、在立项过程中,要服从城市的整体规划和区域规划,充分尊重规划部门的意见,对标书和合同要严格评审。

二、认真做好每一个项目的策划工作,从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工,直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划,做到运筹帷幄,决胜千里;要按照策划的结果,编制质量计划,用以指导项目开发建设的实施,确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定,做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

1、委托规划设计时,在审查资质的基础上,一般项目可采用议标的方法,重大项目可采用招标,甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外,一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑,还是联片开发,都应和周围的建筑及环境相协调,并体现出设计大师们高超的建筑艺术,美化城市,给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益,不顾社会效益。

2、委托施工时,可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上,优先选用通过ISO9000认证的施工企业。

3、要对供货企业进行评价和选择,以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。

四、按ISO9001的要求,搞好施工过程的质量控制,保证工程质量。

开发企业在工程招标后,不能放任不管,而要严格监控。在做好施工前期准备后,应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证,都应该按ISO9000标准来要求他们。

1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包;

2、对每一个工程项目都必须编制质量计划,明确对施工过程控制的要求;

3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书,严格按规程操作;

4、使用合格的施工设备和检测器具,并保证施工安全;

5、对特殊过程必须严格控制,消除日后的事故隐患;

6、遵守法律、法规,不能给周边环境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求,对建材质量和工程质量进行严格控制。

1、对于该委托监理的工程,开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择,再委托监理;

2、在进货检验中,不允许紧急放行(来不及检验而先投入使用),最起码是钢材和水泥禁止紧急放行;

3、在过程检验中,不允许例外转序(来不及检验而进行下道工序施工)或必须经过严格审批 ;

4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时,不得进行最终检验(竣工验收)。

当然,房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做,本文不拟一一叙述。

对于房地产开发企业来说,除了贯彻ISO9001以外,还要贯彻执行ISO14001(环境管理国际标准)和OHSAS18001(职业安全卫生国际标准),这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能;才能使城市的立体环境(水、土壤、大气等)得到控制和改善,才能使人与自然和谐;也只有这样,才能赢得现代城市居民青睐,拓宽销路,为房地产开发企业带来效益,促进该领域的发展。

房地产相关法规

1、中华人民共和国建筑法

2、中华人民共和国城市房地产管理法

3、物业管理条例

4、房屋登记办法

5、商品房销售管理办法

6、土地登记办法

7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订)

8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知

9、最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

10、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权国际研讨会”上的讲话——物权法担保物权编实施中的几个重要问题

11、国有土地上房屋征收与补偿条例

12、城市房地产开发经营管理条例

13、城市商品房预售管理办法

14、城市房地产抵押管理办法

15、商品房销售明码标价规定

16、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

17、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释

18、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

19、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释

20、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

房地产交易模式

地产交易形式

(1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。

(2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

外资进入房地产市场的主要渠道,包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

房产交易形式

(1)房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

(2)房屋租赁。

(3)房产互换。

(4)房产抵押。

楼市信息

房地产房产动态

房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨,不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示,各大城市楼市成交量普遍上升,这无疑为房地产股的上涨增添了底气。

消息称,房地产可能搭上振兴规划末班车,其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”。

如果这个政策取消,对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。有业内人士表示,在国家大力刺激内需下,第二套房政策取消应该是水到渠成的事,不过应该不会助涨房价,房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。昨天收市后,有报道又称,政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中,原因是该行业的特殊性和敏感性”。

不过楼市的回暖无疑利好地产股。机构披露的上周房地产周报表明,除昆明和成都外,各主要城市成交环比上涨。其中,北京一手住宅成交量维持前周的升幅,保障性住房成交上涨趋势放缓;天津一手住宅成交增长26.74%;青岛成交量环比增长151.41%;上海住宅成交环比上升25.54%,南京商品住宅周成交环比上涨47.54%;杭州商品房预售环比上涨74.99%,深圳一手房成交环比上升32.65%;广州住宅成交环比上升34.86%;东莞住宅成交环比上涨19.01%。

另外,武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势。天津、厦门和南京三地,周成交量还创下2008年以来新高。

华泰证券认为,经过年初至今的上涨,地产股估值水平迅速上升,重点上市公司动态估值水平已经走出低点,回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。

本行业仍处于有利政策环境中,成交有望进一步回暖,并且重点公司销售业绩出色,2009年实现市场份额上升也比较可能,因此维持行业“增持”评级。有专家指出,上周房地产成为资金撤出最多的行业,表明市场对这个行业的看法仍有分歧,而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。

房地产产权登记

房地产权属登记是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录,并颁发权利证书的法律制度。由于房地产具有不可移动性的特征,所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示,由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行,以保障交易安全、促进房地产市场有序发展。

房地产房产广告

2016年2月1日,由国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施。

工商总局明确规定,在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准,经验收不合格的等情况的房地产,不得发布广告。

对于发布房地产项目预售、出售广告,应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明;对于中介机构发布所代理的房地产项目广告,该规定要求应当提供业主委托证明,以及确认广告内容真实性的其他证明文件。

此外,新规还明确要求,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。房地产广告中有“买房可上名校”、“保证高投资回报率”等诱导性语言,或有“为入住者办理户口、升学”等事项,以及承诺“10分钟到火车站”、“3分钟到达地铁口”等表述都将被视为违规。

房地产各国税种

发达国家在交易环节征收的税种往往较少,且税率也较中国低,这样有利于增加房地产的交易和流动。

发达国家交易环节征税情况

国家

税种设臵

课税对象和范围

计税依据

税率

美国

房地产交易税

卖方

房地产交易价格

地方税,0.01%(科罗拉多州)~

2%(特拉华州)的比例税率

英国

印花税

房屋和土地的转让或租赁书据;买方

转让或租赁金额

0~4%的四级超额累进税率

加拿大

房地产转让税

房地产总价值

地方政府自行确定,一般是0.5%~2%的

累进税率,阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省不征

商品和服务税(GST)

新建房屋;新斯科舍省对农村不征税;买方

购买价格

6%

法国

登记税及附加税

市场价值

4.99%~5.09%综合比例税率

德国

房地产交易税

买方

买卖时所支付的购买价格

3.5%

房地产需求

从微观经济的角度看,房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者),在特定的时期内、一定的价格水平上,愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要,而是指有支付能力的需求,即有效需求。 从宏观经济的角度看,房地产需求是指社会对房地产市场的总需求,而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量,包括实物总量和价值总量。

不管房地产巨头承认与否,房地产是个暴利行业是不争的事实。那么,房地产的暴利来自于哪里呢?笔者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段。

所谓两条渠道。

其一炒地皮,住房不能建在空中,必须要土地,而土地是有限资源,因此,谁拿到了有限的土地资源,就意味着谁掌控了房地产开发的主动权,更重要的是,土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间。笔者认为,这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的:炒地皮,等待升值,从中赚取暴利。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为,开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,楼面价可能涨到了5000元,每平方米净增3000元利润。算出的这笔账很直观,既解释了开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道。

其二炒房价,房价高,则利润高,房价低,则利润低,立竿见影,吹糠见米,因此,炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价,他们无所不用其极。

新开发的待售楼盘,一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”,给潜在的购房者心里造成紧迫感,从而激发他们的购房欲望;开发商自导自演,雇请人连夜排队购房,造成房源紧张的虚假形势迷惑人;抛弃道德、良知和社会责任,赤膊上阵,鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱国、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”,等等,不一而足,大肆炒作,百般为高房价鼓与呼,从而赚取暴利。

所谓两大手段,其一,空手套白狼。从每年的胡闰财富榜来看,近些年来,房地产行业产生的暴发户是最多的。笔者认为,房地产行业内之所以多产暴发户,其一个很重要的原因是,从房地产行业可以通过“空手套白狼”的手段“白手起家”。

一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子,再从政府拿地,转手出去就能大赚一笔,或直接开发住房,则赚得更多。还有的人借老百姓保命钱——社会基金等拿地和开发房地产,用公共资金赚取暴利,把公共资金置于房地产的开发风浪中。

伴随随着房地产的兴起,与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。前不久,行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震,牵连出一系列贪腐官员,包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤,市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭,市房产局书记陶兴文等。房地产商为何要行贿地方官员?因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利。

比如让官员帮忙低价拿地,或通过改变土地性质拿低价地;其次是免交城市建设配套费;再次是缓征土地出让金等等;官员大笔一挥,就能赚个盆满钵盈,房地产哪有不乐意“出血”的?苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官?就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地,转手净赚一点九亿元!姜则一次受贿8250万元!

近些年,房地产开发商及其“砖家”为何如此牛?房价为何如此疯狂的飙车?因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道。因此,无论是房地产的暴利渠道,还是暴利手段,根本原因是法制不健全,权力没有受到很好的约束,腐败扰乱了房地产开发市场,所以,要想降房价,不把可怕的权力关进笼子里,无异于白日做梦。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。

作用:

土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

房地产的发展趋势观察,房地产企业的经营方式将呈现更加规模化、专业化、多样化。根据产品的细分市场、企业的自有资源、外部的政策环境等,各个企业会选择自己合适的经营方式。

一、从区域布局上来看,一线品牌房企加速进军二级城市。随着交通枢纽、产业规划的全新布局,中国二级城市将迎来新一轮发展计划,在这样的背景下,二级城市消费力将得到提升。

二、从品牌规模来看:过去十年,万科、保利等房地产企业把握住了市场机遇实现了高速发展,企业规模迅速扩大,成为行业巨头。随着调控政策的继续和行业增速的放缓以及土地成本的飙高,这些大型企业的领先优势会更加明显,市场份额逐步上升,一些中小规模的企业受到政策和市场的冲击影响会较大,会逐渐边缘化。

三、从开发模式上来看:现在中国房企发展的最大瓶颈依然是金融,资金链成为房企开发项目的最大风险所在。过去十年房企的开发模式以快速周转模式为主,也就是买地、卖房、再买地、再卖房。短期来看,快速周转模式可以加快资金周转,有助于缓解资金链紧张状况,但一旦市场发生重大波动,反而会加剧资金链紧张状况。以万达为代表的现金流滚资产模式,更为稳妥,在持有资产的同时销售部分增值能力较小的物业,实现现金回笼支持下个项目启动。部分物业出售,以作现金流为主,部分物业长期持有,以作利润为主。通过现金流

房地产房产市场

房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。因此,房地产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。

房地产中国市场

房地产企业1-5月销售的绝对量并不算很低,大部分重点房企销售数据同比仍有增加即可说明这一点,但放在2014年全年目标看,完成比例却很低,可见开发商年初过于乐观地预估了2014年的整体市场。

截至昨日,共有万科、恒大、绿地、碧桂园、保利等13家A股及H股上市房企公布5月销售业绩。由于加大促销力度,以及地方救市政策效果渐显,重点房企5月销售有所起色,但1-5月整体销售目标完成率普遍下滑。预计下半年房企出货和去化压力将陡增,随行就市、加快去化的销售策略将成为房企应对市场的主流。

5月业绩大多止跌回升

业绩数据显示,13家重点房企5月销售普遍止跌回升。从销售金额同比情况来看,只有世茂和富力出现下滑,降幅分别为14%和5%,其他房企都有不同程度的上涨,但分化明显。其中,万科同比增3%,增幅与上月持平;绿地同比增37%,增幅较上月扩大17个百分点;保利地产同比增幅由负转正,由上月的-12%上升到5月的10%;恒大地产和融创中国同比分别增加28%和23%,但增幅较上月有所收窄。

从销售金额环比情况看,13家重点房企环比金额涨跌各半。其中,恒大、首创、富力、世茂、旭辉等环比有所下滑,降幅分别为9%、28%、27%、3%和6%;其他房企则出现不同程度的上涨,保利、绿地、万科分别上升47%、25%和14%,而其4月的环比降幅分别为31%、20%和11%。

5月重点房企业绩回升企稳,究其原因,主要是由于房企随行就市加大了促销力度,这方面龙头房企表现特别明显。其中,万科方面,北京住总万科橙3月降价后,项目持续热销,5月销售427套,成交7.33亿元;绿地集团5月147亿元销售中,上海绿地中心二期贡献了近30%;保利地产则发挥多盘联动营销优势,加大节日促销和折扣营销力度,以佛山的保利紫山花园和保利公馆两个项目为例,5月分别销售4.0亿元和2.7亿元,环比分别上升54.7倍和81%,促销效果显著。此外,地方救市力度加大,特别是首套银行信贷有所放松,也推动房企销售出现回升。

全年目标完成率惨淡

虽然5月销售情况略有好转,但由于前5月总体市场萎靡、销售不畅,重点房企2014年销售目标的完成情况截至目前并不尽如人意。从1-5月累计目标完成率看,13家企业中恒大完成比例最高,达51%;其次是万科,完成41%;其后的碧桂园、旭辉、保利、富力、世茂、融创完成度均在30%-40%之间;绿地、中国奥园、金地分别为25%、23%和21%;首创置业只有18%;而花样年更是完成率只有10%,均低于40%的时间进度线。

一般来说,受春节因素的影响,上半年房企完成度都会较慢,但2014年与2013年同期相比,大部分房企的业绩完成度也出现不同程度的下滑。像世茂、保利,降幅分别高达16个百分点和11个百分点;绿地、富力也下滑了6个百分点;首创置业下降了4个百分点;中国奥园和融创基本与2013年持平。

有分析人士认为,从房企销售数据上看,开发商年初制定目标时似乎出现了行业判断集体失误的现象。

由于目标完成率普遍下降,下半年房企将面临推案和去化的双向压力。一方面,由于业绩完成度低,房企需要加大推案量以加快销售,确保能完成全年目标;另一方面,如果行业持续不景气,房企加大推量也会增加积货风险。可以明确的是,万科、绿地、保利等龙头房企随行就市、加快去化的销售策略将成为下半年房企应对市场的主流。

市场泡沫

上世纪80年代至九十年代中后期,中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度,开始推行住房分配货币化制度,这种制度自1986年开始在烟台进行试点,以提租发券、空转起步为特征。不久,唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。

然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀(1988年通货膨胀率已达到18.5%),宏观经济全面调整导致银根紧缩,大量房地产企业失去了资金来源,产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。在这种情况下,住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。

上世纪90年代1992年邓小平南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放,南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨,这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀,并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省,广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。

1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施,住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。

到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后,新建住房原则上只售不租,同时全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。

2000年以来进入本世纪,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元,占全社会总投资36898亿元的16.9%,到2004年房地产投资升高到14480.75亿元,占社会总投资58620.28亿元的24.7%(2005年上半年房地产业投资6193亿元,总投资32895亿元,占比18。8%)。与此同时,政府也出台多项优惠政策,以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括,退还个人所得税,降低交易契税,放宽银行贷款条件,加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下,房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。

2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元,到2004年时均价已上升至6385元,涨幅达到92%。2001年,上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米,2003年这一数字达到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。

而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上:杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势,但也比上海更早遭遇到市场的反击;北京的房价涨幅也相当惊人,其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市,同时也蔓延到了一些二级城市。

国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产。但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的,这只是长期计划体制以后的正常的上涨。但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后,国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进,直到2005年年初达到顶峰。

2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定,“对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查”,“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”,“加强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显,大量消费者持币待购,对市场有很强的下降期望。截至条目编制时,上海的房价已经回稳,上涨趋势不再明显,成交亦开始萎缩。

市场问题

1.房地产资金来源结构单一,开发商自有资金比重低,房地产市场资金依赖度比较高。

2.圈地的可能性依然存在。

3.房价增长快,对民众的心理预期比较大,住房比重偏小,结构性矛盾依然突出。

4.住房社会保障的配套政策不健全,可操作性较差,门槛高、受益面窄。

5.房地产企业数量多、负债率高。

6.二手房房源没有释放,供给不足,市场需要规范。

7.房地产中介诚信缺失。

8.拆迁安置补偿不合理,城市房屋拆迁纠纷不断。

9.观念有待于改变,发达地区租价比例为40%,法国为37%,英国为34%,新加坡为30%,美国28%,这种状况有利于人口的流动,对此适度的投资性购房具有积极的意义。

所有这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”,即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入。开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价,高利润(有传言说有普遍的贪污腐败成本)就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续。

房地产动态

国家三令五申,不会改变房价调控主基调,但排队看房的人似乎越来越多,成交量也在逐渐攀升,不仅是消费者、连一些开发商都开始对楼市预期发生变化。在这种背景下, 6月份中国非制造业商务活动指数昨天出炉,达到56.7%,其中,房地产业商务活动指数尤为引人关注,因为它创出了2010年12月以来的新高。

2012年6月以来中国经济趋稳迹象明显 一段时间以来,各种经济数据都不太乐观,但6月官方非制造业商务活动指数却走出一枝独秀的姿态,不仅仍然处于扩张区间,甚至还比上个月回升了1.5个百分点,而其中新订单指数达到53.7%,创整年以来新高,中国物流与采购联合会副会长蔡进分析,这表明非制造业经济保持稳健增长势头:

结合制造业PMI数据来看,6月以来,中国经济趋稳的迹象较为明显。从非制造业的行业来看,有这样几个还是较为突出——一个是房地产商务活动指数,另外一个是电信业和物流业,和生产性服务业密切相关的商务活动指数明显回升。

房地产业商务活动指数创19个月新高

值得关注的是,房地产业商务活动指数达到58.2%,创19个月以来新高,同时房地产业的新订单指数结束近一年半的下降趋势,回升至55.7%。

反映出房地产领域经过大半年需求的积蓄,一些刚性需求有所释放。

根据官方数据计算粗略估计,政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元,占全年房地产业销售额6 .4万亿元的75%.虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点,但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。

房地产美国房市

房市现状

根据美国网上房地产公司的数据,美国房价出现了微弱地上扬,这是自2007年以来的首次上升。美国各大主流网站根据此报告认为全国房价已“探底”。虽然此次的增长仅有0.2%,但在经历了长达5年的持续下跌的情况,这样微软的增长也足够说明了下跌趋势已在改变了。

Zillow调查的167个市场几乎都出现了价格增长。

Zillow的高级经济专家Stan Humphries称:“过去四个月以来,房价和预计数据都呈现增长趋势,看来美国的房价已经探底了。 虽然就业市场恢复没有预期快,但房市回暖正在成形。这说明,房市拥有自我修复能力。”

Zillow的报告对比了在同一地区出售的住宅价格, 显示以季度为单位的增长更强劲——达2.1%, 这是自2005年以来最大的增长。 房价增幅最大的市场正是在房地产崩溃时期降幅最大的市场。譬如,凤凰城的房价一年的增长为12%。

其他专家则认为,美国房价全国范围内的总体上升是由某些市场的价格泡沫造成的。

“强大的需求,尤其是在加利福尼亚、亚利桑那和内华达州的房价短期内增幅相当快。 由于这些州许多房屋买卖都是现金交易, 美国现存的估价系统使得他们比其他州的房价上涨更快,”Cambell Surveys的研究主管、Housing Pulse分析师 Thomas Popik说道:“但是这种趋势增加了这些热门房产市场出现房价泡沫的可能性。”

随着房产抵押债主转向购买那些法拍房(foreclosure)的替代品,比如亏本销售房(short sale),法拍房的供应量已经稳步下降。 投资者们希望充分利用热门的租赁市场,因此必须分散到其他市场中去寻找更有利的交易。

投资公司Landsmith的CEO说: “我们进入凤凰城市场的速度太快了, 这些市场将会被炒热,我们转而看好东部市场,如密歇根州和佛罗里达州。”

Zillow指数在那些先前低迷的市场增幅最大,比如迈阿密、奥兰多和大部分加利福尼亚州地区,其他那些并未陷入低迷的市场的指数却还在下降,如圣路易斯州(一年下降4%)、芝加哥(一年下降5.8%)和费城(一年下降3.5%)。

房地产数据分析公司Radar Logic的CEO Michael Feder说:“那些通过分析现有结果而认为房价触底的人错的离谱。不仅不能根据现在即时的迹象妄下结论,普遍的的房产现状更是不容乐观。房地产仍然是个短板。”

Radar Logic也注意到了房价上涨,但是认为只是冬天温和的天气暂时增加了购房需求。这就意味着下半年的房价将会回落。就算没有天气的假说,他们也看到许多其他麻烦。

Radar Logic的报告指出:“在供应一方,高价会吸引金融机构出售更多法拍房,使得那些先前由于负资产无法出售住宅的家庭能够进入房产交易的市场。于是,可售房产的供应就会增加,从而将房价压低。而在需求一方,上升的房价可能会降低投资量。”

今天,美国的房地产市场大部分是由投资者驱动的,比例是1/4 到1/3。因为全国的房价是基于二手房有限供应的基础上,这供应又依赖于国家的大银行,这些都使得全国的房价上涨比以往更加不稳定。一手房的购买者理应占市场的40%,但是却只占了1/3。而成千上万可能搬家的购买者因为负资产或准负资产被困住宅中。

房产投资

全世界最聪明投资者,包括巴菲特一直关注房价,他们预期美国住宅市场将出现持续复苏。其他类型的房地产投资──包括拥有大型购物中心、公寓大楼,酒店,和医院产权的房地产投资信托基金(REITs)──也成为表现最好的投资品种。

对普通投资者而言,这一轮的反弹为其提供了一个机会,需要重新思考投资组合中应该有多少比重放在房地产投资品种上──抓住一个他们曾完全放弃的板块重获新生的契机,及时参与进去。

达夫菲尔普斯投资管理公司(Duff & Phelps Investment Management)的投资经理弗兰克·海格迪(Frank Haggerty)说,“经过近期我们看到的回暖后,人们很自然地会问,‘我是不是已经错过了跟进的机会,还是将来会有更大的复苏空间?’在我们看来,未来的空间还很大。”海格迪联合管理一个13亿美元的共同基金,投资于商业地产公司。

持这种乐观态度的人很普遍。美国独栋住宅的价格正在稳步回升,哈佛大学住房研究联合中心6月份的一份报告显示,2012年3月份独栋住宅的新增库存处于49年以来的最低水平。住房研究联合中心的董事总经理艾瑞克·贝尔斯基(Eric Belsky)说,低库存的好处在于:只要花不到六个月就能把现有库存全部卖光,而六个月的库存是衡量市场强劲还是疲软的传统意义上的分水岭。

当然,美国房价在此次经济衰退期间曾出现过的一些短期的复苏迹象。2009年中,标普-凯斯希勒20城市房价指数曾出现过为期一年的上涨,但随后又再度下跌。21世纪之初美国股市大跌以及房地产泡沫破裂的耶鲁大学教授罗伯特·希勒(Robert Shiller)说,还不能肯定美国的房价是否已经触底。

房地产相关新闻

国家统计局发布的数据显示,全国房地产开发投资同比增长34%,但增幅比1-2月下降1.1个百分点。由此可见开发商对后市谨慎,已经开始减少房地产投资规模。此外,开放商自筹资金的比重持续上升,截至一季度已达36.98%,这表明信贷环境依然不乐观。

房地产房地产投资增速下降

数据显示,1-3月,全国房地产开发投资8846亿元,同比增长34.1%,比1-2月份降低1.1个百分点,比同期降低1个百分点。预计,接下来数月,开发商的投资热情将会继续逐步降温。国家统计局新闻发言人盛来运指出,从一季度的情况来看,房地产调控的效果在继续显现,一是房地产的投资性需求得到了明显遏制,二是部分城市房地产价格过快上涨的势头得到了遏制,监测的70个大中城市房价数据显示,2月份这些城市中有7个城市的房地产价格数据环比是下降的,有35个城市的房价涨幅是回落的。

在投资规模下降的同时,3月份,全国房地产开发景气指数为102.98,比同期回落2.91个百分点。在严厉的调控之下,国房景气指标依然没有走出下行通道,预期下半年会触底,谷值将高于上一轮的谷值,才很有可能会步入上升通道。

房地产商品房销售面积回升

1-3月,全国房地产开发企业房屋新开工面积2.08亿平方米,同比增长23.4%,增幅较1-2月份下降4.5个百分点,较去年同期下降37.4个百分点。从月度情况来看,3月份全国房屋新开工面积为2.08亿平方米,同比上涨19.3%,环比1-2月份上涨8.8%。预计未来几个月,主要受1000万套保障房推动,房屋新开工面积将持续上涨;另外,开发企业购置土地规模较大,也会增加新开工量,当然受市场低迷的影响,也会出现部分企业缓开工的现象。

3月份,全国商品房销售面积9500万平方米,较1-2月份增长16.7%,比同期增长15.8%。预计二季度随着开发商推盘量的增加、促销范围的扩大,成交量将有所增长,三季度有可能会继续增长。

房地产房企资金状况仍然紧张

1-3月,房地产开发企业资金来源19268亿元,同比增长18.6%,增幅比1-2月份提高2.3个百分点,这是在同比增幅连续下降一年后的首次回升,但是增幅较去年同期仍大幅下降42.8个百分点,依然明显低于近十年历史均值。

开发企业资金来源的构成方面,三个月以来国内贷款3837亿元,增长4.4%;利用外资144亿元,增长45.2%;自筹资金7126亿元,增长27.2%;其他资金8186亿元,增长18.7%。在其他资金中,定金及预收款4825亿元,增长28.7%;个人按揭贷款2076亿元,下降5.3%。

由此可见,外资正在快速进入中国的房地产开发业,最惨淡的属个人房贷业务,在商业银行放贷指标较少的情况下,出现了负增长。此外,企业,由1-2月份的34.37%上升为36.98%。这说明,信贷环境继续紧缩,开发商被迫更多的利用自有资金。

房地产房地产行业信任缺失

中国社会科学院今日发布的《社会心态蓝皮书》指出,2010年,对北京、上海、广州调查结果显示,三市市民总体社会信任属低度信任水平。其中,三地市民认为广告、房地产行业信任缺失,食品、药品行业信任危机严重。居民对政府机构的信任程度最高,对商业行业信任程度最低;上海和广州两市的社会信任状况略高于北京。

调查显示,虚假广告欺骗现象的严重程度得分为78.3分,属于“非常严重”范围;房地产开发和中介、食品行业、药品行业的严重程度得分分别为71.0分、65.4分、64.0分,均属“严重”范围。

三城市中,上海的社会总信任得分为65.7分,位居三城市之首;广州的社会信任得分为63.7分,居第2位;北京在本次调查中社会信任程度最低,得分为59.3分。

政府机构、公共媒体、公共事业单位或部门等有政府背景的行业/部门受信任程度较高,接近“中度信任”水平,商业行业最低,属“基本不信任”范围。

人际关系越亲密信任程度越高。其中,对家庭成员“高度信任”,对亲戚朋友接近“高度信任”,而对陌生人和网友则“高度不信任”。

上海、北京市民对社会欺骗现象严重程度的判断高于广州。调查显示,上海和北京市民认为社会欺骗行为较多,两地严重程度得分分别为67.5分和60.8分,属“严重”范围;广州市民认为社会欺骗现象的严重程度相对较低,其得分为51.0分。

房地产房市焦点

由于一二线城市严厉的限购和产能过剩,大量开发商向三四线城市进军和转移,房地产

但是在转移过程中却遭遇市场需求有限的桎梏,这也为大家敲响了城镇化泡沫的警钟。而现今回归一二线城市,可能遇到相同的问题,就是土地的供应是有限的。在这种时候,这种回归会让竞争变得更加激烈,可能到最后会推动土地价格的上涨,开发的专 业度竞争也会更加激烈。

一线城市遭遇的严厉调控政策以及高企的地价、资本市场的导向,使得主流房企一度大规模布局二三四线城市,但在布局之后,很多三四线城市带来的效益并不高, 而此时,通过一段时间以来的调控和市场需求的长久压抑,一线城市重新出现一些缺口和机会,土地市场也进入供应高峰,这成为房企重新回归一线城市的主要原 因。不过,从长期来看,未来楼市的主战场还将是二三四线城市,随着新型城镇化带来的机遇、人口大规模进入,这些城市发展潜力仍待挖掘,而企业也必须通过转 型与当地市场完全契合,才能实现真正的盈利。

房地产房产活跃

中国大多数城市的房地产市场7月份均持续保持活跃。据国家统计局的数据,2013年7月份中国出现房价同比上涨的城市为69个,同比上涨城市数量连续第三个月保持在69个。北京、广州、深圳、上海等一线城市继续领涨全国房价。

数据显示,7月份中国房屋销售面积同比增长12.0%,增速比6月份上涨了0.4个百分点;房屋销售额同比增长13.7%,增速低于6月份;新屋开工总面积同比增长40.7%,则大大高于6月份同比10.9%的涨幅。

中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长樊纲日前在上海出席论坛时公开表示,房地产是中国经济的支柱产业之一,中国整体房地产市场的泡沫并不大,且泡沫刚出现政府就及时采取了调控措施,未来中国房地产市场将进入平稳增长的阶段。

该报告称,在当前的经济复苏时期,料中国仍会确保其所采取的任何措施不会损害作为经济增长引擎的房地产市场。但2012年的紧缩措施仍将继续对房地产市场产生实质影响。

房地产房地产拖累上半年财收“雪上加霜”

数据显示,2014年1至6月,扣除营改增因素国内增值税增长仅1.4%,6月份的数据更不乐观。6月国内增值税2924亿元,同比下降0.5%,扣除营改增转移收入后下降4.5%。习惯了增值税两位数增长,扣除营改增因素下降4.5%的增值税很难不引发关注。

如果说整体的经济形势已然难言乐观,那么2014年以来房地产市场的波动,价格、销量的回调,对我国财政收入来说无疑是“雪上加霜”。

数据显示,1至6月,房地产营业税3041亿元,增长6 .6%,其中一季度增长10 .3%,而二季度仅增长3.1%,比一季度大幅回落7.2个百分点。

房地产销售面积下降6% 销售额下降6.7%

2014年7月16日 国家统计局发布数据显示,1—6月份房地产的销售面积下降6%,销售额下降6.7%,不同地区房地产的价格也出现了分化,二三线城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。

针对房地产市场出现的分化调整态势,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运认为有两个原因:一是2013年同比基数比较高。2014年的1—6月份房地产销售面积为4.8万亿平方米,2013年同期基数5.1万亿,而且2013年上半年增长速度将近30%,在这样高基数的情况下出现回落也是很正常的。二是市场自身的内生调整需要,上半年房地产市场出现回落也是一种向理性回归的正常反应。

房地产房地产暴利时代结束

临近年末,一线城市土地市场再度升温。然而,楼市持续调整的影响不断显现,如何消化庞大的库存依然是当前楼市面临的最大问题。同时,与房地产行业密切相关的一些下游产业也日益感受到阵阵寒意。专家指出,长期来看,楼市调整有助于结束房地产暴利时代。

中国社科院2015年发布的房地产绿皮书指出,2014年中国住房投资投机全面退潮,大中城市房价由全线上涨到普遍下跌,商品住宅进入相对过剩,成交量萎缩,库存水平攀升,预计2015年住房市场将整体衰退。

房地产加强房地产中介管理

房地产中介行业是房地产业的重要组成部分。近年来,房地产中介行业发展较快,在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题。

为加强房地产中介管理,2016年7月29日,住房和城乡建设部等部门下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,旨在保护群众合法权益,促进行业健康发展。

房地产建立全国房地产库存和交易监测平台

2016年9月6日,住建部发布《法治政府建设实施纲要(2015~2020年)》的实施方案指出,将完善房地产宏观调控,坚持分类调控,因城施策,并建立全国房地产库存和交易监测平台。同时,推行权力清单、责任清单、负面清单制度。

实施方案表示,将根据房地产市场分化的实际,完善宏观调控政策。并建立全国房地产库存和交易监测平台,实施住宅用地分类供应管理,完善和落实差别化税收、信贷政策。建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制,支持居民合理住房消费。

方案还表示,加大对建筑、房地产等企业和人员的监管,依法查处和曝光违法违规行为。健全新建商品房预售许可管理和现售备案制度、商品房买卖合同网签制度、商品房交易资金监管制度。加强信用体系建设,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒制度。

房地产相关词语

1、新国八条

2、限购令

3、房产税

4、曲线购房

5、假离婚

6、加息

7、禁止群租

8.公租房

9.保障元年

10.保证性住房

11.商品房

12.住宅

11. 环首都经济圈

12.房产税

13.楼市调控

房地产链接之一

房地产开发五证一书办理流程

原则上是:建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)——商品房预售许可证

详细查看下面:

一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证

1.选址意见书(审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划)(30个工作日)

程序:

(1)企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书,报规划局用地处

(2)用地处转总工室审查

(3)报局业务会批准

(4)领取选址意见书

2.规划院实地测量,并处定位图,收取测量费

3.建设用地规划许可证(30个工作日)

(1)企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查

(2)主管局长、主管局市长批准

(3)打交费单,领取用地规划许可证

4.国有土地使用证(60个工作日)

(1)建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处

(2)土地评估

(3)土地局测量对现场测量,出定界图

(4)缴纳土地出让金和契税,领取国有土地使用证

二、建设工程规划许可证

1. 市消防支队盖章(15个工作日)

(1) 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批

(2) 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章

2.人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续

3.房地产开发建设规模(30个工作日)

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

4.建设工程规划许可证(30个工作日)

(1)建设单位持申请报告、建设工程规划申请表(消防盖章)、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

(2)以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字

(3)打交费单交费,领取建设规划许可证、放验线通知单

5.放线报告(15个工作日)

持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

三、建设工程施工许可证(建委)

1. 报建(1个工作日)

提供资料:建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图

2. 现场勘察(3个工作日)

3. 组织招标

4. 抗震审查

5. 施工合同审查

6. 交费,办理建设工程施工许可证(建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票

四、商品房预售许可证(15个工作日)

申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科,十五日内核发

五、配套工程

建设管线工程规划许可证(15个工作日):建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处

房地产产权概念

房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物,对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。

英文: real estate title

房地产产权性质

房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权,以及从而享有的利益,排他性,是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权,也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。

房地产的使用权和占有权是密不可分的,没有占有权,使用权就失去了存在的基础,而使用权又可以从所有权中分离出来,即有使用权不一定就有所有 权,但却一定有占有权。所谓收益,是指房地产所有权人按照法律规定,从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的 内在固有的要求,它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分,是指房屋所有权人在法律允许的范围内,根据自己的意志,对房地产进行处置的权利如依法对自己所 有的房地产出售、赠与、变换等。

房地产产权种类

房地产产权所有权

房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内,独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利,并可以排除他人对于其财产违背意愿的干涉,它是一种最充分、最完整的财产权或物权。

房地产产权占有权

房地产占有权是指依法对房地产进行实际支配和控制的权利。房地产占有可分为所有权人占有和非所有人劝人占有。

房地产产权用益权

包括以下五类:

(1)房地产使用权

(2)房地产开发经营权

(3)地上权

(4)地役权

(5)房地产典权

房地产产权处分权

包括以下五类:

(1)房地产出售权

(2)房地产租赁权

(3)房地产继承权

(4)房地产赠与权

(5)房地产抵押权

房地产产权法律依据

我国目前有法律依据的房地产产权包括:国家土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、 集体土地使用权、国有房屋所有权、法人房屋所有权、公民个人房屋所有权以及房地产他项权利等。

房地产开发公司房地产开发公司特征

受所经营产品和服务特殊性的影响,同其他行业的公司相比较,房地产公司有以下几方面特征

房地产开发公司经营对象的不可移动性

不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司,它们的经营对象都是不动产,具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大,受周围环境的影响较大,经营绩效与所处区位状况关系密切。因为一般商品属于动产,具有实体的流动性,可以随时在地区之间,甚至是不同国家之间进行流动,因而通常面对的市场竞争范围比较大,在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下,竞争范围是世界性的,公司要根据国际市场的情况进行决策,国际市场环境发生变化会对这类公司产生直接的影响。而对于房地产公司来说,不动产不具有实体的流动性,房地产公司提供的产品不可能移动,相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面,因此其面对的市场竞争范围较小一些,主要是本地市场,当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。此外,由于房地产产品的价值量大,资产转移需要经过较长时间,从而使市场竞争关系无法充分展开,受制于此,房地产公司经营成功的关键在于把握当地市场的需求。

房地产开发公司业务形态的服务性

无论房地产开发公司、房地产中介咨询服务公司,还是物业管理公司,从其业务活动的性质来看,主要是提供某种服务。

在房地产开发公司从事经营活动过程中,即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务,这些是房地产开发公司经营活动的主要内容。

对于房地产中介服务和物业管理公司来说,其服务性的特性就更加明显了。房地产中介公司就是围绕房地产产品而进行的一系列咨询、筹划、代理和服务活动,沟通与房地产产品相关的各类信息,撮合买卖双方,节约交易各方的交易成本,并从节约的成本中获取佣金,所以,中介公司提供的是房地产各类服务。物业管理公司实际上就是对房地产物业及其设施和周边环境进行管理并提供各种保安、保洁、维修和保养服务的公司。这种特性决定了房地产公司的服务态度和服务质量至关重要。

房地产开发公司经营活动的资金和人才密集性

房地产公司在经营管理过程中需要大量的资金和人才,房地产开发公司的每个经营项目蕴涵的价值量极大,需要大量资金的运筹,是一种资金密集型的公司。例如,房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等,通常完全依靠自有资金进行房地产开发公司微乎其微,往往要依赖各种金融工具和金融手段。房地产业与金融业的密切联系带来了两个方面的后果:

一方面房地产公司需要大量资金为银行等金融机构提供了一种优良的投资渠道;

另一方面,二者结合使整体经济的抗风险能力下降,一旦房地产价格下跌或者房地产公司经营不善,可能会造成金融体系动荡,进而危及整个国民经济的安全。

所谓人才密集型是指在房地产开发、中介咨询、代理、物业管理过程中,需要大量的各种各样的专业人才,如建筑工程类、经济分析类、金融类等。房地产开发公司在实际经营活动中涉及建筑安装方面的技术知识,也涉及市场调研、项目管理、各专业领域协调等知识和技能,往往只有借助各类专业人员的协同合作才能完成房地产开发。对于普通房地产需求者而言,消费者或者不从事房地产行业的公司公司无法在短时间内掌握与房地产相关的专业知识,通常在交易过程中要依赖这些专业人士的协助,这样就为专业化的中介服务公司提供了经营空间。

房地产开发公司经营活动过程的行业限制性

在房地产公司经营管理活动过程中,行业特征对其的影响明显,表现在:

一是行业的市场规模较大,对公司发展起到十分巨大的推动作用。

二是行业的竞争范围主要是本地市场,是面向区域的,全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。

三是目前房地产行业竞争者的数量较大,但有较大实力的公司数量则较少,市场竞争强烈,公司经营过程中面临的不确定性较强。

四是房地产用户的数量较多,是个领域较为广阔的市场。房地产用户主要包括一般的住房消费者及其他需要房地产产品的集团购买者。

五是房地产业进入障碍比较大,一方面,由于进入房地产业需要较大的启动资本,所以存在较高的进入壁垒障碍;另一方面,房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相当高。

六是房地产公司由于其资金量投入大、风险高,公司经营得当,其盈利水平也会高一些,这种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。这也是吸引其他行业资金进入房地产业的主要因素。

房地产开发公司房地产开发公司类型

房地产开发公司的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分,房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业管理公司等。

房地产开发公司是以营利为目的,从事房地产开发和经营的公司。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设,以及房地产营销等经营活动。这类公司又称为房地产开发经营公司。

房地产中介服务公司包括房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。

物业管理公司指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型公司。这类公司的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务,以及其他经营服务等。

第二个角度是从经营范围的广度划分,房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。

房地产综合公司是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的公司。

房地产专营公司是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务,以及物业管理等某一方面经营业务的公司。

房地产项目公司是指针对某一特定房地产开发项目而设立的公司。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目公司是在项目可行并确立的基础上设立的,其生命期从项目开始,当项目结束时公司终了,这种组织形式便于进行经营核算,是房地产开发公司常用的一种形式。

地产词语概念

地产基本解释

词目:地产

拼音:dì chǎn

(1) [land]∶私有或公有的土地

(2) [tenantry]∶租出的财产,租给租佃者的财产

把他自己拔出的一片小地产建成一座整洁砖房的小庄,以每年一个畿尼(旧英金币)的租金租出

(3) [landed property (estate)]∶不动产

房屋四周全是地产

地产引证解释

1. 土地所产的物品,农产品。

《周礼·春官·大宗伯》:“以地产作阳德。” 郑玄 注:“地产者,植物,谓九谷之属。”《吕氏春秋·上农》:“是故当时之务,农不见於国,以教民尊地产也。” 高诱 注:“地产,嘉谷也。” 宋陆游 《戏咏乡里食物示邻曲》诗:“不惟人物富名胜,所至地产皆奇瓌。”

2. 指国家、团体或个人保持所有权的土地。

曹禺 《日出》第二幕:“地产、股票、公债哪一样不数他第一?”欧阳山 《柳暗花明》九九:“我可什么也不怕。我又没有地产,我又没有生意。”

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主办单位:天津出版总社

中国房地产杂志内容

《中国房地产》是中华人民共和国建设部主管的全国房地产业综合性、专业性刊物;本刊于1980年创刊,在国内外公开发行,国际标准连续出版物号:ISSN1001-9138;国内统一刊号:CN12-1006/F。它立足全国,面向世界,是全国房地产行业创办历史最久、发行量最大的刊物;

本刊紧紧围绕建立和完善社会主义市场经济体制,以住房制度改革、土地使用制度改革和房地产管理体制改革为重点,迅速、及时地宣传国家有关政策和领导机关的重要决策;报道房地产行政管理、经营管理、物业管理、房地产开发和住宅建设以及涉外房地产等方面的新鲜经验,介绍综合资料;发表房地产经济理论的研究成果;

本刊所发表的文章,具有指导性、权威性、学术性和专业性等特点,是全国房地产行业、社科研究部门、部队营房以及企事业单位房地产工作者的必读刊物;对教育、司法工作者有重要参考价值。每月1日出版,国际标准开本,每期80页,11万字,激光照排、彩色胶印。

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房地产商策略

一.房地产商融资的目标

1.实现项目风险的合理分担

房地产项目发起人一般愿意将项目债务和项目失败的风险与自己隔离开来,尤其是对一些规模较小的房地产公司,其本身的资产负债状况不足以承担一个大型的房地产项目的负债和风险。而在设计项目融资时,允许项目发起人在包括贷款人在内的所有参与者之间分配风险。这种风险分配结构一方面使项目发起人不至于因为项目的失败而破产,使得项目发起人有更大的空间去从事其他项目;另一方面提高了项目成功的可能性,因为各个当事人承担了风险,就必然要追求回报,关注项目的成功。

2.最大限度地降低融资成本

房地产项目融资的金额大,周期长,如何实现最大限度地降低融资成本是项目发起人最关心的问题之一。因此,在具体设计项目融资模式时,应尽量从以下几方面人手:

完善项目投资结构设计,增强项目的经济强度,降低风险以获取较低的债务资金成本;

合理选择融资渠道,优化资金结构和融资渠道配置;

充分利用各种税收优惠,如加速折旧、税务亏损结转、利息冲抵所得税、减免预提税、费用抵税等。

3.实现发起人对项目较少的股本投入

任何项目的投资,包括采用项目融资安排资金项目都需要项目发起人注入一定的股本作为对项目开发的支持。然而在项目融资中,这种股本资金的投入可以比传统的公司融资更为灵活,这就为设计项目融资模式争取实现发起人对项目较少的股本投人提供了条件。比如,项目发起人除了可以认购项目公司股本或提供一定的出资金额的方式提供股本金外,还可以以担保存款、信用证担保等非传统的方式代替实际的股本资金投入。因此,如何使发起人以最少的资金投入获得对项目最大程度的控制和占有,是设计项目融资模式必须加以考虑的问题。允许较高的债务比例。项目融资可以允许项目发起人投入较少的股本,而进行高比例的负债,这是其他融资方式所不具备的特点。贷款人可接受的债务比例依据项目不同而不同。主要受项目所在国别、项目经济强度,项目融资规模及项目其他当事人是否有股本因投入等因素的影响。一般的债务比例在75%一80%之间,结构严谨的可以做到90%一100%的负债。当然,这并不是说,贷款人不要求项目发起人进行较大比例的权益投资。事实上,贷款人非常希望项目发起人能够投入大量的股本金。发起人的投资不仅能降低项目的整体风险水平,还表明发起人对项目的关心程度和风险程度,即投入的股本比例越大,就越关心项目的成败,就越能增强贷款人对项目的信心。

4.搭建资本运作平台

大中型房地产项目的特点是投资规模大,投资回报率较低、投资回收期较长、现金流庞大、项目增值迅速等。这些特点表明大型房地产项目必须依赖资本市场生存发展;这些房地产项目的现金流特点和项目增值特点恰恰符合资本市场的游戏规则。

房地产项目的战略融资方案和建设期私募融资之间并不冲突的,战略融资方案越早开始进行越有利于私募融资。换言之,在战略投资伙伴进入该项目之前,如果已经将资金平台搭建完成,项目的资金退出渠道已经比较清晰,对于任何战略投资者都具有正面吸引力。建设期私募融资主要解决建设资金问题,不能解决项目后期资金需求。没有资本运作平台,就无法实现资金的循环。资金循环指完整的资金投入和以资本市场为依托的退出渠道。没有资金循环就意味着资金链条存在问题。准确地讲,战略融资方案就是解决资金循环的问题。

大型房地产资本运作的时间选择以及内容。大型房地产项目的开发商在项目运作初期就应该考虑到资本运作问题。如果时间容许,应该在私募融资之前就完成资本市场所需要的初步内部平台搭建。资本市场所需要的初步内部平台主要是指房地产项目公司由某家上市公司参与发起,或者为了海外上市由境外便于上市操作的企业对项目公司进行控股。这种初步内部平台将大大促进项目的资本运作进程。初步内部平台的搭建方式必须考虑国内、国外资本市场运作的可能性。目前,国内资本市场并没有有效实现房地产证券化,所以短期之内利用国内资本市场有一定的局限性(并非不可行,必须依据开发商自身的资源、资金状况进行判断)。国外资本市场已经充分实现了房地产证券化,鉴于商用房地产项目的国际化特点,应该考虑有效搭建国际化平台。

初步内部平台有效搭建以后,开发商需要对某些项目运营工作的方式进行调整。比如,为了便于今后资本运作的需要,项目市场顾问的选择不仅要体现国际化,而其中的财务顾问的背景和会计师背景将有利于项目的资本运作。任何企业成功上市的前提是该企业的经营项目、经营策略、财务体系、管理团队等都要符合资本市场的要求,大型房地产项目有必要从开始就严格按照资本市场的标准去努力。

一旦初步平台有效搭建,私募融资难度将大大降低。从某种程度上讲,该房地产项目此时具备了资金循环实现的可能性,战略投资上的利益得到一定的保证,项目前期资金问题较容易解决。

5.获取最大收益

在开发过程的初期还是末期吸收权益投资是一个重要问题。早期权益投资者承担了一部分开发风险,所以他们要求得到较多的收益,但权益投资者的早期投资减小了长期贷款人和建设贷款人的风险,因此降低了债务融资的成本。开发商应该根据自己的财务状况、项目本身的特点以及贷款人的需求,确定什么时候引入外部权益投资者。一般来说,开发商引人权益投资者的时间越迟,他的潜在利润就越高。正如开发商可以雇用抵押贷款的银行家来帮助他制定债务融资的决策一样,他们也可以寻求关于权益投资的外部顾问。对于大型房地产项目,这些顾问可能会是国内和国际投资银行家,对于中型项目可能是区域投资银行家,而对于小型或税务负担较重的项目,可能是当地房地产投资基金经营者。

6.争取实现资产负债表外融资

实现资产负债表外融资是一些投资者选用项目融资的重要原因。要实现投资者的表外融资需要设计项目融资模式。在设计项目融资模式时,可以把一项贷款设计成为一种“商业交易”的形式,按照商业交易来处理,既实现了融资安排,又实现了不把这种贷款列入投资者的资产负债表的目的,因为按照国际通行的会计制度,贷款必须反映在债务人的资产负债表上(或在资产负债表的注释中说明),而商业交易则不必进入资产负债表中,这样就实现了资产负债表外融资,如“产品支付”融资模式和“远期购买”融资模式。通过“远期购买协议”或“产品支付协议”,由贷款方预先支付一定的资金来“购买”项目的产品。对于开发商来说,资产负债表外融资既可以获得开发贷款又可以销售房地产,鱼和熊掌兼得,何乐而不为?

二.获取房地产基金投资的策略

1.制造竞争

当你只有一个买家的时候你不可能有太大的讨价还价的余地。要想获得好的价格就必须制造竞争,形成你争我夺的竞价局面。在这方面,专业的财务顾问可以提供有效的帮助,他们的工作之一就是通过一个高效的流程制造买方市场上的竞争。

2.充分了解和把握自己所能接受的交易底线

企业家要对公司和项目的发展前景充满信心,对尚能接受的交易进行协商和讨价还价,充分了解和把握自己所能接受的最底线,并在超出可以接受的最底线情况下坚决地终止谈判。

3.清楚自己的融资目标

要想实现私募融资的目标,开发商必须对自身的资金、资源状况进行足够的判断,结合项目的实际情况,确定可能的融资对象和可能的融资方案。不可以有暴发的过高期望,不可以盲目设定股份结构,提高战略投资伙伴进入的门槛。否则,私募融资难以实现,最终将影响项目的建设和运营计划。

4.准备做出妥协

房地产企业家应该明白,自己的目标和房地产投资基金的目标不可能完全相同。因此,在正式谈判前,企业家要做的第一也是最重要的一个决策就是:为了满足房地产投资基金的要求,企业家自身能做出多大的妥协。例如承受投资者的过分监管,限制项目所有权的转移以确保经营管理的连续性等。

5.不要隐瞒企业内部的重要问题

企业家回答问题时答案不要模糊不清,不要逃避投资家的提问,不要隐瞒企业内部的重要问题,因为这些问题是包不住的,一旦投资家发现了这些问题,他可能会终止已答应的投资。

6.要有耐心和恒心

企业家不要期望或要求房地产投资基金立即做出是否投资的决定,要有耐心和恒心,不要把交易的价格定死,在谈判中要有一定的灵活性。除有必要,企业家不要带律师参加谈判,以免在一些细节问题上进行过多的纠缠。

7.不在没有回报的情况下对发盘做出让步

在谈判博弈中,这是一个最没有被充分利用的战略了。如果投资者想要买断或控股,你就要求更高的价格;如果投资者想压低你的价格,或者要求更长的资金到账日期,你就要求更多的现金。总之,决不在没有任何回报的情况下做出让步。

8.了解房地产投资基金和投资家

企业家要提前做一些了解如何应对投资家的功课,如要了解房地产投资基金以前投资过的项目及其目前投资组合的构成,最好能了解投资家的个人基本情况和业余爱好等。

三.房地产商融资需要重点解决的自身问题

1.放弃“霸主”意识,建立合作关系

房地产企业需要从思想上放弃“霸主”意识,进行换位思考,设身处地为投资者着想,应该尊重投资者,按约定的协议、章程、程序协商办事,遵守限制性条款,按资本市场惯例运营公司和项目,改变自己一人说了算的经营方式,避免决策的随意性。与房地产投资基金建立合作关系,整合双方的资源,发挥各自的优势,实现双赢。

2.建立公司的治理结构

中国大多数房地产企业特别是国有企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题,而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。这些具有先天不足的房地产企业通常是不会被房地产投资基金特别是被境外投资者所接受的。只有从制度上在项目公司进行公司治理结构的规范化改造,才能确保房地产投资基金投资的安全,才具备成功引资的条件。首先,要对企业制度重新进行安排,建立起合理的公司治理结构,把企业从夫妻店经营、家族式管理中彻底解放出来;其次,必须对管理者特别是企业家进行有效的监督,使其放弃“霸主”心态,放弃“独裁”的意识,逐渐走上决策科学化、民主化和企业运行规范化、制度化的道路,并建立起相应的内部和外部的监督机制。这些做法不论是对于国有企业还是私有企业都是至关重要的。

3.建立项目公司

房地产商要避免自身的问题影响到房地产融资,最好的办法是由项目发起人成立一个单一的业务实体经营房地产项目并进行项目融资,即建立项目公司。把项目的经营活动尽量与发起人的其他经营业务分开,如使项目与母公司的债权债务等划清界限,形成“干净”的项目公司,便于项目融资;再如项目公司实行“新公司、新办法、新制度”,避免使房地产商自身的管理问题,制度缺陷等影响到项目公司的经营。另外,房地产投资基金可以根据项目公司的特点更有针对性地设计长期的、多元投融资结构和方案。

房地产市场基本定义

房产市场是以房产作为交易对象的流通市场,也是房屋商品交换关系的总和。

房产市场流通的房产,是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。

狭义的房产,是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产;

广义的房产,是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产,亦包含相应的土地使用权在内。

房地产市场市场行情

房地产市场价格变化

2013年2月,是中国楼市的传统淡季,然而国家统计局18日发布的最新数据显示,2月份全国70个大中城市,房价全面上涨的就有66个,楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。

就新建商品住宅而言,从环比来看,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,持平的城市有3个,上涨的城市有66个,最高涨幅为3.1%。

从同比来看,70个大中城市中,价格下降的城市有8个,上涨的城市有62个,最高涨幅为8.2%。

与新房相比,二手房市场同样红火。环比上涨的城市有66个,最高涨幅为2.2%;同比上涨的城市有49个,最高涨幅为6.7%。

2014年,关于房地产市场的看空言论骤然增多。地产危机爆发、楼市“崩盘”、楼市“拐点”、房企破产倒闭等词句不断地出现在纸媒和网络上。

中国房地产市场在经历了十余年的高速发展之后,房地产企业们可能猛然间发现,他们身处在了一个新的十字路口。

应了那句话,潮水退去,才知道谁在裸泳。眼下,各路房企分头出击,谋求淡市下的自我救赎,寻求再增长的动力。

经过多轮调研与监测,有关部门认为房地产市场总体上“供过于求”,未来将侧重于“释放住房需求”。此外,多个渠道的信息显示,为了配合新型城镇化的发展需求,支持和鼓励合理自住住房需求,有关部门将继续发挥好市场化手段的作用,研究“继续改善居民住房消费的金融服务”。

在释放需求的具体方式上,多位业内人士认为,在限购层面,除一线城市外,限购政策松绑可能成为趋势。此外,应继续合理运用信贷、税收等市场化手段。此前诸多储备政策已在酝酿,不排除下半年选择合适时机释放政策信号。

中国证券报记者了解到,有关部门多次赴地方调研,除调研棚户区改造和公租房建设之外,还对房地产市场的整体状况进行了解。上述业内人士指出,在某次座谈会上,有关部门曾对房地产市场形势做出判断,即市场总体上出现“供过于求”的现象,未来将侧重于“释放住房需求”。

2014年以来,我国国房景气指数逐月下滑,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深,各地地方政府从6月开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放改善性需求。2015年,房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降,房地产市场持续调整,房价会继续进行合理回归,开发商应继续以量换价,加快去库存化。在长效机制未完全建立前,差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果,让市场在资源配置中发挥决定作用。

房地产市场2012年数据

2012年1-11月,全国商品房销售面积与销售额均同比增长,累计销售额为53526亿元,同比增长9.1%,自8月起由下降转为上升且增幅不断扩大,累计销售面积为91750万平方米,同比增长2.3%,为2012年以来首次同比上升,但增速低于去年同期销售额和销售面积增速分别为16.0%和8.5%。

单月来看,全国商品房销售额、销售面积分别在6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降,保持同比上升且增幅扩大,11月增速分别为38%和30%,是2012年单月最高水平。

2012年1-11月,各类城市成交量均有所增长,其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为显著,同比增长36.5%;二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。与历年同期相比,各类城市月均成交量均为2008年以来仅低于2009年的次高水平,其中一线城市与2009年同期相比降幅超过40%,二线城市下降11.7%,而三线城市基本与2009年水平持平,仅下降2.6%。

房地产市场基本分类

土地历来都是生产要素,因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场,也是生产要素市场的组成部分。在中国,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有,永久出让土地所有权是不允许的。因此,一般说来,地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。房地产市场按照不同标准,不同方法,可作出不同的分类。

《新婚姻法》使楼市快速发展,达到上涨趋势。

房地产市场交易对象

从交易对象区分,房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。

住宅市场是房产市场的主体,根据住宅的档次,可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。

非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。

房地产市场组成要素

(1)土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。

(2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所,包括房屋现货和期货的交易场所。

(3)房地产资金市场。是指通过银行等金融机构,用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票,以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。

(4)房地产劳务市场。是指物业管理,室内外装饰、维修、设计等活动的市场。

(5)房地产技术信息市场。

房地产市场房产流通

(1)房地产一级市场又称土地一级市场(土地出让市场),是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

(2)二级房地产市场,又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移,主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。

(3)三级房地产市场,又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人,再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场,也包括房屋的交换。

二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大,起促进市场繁荣的作用。

房地产市场主要特点

房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性  由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响,房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同,房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区,所以,房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在,土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区,不同分区内房产类型存在差异,同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

房地产市场多样性

房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物,还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁,还有抵押、典当及其他的让渡方式

房地产市场双重性

由于房地产可以保值、增值,有良好的吸纳通货膨胀的能力,因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。

房地产市场不平衡性

房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用,但随着诸多市场因素的发展变化,原有的均衡态将不断被打破,因此,房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在,而均衡始终只能是相对的。

房地产市场股票市场

房地产市场不是一个全国统一市场,而是一个分散的、区域性分割的市场。中国地域辽阔,各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异,决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样,直接调节区域性的房地产市场。房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分。

房地产业是政府监管最严的行业之一。因为政府控制土地,它通过土地供应和城建规划,把住房发展纳入其中,从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售,几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。显然,对房地产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围

房地产市场主要作用

房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。因此,房地产市场是房地产行业体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。

房地产市场调控作用

第一,政府的职责在于制定科学的能够有效保护竞争的规则。

房地产市场既具有普通商品市场运行的一般特征,又具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性,以及受地理位置影响等特殊性。此外,中国房地产进入市场交易的时间较短,不到20年的时间,还处于起步阶段,房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。这些都要求尽快制定和完善中国房地产市场的相关法律制度,既防止垄断,又防止过度竞争;既促进房地产市场快速发展,又有效地防止其盲目性,以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。

第二,由于中国的房地产市场还处于发育的初期阶段,政府的主要职责就是要保护房地产市场,促进房地产市场的正常发育。

中国房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性,大多与市场发育不成熟有关,因此,政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育,而不能将它一棍子打死。当然,政府保护和引导房地产市场的发育,并不意味着政府要直接参与或代替市场,而是要保持政府的独立性。如果政府直接参与市场,就难以保持其公正的“裁判员”身份,就难以制定公正客观的规则和制度。不少地方政府热衷于搞经营城市。经营城市本身无可厚非,但一些政府借经营城市之名,实则行开发房地产之实,或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占农民土地,再加上长期以来,中国的土地实行批租制,没有采取公开的竞价招标制度,导致土地市场的混乱,因此,也需要转变政府职能。

第三,充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。

在一般情况下,政府调控市场,主要是运用经济手段,经济手段需要通过具体的经济政策来实施,包括财政政策、金融政策等。从中国房地产市场的供给和需求总量来看,价格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。要抑制价格的过快上涨,一方面要加大开发力度,增加供给;另一方面,要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求,而是要控制以投机或炒作为目的的需求。在市场经济条件下,即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制,也不宜采取行政办法,而是要充分运用经济手段,如提高房贷利率,课以较高的税率,从而增大投机成本,减少投机性需求。从房地产市场的供求结构来看,中国存在着结构性失衡。一方面,有大量住宅卖不出去,空置率越来越高。据统计,中国积压1年以上的商品房面积超过了1亿平方米。另一方面,经济适用房严重供不应求。房地产开发商为了获得丰厚的利润回报,对开发大面积的高档商品房乐此不疲,对小面积的经济适用房则不感兴趣。要解决结构性失衡,就需要增加开发商开发经济适用房的比例,而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。因此,可采取对建设经济适用房征收较低的税率,对修建豪华住宅要征收高额税率;对购买普通商品房征收较低税率,对购买豪华住宅则征收高额税率。

第四,将对经济适用房的“暗补”改为“明补”。中国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖给中低收入家庭的方式开发经济适用房。

其结果,要么是开发商不执行政府的规定,私自抬高价格,以普通商品房的价格卖给需求者;要么富人跻身其中,享受不该享受的优惠政策,不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象,就是明证。要解决经济适用房的错位现象,就需要将“暗补”改为“明补”,由补给开发商转变为直接补给中低收入者群体,中低收入者家庭可以完全按照市场价格购买住宅。

第五,要及时准确地发布房地产市场信息,推进国有房地产企业改革,以避免盲目投资。

在市场经济条件下,单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息,这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化,及时发布信息,以便企业能够准确掌握信息,作出决策。同时,房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应,政府对市场的调控就会失效。中国的房地产投资中相当多属于国有企业,而国有企业由于产权改革不到位,法人治理结构不健全,激励和约束机制缺失,对于盲目投资所产生的损失可以不负责任,因而必然对市场信号反应迟钝或没有反应。从民营投资主体来看,他们往往更多地注重短期利益,缺乏长远的眼光,在一定程度上产生了盲从行为。因此,要建立房地产投资主体对政府信号的灵敏反应机制,就需要深化国有和民营房地产企业的改革,建立现代企业制度。

房地产开发经营简介

房地产开发经营特点

投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚。

房地产开发企业自身资金有限,而且需要不断地滚动投入,获取最大的利润。所以,它们不仅需要从金融机构融资,而且需要吸收社会资金参与开发;另一方面,大量社会资金因为资本的逐利性特点,也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业;还有一些企业拥有可供开发的土地,但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质,需要与房地产开发企业进行合作开发。同时,房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。基于以上的客观需要,本着共担风险、共享利润的原则,房地产合作开发经营逐渐成为中国房地产开发的主流。

房地产开发经营区分

房地产开发与房地产开发经营是有区别的,房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。

而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。

因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的,两者对主体的资质要求是不同的,前者不一定要求具有房地产开发经营资格,如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中,所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的,至少要求一方当事人具有房地产开发资格,但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷,而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格,就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系,必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。

房地产开发经营法律资格

我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的,因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格,这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到国家的重要产业,对国民经济有重要影响,资金投入量很大,最重要的是涉及到土地资源的利用,所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求,不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二章就此有特别规定。而自《中华人民共和国合同法》颁布后,对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求,在这一点上,合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。

房地产开发经营市场调查

房地产开发经营问题分析

随着经济的不断发展和市场经济体制的不断完善及市场的不断开放,房地产开发经营中存在着诸多问题,这些问题既有观念的原因,也有体制方面的原因,具体分析主要有以下几个方面:

房地产开发经营观念危机

观念危机是制约房地产开发企业发展的最大障碍,这种危机主要表现在以下三个方面:

(一)被动的市场意识。认为用计划经济和行政的手段完全可以替代市场经济的手段,有这种意识的主要来源于政府和行政主管部门;认为市场体制不完善,开发企业虽做好了竞争的准备,却无竞争的环境或自身的能力存在缺陷,等待思想起作用,怨市场机会、竞争不均等,信心不足,怨天尤人,有这种意识的主要来源于开发企业。

(二)盲目的市场意识。认为房地产开发业只有靠引进外商、外资,才能带动房地产开发业,乃至经济、社会的发展,“蝴蝶”、“苍蝇”来了都是客,只求一个“外”字和规模的“大”字,谁都可以搞开发,谁都能搞好开发,这种观念主要来源于地方党政领导,他们急于发展城市建设和经济。这种观念的根源只追求政治效益,不按市场规律办事。

(三)狭隘的市场经济意识,认为市场经济的初期,可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机,专搞空隙项目或边缘项目或隐藏项目,在短期内求得利益,在无序、无诚信、不规范的环境中生存。这种观念只要来源于一些小企业、无实力的企业,他们寄希望房地产开发市场越不规范越好、越混乱越好,这样就对他们越有利,他们就越有机会,可争得一线生存的空间。

房地产开发经营市场秩序

房地产开发业的发展不仅需要有市场经济体制下的诸多配套法规、政策的支持,还需要有完善的土地供用制度、城市规划及房地产管理相关制度的支持,要有房地产开发业生存和发展的环境,更要有良好的市场环境和规范的市场秩序。

房地产开发经营市场秩序方面主要存在以下几个问题:

(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的协议出让、意向出让、暗箱隐形出让,公开招标或拍卖出让土地的极少。

(二)城市规划执行管理不到位。规划变动、调整频凡,随意性极强。

(三)房地产开发经营的政策、法规执行不严,管理乏力。资质审批不严,鱼目混珠,违法、违规经营者得不到查处。有资质和无资质者同轨经营,行政的和市场的同跑道竞赛,明的和暗的互争市场,在一定程度上制约了房地产业健康、快速的发展,造成管理不规范、竞争无序、发展不平衡、市场比较混乱。分析其原因主要是经济落后、不发达所至,认为要想发展地方经济,要想招商引资,要想扩大影响,就必须在法规、政策的执行上和管理力度上予以放宽。

房地产开发经营整体实力

房地产开发企业力较弱,规模普遍偏小。计划经济时期组建的开发企业是一些国有的老企业,他们人员多、负担重,市场竞争力不强;后期组建的开发企业大多是股份制、民营性质的企业,他们组建的时间短、经验不足,综合实力不强,一些企业甚至只有一、两个低级技术人员或外聘几个“挂羊头”的技术人员或无技术人员,无经营场所,无资金,他们仅靠搞低层次、低技术含量的单体项目经营,开发的档次不高,难以形成规模,整体竞争实力弱,更谈不上走出去参与竞争。

房地产开发经营资源配置

房地产开发的低级企业过多,人财物配置不合理,资源浪费,有限的资金多头投资,规模小,社会、环境、经济效益无法同步实现。一些地区低等级资质的开发企业有几十家甚至上百家,这样一来,资源严重浪费视必造成市场秩序的混乱和无序竞争的加剧,甚至助长一些腐败之风。究其原因是行业主管部门宏观管理和调控的力度不够。

房地产开发经营管理配合

国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和七部委《关于整顿规范房地产市场秩序的通知》等一系列政策相继出台,城市规划和建设的法规、政策不断完善。但城市建设管理部门的管理始终难以到位,城市规划、土地出让、房地产开发项目的审批随意性强,贯彻国务院、省部委的地方文件规章制度制定的多,各部门各司其政,